តើធ្វើដូចម្តេចដើម្បីមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ការលក់ខ្លី

តម្រូវការលក់គុណភាពអប្បបរមា

ការលក់ខ្លីគឺជាឃ្លាសំលេងក្តៅប៉ុន្តែមិនមែនអ្នកលក់ណាដែលមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់វានោះទេ។ អ្នកលក់មួយចំនួនដែលសម្រេចចិត្តថា ផ្ទះ របស់ពួកគេ នឹងមិនលក់ តាមតម្លៃដែលពួកគេនឹកស្មាននោះចាប់ផ្តើមឆ្ងល់ថាតើពួកគេគួរ លក់បានរយៈពេលខ្លីឬយ៉ាងណា ។ ការលក់ខ្លីមិនតែងតែដោះស្រាយបញ្ហាទេប៉ុន្តែវាប្រាកដជាអាចបង្កបញ្ហាបាន។ ការលក់ខ្លីមិនតែងតែជា "ព្រះគុណសន្សំ" អ្នកលក់ផ្ទះ ខ្លះចង់ជឿទេ។

តើការលក់ខ្លីគឺជាអ្វី?

ការ លក់ខ្លី កើតឡើងនៅពេលអ្នកអោយខ្ចីត្រូវបានកាត់បន្ថយលើប្រាក់កម្ចីដែលមានន័យថាអ្នកអោយខ្ចីទទួលយកតិចជាងចំនួនសរុបដែលត្រូវសង។

ប្រសិនបើប្រាក់កម្ចីរបស់អ្នកមានចំនួន 100.000 ដុល្លារប៉ុន្តែផ្ទះរបស់អ្នកគឺមានតម្លៃ 90.000 ដុល្លារអ្នកមានចំនួន $ 10,000 ខ្លីមិនរាប់បញ្ចូល ថ្លៃដើមដើម្បីបិទ ការលក់ដូចជាកម្រៃសេវា អចលនៈទ្រព្យ ថ្លៃឈ្នួលថតចម្លងឬការចោទប្រកាន់និងការចោទប្រកាន់។ វាអាចលក់បានក្នុងរយៈពេលខ្លីបើសមតុល្យប្រាក់កម្ចីរបស់អ្នកត្រូវគ្នាជាមួយតំលៃនៃការលក់ព្រោះវានៅតែបិទការចំណាយដែលនឹងធ្វើឱ្យការលក់ទៅក្នុងទឹកដី "ខ្លី" ។

ជួនកាលដើម្បីចៀសវាងការចំណាយក្នុង ការរឹបអូសទ្រព្យសម្បត្តិ អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីនឹងដាក់ទណ្ឌកម្មលក់ខ្លីដោយអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកទិញទិញផ្ទះតិចជាងសមតុល្យ ប្រាក់កម្ចី ខណៈពេលដែលផ្ទះស្ថិតនៅក្នុងដំណាក់កាលមុនទុកចោល។ ដំណាក់កាល foreclosure គឺជាផ្នែកមួយនៃ ដំណាក់កាលទាំងបីនៃ foreclosures ។

ខាងក្រោមនេះជាជំហានគំរូនៃការលក់ខ្លី:

• អ្នកលក់ចុះហត្ថលេខា លើ កិច្ចព្រមព្រៀងចុះបញ្ជី ជាមួយ ភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យ ដែលមានលក់ក្នុងរយៈពេលខ្លីជាមួយការយល់ព្រមពីភាគីទីបី (ធនាគារ) ។
• ភ្នាក់ងារនេះរកឃើញអ្នកទិញដែល ធ្វើការផ្តល់ជូន ដោយផ្អែកលើតម្លៃទីផ្សារដែលជាញឹកញាប់តិចជាងបរិមាណប្រាក់កម្ចី។

• អ្នក ទិញ ទទួលយកការ ទិញ ការ ទិញរបស់អ្នកទិញ ។
• អ្នកជួលរបស់អ្នក ទិញ ទទួលយកការ ទិញ ការ ទិញរបស់អ្នកទិញ ។
• ប្រតិបត្តិការបិទនៅពេលដែលអ្នកទិញផ្តល់ប្រាក់មូលនិធិអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីនេះបានចេញផ្សាយចំណងនេះហើយអ្នកលក់ផ្តល់នូវការធ្វើ។

