របៀបកម្ចីទិញផ្ទះប៉ះពាល់ដល់សេដ្ឋកិច្ចអាមេរិក
ប្រភេទ
ប្រភេទកម្ចីទិញផ្ទះដែលមានប្រជាប្រិយភាពបំផុតគឺកម្ចីអត្រាការប្រាក់ថេររយៈពេល សាមញ្ញ 30 ឆ្នាំ។ ចាប់តាំងពីឆ្នាំ 1999 វាតំណាងឱ្យ 70 ភាគរយទៅ 90 ភាគរយនៃហ៊ីប៉ូតែកទាំងអស់។ ប្រាក់កម្ចី អត្រាការ ប្រាក់ រយៈពេល 15 ឆ្នាំក៏ត្រូវបានគេប្រើយ៉ាងទូលំទូលាយផងដែរព្រោះវាអនុញ្ញាតឱ្យមនុស្សបង់បំណុលរបស់ពួកគេក្នុងពាក់កណ្តាលនៃពេលវេលា។
ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះដែលអាចកែសម្រួលបាន ផ្ដល់អត្រាការប្រាក់ទាបនិងការបង់ប្រាក់ប្រចាំខែជាងកម្ចីអត្រាថេរ។ ពួកគេនឹងមានតំលៃថ្លៃនៅពេលដែលអត្រាការប្រាក់កើនឡើងចាប់ពីកម្រិតទាប 200 ឆ្នាំ។
អ្នកខ្ចីឥណទានតូចៗបានបង្កើតនូវប្រាក់កម្ចីកម្រនិងអសកម្ម។ ពួកគេបានទាក់ទាញអតិថិជនដោយផ្តល់អត្រាការប្រាក់តិចតួចសម្រាប់រយៈពេលពីរឆ្នាំដំបូង។ ទាំងនេះគឺមានគ្រោះថ្នាក់សម្រាប់អ្នកខ្ចីថ្មី។ ពួកគេប្រហែលជាមិនបានដឹងថាការបង់ប្រាក់កើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងបន្ទាប់ពីដំណាក់កាលស្នេហាដំបូង។ ខាងក្រោមនេះគឺជាការពេញនិយមបំផុត:
- ប្រាក់កម្ចីមានអត្រាការប្រាក់តែប៉ុណ្ណោះ : ការបង់ប្រាក់ទាបដែលមិនបានកាត់បន្ថយប្រាក់ដើមសម្រាប់រយៈពេលពីរបីឆ្នាំដំបូង។
- ជម្រើសប្រាក់កម្ចី ARM : អ្នកខ្ចីជ្រើសរើសរបៀបបង់ជារៀងរាល់ខែសម្រាប់រយៈពេលប្រាំឆ្នាំដំបូង។
- កម្ចីរំលោះអវិជ្ជមាន : កម្ចី តែការប្រាក់ដែលបង្កើនដើមទុនជារៀងរាល់ខែ។ នោះហើយជាដោយសារតែការទូទាត់គឺតិចជាងសូម្បីតែការប្រាក់។
- ប្រាក់កម្ចីអត្រាថេរវែងបំផុត : ទាំងនេះគឺជាកម្ចីធម្មតា 40-50 ឆ្នាំ។
- ប្រាក់កម្ចីប៉េងប៉ោង : ពួកគេត្រូវធ្វើប្រាក់សំណងឡើងវិញឬទូទាត់ក្រោយពេល 5-7 ឆ្នាំ។
- ប្រាក់កម្ចីមិនមានប្រាក់កក់ : ទាំងនេះអនុញ្ញាតឱ្យខ្ចីដើម្បីយកប្រាក់កម្ចីសម្រាប់ការបង់រំលស់។
ប្រវត្តិ
មុនពេលមាន វិបត្តិសេដ្ឋកិច្ចធ្ងន់ធ្ងរ ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះមានកម្រិត 5 ទៅ 10 ឆ្នាំសម្រាប់តែ 50% នៃតម្លៃផ្ទះ។ ដើមទុនន្ះត្ឹមត្ឹមត្ជាការបង់បោ៉ាងនៅចុងបញ្ចប់។ ធនាគារមានហានិភ័យតិចតួច។
នៅពេលតម្លៃផ្ទះធ្លាក់ចុះ 25 ភាគរយក្នុងកំឡុងពេលមានវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ចម្ចាស់ផ្ទះមិនមានលទ្ធភាពបង់លុយ។
ធនាគារទាំងនោះនឹងមិនអនុញ្ញាតឱ្យមានការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីទេ។ នៅឆ្នាំ 1935 10 ភាគរយនៃផ្ទះទាំងអស់ត្រូវបានគេ រឹបអូស ។
ដើម្បីបញ្ឈប់ការសម្លាប់រង្គាល ប្រធានាធិបតីរ៉ូសវែលថ៍បាន ផ្លាស់ប្តូរទីតាំងទាក់ទងនឹងបញ្ហាលំនៅដ្ឋានសំខាន់ៗប្រាំជាផ្នែកមួយនៃកិច្ចព្រមព្រៀង ថ្មី :
