អាននេះមុនពេលអ្នកទទួលបានអត្រាការប្រាក់កម្ចីអាចលៃតម្រូវបាន
អ្នកចងក្រងម្នាក់ៗសម្រេចចិត្តថាតើមានពិន្ទុប៉ុន្មានដែលវានឹងបន្ថែមទៅលើអត្រាសន្ទស្សន៍។ ជាទូទៅវាមានភាគរយច្រើន។ ឧទាហរណ៍ប្រសិនបើអត្រា Libor មាន 0,5% អត្រា ARM អាចមានចាប់ពី 2.5% ទៅ 3.5% ។
អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីភាគច្រើននឹងរក្សាអត្រាការប្រាក់ដែលបានផ្សាយក្នុងកំឡុងពេលជាក់លាក់ណាមួយ។ បន្ទាប់មកអត្រាកើនឡើងនៅចន្លោះពេលទៀងទាត់។ នេះត្រូវបានគេស្គាល់ថាជាការកំណត់ឡើងវិញ។ វាអាស្រ័យលើលក្ខខណ្ឌនៃប្រាក់កម្ចី។ វាអាចកើតឡើងប្រចាំខែត្រីមាសរៀងរាល់ឆ្នាំរៀងរាល់បីឆ្នាំឬប្រាំឆ្នាំអាស្រ័យលើប្រភេទនៃប្រាក់កម្ចីដែលអ្នកទទួលបាន។ អ្នកត្រូវអានការបោះពុម្ពតូចដោយប្រុងប្រយ័ត្នដើម្បីកំណត់ថាតើអ្នកនឹងអាចបង់អត្រាការប្រាក់ខ្ពស់ជាងនេះដែរឬទេ។
បន្ទាប់ពីកំណត់ឡើងវិញអត្រានេះនឹងកើនឡើងនៅពេល Libor ធ្វើ។ នោះមានន័យថាការបង់ប្រាក់របស់អ្នកអាចកើនឡើងយ៉ាងលឿនបន្ទាប់ពីរយៈពេលប្រាំឆ្នាំដំបូងឡើង។ ប្រសិនបើ Libor កើនឡើងដល់ 2.5% ក្នុងអំឡុងពេលនោះអត្រាការប្រាក់ថ្មីរបស់អ្នកនឹងកើនឡើងដល់ 4.5% ឬ 5.0% ។ អត្រា Libor ប្រវត្តិសាស្រ្តបាន បង្ហាញថា Libor បានកើនឡើងក្នុងឆ្នាំ 2006 និង 2007 ។ វាបានបង្កឱ្យមានការខ្ចីប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះជាច្រើនដែលនាំឱ្យមាន វិបត្តិប្រាក់កម្ចីឥណទាន ។
នោះមានន័យថាអ្នកត្រូវតែយកចិត្តទុកដាក់ចំពោះការផ្លាស់ប្តូរនៅក្នុងអត្រាមូលនិធិនិងប្រាក់កម្ចីរតនាគាររយៈពេលខ្លី។
នោះហើយជាដោយសារតែ Libor ជាធម្មតាផ្លាស់ប្តូរនៅក្នុង lockstep ជាមួយវា។ ទិន្នផលរតនាគារកើនឡើង នៅពេលដែលតម្រូវការប្រាក់កម្ចីធ្លាក់ចុះ។
ប្រុស
អត្ថប្រយោជន៍នៃវត្ថុបញ្ចាំអត្រាការប្រាក់គឺថាអត្រានេះគឺទាបជាង ប្រាក់កក់អត្រាថេរ ។ អត្រាទាំងនោះត្រូវបានចងភ្ជាប់ទៅនឹង ប័ណ្ណរតនាគារ 10 ឆ្នាំ ។ នោះមានន័យថាអ្នកអាចទិញផ្ទះធំជាងមុនដោយចំណាយតិច។
