របៀបប្រើ CMA ប្រៀបធៀបទីផ្សារវិភាគ
តើអ្វីជាការវិភាគទីផ្សារប្រៀបធៀប?
ទោះបីជារបាយការណ៍អាចខុសគ្នាពីបញ្ជីពីរទំព័រនៃ ការលក់ផ្ទះដែលអាចប្រៀបធៀបបាន ទៅនឹងមគ្គុទ្ទេសក៍ដ៏ទូលំទូលាយដែលមាន 50 ទំព័រក៏ដោយក៏ប្រវែងនិងភាពស្មុគស្មាញនៃរបាយការណ៍អាស្រ័យទៅលើការអនុវត្តអាជីវកម្មរបស់ភ្នាក់ងារ។
ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយរបាយការណ៍ស្តង់ដារទីផ្សារប្រៀបធៀបទំនងជាមានទិន្នន័យដូចខាងក្រោម:
- បញ្ជីសកម្ម
ការចុះបញ្ជីសកម្មគឺជាផ្ទះសម្រាប់លក់។ ការចុះបញ្ជីទាំងនេះមានសារៈសំខាន់ណាស់ចំពោះវិសាលភាពដែលពួកគេជាអ្នកប្រកួតប្រជែងរបស់អ្នកទិញ។ ពួកគេមិនបង្ហាញពី តម្លៃទីផ្សារ ទេព្រោះអ្នកលក់អាចសួរអ្វីដែលពួកគេចង់បានសម្រាប់ផ្ទះរបស់ពួកគេ។ វាមិនមានន័យថាតម្លៃណាមួយគឺពិតប្រាកដទេ។ តម្លៃលក់ដែលបានផ្តល់មិនឆ្លុះបញ្ចាំងពី តម្លៃទីផ្សារ ទេរហូតមកដល់ពេលដែលពួកគេលក់ហើយនៅក្នុង ទីផ្សារអ្នកទិញ ឧទាហរណ៍ភាគច្រើនលក់តិច។
- បញ្ជីរង់ចាំ
រង់ចាំការលក់ផ្ទះ គឺជាបញ្ជីដែលសកម្មពីមុនដែលស្ថិតនៅក្រោមកិច្ចសន្យា។ ពួកគេមិនទាន់បានបិទនៅឡើយដូច្នេះពួកគេមិនទាន់លក់បានប្រៀបធៀប។ លុះត្រាតែភ្នាក់ងារចុះបញ្ជីមានឆន្ទៈចែករំលែកព័ត៌មានអំពីការលក់ដែលមិនទាន់សំរេចហើយមិនមាន - អ្នកនឹងមិនដឹងពីតម្លៃលក់ពិតប្រាកដទេរហូតដល់ការបិទប្រតិបត្តិការ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយការលក់មិនទាន់បានបង្ហាញពីទិសដៅទីផ្សារកំពុងផ្លាស់ប្តូរ។ ប្រសិនបើផ្ទះរបស់អ្នកត្រូវបានគេលក់នៅខាងលើតម្លៃបញ្ជីនៃការលក់ដែលមិនទាន់សំរេចទាំងនេះអ្នកអាចប្រឈមមុខនឹង DOM យូរជាងនេះ ។
- បញ្ជីលក់
ផ្ទះដែលបានបិទទ្វារក្នុងរយៈពេលបីខែចុងក្រោយនេះគឺជា ការលក់ដែលអាចប្រៀបធៀបបាន ។ ទាំងនេះគឺជាការលក់ដែលអ្នកវាយតំលៃនឹងប្រើនៅពេលធ្វើការវាយតម្លៃផ្ទះរបស់អ្នកសម្រាប់អ្នកទិញរួមជាមួយការលក់ដែលមិនទាន់សម្រេច (ដែលទំនងជាបានបិទនៅពេលដែលផ្ទះរបស់អ្នកត្រូវបានលក់) ។ មើលទៅវែងឆ្ងាយនិងពិបាកក្នុងការលក់ដែលអាចប្រៀបធៀបបានព្រោះវាជាតម្លៃទីផ្សាររបស់អ្នក។ អ្នកអាចប្រើប្រាស់រយៈពេល 6 ខែនៃវគ្គបណ្តុះបណ្តាលប្រសិនបើគ្មានការលក់គ្រប់គ្រាន់ដើម្បីបង្កើតរបាយការណ៍ល្អជាមួយរយៈពេល 3 ខែ។