- សាជីវកម្មប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះបានទិញយកវត្ថុបញ្ចាំចំនួនមួយលានពីធនាគារ។ វាបានផ្លាស់ប្តូរពួកគេទៅជាប្រាក់កម្ចីមានអត្រាថេររយៈពេលយូរដែលយើងដឹងនៅថ្ងៃនេះនិងបានដាក់ជំនួសពួកគេវិញ។
- រដ្ឋបាលលំនៅដ្ឋានសហព័ន្ធ បានផ្តល់ការធានាទិញផ្ទះ។
- សហព័ន្ធជាតិដាក់បញ្ចាំការ បង្កើតបានបង្កើត ទីផ្សារទីពីរ សម្រាប់ហ៊ីប៉ូតែក។
- សាជីវកម្មធានារ៉ាប់រងលើប្រាក់បញ្ញើសហព័ន្ធធានា ចំពោះប្រាក់កម្ចីរបស់ធនាគារ។
- លោក Glass-Steagall បាន ហាមឃាត់មិនឱ្យធនាគារនានាដាក់ទុនទៅលើប្រាក់បញ្ញើរបស់អ្នកដាក់ប្រាក់បញ្ញើក្នុងបណ្តាក់ទុនដែលមានគ្រោះថ្នាក់ដូចផ្សារហ៊ុន។
ការផ្លាស់ប្តូរទាំងនេះបានឆ្លើយតបទៅនឹងគ្រោះមហន្តរាយសេដ្ឋកិច្ច។ ពួកគេមិនត្រូវបានបង្កើតឡើងដើម្បីក្លាយជាគោលនយោបាយម្ចាស់ផ្ទះទេ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយពួកគេបានធ្វើឱ្យម្ចាស់ផ្ទះមានតំលៃសមរម្យ។ ពួកគេបានពង្រីករយៈពេលខ្ចី។ នោះបានកាត់បន្ថយចំណាយប្រចាំខែហើយបានលុបបំបាត់នូវតម្រូវការក្នុងការធ្វើហិរញ្ញប្បទានឡើងវិញ។ ធនាគារបានផ្តល់មូលនិធិដល់ប្រាក់កម្ចីនេះដោយសារប្រាក់កម្ចីរបស់ធានារ៉ាប់រង FDIC ។
ក្នុងឆ្នាំ 1944 កម្មវិធីធានារ៉ាប់រងប៉ូលីសកិច្ចការអតីតយុទ្ធជនបានកាត់បន្ថយការចំណាយ។ វាបានលើកទឹកចិត្តឱ្យអតីតយុទ្ធជនដែលវិលត្រឡប់ទៅទិញផ្ទះដែលកំពុងត្រូវបានសាងសង់នៅជាយក្រុង។ សកម្មភាពនេះបានជំរុញសកម្មភាពសេដ្ឋកិច្ចនៅក្នុងឧស្សាហកម្មសំណង់ផ្ទះ។
សូមអរគុណដល់កម្មវិធីសហព័ន្ធទាំងអស់ដែលមានម្ចាស់ផ្ទះកើនឡើងពី 43.6 ភាគរយក្នុងឆ្នាំ 1940 ដល់ 64 ភាគរយនៅឆ្នាំ 1980 ។
រដ្ឋាភិបាលបានបង្កើតច្បាប់ពិសេសដើម្បីបង្កើត ធនាគារ សន្សំនិងកម្ចីអោយចេញនូវហ៊ីប៉ូតែកទាំងនេះ។ ពេញមួយទសវត្សឆ្នាំ 1960 និង 1970 ស្ទើរតែទាំងអស់ខ្ចីប្រាក់ត្រូវបានចេញតាមរយៈការ សន្សំនិងកម្ចី ។ ធនាគារទាំងនេះទទួលបានជោគជ័យពីព្រោះប្រជាជនដាក់ប្រាក់ក្នុងគណនីសន្សំ។ រដ្ឋាភិបាលបានធានារ៉ាប់រងនូវការដាក់ប្រាក់នេះដូច្នេះមនុស្សប្រើគណនីនេះទោះបីជាការប្រាក់ដែលរកបានមិនមានច្រើនក៏ដោយ។ នេះត្រូវបានគ្រប់គ្រងដោយរដ្ឋាភិបាលផងដែរ។ ក្រុមហ៊ុន S & Ls អាចរក្សាប្រាក់ចំណេញបានដោយការបង់ អត្រាការប្រាក់ទាប លើប្រាក់បញ្ញើដែលពួកគេបានគិតទៅលើហ៊ីប៉ូតែក។
ក្នុងទសវត្សរ៍ឆ្នាំ 1970 លោកប្រធានាធិបតីនិចសុនបាន បង្កើតអតិផរណាដែលអាចគ្រប់គ្រងបានដោយកាត់ផ្តាច់ទំនាក់ទំនងរវាងប្រាក់ដុល្លារអាមេរិកនិង ស្តង់ដារមាស ។ ធនាគារបានខាតបង់ប្រាក់បញ្ញើចាប់តាំងពីពួកគេមិនអាចផ្គូផ្គងការប្រាក់ដែលបានបង់ដោយ គណនីទីផ្សារប្រាក់ ។
