តើអ្វីទៅជាការកំណត់ពេលមធ្យមសម្រាប់ការលក់ខ្លី?

សំនួរ: តើអ្វីទៅជាការកំណត់ពេលវេលាមធ្យមសម្រាប់ការលក់ខ្លី?

អ្នកអានម្នាក់បានសួរថា: "ខ្ញុំចាប់អារម្មណ៍ក្នុងការលក់ដូរខ្លីប៉ុន្តែខ្ញុំឮរឿងភ័យរន្ធត់អំពីពេលវេលាដែលពាក់ព័ន្ធ។ មនុស្សមួយចំនួនដែលខ្ញុំដឹងបានលក់អស់រយៈពេលជាងមួយឆ្នាំមកហើយខ្ញុំត្រូវបានគេប្រាប់ថាវាអាចចំណាយពេលច្រើនឆ្នាំ ដើម្បីទទួលបានការយល់ព្រមពីការលក់ខ្លីខ្ញុំហាក់ដូចជាមិនមានហេតុផលល្អសម្រាប់រយៈពេលខ្លីទេ។

ចម្លើយ: វិធី លក់ភ្នាក់ងារលក់ដាច់ បំផុតនឹងទស្សន៍ទាយពីកាលវិភាគសម្រាប់ការលក់ខ្លីរបស់អ្នកដោយដំបូងស្វែងរកព័ត៌មានប្រាក់កម្ចីរបស់អ្នក។ ប្រភេទកម្ចីដែល អ្នកមាននិងអត្តសញ្ញាណប័ណ្ណរបស់អ្នកនឹងកំណត់ដំណាក់កាលនៃការលក់រយៈពេលខ្លីរបស់អ្នក។ អ្នកប្រហែលជាមិនចាំប្រភេទនៃប្រាក់កម្ចីដែលអ្នកបានដកចេញទេ។ អ្នកអាចខ្ចីអាចជា:

• ប្រាក់កម្ចីធម្មតា
• កម្ចី FHA
• កម្ចី VA
• កម្ចី Fannie Mae
• កម្ចី Freddie Mac

លើសពីនេះទៀតប្រហែលជាអ្នកកំពុងចំណាយប្រាក់ពីរឬបី? ប្រហែលជាប្រាក់កម្ចីរបស់អ្នក ធានាការធានារ៉ាប់រងកម្ចីទិញផ្ទះ ? ទាំងអស់នៃលក្ខខណ្ឌទាំងនេះប៉ះពាល់ដល់ការរង់ចាំសម្រាប់ការអនុម័តការលក់ខ្លីនិងបន្ថែមជាន់លើការលក់ខ្លីរបស់អ្នក។

ពេលវេលាកំណត់មូលដ្ឋានសម្រាប់ការអនុម័តលក់ខ្លី

ជំហានទីមួយនៃការលក់ខ្លី គឺដើម្បីប្រមូលផ្តុំទាំងអស់សម្រាប់ឯកសាររបស់អ្នក។ ខ្ញុំចូលចិត្តប្រមូលឯកសាររបស់អតិថិជនរបស់ខ្ញុំជាមុន។ នេះមានឯកសារជាមូលដ្ឋានដូចខាងក្រោម:

• 2 ឆ្នាំចុងក្រោយនៃការបង់ពន្ធ
• ចុងក្រោយ 2 W2s / 1099s
• របាយការណ៍ធនាគារចុងក្រោយ 2
• ចុងក្រដាសប្រាក់បៀវត្សរ៍ចុងក្រោយ 2
• របាយការណ៍ហិរញ្ញវត្ថុឬ 1126

• ទម្រង់ 4506
• បានចុះហត្ថលេខានិងចុះកាលបរិច្ឆេទ លិខិតលំបាក

ធនាគារអាចនឹងស្នើសុំការបំពេញក្រដាសស្នាមបន្ថែមប៉ុន្តែស្ទើរតែគ្រប់ធនាគារទាំងអស់សុំឯកសារខាងលើ។ ខ្ញុំបានវិភាគឯកសារទាំងនោះទៅក្នុងឯកសារ PDF ដោយកត់សម្គាល់លេខប្រាក់កម្ចីនៅលើទំព័រនីមួយៗ។

