ជំហានដំបូងក្នុងការលក់ខ្លីកាលីហ្វ័រនីញ៉ា
ដើម្បីចាប់ផ្តើមអ្នកត្រូវរៀបចំផែនការយុទ្ធសាស្ត្ររបស់អ្នកហើយឆ្លើយសំណួរមួយចំនួន។
មាន ប្រភេទលក់ ជាច្រើន ប្រភេទ ខុសៗគ្នា។ អ្នកមិនចាំបាច់ដឹងពីប្រភេទនៃការលក់រយៈពេលខ្លីដរាបណាអ្នកអាចឆ្លើយសំនួរដូចខាងក្រោម:
- តើនរណាជាអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីរបស់អ្នក? មិនត្រឹមតែអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីរបស់អ្នកមានសារៈសំខាន់ទេពីព្រោះវាកំណត់ពីរបៀបដែលការលក់ខ្លីរបស់អ្នកត្រូវបានដំណើរការប៉ុន្តែអ្នកត្រូវដឹងថាតើអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីគឺជាអ្នកផ្តល់សេវាឬអ្នកវិនិយោគ។ វាជាវិនិយោគិនដែលនឹងយល់ព្រមលើការលក់ខ្លីរបស់អ្នកលុះត្រាតែអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីរបស់អ្នកមាន សិទ្ធិអំណាច ។
- តើអ្នកមានបញ្ហាហិរញ្ញវត្ថុដែរឬទេ? បើដូច្នេះអ្នកនឹងត្រូវសរសេរ សំបុត្រលំបាក ។ ប្រសិនបើអ្នកមិនមានបញ្ហាហិរញ្ញវត្ថុទេនោះអ្នកនឹងសង្ឃឹមថាអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីរបស់អ្នកគឺធនាគារអាមេរិកហើយថាអ្នកនឹងមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ការ លក់សហករណ៍ ឬការលើកទឹកចិត្ត HIN ។ អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីភាគច្រើននៅក្នុងរដ្ឋកាលីហ្វ័រនីញ៉ាចង់ឃើញអ្នកលក់អាចកត់ត្រាបញ្ហាហិរញ្ញវត្ថុ។ ការលើកលែងមួយត្រូវបានធ្វើឡើងជាញឹកញាប់ជាមួយ Fannie Mae ប្រសិនបើអ្នកលក់មានចំនួនជាក់លាក់នៃថ្ងៃ delinquent គួបផ្សំជាមួយនឹងពិន្ទុទាប FICO ។
- តើកម្ចីរបស់អ្នកគឺជាកម្ចីរបស់រដ្ឋាភិបាលឬ? កម្ចីរបស់រដ្ឋាភិបាលមានដូចជាប្រាក់កម្ចីដែលជារបស់ក្រុមហ៊ុនដែលឧបត្ថម្ភដោយរដ្ឋាភិបាល (GSE) ដូចជា Fannie Mae ឬ Freddie Mac ។ ច្បាប់នេះគឺខុសគ្នាពីប្រាក់កម្ចី GSE ។ ប្រសិនបើប្រាក់កម្ចីរបស់អ្នកគឺ FHA ឬ VA នោះប្រភេទប្រាក់កម្ចីទាំងនេះចំណាយពេលយូរដើម្បីដំណើរការនិងត្រូវបានអនុម័តក្នុងដំណើរការពីរជំហាន។
