ហេតុអ្វីបានជាអ្នកជួលម្នាក់នឹងទទួលយកការលក់ខ្លី?
ការ លក់ អចលនទ្រព្យ រយៈពេលខ្លី មិនមែនតែងតែជាប្រតិបត្ដិការដ៏រីករាយនោះទេប៉ុន្តែការលក់រយៈពេលខ្លីបានមកតាំងពីយូរយារមកហើយតាំងពីឆ្នាំ 2006 មកម្ល៉េះដូច្នេះសូមកុំលក់គំនិតខ្លី។ សេដ្ឋកិច្ចបច្ចុប្បន្នរបស់យើងមិនមានន័យថាការលក់ខ្លីបានបាត់ទៅវិញទេ។ ឧទាហរណ៍អ្នកទិញផ្ទះថ្មីមួយអាចស្លាប់នៅថ្ងៃបន្ទាប់ពីបិទហើយតម្លៃនៃការលក់ភ្លាមៗអាចធ្វើឱ្យការលក់នោះធ្លាក់ទៅក្នុងស្ថានភាពលក់ខ្លី។
សម្រាប់អ្នកដែលស្ថិតនៅក្រោមទឹកអស់រយៈពេលមួយឬបានតស៊ូជាមួយនឹងការកែប្រែប្រាក់កម្ចីនោះជារឿងមួយផ្សេងទៀត។
មានវិធីជាច្រើនដើម្បីបាត់បង់ផ្ទះប៉ុន្តែការចុះហត្ថលេខាលើភាពជាម្ចាស់ក្នុងលក្ខណៈមួយដែលបំផ្លាញទ្រព្យសម្បត្តិធ្វើឱ្យអាគាររបស់គ្រួសាររឹតតែអាក្រក់និងជាម្ចាស់នៃសេចក្តីថ្លៃថ្នូរគឺជាការលំបាកបំផុតហើយនោះជាអ្វីដែលការលក់ទ្រព្យសម្បត្តិមាននិន្នាការផ្តល់។ សម្រាប់ម្ចាស់ផ្ទះដែលមិនអាចមានលទ្ធភាពបន្ត ការទូទាត់ប្រាក់កម្ចីមាន បច្ចុប្បន្ននេះមានជម្រើសផ្សេងទៀតសម្រាប់ដំណើរការ វិន័យ ក្ស័យធនឬ ការរឹបអូស ។ ជម្រើសមួយក្នុងចំណោមជម្រើសទាំងនោះត្រូវបានគេហៅថា "ការលក់ខ្លី" ។
ជាងពាក់កណ្តាលនៃការលក់របស់ខ្ញុំនៅក្នុង Sacramento ពីឆ្នាំ 2006 ដល់ឆ្នាំ 2012 គឺជាការលក់រយៈពេលខ្លី។ នោះហើយជារបៀបដែលការលក់រយៈពេលខ្លីលេចធ្លោសម្រាប់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ។ សព្វថ្ងៃនេះមិនច្រើនទេ។ ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំថ្មីៗនេះសូម្បីតែអ្នកលក់ដែលមិនមានកំហុសអាចមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ការលក់ខ្លីដែលបានបើកទ្វារ លក់ខ្លី បន្ថែមជាច្រើនទៀត។ ការលក់ខ្លីមាននិន្នាការផ្តល់នូវដំណើរការបិទជិតសម្រាប់អ្នកលក់។
នៅពេលអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីយល់ព្រម លក់អចលនទ្រព្យរយៈពេលខ្លី វាមានន័យថាអ្នកអោយខ្ចីត្រូវទទួលតិចជាងចំនួនសរុបដែលត្រូវសង។ មិនមែនគ្រប់អ្នកអោយខ្ចីទាំងអស់នឹងទទួលយកការលក់ខ្លីឬការទូទាត់បញ្ចុះតម្លៃជាពិសេសប្រសិនបើវានឹងធ្វើឱ្យមានសុភមង្គលហិរញ្ញវត្ថុកាន់តែច្រើនដើម្បីរឹបអូស។ លើសពីនេះទៅទៀតមិនមែនអ្នកលក់ទាំងអស់ឬអចលនទ្រព្យទាំងអស់ដែល មាន លក្ខណៈសម្បត្តិ គ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ការលក់រយៈពេលខ្លីនោះ ទេ។