- បិទទីផ្សារ / ដកចេញ / លុបចោល
ទាំងនេះគឺជាលក្ខណៈសម្បត្តិដែលត្រូវបានយកចេញពីទីផ្សារសម្រាប់ហេតុផលផ្សេងៗ។ ជាធម្មតាផ្ទះមូលហេតុត្រូវបានដកចេញពីទីផ្សារដោយសារតែតម្លៃខ្ពស់ពេក។ តម្លៃមធ្យមរបស់ក្រុមនេះនឹងមានតម្លៃខ្ពស់ជាងតម្លៃមធ្យមនៃការលក់ដែលអាចប្រៀបធៀបបាន។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ ការចុះបញ្ជី ក៏ត្រូវ លុបចោល ផងដែរដោយហេតុផលដូចខាងក្រោម:
- វិប្បដិសារីរបស់អ្នកលក់ ។ អ្នកលក់បានសម្រេចចិត្តថាពួកគេមិនអាចចូលរួមជាមួយផ្ទះរបស់ពួកគេហើយលែងចង់លក់។
- តម្លៃខ្ពស់ពេក។ គ្មាននរណាម្នាក់បានធ្វើការផ្តល់ជូនឬការផ្តល់ជូនពិសេសដែលទទួលបាននោះទេគឺ ការផ្តល់ជូនគ្រាប់បាល់តិចតួច ដែលត្រូវបាន ច្រានចោល ។
- DOM វែងពេក។ ភ្នាក់ងារជួនកាលដកបញ្ជីដើម្បីឱ្យពួកគេអាចត្រលប់ទៅបញ្ជីថ្មីហើយទាក់ទាញអ្នកទិញថែមទៀត។
- សំណើជួសជុល ។ ផ្ទះនេះធ្លាប់ស្ថិតក្រោមកិច្ចសន្យាហើយបន្ទាប់ពីការ ត្រួតពិនិត្យផ្ទះ អ្នកទិញបានស្នើសុំជួសជុលដែលអ្នកលក់បដិសេធ។
- អ្នកលក់បាន បណ្ដេញភ្នាក់ងារ ។ វាមិនមែនជារឿងចម្លែកទេសម្រាប់អ្នកលក់មិនសប្បាយចិត្តក្នុងការបាញ់ភ្នាក់ងារនិងជួល ភ្នាក់ងារ ថ្មី។
- បញ្ជីផុតកំណត់
ក្រុមនេះនឹងឆ្លុះបញ្ចាំងពីតម្លៃលក់ខ្ពស់ជាងគេខ្ពស់បំផុតព្រោះពួកគេមិនលក់និងប្រហែលជាមិនមានតម្លៃសមរម្យ។ បញ្ជីលក់ដែលផុតកំណត់ មួយចំនួនក៏អាចបង្ហាញជាបញ្ជីសកម្មផងដែរដែលបានចុះបញ្ជីដោយភ្នាក់ងារថ្មីក្នុងតម្លៃថ្មី។ បញ្ជីក៏ផុតកំណត់ផងដែរដោយសារតែពួកគេមិនត្រូវបានគេយកចិត្តទុកដាក់លើទីផ្សារឬដោយសារតែផ្ទះត្រូវការជួសជុល។
ពិនិត្យមើលការលក់ដែលអាចប្រៀបធៀប
ការលក់ដែលអាចប្រៀបធៀបគឺជាអ្វីដែលមានលក្ខណៈស្រដៀងនឹងផ្ទះរបស់អ្នក។ វាពិបាកក្នុងការប្រៀបធៀបផ្ទះដែលមានលំដាប់ថ្នាក់បីជាន់ទៅផ្ទះតែមួយ។ ជ្រើសផ្ទះពីបញ្ជីនេះដែលភាគច្រើនស្រដៀងនឹងផ្ទះរបស់អ្នកក្នុងទំហំរូបរាងនិងស្ថានភាពដូចជា:
- រូបភាពការ៉េស្រដៀងគ្នា
ក្រុមអ្នកវាយតម្លៃប្រៀបធៀបផ្ទះដែលមានមូលដ្ឋានលើផ្ទៃក្រឡា។ ផ្ទះល្វែងធំជាងគេគឺមានតម្លៃតិចជាងនេះក្នុងមួយហ្វូតការ៉េជាងផ្ទះដែលមានទំហំតូចជាង។ ភាពខុសគ្នារវាងក្រុមគ្រួសារដែលមានតម្លៃមធ្យមជាមធ្យមមិនគួរលើសពី 10% ទៅ 20% នៃវ៉េនហ្វ្រេមគិតជាគ។ មការ៉េបូកឬដក។
