កំពុងរង់ចាំបិទផ្ទះ
មានន័យថាអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដើរតួយ៉ាងសំខាន់ដែលមិនអាចមើលរំលងបាន។
អ្នកទិញនិងអ្នកលក់អាចយល់ព្រមទៅនឹងកាលបរិច្ឆេទបញ្ចប់មុននៅក្នុង កិច្ចសន្យាទិញ ប៉ុន្តែប្រសិនបើអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីមិនអាចអនុវត្តបានក្នុងកំឡុងពេលនោះនោះវាមិនសំខាន់ទេដែលកាលបរិច្ឆេទត្រូវបានជ្រើសរើសដោយព្រោះវានឹងមិនបិទនៅកាលបរិច្ឆេទនោះទេ។ អ្នកទិញនិងអ្នកលក់បញ្ជាក់។ វានឹងបិទនៅពេលអ្នកអោយខ្ចីប្រាក់រួចរាល់។ មិនតែប៉ុណ្ណោះមិនមែនគ្រប់អ្នកមានទ្រព្យសម្បត្ដិទាំងអស់សុទ្ធតែមានសុភមង្គលទេ។
ដំណើរការបិទ Escrow
អាស្រ័យលើកន្លែងដែលអ្នករស់នៅអង្គភាពណាមួយអាចគ្រប់គ្រងដំណើរការបិទ។ សូមយើងពិភាក្សាគ្នា។ ភ្នាក់ងារបិទទ្វារអាចជា មន្ត្រីអមលេខសម្ងាត់ក្រុមហ៊ុន ជិតស្និទ្ធរឺក៏ មេធាវីអចលនទ្រព្យ ។
ដំណើរការបិទអាចប្រែប្រួលយ៉ាងទូលំទូលាយសូម្បីតែនៅក្នុងស្ថានភាពដូចគ្នា។ ឧទាហរណ៍នៅរដ្ឋកាលីហ្វ័រញ៉ាដំណើរការស្នើសុំទូទាត់គឺខុសគ្នានៅភាគខាងជើងរដ្ឋកាលីហ្វ័រញ៉ាធៀបនឹងរដ្ឋកាលីហ្វ័រនីញ៉ាខាងត្បូង ភាពខុសគ្នាបឋមរវាងអ្នកទាំងពីរគឺការណែនាំអំពីការចុះបញ្ជីហើយត្រូវបានចុះហត្ថលេខានៅលើផ្នែកខាងមុខ (ក្រោយពីទទួលយកការស្នើសុំ) នៅភាគខាងត្បូង Cal និងនៅខាងក្រោយ (មុនពេលបិទ) នៅ Cal ខាងជើង។
ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយមិនមានការព្រមព្រៀងណាមួយអាចបញ្ចប់កិច្ចសន្យាទិញដូរបានទេ។ បន្ទាប់មកអ្នកលក់ដាក់ប្រាក់ហើយអ្នកទិញដាក់ប្រាក់។ នេះគឺជាប្រភេទគំរូនៃលក្ខខណ្ឌដែលត្រូវការនៅក្នុងរដ្ឋកាលីហ្វ័រញ៉ា។ ដំណើរការបិទទ្វាររបស់អ្នកអាចប្រែប្រួល។
- កិច្ចព្រមព្រៀងទិញពេញលេញនិងបន្ថែម។
- ដាក់ប្រាក់កក់ ប្រាក់សន្សំ ។
- ការត្រួតពិនិត្យផ្ទះ ឬការលើកលែង។
- ការបំពេញកាតព្វកិច្ចរបស់អ្នកលក់ដូចជាការដាក់ស្នើរបាយ ការ ណ៏ ត្រួតពិនិត្យសត្វល្អិត និងការបញ្ចប់ លិខិតបញ្ជាក់ពីដំបូល ការធានាផ្ទះ គោលនយោបាយ បឋមបង្កាន់ដៃ តម្រូវការអ្នកទទួលផល ជួសជុលប្រសិនបើមានតាម សំណើសុំជួសជុល ។
- បញ្ចប់ការត្រួតពិនិត្យអ្នកទិញ រួមទាំងការដោះលែងយថាភាព ប្រសិនបើត្រូវការ។
- អធិការកិច្ច ឬការលើកលែងការ ដើរឆ្លងកាត់ចុងក្រោយ របស់អ្នកទិញ។
- ការវាយតម្លៃទ្រព្យសម្បត្តិដោយអ្នកវាយតំលៃរបស់អ្នកអោយខ្ចី។