បន្ទាប់មកយើងចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចព្រមព្រៀងការចុះបញ្ជីនិងការអនុញ្ញាតិពីភាគីទីបីដែលអនុញ្ញាតឱ្យខ្ញុំនិយាយជាមួយធនាគារអ្នកលក់។

ខ្ញុំថតរូបរូបថតផ្ទះធ្វើភ្នាក់ងារពិនិត្យមើលដោយភ្នែកហើយភ្ជាប់ ប្រអប់សោ ។

នៅតំបន់របស់ខ្ញុំ Sacramento ចាប់តាំងពីពេលដែលការចុះបញ្ជីចូល MLS រហូតដល់ពេលវេលានៃការផ្តល់ជូនដែលអាចទទួលយកបានគឺគ្រប់ទីកន្លែងពី 2 ទៅ 3 ថ្ងៃទៅ 2 ទៅ 3 សប្តាហ៍។ ប្រសិនបើផ្ទះមានទីតាំងស្ថិតនៅក្នុងតំបន់ដែលមានសារពើភ័ណ្ឌខ្ពស់វាអាចត្រូវការបន្ថែមពី 60 ទៅ 90 ថ្ងៃមុនពេលយើងទទួលបានការផ្តល់ជូនដែលអាចទទួលយកបាន។

នៅពេលដែលការផ្តល់ជូនត្រូវបានទទួលនិងចុះហត្ថលេខាខ្ញុំផ្ញើទៅធនាគាររួមជាមួយ កញ្ចប់លក់ខ្លី របស់អ្នក លក់ និង HUD រៀបចំ។ ចាប់ពីចំណុច នោះដល់ពេលនៃការអនុម័តលក់ខ្លី បន្ទាត់កំណត់ជាមធ្យមគឺប្រហែល 60 ទៅ 90 ថ្ងៃ។

នេះមានន័យថា 30 ថ្ងៃដើម្បីលក់ + 60 ថ្ងៃសម្រាប់ការអនុម័ត + 30 ថ្ងៃដើម្បីបិទ escrow = 4 ខែជាមធ្យម។

មូលហេតុសម្រាប់ការពន្យាពេលលក់ខ្លីនៅក្នុងការកំណត់ពេលវេលា

បញ្ហាដ៏ធំបំផុតមួយដែលយើងឃើញនៅក្នុងការលក់ខ្លីនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះគឺអ្នកទិញដែលមិនបានប្តេជ្ញាក្នុង ដំណើរការលក់ខ្លី ។ ដោយសារតែការកំណត់ពេលវេលាភាគច្រើនមិនត្រូវបានគេស្គាល់នោះវាអាចធ្វើឱ្យអ្នកទិញមានអារម្មណ៍ថាមិនមានសុវត្ថិភាព។ ភ្នាក់ងារ លក់ រាយ ខ្លី អាចផ្តល់ការប៉ាន់ស្មានដែលមានការអប់រំប៉ុន្តែថាតើភ្នាក់ងាររបស់អ្នកទិញយល់ ពីរបៀបដែលការលក់ខ្លី គឺជាកាតព្រៃ។ ប្រសិនបើភ្នាក់ងាររបស់អ្នកទិញមិនអាចគ្រប់គ្រងការរំពឹងទុករបស់អ្នកទិញហើយមិនដឹងពីរបៀបពន្យល់ពីការលក់រយៈពេលខ្លីដល់អ្នកទិញនោះអ្នកទិញអាចបង្វិលបានយ៉ាងងាយស្រួល។