- តើអ្នកមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ការលក់ខ្លី HAFA ដែរឬទេ? ប្រភេទនៃការលក់ខ្លី HAFA មួយចំនួនដូចជាតាមរយៈ Bank of America អាចចំណាយពេលយូរ។ កម្រក្របខ័ណ្ឌដែលបានចេញផ្សាយដោយរដ្ឋាភិបាលគឺកម្រនឹងត្រូវអនុវត្ត។ ខ្ញុំបានទទួលការលក់ខ្លីរបស់ធនាគារអាមេរិច HAFA ជាមធ្យមពី 6 ខែទៅ 12 ខែដើម្បីដំណើរការ។ អត្ថប្រយោជន៍តែមួយគត់ចំពោះការលក់ខ្លី HAFA នៅរដ្ឋកាលីហ្វ័រនីញ៉ាគឺ 3,000 ដុល្លារដែលអ្នកលក់នឹងទទួលនៅពេលបិទប៉ុន្តែអ្នកលក់នឹងទទួលបានប្រាក់នោះប្រសិនបើអ្នកលក់ស្ថិតនៅក្នុងអចលនទ្រព្យ។
ប្រសិនបើអ្នកចង់លក់ HAFA រយៈពេលខ្លីដឹងថាដំណើរការនេះគឺខុសគ្នាពីការលក់ខ្លី Fannie Mae HAFA និងការលក់ខ្លី Freddie Mac HAFA ក្នុងការលក់ជាប្រចាំដោយសារតែជាថ្មីម្តងទៀតទាំងនេះគឺជាអង្គភាពដែលឧបត្ថម្ភដោយរដ្ឋាភិបាល។ មិនមាន ARASS សម្រាប់ការលក់ខ្លី Freddie Mac HAFA ដែលមានន័យថាអ្នកត្រូវតែទទួលបានការអនុម័តជាមុនមុនពេលដាក់ស្នើការផ្តល់ជូន។
មិនមានភ្នាក់ងារណាមួយអាចដោះស្រាយការលក់ខ្លី HAFA ។ អ្នកគួរតែធ្វើការជាមួយភ្នាក់ងារលក់ដាច់ខាត HAFA ដែលបានបញ្ជាក់និងមានបទពិសោធប្រសិនបើអ្នកសំរេចចិត្តបន្តការលក់របស់ HAFA ។
ទទួលបានការទទួលខុសត្រូវសម្រាប់ការលក់ខ្លីកាលីហ្វ័រនីញ៉ា
មានគុណវិបត្តិនិងទិដ្ឋភាពវិជ្ជមានចំពោះការស្លាប់នៅខែកក្កដាឆ្នាំ 2011 នៃរដ្ឋ California SB 458 ។ នៅក្នុងវិធីមួយចំនួន, ការរឹតបន្តឹងបានធ្វើឱ្យអ្នកផ្តល់កម្ចីទីពីរកាន់តែស្ទាក់ស្ទើរក្នុងការអនុម័តការលក់ខ្លី។
ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយបន្ថែមលើនេះច្បាប់រារាំងធនាគារពីការទាមទារឱ្យអ្នកលក់ធ្វើការរួមចំណែកជាលក្ខខណ្ឌនៃការអនុម័តលក់ខ្លី។
SB 458 កែប្រែច្បាប់រដ្ឋប្បវេណីរដ្ឋកាលីហ្វ័រនីញ៉ា 580 ដោយបន្ថែមកថាខណ្ឌ e ។ រដ្ឋលេខាធិការដ្ឋកាលីហ្វ័រនីញ៉ា 580e និយាយថាធនាគារត្រូវតែដោះលែងអ្នកលក់ពីការទទួលខុសត្រូវផ្ទាល់ខ្លួនប្រសិនបើធនាគារយល់ព្រមលើការលក់ខ្លី។ វាមិនមានបញ្ហាទេប្រសិនបើ:
- ផ្ទះគឺជាលំនៅដ្ឋានផ្ទាល់ខ្លួនឬជួល
- ប្រាក់កម្ចីនេះគឺជា ប្រាក់ពិបាក ឬ ទិញប្រាក់
- ប្រាក់កម្ចីគឺស្ថិតនៅទី 1 ទី 2 ឬទី 3
