តើអ្នកទិញនឹងជឿជាក់លើការប៉ាន់ប្រមាណតម្លៃពីអ្នកវាយតំលៃដែរឬទេ?
មូលហេតុដែលការវាយតម្លៃកម្រជួយនៅពេលលក់ផ្ទះ
- សម្រាប់អ្នកចាប់ផ្តើមអ្នកវាយតម្លៃគឺដូចជាអ្នកជំនាញវិជ្ជាជីវៈក្នុងវិជ្ជាជីវៈណាមួយមួយចំនួនគឺល្អឥតខ្ចោះហើយអ្នកខ្លះមិនអាចរកអចលនទ្រព្យដែលមានផែនទីពីរនិងអំពូលភ្លើង។ ការវាយតម្លៃមិនមែនជាការធានាតម្លៃទេ។ ជួនកាលការវាយតម្លៃគឺមិនមានសូម្បីតែការប៉ាន់ប្រមាណតម្លៃទេ។ នៅរដ្ឋមួយចំនួនអ្នកវាយតំលៃប្រហែលជាមិនចាំបាច់ត្រូវបានផ្តល់អាជ្ញាប័ណ្ណទេ។ លុះត្រាតែអ្នកលក់មានបទពិសោធន៍ផ្ទាល់ជាមួយនឹងអ្នកវាយតំលៃពិសេសណាមួយនោះគ្មានវិធីណាដែលមានអារម្មណ៍ថាមានទំនុកចិត្តទាំងស្រុងដែលថាការវាយតម្លៃនេះនឹងមានភាពត្រឹមត្រូវ។
- អ្នកវាយតម្លៃអាចធ្វើខុស។ ប្រសិនបើអ្នកវាយតម្លៃមិនស្គាល់អ្នកជិតខាងឬបញ្ហាដែលអាចប៉ះពាល់ដល់តម្លៃនោះការវាយតម្លៃអាចមិនមានលក្ខណៈពេញលេញ។ វិធីសាស្រ្តដែលអ្នកវាយតំលៃជាច្រើនបានប្រើដើម្បីបង្កើតតម្លៃទីផ្សារគឺប្រៀបធៀបផ្ទះស្រដៀងគ្នាក្នុងស្ថានភាពស្រដៀងគ្នាដែលបានលក់កាលពីពេលថ្មីៗនេះ។ ជួនកាលភ្នាក់ងារលុបរូបថតចេញបន្ទាប់ពីបិទពី MLS ។ ប្រសិនបើអ្នកវាយតម្លៃមិនបានមើលផ្ទៃខាងក្នុងផ្ទះអ្នកវាយតម្លៃអាចប្រើផ្ទះដែលត្រូវការជួសជុលដោយមិនដឹងខ្លួនទៅជាផ្ទះដែលបានធ្វើឱ្យទាន់សម័យ។
- អ្នកវាយតម្លៃមិនតែងតែអាចរកឃើញទិន្នន័យទាំងអស់ដែលត្រូវការ។ ខ្ញុំប្រហែលជាទទួលបានការហៅទូរស័ព្ទយ៉ាងហោចណាស់មួយសប្តាហ៍ពីអ្នកប៉ាន់ស្មានម្នាក់ដែលសួរខ្ញុំអំពីការលក់ថ្មីៗរបស់ខ្ញុំ។ អ្នកវាយតម្លៃចង់ដឹងថាតើមានអ្វីដែលមិនធម្មតាអំពីផ្ទះទោះបីជាអ្នកលក់បានបង់ថ្លៃសម្រាប់ការ បិទទ្វាររបស់អ្នកទិញ ឬប្រសិនបើមានសម្បទានពិសេសក៏ដោយ។ មិនមែនគ្រប់ភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យទេដែលអាចរកមើលប្រភេទសំណួរទាំងនេះបានហើយមិនមែនគ្រប់អ្នកដាក់ពាក្យស្នើសុំទេហើយភ្នាក់ងារផលិតកម្មកំពូល ៗ ប្រហែលជាមិននឹកឃើញព័ត៌មានលម្អិតនៃរាល់ប្រតិបត្ដិការតែមួយទេ។
- អ្នកប៉ាន់ស្មានអាចមានភាពខុសប្លែកពីតម្លៃពីគ្នាទៅវិញទៅមកសូម្បីតែអ្នកវាយតំលៃជំនាញក៏មិនយល់ស្របគ្នាដែរ។ សូមសួរអ្នកវាយតម្លៃចំនួន 3 រូបដើម្បីទទួលយកមតិយោបល់នៃតម្លៃហើយអ្នកទំនងជាទទួលបានទស្សនៈខុសគ្នាចំនួន 3 ។ នោះហើយជាមូលហេតុដែលអ្នកលក់ជួនកាលសុំឱ្យភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យ 3 សម្រាប់មតិយោបល់នៃតម្លៃហើយបញ្ចប់ កំហុសរបស់អ្នកលក់ដ៏អាក្រក់បំផុត នៅពេលដែលពួកគេជ្រើសរើសភ្នាក់ងារដែលផ្តល់តម្លៃខ្ពស់បំផុត។