នោះពិតជាទាក់ទាញដល់អ្នកទិញផ្ទះលើកដំបូងនិងអ្នកផ្សេងទៀតដែលមានចំណូលមធ្យម។
គុណវិបត្តិ
គុណវិបត្តិធំធេងគឺថាការទូទាត់ប្រចាំខែរបស់អ្នកអាចកើនឡើងខ្ពស់ប្រសិនបើអត្រាការប្រាក់កើនឡើង។ មនុស្សជាច្រើនមានការភ្ញាក់ផ្អើលនៅពេលដែលអត្រាការប្រាក់ត្រូវបានកំណត់ឡើងវិញទោះបីជាវាស្ថិតនៅក្នុងកិច្ចសន្យាក៏ដោយ។ ប្រសិនបើប្រាក់ចំណូលរបស់អ្នកមិនបានកើនឡើងនោះអ្នកមិនអាចមានលទ្ធភាពទិញផ្ទះរបស់អ្នកហើយអាចបាត់បង់វា។
ប្រាក់កម្ចីអត្រាការប្រាក់ដែលអាចលៃលកបានក្លាយជាការពេញនិយមនៅក្នុងឆ្នាំ 2004 ។ នោះហើយជាពេលដែល សហព័ន្ធបម្រុង ចាប់ផ្តើមបង្កើន អត្រាប្រាក់កម្ចី ។ តម្រូវការប្រាក់កម្ចីធម្មតាបានធ្លាក់ចុះនៅពេលអត្រាការប្រាក់បានកើនឡើង។ ធនាគារបានបង្កើតប្រាក់កម្ចីអត្រាការប្រាក់ដែលអាចសម្របសម្រួលដើម្បីទូទាត់ប្រចាំខែទាប។
ប្រភេទ
ក្នុងឆ្នាំ 2004 ធនាគារបានបង្កើតគំនិតច្នៃប្រឌិតជាមួយប្រភេទកម្ចីថ្មីដើម្បីទាក់ទាញវិនិយោគិនដែលមានសក្តានុពល។ នេះជាឧទាហរណ៍មួយចំនួនដែលពេញនិយមបំផុត។
ប្រាក់កម្ចីតែប៉ុណ្ណោះ ។ ពួកគេមានអត្រាទាបបំផុត។ ការទូទាត់ប្រចាំខែរបស់អ្នកគ្រាន់តែចំណាយទៅលើការប្រាក់ប៉ុណ្ណោះហើយមិនមែនជាគោលការណ៍ណាមួយសម្រាប់រយៈពេល 3 ទៅ 5 ឆ្នាំដំបូងឡើយ។ បន្ទាប់ពីនោះអ្នកចាប់ផ្តើមធ្វើការទូទាត់ខ្ពស់ជាងមុនដើម្បីគ្របដណ្ដប់លើគោលការណ៍។ ឬអ្នកប្រហែលជាត្រូវបានតម្រូវឱ្យធ្វើការទូទាត់ប្រាក់ដ៏ធំមួយ។
ប្រសិនបើអ្នកដឹងអំពីរបៀបដែលពួកគេធ្វើការប្រាក់កម្ចីទាំងនេះអាចមានគុណសម្បត្តិខ្លាំង។ ប្រសិនបើអ្នកអាចមានលទ្ធភាពចំណាយនោះការទូទាត់បន្ថែមនឹងត្រូវបានដោះស្រាយដោយផ្ទាល់។
ប្រសិនបើអ្នកត្រូវបានគេដាក់ពិន័យចំពោះការបង់ប្រាក់ទាំងនេះអ្នកអាចបង់ថ្លៃបន្ថែមទៀតប្រឆាំងនឹងគោលការណ៍នេះ។ វិធីនោះអ្នកនឹងទទួលបានសមធម៌ខ្ពស់ជាងមុននៅក្នុងផ្ទះជាងការបញ្ចាំធម្មតា។ ប្រាក់កម្ចីទាំងនេះមានគ្រោះថ្នាក់ប្រសិនបើអ្នកមិនត្រូវបានរៀបចំសម្រាប់ការកែតម្រូវឬការទូទាត់ប៉េងប៉ោង។ ពួកគេក៏មានគុណវិបត្តិដូចគ្នានឹងប្រាក់កម្ចីដែលអាចលៃតម្រូវបានដែរ។