មិនមានអ្វីខុសគ្នាទាល់តែសោះ។ អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីណាដែលយល់ស្របការលក់ខ្លីពី 1 ទៅ 4 នៅរដ្ឋកាលីហ្វ័រនីញ៉ាត្រូវតែដោះលែងអ្នកលក់សម្រាប់ការទទួលខុសត្រូវហើយមិនអាចបន្ត ការវិនិច្ឆ័យបាន ទេ។ ជាការពិតច្បាប់អាចផ្លាស់ប្តូរ។ ដូច្នេះវាគឺជាការប្រកបដោយប្រាជ្ញាដើម្បីទទួលបានលិខិតអនុញ្ញាតពីការលក់ខ្លីមួយដែលមានការពង្រីកជាក់លាក់ដែលលើកលែងការកង្វះឬការដោះលែងអ្នកលក់។
ពន្ធលើកាលក់កាលីហ្វ័រនីញ៉ា
ប្រសិនបើប្រាក់កម្ចីជាប្រាក់កម្ចីអ្នកលក់គួរតែទទួលបានដំបូន្មានពីពន្ធដារជំនាញដែលមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់។ នោះហើយជាដោយសារតែការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីសម្រាប់អត្រានិងរយៈពេលត្រូវបានគ្រប់គ្រងខុសគ្នាសម្រាប់គោលបំណងពន្ធជាជាងសំវិធានធនឡើងវិញដែលជាប្រាក់កម្ចីឡើងវិញ។ ប្រាក់ដែលមិនគិតលុយនៅពេលបញ្ចូលទឹកប្រាក់អាចនឹងត្រូវជាប់ពន្ធលើការលក់សូម្បីតែនៅលើការលក់ខ្លីដែលមានលក្ខខណ្ឌមួយចំនួន។
ការ អភ័យទោស ការ ដាក់បញ្ចាំ ការសង ប្រាក់បំណុល ច្បាប់ឆ្នាំ 2007 គឺជាច្បាប់សហព័ន្ធ។ វាលើកលែងការស្នាក់នៅផ្ទាល់ខ្លួនរហូតដល់ចំនួនអតិបរមាជាក់លាក់ពីការបង់ពន្ធ។ វាមិនមែនជាច្បាប់រដ្ឋកាលីហ្វ័រញ៉ាទេ។ អស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំច្បាប់រដ្ឋកាលីហ្វរញ៉ាបានឆ្លុះបញ្ចាំងពីច្បាប់សហព័ន្ធ។ ថាតើច្បាប់រដ្ឋកាលីហ្វ័រនីញ៉ានឹងលើកលែងអ្នកលក់ពីពន្ធលើប្រាក់ចំណូលរបស់រដ្ឋសម្រាប់ការសងបំណុលហ៊ីប៉ូតែកគឺជាចម្លើយដែលត្រូវបានឆ្លើយយ៉ាងត្រឹមត្រូវដោយគណនេយ្យករពន្ធដារ។ នោះហើយជាដោយសារតែសូម្បីតែអ្នកលក់ត្រូវបានដកហូតក៏ដោយមានករណីលើកលែងផ្សេងទៀតដែលអាចអនុវត្តបាន។
លើសពីនេះទៀតលិខិតឥណទានដែលចេញកាលពីឆ្នាំ 2013 លក់អ្នកលក់ 1 ដល់ 4 នៅរដ្ឋកាលីហ្វ័រនីញ៉ាពីការយកពន្ធលើកម្រិតសហព័ន្ធនិងរដ្ឋ។
ប្រសិនបើអ្នកចង់បានដំបូន្មានផ្នែកច្បាប់និងពន្ធសម្រាប់ការលក់ខ្លីនៅរដ្ឋកាលីហ្វ័រញ៉ាសូមពិគ្រោះជាមួយអង្គភាពដែលទទួលបានអាជ្ញាប័ណ្ណហើយមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីផ្តល់ដំបូន្មានដល់អ្នក។ ភ្នាក់ងារអចលនៈទ្រព្យមិនអាចផ្ដល់ដំបូន្មានផ្នែកច្បាប់និងពន្ធឡើយ។