របៀបដែលអ្នកទិញវាយតម្លៃផ្ទះសម្រាប់លក់
តម្លៃផ្ទះ គឺជាសិល្បៈផ្នែកមួយផ្នែកនិងផ្នែកវិទ្យាសាស្រ្ត។ នៅពេលភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យរៀបចំការវិភាគទីផ្សារប្រៀបធៀបយើងកំពុងព្យាយាមកំណត់ថាតើអ្នកទិញនឹងបង់ប្រាក់សម្រាប់ផ្ទះនិងតម្លៃដែលអតិថិជនរបស់អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីនឹងវាយតម្លៃ។ តម្លៃទាំងនេះអាចជាលេខពីរផ្សេងគ្នា។
ពេលខ្លះអ្នកទិញមានការភ័ន្តច្រឡំខ្លាំងនៅពេលទិញទំនិញផ្ទះ។ ពួកគេជាទូទៅប្រៀបធៀបតម្លៃរវាងផ្ទះដែលពួកគេបានទស្សនាដូច្នេះពួកគេពិតជាមិនដឹងពីរបៀបកំណត់តម្លៃនៅពេលផ្ទះតែមួយគត់ដែលគេឃើញគឺជាផ្ទះសម្រាប់លក់។ ពួកគេដឹងពីអ្វីដែលអ្នកលក់ផ្សេងទៀតកំពុងស្នើសុំផ្ទះរបស់ពួកគេប៉ុន្តែពួកគេមិនដឹងថាតើផ្ទះនៅក្នុងសង្កាត់នេះថ្មីៗនេះបានលក់និងសម្រាប់ប៉ុន្មាន។
ប្រសិនបើពួកគេទទួលបានការលក់ប្រៀបធៀបអ្នកទិញជាទូទៅមិនមានចំណេះដឹងវាយតម្លៃគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីដឹងពីរបៀបកែសម្រួលភាពខុសគ្នារវាងផ្ទះ។ ពួកគេអាចព្យាយាមប្រៀបធៀប ផ្ទះជាមួយអាងហែលទឹកមួយ និងធ្វើឱ្យប្រសើរជាងមុនទៅផ្ទះមួយដែលមានទំហំតូចជាងដោយមិនមានអាងហែលទឹកនិងត្រូវការការងារហើយមិនដឹងពីរបៀបគណនាភាពខុសគ្នានៃលក្ខខណ្ឌរូបិយវត្ថុ។ ដើម្បីបន្ថែមការប្រមាថទៅនឹងការរងរបួសភ្នាក់ងាររបស់ពួកគេប្រហែលជាមិនដឹងទេ។
ឧទាហរណ៍អ្នកទិញអាចត្រូវបានគេប្រាប់ថាផ្ទះនៅជាប់ផ្ទះលក់ក្នុងតម្លៃ 300.000 ដុល្លារ។ នោះនឹងគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីធ្វើឱ្យអ្នកទិញជឿថានាងគួរតែអាចផ្តល់ប្រាក់ចំនួន 300.000 ដុល្លារសម្រាប់ផ្ទះសម្រាប់លក់នៅជាប់នឹងវា។
ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយផ្ទះសម្រាប់លក់នៅជាប់ផ្ទះនោះអាចមានបន្ទប់គេងនិងងូតទឹកបន្ថែមដែលមានន័យថាវាអាចមានតម្លៃច្រើនជាង។ តើបន្ទប់គេងនិងបន្ទប់ងូតទឹកមានតម្លៃប៉ុន្មាន? អ្នកទិញមិនដឹងទេ។
អ្នកទិញជាញឹកញាប់ធ្វើការសម្រេចចិត្តលើតម្លៃដោយផ្អែកលើផ្ទះប្រកួតប្រជែងសម្រាប់លក់។ ជាឧទាហរណ៍ប្រសិនបើពួកគេមកលេងផ្ទះដែលជា ផ្ទះតម្លៃខ្ពស់ នោះនឹងធ្វើឱ្យផ្ទះមានតម្លៃសមរម្យមើលទៅដូចជាការចរចា។ ពួកគេក៏អាចស្នើសុំភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យរបស់ពួកគេឱ្យបានច្រើនប៉ុណ្ណាហើយភ្នាក់ងារអាចនិយាយឧទាហរណ៍ថាសមាមាត្រតម្លៃលក់ទៅតម្លៃចុះថ្លៃជាមធ្យមគឺ 98% ដូច្នេះភ្នាក់ងារអាចស្នើឱ្យកាត់បន្ថយតម្លៃ 2% ។