វាមិនមែនជាកំហុសរបស់អ្នកទិញនោះទេ។

អ្នកទិញដែលមិនមានបទបញ្ជានិងអ្នកទិញមិនសប្បាយចិត្តគឺជាអ្នកទិញដែលហៀបនឹង លុបចោលនូវ ប្រតិបត្តិការ លក់ខ្លី ។ ប្រភេទនៃអ្នកទិញទាំងនេះមិនចង់រង់ចាំ ការអនុម័តលក់ខ្លី ។ ពួកគេនឹងបោះបង់ហើយបន្ទាប់មកចូលទៅក្នុងប្រតិបត្តិការលក់ខ្លីមួយផ្សេងទៀតដែលនឹងចាប់ផ្តើមនាឡិកាម្តងទៀត។ ធ្វើឱ្យអ្នកឆ្ងល់ថាហេតុអ្វី។

បញ្ហាមួយទៀតគឺការរង់ចាំសម្រាប់ការលក់រយៈពេលខ្លីផ្តល់ឱ្យអ្នកទិញពេលវេលាច្រើនពេកដើម្បីគិតអំពី ការទិញលក់ខ្លី ។ ប្រសិនបើពួកគេទិញលក់តាមប្រពៃណីនៅពេលដែលពួកគេសម្រេចចិត្តថាពួកគេមិនចូលចិត្តផ្ទះពួកគេស្អប់អ្នកជិតខាងហើយប្រាថ្នាថាពួកគេមិនចង់ដាក់នៅលើកន្លែងនោះទេកិច្ចសន្យានេះនឹងត្រូវបានបិទ។ ប៉ុន្តែការលក់រយៈពេលខ្លីចំណាយពេលយូរណាស់ដែលអ្នកទិញមានពេលវេលាច្រើនពេកក្នុងការគិតគូរពីផលប៉ះពាល់អវិជ្ជមាននិងគុណវិបត្តិទាំងអស់។ ពេលខ្លះពួកគេបង្កើត ជើងត្រជាក់ ។

ខ្ញុំមានអ្នកលក់លុបចោលការលក់ខ្លីដែលនាងបានស្បថពីដំបូងគឺក្តីសុបិន្តរបស់នាងនៅផ្ទះ។

នាងមាន លិខិតអនុញ្ញាត និងអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីនៅជិតឯកសារគូរ។ ប៉ុន្តែការប៉ាន់ប្រមាណនេះគឺទាបជាង តម្លៃលក់ 20,000 ដុល្លារដោយសារតែមានការលក់តិចតួចនៅក្នុងសង្កាត់នោះ។ អ្នកវាយតម្លៃត្រូវមើលទៅខាងក្រៅតំបន់ដែល អាចលក់បាន ។ គាត់បានប្រើការលក់ដែលមិនមែនជា ការលក់ដែលអាចប្រៀបធៀបបាន ។ អ្នកទិញភ័យខ្លាចតម្លៃផ្ទះដែលបានធ្លាក់ក្នុងអំឡុងពេល 30 ថ្ងៃនៃការ ស្នើសុំ របស់នាងមានចំនួន 20.000 ដុល្លារហើយនាងបានផិតក្បត់។

ជំនួសឱ្យការរំភើបដែលធនាគារត្រូវបានបង្ខំឱ្យកាត់បន្ថយតម្លៃផ្ទះរបស់នាងចំនួន 20.000 ដុល្លារអ្នកទិញបានលុបចោលការលក់រយៈពេលខ្លី។ នាងមិនបានត្រៀមខ្លួនទិញផ្ទះទេ។ មិនមែនគ្រប់អ្នកទិញទាំងអស់ ត្រៀមទិញផ្ទះ ទេ។

នៅពេលប្រភេទព្រឹត្តិការណ៍ទាំងនេះកើតឡើងហើយអ្នកទិញលុបចោលពេលវេលាកំណត់លក់ខ្លីនឹងចាប់ផ្តើម។ នេះហើយជាមូលហេតុដែលរឿងសំខាន់បំផុតដែលអ្នកអាចធ្វើបានក្នុងការលក់ខ្លីគឺដើម្បីរក្សាអ្នកទិញប្រាប់ព័ត៌មានចូលរួមនិងសប្បាយរីករាយ។

_{នៅពេលសរសេរ Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, គឺជាឈ្មួញកណ្តាលនៅក្រុមហ៊ុន Lyon អចលនទ្រព្យនៅ Sacramento, កាលីហ្វញ៉ា។}