- ការអនុម័តប្រាក់កម្ចីរបស់អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីនិងការពេញចិត្តនៃលក្ខខណ្ឌប្រាក់កម្ចីដោយអ្នកទិញដូចជាការដាក់ភស្តុតាងនៃ គោលនយោបាយធានារ៉ាប់រងម្ចាស់ផ្ទះ ។
- ការណែនាំអំពីការចុះបញ្ជីដែលបានចុះហត្ថលេខារបស់អ្នកលក់និងអ្នកទិញ។
- ចំណងជើងដឹកជញ្ជូនដែលបានចុះហត្ថលេខានិងទទួលស្គាល់តាមផ្លូវច្បាប់របស់អ្នកលក់។
- បានចុះហត្ថលេខាលើលិខិតបញ្ជាក់ទុកចិត្តរបស់អ្នកទិញនិងបានចុះហត្ថលេខាលើ ប័ណ្ណសន្យាចែង ។
- ហត្ថលេខាអ្នកទិញនៅលើឯកសារកម្ចីទាំងអស់។
- ការដាក់ប្រាក់ពីអ្នកអោយខ្ចី។
- ការដាក់ប្រាក់តាមតុល្យភាព នៃការបង់រំលស់ របស់អ្នកទិញ និង ការចំណាយលើការបិទការទិញរបស់អ្នកទិញ ។
តើគេហដ្ឋានបិទទ្វាររយៈពេលប៉ុន្មាន?
អ្នកទិញដែលបានទទួល ប្រាក់កម្ចីជាមុន និងប្រាក់កម្ចីមុនពេលមានគុណវុឌ្ឍិត្រូវបានបិទទ្វារឆាប់។ ដំណើរការមុននេះ ទាក់ទងនឹងការផ្ទៀងផ្ទាត់ធាតុមួយចំនួនមុនពេលចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាទិញការផ្លាស់ប្តូរអ្នកខ្ចីពីរបីជំហានជិតដល់ការបិទ។
ប្រសិនបើអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្រៃបានផ្ទៀងផ្ទាត់ការងាររបស់អ្នកខ្ចីគណនីធនាគារនិង របាយការណ៍ឥណទាន ការបិទអាចប្រព្រឹត្តទៅបានឆាប់រហ័សនៅពេលដែល ភ្នាក់ងារធានារ៉ាប់រង អាចដំណើរការឯកសារនិងពិនិត្យមើលការវាយតម្លៃជាទូទៅក្នុងរយៈពេល 1 ឬ 2 សប្តាហ៍។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយប្រសិនបើឯកសារបាត់ពីឯកសារដូចជារបាយការណ៍ចំណងជើងដំបូងឬលក្ខខណ្ឌលក់របស់អ្នកលក់ការបិទអាចត្រូវបានពន្យាពេល។
កម្ចីទិញផ្ទះ ទាក់ទងនឹងសហព័ន្ធភាគច្រើនអាចបិទក្នុងរយៈពេល 30 ថ្ងៃ។ កម្មវិធី ទិញផ្ទះលើកដំបូង ជាពិសេសអ្នកដែលពាក់ព័ន្ធនឹងជំនួយការ បង់ប្រាក់របស់អ្នកទិញ អាចចំណាយពេល 35 ទៅ 45 ថ្ងៃដើម្បីបិទ។ ប្រាក់កម្ចីពិសេសទាំងនេះជាទូទៅតម្រូវឱ្យមានការអនុញ្ញាតពីដំណើរការធានាពីរ។
ម្យ៉ាងវិញទៀតការអនុលោមតាមគោលការណ៍ណែនាំ TRID អាចធ្វើឱ្យដំណើរការយឺតយ៉ាវដោយសារតែអង្គភាពដែលកំពុងធ្វើការជាមួយគ្នាមិនមានទំនាក់ទំនងដែលមានពីមុនទេ។
ទំព័រដើមបិទការពន្យារពេល