អ្នកទិញមិនគួរសួរភ្នាក់ងារអចលនៈទ្រព្យ ឱ្យបានច្រើនដើម្បីផ្តល់ ផ្ទះ។ ភ្នាក់ងារភាគច្រើនមិនស្រួលទេដែលបង្ហាញពីតម្លៃនៃការផ្តល់ជូនព្រោះវាមិនមែនជាផ្ទះរបស់ពួកគេនិងមួយចំនួនរបស់ពួកគេខ្ញុំស្អប់ដើម្បីសារភាពមិនមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីឆ្លើយ។
អ្នកទិញគួរតែសួរភ្នាក់ងារអចលនៈទ្រព្យឱ្យផ្តល់ព័ត៌មានឱ្យអ្នកទិញគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីឱ្យអ្នកទិញអាចធ្វើការសម្រេចចិត្តបានត្រឹមត្រូវ។
ហេតុផលបន្ថែមទៀតដែលអ្នកវាយតម្លៃដែលត្រូវបានបង់បង់អាចគ្មានប្រយោជន៍
មូលហេតុចម្បងមួយក្នុងចំណោមហេតុផលសំខាន់ដែលការវាយតម្លៃដែលត្រូវបានបង់ពីអ្នកលក់មុនពេលចុះចាញ់ផ្ទះទំនងជាការខ្ជះខ្ជាយលុយសម្រាប់អ្នកលក់គឺដោយសារតែអ្នកទិញមិនទុកចិត្តលើការវាយតម្លៃ។ អ្នកទិញអាចគិតថាអ្នកលក់បញ្ចុះបញ្ចូលអ្នកវាយតំលៃឱ្យមករកតម្លៃខ្ពស់ជាងការអះអាងរបស់អ្នកទិញពីព្រោះអ្នកទិញជាញឹកញាប់គួរអោយសង្ស័យ។ អ្នកទិញទំនងជាមានអារម្មណ៍គួរឱ្យសង្ស័យដោយសារតែពួកគេមានបញ្ហាក្នុងបរិយាកាសបរិយាកាសមិនល្អដោយសារតែអ្វីដែលត្រូវបានគេជឿជាក់ថានឹងបន្ត។
នៅលើកំពូលនេះ, អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីទិញភាគច្រើនពិតជានឹងមិនទទួលយកការវាយតម្លៃរបស់អ្នកលក់។ អ្នកទិញនឹងនៅតែត្រូវបង់ថ្លៃឈ្នួលដាច់ដោយឡែកសម្រាប់ការវាយតម្លៃដើម្បីទទួលបានហិរញ្ញវត្ថុ។ លើសពីនេះទៅទៀតវាក៏ទំនងជាថាអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីរបស់អ្នកទិញអាចត្រូវការការវាយតម្លៃបន្ថែមមុនពេលបិទដើម្បីពិនិត្យមើលភាពត្រឹមត្រូវនៃការវាយតម្លៃលើកដំបូង។ ដោយសារតែអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីមានការពិតថាមិនមែនការប៉ាន់ប្រមាណទាំងអស់ជាពិសេសចាប់តាំងពីការអនុវត្ត HVCC មានភាពត្រឹមត្រូវ។ មិនបាច់និយាយទេចាប់តាំងពីការដួលរលំទីផ្សារឆ្នាំ 2008 អ្នកអោយខ្ចីប្រាក់នៅថ្ងៃនេះបានដឹងថាការវាយតម្លៃល្អគឺជាការប៉ាន់ប្រមាណល្អនៃតម្លៃហើយការប៉ាន់ប្រមាណអាចប្រែប្រួល។
ខណៈពេលដែលការប៉ាន់ប្រមាណតម្លៃអចលនទ្រព្យរបស់ភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យមិនមែនជាការវាយតម្លៃនិងមិនគួរត្រូវបានបកស្រាយដូចនោះទេជាទូទៅភ្នាក់ងារចុះបញ្ជីអាចធ្វើការងារបានល្អដើម្បីកំណត់តម្លៃចុះបញ្ជីដោយផ្អែកលើការលក់និងចលនាទីផ្សារដែលអាចប្រៀបធៀបបាន។ វាជាហេតុផលមួយក្នុងចំណោមហេតុផលដែលយើងបានចំណាយប្រាក់ច្រើន។