- អាយុស្រដៀងគ្នានៃការសាងសង់
តាមឧត្ដមគតិ, អាយុរបស់ផ្ទះ - ឆ្នាំដែលវាត្រូវបានសាងសង់ - គួរតែនៅក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំនៃផ្ទះលក់ប្រៀបធៀបផ្សេងទៀត។ បំណែងចែករងអាយុចម្រុះគឺជារឿងធម្មតា។ ឧទាហរណ៍នៅតំបន់មួយនៃ Sacramento ផ្នែករងមានផ្ទះដែលបានសាងសង់នៅទសវត្សឆ្នាំ 1950 ហើយបន្ទាប់មកពួកគេបានលោតពីពីរបីទសវត្សរ៍ទៅទសវត្សរ៍ឆ្នាំ 1970 ។ ទោះបីជាផ្ទះមានទីតាំងនៅជាប់គ្នាក៏ដោយផ្ទះជាច្រើនដែលមានបុគ្គលិកលក្ខណៈពីទសវត្សឆ្នាំ 1950 លក់ដាច់ជាងដៃគូ Brady Bunch ថ្មីរបស់ពួកគេ។ ប្រសិនបើផ្ទះរបស់អ្នកត្រូវបានសាងសង់ក្នុងឆ្នាំ 1980 និយាយហើយផ្ទះថ្មី ៗ នៅតាមផ្លូវកំពុងលក់កាន់តែច្រើនអ្នកមិនអាចបញ្ជាទិញតម្លៃដូចគ្នានឹងផ្ទះថ្មីបានទេ។
- សេវាកម្មដែលស្រដៀងនឹងនេះការធ្វើឱ្យប្រសើរឡើងនិងស្ថានភាព
អ្នកវាយតម្លៃនឹងកាត់បន្ថយតំលៃពីផ្ទះរបស់អ្នកប្រសិនបើផ្ទះផ្សេងទៀតមានភាពប្រសើរឡើងហើយអ្នកមិនមានទេ។ ផ្ទះដែលមានអាងហែលទឹកមួយ នឹងមានតម្លៃខុសពីផ្ទះមួយដែលគ្មានអាងហែលទឹក។ ថ្លុកមិនមានតម្លៃច្រើនដូចដែលអ្នកគិតទេ។ ផ្ទះដែលត្រូវបានស្តារឡើងវិញទាំងស្រុងគឺមានតម្លៃច្រើនជាងអ្នកជួសជុល។ ផ្ទះដែលមានងូតទឹកមួយមានតម្លៃតិចជាងផ្ទះដែលមានពីរឬច្រើនជាងងូតទឹក។ ការថែទាំពន្យានឹងរាប់បញ្ចូលអ្នក។
- ទីកន្លែង
អ្នករាល់គ្នាដឹងថាអចលនទ្រព្យមានតម្លៃលើ "ទីតាំងទីតាំងនិងទីតាំង" ប៉ុន្តែតើអ្នកបានគិតពីអត្ថន័យនោះទេ? ជាឧទាហរណ៍ផ្ទះមួយដែលមានទេសភាពទីក្រុងមានតម្លៃច្រើនជាងផ្ទះដែលកំពុងប្រឈមនឹងជញ្ជាំងស៊ីម៉ងត៍។ ផ្ទះដែលមានទីតាំងស្ថិតនៅតាមដងផ្លូវរវល់មានតម្លៃគួរឱ្យកត់សម្គាល់តិចជាងផ្ទះនៅលើផ្លូវស្ងាត់។ ប្រៀបធៀបផ្ទះរបស់អ្នកទៅនឹងអ្នកដែលនៅក្នុងទីតាំងស្រដៀងគ្នា។ ប្រសិនបើផ្ទះរបស់អ្នកអង្គុយនៅតាមផ្លូវពីរោងចក្រអគ្គីសនីសូមរកមើលផ្ទះផ្សេងទៀតដែលមានរោងចក្រថាមពលអគ្គីសនីឬអ្នកដែលមានទីតាំងស្ថិតនៅតាមបណ្ដោយផ្លូវដែកក្នុងចំណោមទីតាំងដែលមិនចង់បានផ្សេងទៀត។
នៅពេលសរសេរ Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, គឺជាឈ្មួញកណ្តាលនៅ Lyon អចលនទ្រព្យនៅ Sacramento, កាលីហ្វញ៉ា។