ជម្រើស ARMs ។ ពួកគេអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកខ្ចីជ្រើសរើសយកប្រាក់ខែជារៀងរាល់ខែ។ ពួកគេចាប់ផ្តើមជាមួយនឹងអត្រា "សំណួរ" ប្រហែលមួយទៅពីរភាគរយ។ ទាំងនេះអាចកំណត់ឡើងវិញខ្ពស់សូម្បីក្រោយការទូទាត់លើកដំបូង។ ភាគច្រើន (80 ភាគរយ) ជម្រើសកម្ចី ARM ធ្វើឱ្យមានតែការទូទាត់អប្បបរមាក្នុងមួយខែ។ សល់ត្រូវបានបន្ថែមទៅតុល្យភាពនៃប្រាក់កម្ចីនេះ គ្រាន់តែដូចជាប្រាក់កម្ចីសងរំលោះអវិជ្ជមាន។
អ្នកខ្ចីគិតថាការទូទាត់ត្រូវបានជួសជុលរយៈពេលប្រាំឆ្នាំ។ ប្រសិនបើសមតុល្យប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះមិនបានទូទាត់មានរហូតដល់ 110% ឬ 125% នៃតម្លៃដើមនោះប្រាក់កម្ចីនឹងត្រូវបានកំណត់ឡើងវិញដោយស្វ័យប្រវត្តិ។
វាអាចបណ្តាលឱ្យមានការទូទាត់ដែលមានចំនួនបីដងច្រើនជាងចំនួនដើម។ ការពិន័យជាជំហាន ៗ បង្ការអ្នកខ្ចីពីការសម្រុះសម្រួលឡើងវិញ។ ជាលទ្ធផលអ្នកខ្ចីភាគច្រើនគ្រាន់តែធ្លាក់ចូលក្នុងបំណុល។ នៅពេលដែលផ្ទះមានតម្លៃតិចជាងប្រាក់កម្ចីឬអ្នកខ្ចីបាត់បង់ការងារពួកគេបាន រឹបអូសយក ។
ប្រាក់កម្ចីទាំងនេះគឺជាអ្នកបើកបរដ៏ធំនៅពីក្រោយ វិបត្ដិប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ ។ ថ្វីបើមានតែ 2 ភាគរយនៃប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះទាំងអស់សុទ្ធតែជាជម្រើស ARMS ពួកគេមានតម្លៃ 300 ពាន់លានដុល្លារ។ ភាគច្រើននៃពួកគេត្រូវបានគេសង្ស័យ។ យ៉ាងហោចណាស់ 60 ភាគរយស្ថិតនៅក្នុងរដ្ឋកាលីហ្វ័រនីញ៉ាដែលតម្លៃផ្ទះធ្លាក់ចុះ 30-40 ភាគរយ។ ការធ្វើបែបនេះមិន សមហេតុផល ឱ្យពួកគេទាញយកផលប្រយោជន៍ពីកម្មវិធីកែប្រែប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះដូចជា MakingHomesAffordable ។ (ប្រភព: " កម្ចីទិញពុល ", មជ្ឈមណ្ឌលសម្រាប់ការទទួលបានការទទួលខុសត្រូវ, ថ្ងៃទី 5 ខែវិច្ឆិកាឆ្នាំ 2007 ។ "ប្រាក់កម្ចីទិញអាកាស", Businessweek, ថ្ងៃទី 11 ខែកញ្ញាឆ្នាំ 2006 ។ )