ប្រសិនបើអ្នកកំពុងពិចារណា ទិញលក់ខ្លី វាអាចមានគុណវិបត្តិ។ សម្រាប់ការការពាររបស់អ្នកខ្ញុំសូមណែនាំថាបេក្ខជនមានសក្តានុពលទាំងអស់សម្រាប់ការលក់ខ្លីជាជំហ៊ានដំបូង:
- ទទួល ដំបូន្មានផ្នែកច្បាប់ពីមេធាវីអចលនទ្រព្យដែលមានសមត្ថកិច្ច
- ហៅទូរស័ព្ទទៅគណនេយ្យករដើម្បីពិភាក្សាអំពី ផលប៉ះពាល់នៃការលក់ពន្ធ
ក្នុងនាមជាភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យខ្ញុំមិនមានអាជ្ញាប័ណ្ណជាមេធាវីនិងជា CPA ហើយមិនអាចផ្តល់ប្រឹក្សាអំពីផលវិបាកទាំងនោះបានទេ។
លើកលែងតែលក្ខខណ្ឌមួយចំនួនដោយយោងទៅតាមច្បាប់បំណុលការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីសងបំណុលឆ្នាំ 2007 ត្រូវយល់ថា IRS អាចពិចារណាពីការអត់ទោសបំណុលជាប្រាក់ចំណូលហើយមិនមានការធានាថាអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដែលទទួលយកការលក់ខ្លីនឹងមិនបន្តតាមអ្នកខ្ចីស្របច្បាប់សម្រាប់ភាពខុសគ្នារវាង ចំនួនជំពាក់និងចំនួនទឹកប្រាក់ដែលបានបង់។ នៅក្នុងរដ្ឋមួយចំនួនទឹកប្រាក់នេះត្រូវបានគេស្គាល់ថាជាកង្វះមួយ។ មេធាវីអាចកំណត់ថាតើប្រាក់កម្ចីរបស់អ្នកមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ ការវិនិច្ឆ័យ ឬ កង្វះ ប្រាក់កម្ចី។
ការលក់ខ្លីបំផុតនៅរដ្ឋកាលីហ្វ័រនីញ៉ាមិនមានការដាក់ទណ្ឌកម្មពន្ធទៀតទេ។
ថ្វីបើអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីទាំងអស់មានតម្រូវការខុសៗគ្នាហើយអាចទាមទារឱ្យអ្នកខ្ចីដាក់ពាក្យសុំយ៉ាងច្រើនក៏ដោយនោះជំហានខាងក្រោមនឹងផ្តល់ឱ្យអ្នកនូវគំនិតដ៏ល្អនៃអ្វីដែលត្រូវរំពឹង។
- ហៅទូរស័ព្ទទៅកាន់អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចី
អ្នកប្រហែលជាត្រូវធ្វើការទូរស័ព្ទជាច្រើនមុនពេលអ្នករកឃើញបុគ្គលដែលទទួលខុសត្រូវចំពោះការលក់។ អ្នកនឹងចង់និយាយជាមួយ "ផ្នែកលក់អចលនទ្រព្យ" ឬ "ធ្វើការចេញ" នាយកដ្ឋានហើយព្យាយាមរកឈ្មោះអ្នកចរចារ។ ភ្នាក់ងារអចលនៈទ្រព្យរបស់អ្នកក៏អាចចាត់ចែងជំហ៊ាននេះសម្រាប់អ្នកក្នុងកាលៈទេសៈជាច្រើន។ - ដាក់ស្នើលិខិតអនុញ្ញាតការអនុញ្ញាត
ជាធម្មតាអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីមិនចង់បង្ហាញព័ត៌មានផ្ទាល់ខ្លួនណាមួយរបស់អ្នកដោយគ្មានការអនុញ្ញាតជាលាយលក្ខណ៍អក្សរដើម្បីធ្វើដូច្នេះទេ។ ប្រសិនបើអ្នកកំពុងធ្វើការជាមួយភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យភ្នាក់ងារបិទក្រុមហ៊ុនអាជ្ញាកណ្តាលឬមេធាវីអ្នកនឹងទទួលបានកិច្ចសហការល្អជាងប្រសិនបើអ្នកសរសេរលិខិតទៅឱ្យអ្នកអោយខ្ចីផ្តល់ការអនុញ្ញាតដល់អ្នកអោយខ្ចីប្រាក់ដើម្បីនិយាយជាមួយអ្នកចាប់អារម្មណ៍ជាក់លាក់អំពីប្រាក់កម្ចីរបស់អ្នក។ លិខិតនេះគួររួមបញ្ចូលដូចខាងក្រោមៈ- អាសយដ្ឋានអចលនទ្រព្យ
