តើអ្វីជាប្រាក់កម្ចីធម្មតា?

ប្រភេទនៃប្រាក់កម្ចីធម្មតាសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះ

ខ្ញុំណែនាំ អ្នកទិញផ្ទះលើកដំបូង ដើម្បីជួបជាមួយ ឈ្មួញកណ្តាល មុនពេលសម្រេចចិត្តលើប្រាក់កម្ចីព្រោះឈ្មួញកណ្តាលផ្តល់នូវអាការធំ ៗ ជាច្រើនរួមមានប្រាក់កម្ចីធម្មតាដែលធុញទ្រាន់និងធុញទ្រាន់។ ធនាគារមួយអាចបង្កើតប្រាក់កម្ចីជាធម្មតាផងដែរប៉ុន្តែជាទូទៅបន្ទាត់ផលិតផលរបស់ធនាគារមានកម្រិតហើយជាពិសេសសម្រាប់ធនាគារនោះ។ ចំណែកឯ ឈ្មួញជើងសា ដែលមាន ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ អាចខ្ចីប្រាក់តាមរយៈធនាគារណាមួយ។

បន្ទាប់ពី វិបត្តិប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ ឆ្នាំ 2007 ប្រាក់កម្ចីកម្រនិងអសកម្មជាច្រើនបានបាត់ហើយប្រាក់កម្ចីធម្មតាបានកើនឡើងវិញក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។

ប្រាក់កម្ចីធម្មតារក្សានូវកេរ្តិ៍ឈ្មោះថាជាប្រភេទកម្ចីមានសុវត្ថិភាពហើយមានកម្ចីសាមញ្ញផ្សេងៗគ្នាដែលត្រូវជ្រើសរើស។

ភាពខុសគ្នាសំខាន់រវាងកម្ចីសាមញ្ញនិង ប្រភេទហ៊ីប៉ូតែក ផ្សេងទៀតគឺជាការពិតដែលប្រាក់កម្ចីធម្មតាមិនត្រូវបានធ្វើឡើងដោយអង្គភាពរដ្ឋាភិបាលហើយក៏មិនមានការធានាពីអង្គភាពរដ្ឋាភិបាលដែរ។ វាជាអ្វីដែលយើងហៅថាជាកម្ចីមិនមែន GSE ។ អង្គភាពមិនមែនរដ្ឋាភិបាលឧបត្ថម្ភ។

ប្រភេទកម្ចីរបស់រដ្ឋាភិបាលគឺកម្ចីរបស់ FHA និង VA ។ កម្ចីរបស់ FHA ត្រូវបានធានាអះអាងដោយរដ្ឋាភិបាលហើយ ប្រាក់កម្ចី VA ត្រូវបានគាំទ្រដោយរដ្ឋាភិបាល។ តម្រូវការបង់រំលស់មានភាពខុសគ្នាផងដែរ។ ការ ទូទាត់អប្បបរមា សម្រាប់កម្ចីរបស់ FHA គឺ 3.5% ។ សម្រាប់ប្រាក់កម្ចី VA ការទូទាត់អប្បបរមាគឺសូន្យ។

រំលោះកម្ចីធម្មតា

អ្នកទិញផ្ទះ អាចដកប្រាក់កម្ចីធម្មតាពីធនាគារធានារ៉ាប់រងប្រាក់កម្ចី សហជីពឥណទាន ឬសូម្បីតែតាមរយៈ ឈ្មួញកណ្តាលហ៊ីប៉ូតែក ដែលផ្តល់ប្រាក់កម្ចីឬឈ្មួញកណ្តាលរបស់ពួកគេ។ កត្តាសំខាន់ពីរគឺរយៈពេលឥណទាននិង សមាមាត្រកម្ចីទៅតម្លៃ :