បញ្ហាធំបំផុតជារឿយៗកើតឡើងបន្ទាប់ពីឯកសារត្រូវបានបញ្ជូនទៅឱ្យភ្នាក់ងារធានាទិញមូលបត្រ។ មន្រ្តីឥណទានជាទូទៅត្រូវបានគេស្គាល់ច្បាស់អំពីគោលការណ៍ណែនាំការធានារ៉ាប់រង។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយពួកគេមិនអាចទស្សន៍ទាយបាននូវការឆ្លើយតបរបស់ភ្នាក់ធានារ៉ាប់រងឡើយ។ ភ្នាក់ងារធានាទិញមូលបត្រនីមួយៗមានតែមួយគត់។
តិចតួចគឺសម្រាប់អ្នកទិញតិចជាងការអង្គុយនៅលើកំពូលនៃប្រអប់ដែលមានតម្លៃដែលពួកគេគ្រប់គ្នារង់ចាំសម្រាប់ការផ្លាស់ប្តូរហើយមិនដឹងថាតើប្រាក់កម្ចីរបស់ពួកគេនឹងត្រូវបានអនុម័តដោយភ្នាក់ងារធានាទិញមូលបត្រទេ។ ពីរបីថ្ងៃចុងក្រោយនៃការបិទអាចជាការផ្អាកយ៉ាងខ្លាំង។
អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីស្ថាប័នហាក់ដូចជាមានការពន្យារពេលច្រើនជាងឈ្មួញកណ្តាល។ ខ្ញុំមិនប្រាកដថាតើវាដោយសារតែធនាគារធំ ៗ ធ្វើតាមនីតិវិធីផ្ទាល់របស់ពួកគេឬបុគ្គលិករបស់ពួកគេដាល់នាឡិកាហើយមិនយកចិត្តទុកដាក់ចំពោះឯកសារដូចជាការរាប់សន្លឹកឆ្នោតប៉ុន្តែការពន្យារពេលភាគច្រើននៅក្នុងការដកហូតរបស់ខ្ញុំគឺមកពីធនាគារធំ ៗ ។
ខាងក្រោមនេះគឺជាបញ្ហាទូទៅដែលអាចពន្យាពេលរឺទប់ស្កាត់ការបិទទ្វារដែលភាគច្រើនវាធ្វើឱ្យខ្ញុំឈឺចាប់និយាយថាគួរតែត្រូវបានដោះស្រាយមុនពេលដាក់ស្នើទៅឱ្យភ្នាក់ងារធានាអះអាងប៉ុន្តែពេលខ្លះបាល់ត្រូវបានទម្លាក់:
- ការវាយតម្លៃទាប ឬអ្នកធានាទិញការបញ្ជាទិញ ការវាយតម្លៃ ដែលមិនត្រូវនឹងការវាយតម្លៃលើកដំបូង។
- បំណុលបន្ថែមទៀតបានរកឃើញនៅលើ របាយការណ៍ឥណទានបាន ធ្វើឱ្យទាន់សម័យរបស់អ្នកទិញ។
- កំហុសដែលបានកត់សម្គាល់នៅក្នុងរបាយការណ៍ឥណទានរបស់អ្នកទិញ។
- តំណភ្ជាប់ឬការវិនិច្ឆ័យថ្មីដែលបានដាក់ប្តឹងអ្នកទិញឬអ្នកលក់នៅពេលមានការកែប្រែចំណងជើង។
- ពពកលើចំណងជើង។
- ការផ្លាស់ប្តូរស្ថានភាពគ្រួសារសម្រាប់អ្នកទិញឬអ្នកលក់។
- តំរូវអោយធ្វើរបាយការណ៍ធនាគារឬឯកសារហិរញ្ញវត្ថុថ្មីៗ។
- ព័ត៌មានអំពីការធានារ៉ាប់រងបាត់។
- ការខ្ចីប្រាក់ផុតកំណត់ឬការប្តេជ្ញាចិត្តរបស់កម្មវិធី។
- ការផ្លាស់ប្តូរយ៉ាងសំខាន់ចំពោះកម្រៃក្នុងការប៉ាន់ប្រមាណប្រាក់កម្ចី។
ប្រសិនបើ កិច្ចសន្យាទិញ មិនមានបញ្ញត្តិដែលធ្វើឱ្យយន្ដការបិទការអនុម័តលើប្រាក់កម្ចីនោះ ប្រាក់កក់ប្រាក់សន្សំ របស់អ្នកទិញអាចមានគ្រោះថ្នាក់ប្រសិនបើប្រាក់កម្ចីមិនត្រូវបានអនុម័តហើយប្រតិបត្តិការមិនបិទ។
នៅពេលសរសេរ Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, គឺជាឈ្មួញកណ្តាលនៅឯអចលនទ្រព្យលីយ៉ុងនៅ Sacramento, កាលីហ្វញ៉ា។