- លេខយោងប្រាក់កម្ចី
- ឈ្មោះរបស់អ្នក
- កាលបរិច្ឆេទនិងពេលវេលាមានប្រសិទ្ធភាព
- ឈ្មោះភ្នាក់ងារនិងព័ត៌មានទំនាក់ទំនងរបស់ភ្នាក់ងាររបស់អ្នក
- សន្លឹកបឋមដំបូង
នេះគឺជារបាយការណ៏បិទជិតដែលបង្ហាញពី តម្លៃលក់ដែល អ្នករំពឹងថានឹងទទួលបាននិងការចំណាយទាំងអស់នៃការលក់សមតុល្យប្រាក់កម្ចីមិនទាន់បង់ការទូទាត់សងដែលមិនទាន់ទូទាត់និងថ្លៃយឺតរួមទាំងកម្រៃសេវា អចលនទ្រព្យ ។ ភ្នាក់ងារបិទឬមេធាវីរបស់អ្នកគួរតែអាចរៀបចំវាជំនួសអ្នកបាន។ ប្រសិនបើបន្ទាត់បាតបង្ហាញសាច់ប្រាក់ទៅឱ្យអ្នកលក់ព័ត៌មានល្អអ្នកនឹងប្រហែលជាមិនត្រូវការលក់ខ្លីទេ។ - លិខិតលំបាក
សោកស្តាយកាន់តែប្រសើរ។ សេចក្តីថ្លែងការណ៍នៃការពិតនេះពិពណ៌នាអំពីរបៀបដែលអ្នកបានចូលទៅក្នុងការចងហិរញ្ញវត្ថុនេះហើយបានធ្វើឱ្យមានការអង្វរដល់អ្នកអោយខ្ចីដើម្បីទទួលយកការទូទាត់តិចជាងការទូទាត់ពេញលេញ។ អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីមិនមែនជាមនុស្សអមនុស្សធម៌ទេហើយអាចយល់បានប្រសិនបើអ្នកបាត់បង់ការងាររបស់អ្នកត្រូវបានសម្រាកនៅមន្ទីរពេទ្យឬឡានដឹកទំនិញដែលគ្របលើគ្រួសារទាំងមូលរបស់អ្នកប៉ុន្តែអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីមិនយល់ស្របចំពោះស្ថានភាពដែលមិនស្មោះត្រង់ឬអាកប្បកិរិយាព្រហ្មទណ្ឌនោះទេ។
- ភស្តុតាងនៃប្រាក់ចំណូលនិងទ្រព្យសម្បត្តិ
វាជាការល្អបំផុតដែលត្រូវស្មោះត្រង់និងស្មោះត្រង់អំពីស្ថានភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់អ្នកនិងបង្ហាញពីទ្រព្យសម្បត្តិ។ អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីនឹងចង់ដឹងថាតើអ្នកមានគណនីសន្សំគណនីទីផ្សារមូលប័ត្រភាគហ៊ុនឬប័ណ្ណមូលប័ត្រឧបករណ៍ចរចារសាច់ប្រាក់ឬអចលនទ្រព្យផ្សេងទៀតឬអ្វីផ្សេងទៀតនៃតម្លៃជាក់ស្តែង។ អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីមិនមាននៅក្នុងអាជីវកម្មសប្បុរសធម៌ហើយជារឿយៗតម្រូវឱ្យមានការធានាថាកូនបំណុលមិនអាចសងបំណុលណាមួយដែលខ្លួនអាចអត់ឱនបានទេ។ ធនាគារក៏នឹងត្រូវការរយៈពេល 30 ថ្ងៃនៃបញ្ជីប្រាក់ខែផងដែរ។ - ច្បាប់ថតចម្លងរបាយការណ៍របស់ធនាគារ