• 97% LTV ដែលមានរយៈពេលសាមញ្ញ 30 ឆ្នាំ (ឬ 20, 15 ឬ 10)
• LTV 95 ភាគរយដែលមានរយៈពេលសាមញ្ញ 30 ឆ្នាំ (ឬ 20, 15 ឬ 10)
• 90% LTV ដែលមានរយៈពេលសាមញ្ញ 30 ឆ្នាំ (ឬ 20, 15 ឬ 10)
• LTV 85% ដែលមានរយៈពេលសាមញ្ញ 30 ឆ្នាំ (ឬ 20, 15 ឬ 10)
• LTV 80 ភាគរយដែលមានរយៈពេលសាមញ្ញ 30 ឆ្នាំ (ឬ 20, 15 ឬ 10)

LTV អាចទាបជាង 80 ភាគរយ។

វាអាចជាអ្វីដែលមានភាពងាយស្រួលសម្រាប់អ្នកខ្ចី។ ប្រសិនបើ LTV ខ្ពស់ជាង 80% អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីតម្រូវឱ្យអ្នកខ្ចីត្រូវបង់ប្រាក់ ធានារ៉ាប់រងឯកជន ។ រយៈពេលកម្ចីអាចវែងឬខ្លីអាស្រ័យលើលក្ខណៈសម្បត្តិរបស់អ្នកខ្ចី។ ឧទាហរណ៍អ្នកខ្ចីម្នាក់អាចនឹងមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់រយៈពេល 40 ឆ្នាំដែលនឹងបន្ថយការបង់ប្រាក់យ៉ាងច្រើន។ កម្ចីរយៈពេល 20 ឆ្នាំនឹងបង្កើនការបង់ប្រាក់។ នេះគឺជាឧទាហរណ៍មួយចំនួនអំពីរបៀបដែលការបង់ប្រាក់អាចផ្លាស់ប្តូរអាស្រ័យលើរយៈពេលនៃប្រាក់កម្ចី:

• ប្រាក់កម្ចីចំនួន 200.000 ដុល្លារដែលមានចំនួន 6 ភាគរយដែលត្រូវបង់លើសពី 20 ឆ្នាំនឹងផ្តល់ប្រាក់ចំនួន 1.432,86 ដុល្លារអាមេរិកក្នុងមួយខែ។
• ប្រាក់កម្ចីដែលមានទឹកប្រាក់ចំនួន 20 ម៉ឺនដុល្លារដែលមានចំនួន 6 ភាគរយដែលត្រូវបង់លើសពី 30 ឆ្នាំនឹងមានការទូទាត់ប្រាក់ចំនួន 1,199.10 ដុល្លារក្នុងមួយខែ។
• ប្រាក់កម្ចីចំនួន 200.000 ដុល្លារដែលមានចំនួន 6 ភាគរយដែលត្រូវបង់លើសពី 40 ឆ្នាំនឹងផ្តល់ប្រាក់ចំនួន 1.100.43 ដុល្លារក្នុងមួយខែ។

ប្រាក់កម្ចីសាមញ្ញត្រូវបានសងរំលោះគឺជាប្រាក់កម្ចីដែលក្នុងនោះការបង់ប្រាក់ដើមនិងការប្រាក់ត្រូវបានបង់ជារៀងរាល់ខែចាប់តាំងពីការចាប់ផ្តើមកម្ចីរហូតដល់ចុងបញ្ចប់នៃប្រាក់កម្ចី។ ការទូទាត់ចុងក្រោយបានសងបំណុលយ៉ាងពេញលេញ។ មិន មានការទូទាត់ប៉េងប៉ោង ទេ។

ការកំណត់ការកំណត់ ប្រាក់កម្ចី មានចំនួន 417.000 ដុល្លារ។ ពិន្ទុ FICO អប្បបរមាសម្រាប់អត្រាការប្រាក់ខ្ពស់គឺខ្ពស់ជាងចំនួនដែលត្រូវការសម្រាប់កម្ចីរបស់ FHA ។ ប្រាក់កម្ចីដែលលើសពី 417.000 ដុល្លារត្រូវបានចាត់ទុកថាជាប្រាក់កម្ចីភ្នាក់ងារនិងមួយចំនួនទៀតជាប្រាក់កម្ចីជាប្រាក់កម្ចីនិង អត្រាការប្រាក់ ខ្ពស់។