នេះបានកាត់បន្ថយថវិកាដែលពួកគេត្រូវការដើម្បីចេញនូវហ៊ីប៉ូតែក។
ដើម្បីជួយធនាគារធនាគារសមាជបានអនុម័តហ្រ្គេនស៍។ ច្បាប់ Germain Depository Act ។ វាអនុញ្ញាតឱ្យធនាគារនានាដំឡើងអត្រាការប្រាក់និងកាត់បន្ថយស្តង់ដារកម្ចី។ វាក៏អនុញ្ញាតឱ្យ S & Ls បង្កើតប្រាក់កម្ចីពាណិជ្ជកម្មនិងអតិថិជនផងដែរ។ នេះនាំឱ្យមាន វិបត្តិប្រាក់បញ្ញើសន្សំនិងប្រាក់កម្ចី និងការខកខានរបស់ធនាគារពាក់កណ្តាល។
| ឆ្នាំ | % នៃចំណូលគ្រួសារ | % នៃទ្រព្យសម្បត្តិគ្រួសារ | % នៃផលិតផលក្នុងស្រុកសរុប |
|---|---|---|---|
| 1949 | 20 | 15 | 15 |
| 1979 | 46 | 28 | 30 |
| ឆ្នាំ 2001 | 73 | 41 | 50 |
(ប្រភព: Richard K. Green និង Susan M. Wachter, "ការដាក់បញ្ចាំការបញ្ចាំអាមេរិកក្នុងបរិបទប្រវត្តិសាស្រ្តនិងអន្ដរជាតិ," សាកលវិទ្យាល័យ Pennsylvania, ថ្ងៃទី 21 ខែកញ្ញាឆ្នាំ 2005)
របៀបកម្ចីទិញផ្ទះប៉ះពាល់ដល់សេដ្ឋកិច្ច
ក្នុងអំឡុងពេល រដ្ឋបាលលោកស្រី Clinton ធនាគារបានត្អូញត្អែរថាពួកគេមិនអាចប្រកួតប្រជែងនៅក្នុងទីផ្សារហិរញ្ញវត្ថុអន្តរជាតិបានទេ។ សភាបាន រិះគន់ ឧស្សាហកម្មនេះហើយបានលុបចោលច្បាប់ Glass-Steagall ។ នេះអនុញ្ញាតឱ្យធនាគារប្រើមូលនិធិដែលបានធានារបស់អ្នកដាក់ប្រាក់បញ្ញើដើម្បីវិនិយោគលើ និស្សន្ទវត្ថុ ។ ភាពពេញនិយមបំផុតក្នុងចំណោមបញ្ហាទាំងនេះគឺ ការធានាប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ ។
ធនាគារនឹងប្រមូលផ្តុំប្រាក់កម្ចីប្រហាក់ប្រហែលគ្នាហើយបន្ទាប់មកលក់ពួកគេទៅ Fannie Mae, Freddie Mac ឬវិនិយោគិនដទៃទៀត។ ពួកគេត្រូវបានគេធានារ៉ាប់រងប្រឆាំងនឹងលំនាំដើមដោយការផ្លាស់ប្តូរលំនាំដើមឥណទាន។ តម្រូវការមូលបត្រទាំងនេះមានកម្រិតខ្ពស់ដូច្នេះធនាគារបានចាប់ផ្តើមបន្ទាបស្តង់ដារលើប្រាក់កម្ចី។ មិនយូរប៉ុន្មាន វត្ថុបញ្ចាំតូចៗ ទាំងនេះអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកណាម្នាក់ក្លាយជាម្ចាស់ផ្ទះ។
ជាលទ្ធផលភាគរយនៃបំណុលកម្ចីទិញផ្ទះធៀបនឹង ផលិតផលក្នុងស្រុកសរុបបាន កើនឡើងពី 50 ភាគរយនៅឆ្នាំ 2000 ដល់ជិត 70 ភាគរយនៅត្រឹមឆ្នាំ 2004 ។ ទាំងអស់បានដំណើរការល្អរហូតទាល់តែតម្លៃផ្ទះបានចាប់ផ្តើមធ្លាក់ចុះនៅឆ្នាំ 2006 ។ មិនអាចផ្តល់ប្រាក់កម្ចីឬលក់ផ្ទះរបស់ខ្លួនម្ចាស់ផ្ទះបានចាប់ផ្តើមបង់ប្រាក់ ។ អ្នកវិនិយោគិនជាច្រើនបានដកប្រាក់ក្នុងការខ្ចីឥណទានរបស់ខ្លួនដែលក្រុមហ៊ុនធានារ៉ាប់រងធំមួយឈ្មោះ AIG ស្ទើរតែក្ស័យធន។ នោះហើយជារបៀបដែល វិបត្តិសេដ្ឋកិច្ច subprime វិបត្តិបាន បង្កើត វិបត្តិហិរញ្ញវត្ថុឆ្នាំ 2008 ។