ប្រសិនបើរបាយការណ៍ធនាគាររបស់អ្នកឆ្លុះបញ្ចាំងពីការដាក់ប្រាក់មិនមានគណនីការដកសាច់ប្រាក់ធំឬការត្រួតពិនិត្យមិនប្រក្រតីនោះវាជាគំនិតល្អក្នុងការពន្យល់ធាតុនីមួយៗរបស់អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចី។ លើសពីនេះទៀតអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីប្រហែលជាចង់ឱ្យអ្នកទូទាត់ប្រាក់កម្រៃសម្រាប់រាល់ការដាក់ប្រាក់ដូច្នេះវាអាចកំណត់ថាតើប្រាក់បញ្ញើនឹងបន្តដែរឬទេ។ ជាធម្មតាធនាគារតម្រូវឱ្យមានរយៈពេល 2 ខែចុងក្រោយរបស់អ្នក។ - វិភាគទីផ្សារប្រៀបធៀប
ពេលខ្លះទីផ្សារធ្លាក់ចុះហើយតម្លៃអចលនទ្រព្យធ្លាក់ចុះ។ ប្រសិនបើនេះជាផ្នែកមួយនៃហេតុផលដែលអ្នកមិនអាចលក់ផ្ទះរបស់អ្នកឱ្យគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីសងបំណុលអ្នកដទៃការពិតនេះគួរតែត្រូវបានបញ្ជាក់សម្រាប់អ្នកអោយខ្ចីតាមរយៈ ការវិភាគទីផ្សារប្រៀបធៀប (CMA) ។ ភ្នាក់ងារអចលនៈទ្រព្យរបស់អ្នកអាចរៀបចំ CMA សម្រាប់អ្នកដែលនឹងបង្ហាញតម្លៃផ្ទះស្រដៀងគ្នានេះ:- សកម្មនៅលើទីផ្សារ
- រង់ចាំការលក់
- លក់ពី 6 ខែចុងក្រោយ។
- កិច្ចព្រមព្រៀងទិញនិង កិច្ចព្រមព្រៀងបញ្ជី
នៅពេលអ្នកឈានដល់កិច្ចព្រមព្រៀងមួយដើម្បីលក់ជាមួយអ្នកទិញអនាគតអ្នកអោយខ្ចីនឹងចង់បានច្បាប់ចម្លងនៃការផ្តល់ជូនរួមជាមួយច្បាប់ចម្លងនៃកិច្ចព្រមព្រៀងបញ្ជីរបស់អ្នក។ ត្រូវបានរៀបចំសម្រាប់ការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដើម្បីចរចាថ្លៃឈ្នួលនិងដើម្បីបដិសេធការបង់ប្រាក់សម្រាប់ធាតុមួយចំនួនដូចជា ការការពារផ្ទះ ឬការត្រួតពិនិត្យរយៈ។
ឥឡូវនេះប្រសិនបើអ្វីគ្រប់យ៉ាងដំណើរការបានល្អអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីនឹងអនុម័តការលក់ខ្លីរបស់អ្នក។ ជាផ្នែកមួយនៃការចរចារអ្នកអាចស្នើសុំអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីមិនរាយការណ៍ឥណទានមិនល្អទៅភ្នាក់ងាររាយការណ៍ឥណទានប៉ុន្តែត្រូវដឹងថាអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីមិនមានកាតព្វកិច្ចក្នុងការបំពេញសំណើសុំនេះទេ។ ស្ថានភាព របាយការណ៍ឥណទាន ជាញឹកញាប់មិនអាចចរចាបាន។
សូមអានបន្ថែមអំពីមុនពេលអ្នក ទិញលក់ខ្លី ។
នៅពេលសរសេរ Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, គឺជាឈ្មួញកណ្តាលនៅឯអចលនទ្រព្យលីយ៉ុងនៅ Sacramento, កាលីហ្វញ៉ា។