* ផលិតផលកម្ចីសាមញ្ញមួយចំនួនអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកអោយខ្ចីប្រាក់ដើម្បីបង់ប្រាក់ធានារ៉ាប់រងឯកជន។

ប្រាក់កំចីធម្មតាដែលអាចលៃលកបាន

ប្រាក់កម្ចីសាមញ្ញដែលអាចលៃលកបានអាចមានន័យថាកម្ចីអាចលៃតម្រូវបានវាអាចប្រែប្រួល។ ប្រាក់កម្ចីមួយចំនួនត្រូវបានជួសជុលក្នុងកំឡុងពេលជាក់លាក់មួយហើយបន្ទាប់មកពួកគេបានក្លាយជាប្រាក់កម្ចីមានអត្រាលៃតម្រូវ។ ខាងក្រោមនេះគឺជាប្រភេទដ៏មានប្រជាប្រិយភាពចំនួនបីនៃការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីធម្មតា។

• 3/1 ARM ។ ប្រាក់កម្ចីនេះត្រូវបានជួសជុលរយៈពេល 3 ឆ្នាំហើយបន្ទាប់មកវាចាប់ផ្តើមលៃតម្រូវសម្រាប់រយៈពេល 27 ឆ្នាំដែលនៅសល់។
• 5/1 ARM ។ ប្រាក់កម្ចីនេះត្រូវបានកំណត់រយៈពេល 5 ឆ្នាំហើយបន្ទាប់មកវាចាប់ផ្តើមលៃតម្រូវសម្រាប់រយៈពេល 25 ឆ្នាំដែលនៅសល់។
• 7/1 ARM ។ ប្រាក់កម្ចីនេះត្រូវបានជួសជុលរយៈពេល 7 ឆ្នាំហើយបន្ទាប់មកវាចាប់ផ្តើមលៃតម្រូវសម្រាប់រយៈពេល 23 ឆ្នាំដែលនៅសល់។

លក្ខណៈពិសេសនៃប្រាក់កម្ចីធម្មតាដែលអាចលៃតម្រូវបាន

អ្នកខ្ចីជាច្រើនជំពាក់ឆ្ងាយពី អត្រា កម្ចីធម្មតាដែល អាចលៃលកបាន ហើយចូលចិត្ត ខ្ចីប្រាក់តាមប្រពៃណី ។

សម្រាប់អ្នកខ្ចីដែលមានប្រាក់ចំណូលអាចឡើង ប្រាក់កំចីអត្រាការប្រាក់ដែល អាច លៃលកបាន អាចគ្រាន់តែជាសំបុត្រដើម្បីជួយក្នុងឆ្នាំដំបូងនៃការបង់ប្រាក់។

• អត្រាការប្រាក់ ដំបូងគឺទាបជាងអត្រាការប្រាក់កម្ចីថេរ។
• មានចំនួនទឹកប្រាក់អតិបរមាដែលប្រាក់កម្ចីអាចលៃតម្រូវបានក្នុងរយៈពេលមួយជីវិតដែលត្រូវបានគេស្គាល់ថាជាអត្រាការប្រាក់។
• អត្រាការប្រាក់ត្រូវបានកំណត់ដោយបន្ថែម អត្រារឹម ទៅ អត្រាសន្ទស្សន៍ ។
• រយៈពេលកែតម្រូវអាចជារៀងរាល់ខែរៀងរាល់ 6 ខែឬរៀងរាល់ឆ្នាំក្នុងចំនោមជម្រើសផ្សេងទៀត។

នៅពេលសរសេរ Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, គឺជាឈ្មួញកណ្តាលនៅឯអចលនទ្រព្យលីយ៉ុងនៅ Sacramento, កាលីហ្វញ៉ា។