នៅក្នុងដីរឿងព្រេងនិទានអ្នកទាំងអស់គ្នារស់នៅដោយសប្បាយរីករាយមិនយូរមិនឆាប់។ លើកលែងតែអ្នកលក់។ មានផលវិបាក។

លក្ខណៈសម្បត្តិសម្រាប់ការលក់ខ្លី

មុនពេលដែលអ្នកចង់ជិះយានយន្តចុះចតដោយអន្ទះអន្ទែងសូមពិចារណាដូចខាងក្រោមដើម្បីកំណត់ថាតើអ្នកអាចមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ការលក់ខ្លី។ ប្រសិនបើអ្នកមិនអាចឆ្លើយ បាទ / ចាស៎ ចំពោះតម្រូវការទាំងបួននោះទេអ្នកមិនអាចមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ការលក់ខ្លីបានទេ។

• តម្លៃទីផ្សារផ្ទះបានធ្លាក់ចុះ។

  ការលក់ដែលប្រៀបធៀបនឹង រឹងត្រូវតែបញ្ជាក់ថាផ្ទះមានតម្លៃតិចជាងចំនួនប្រាក់ដែលមិនបានចំណាយដោយសារតែអ្នកអោយខ្ចី។ សមតុល្យនេះមិនរាប់បញ្ចូលទាំង ការពិន័យជាមុន ។

• ការដាក់បញ្ចាំការផាកពិន័យគឺស្ថិតនៅក្នុងឬនៅជិតស្ថានភាពលំនាំដើម។

  វាធ្លាប់ជាអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីនោះដែលនឹងមិនពិចារណាលក់ខ្លីប្រសិនបើការទូទាត់មានបច្ចុប្បន្នប៉ុន្តែនោះលែងជាករណីទៀតហើយ។ ការយល់ដឹងពីកត្តាដទៃទៀតនឹងផ្តល់ភាពសក្ដានុពលដល់អ្នកខ្ចីប្រាក់ជាច្រើនដែលមានបំណងចង់ដោះស្រាយបញ្ហានាពេលអនាគត។ វាមិនចាំបាច់ជានិច្ចក្នុងការធ្វើជាលំនាំដើមទេ។

• អ្នកលក់បានធ្លាក់ក្នុងគ្រាលំបាក។

  អ្នកលក់ត្រូវដាក់ លិខិតលំបាក ដែលពន្យល់ពីមូលហេតុដែលអ្នកលក់មិនអាចសងបំណុលដែលត្រូវលក់ដោយរាប់បញ្ចូលទាំងហេតុអ្វីអ្នកលក់រឺក៏នឹងបញ្ឈប់ការបង់ប្រាក់ប្រចាំខែ។

  ឧទហរណ៍មួយចំនួនដែលមិនបង្កើតភាពលំបាកមួយគឺ:

  1. ការសម្រេចចិត្តទិញមិនល្អ។ ការបង្កើតប្រាក់ខែរបស់អ្នកនៅលើប្រព័ន្ធល្ខោនផ្ទះជាមួយសំឡេងនៅជុំវិញមិនមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់ជាការលំបាកទេ។
  2. មិនសប្បាយចិត្តជាមួយអ្នកជិតខាង។ សូម្បីតែគ្រប់ផ្ទះទាំងអស់នៅលើប្លុករបស់អ្នកបានក្លាយទៅជាផ្ទះដាំដុះដែលមិនមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់។
  3. ទិញផ្ទះមួយផ្សេងទៀត។ អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីនឹងមិនខ្វល់ខ្វាយទេប្រសិនបើអ្នកបានសំរេចថាផ្ទះមិនសមស្របសម្រាប់អ្នកឬគ្រួសាររបស់អ្នកហើយតាមពិតប្រសិនបើអ្នកបានទិញផ្ទះផ្សេងទៀតអ្នកប្រហែលជាមិនមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ការលក់រយៈពេលខ្លីទេ។
  4. ការមានផ្ទៃពោះ។ ការបង្កើនទំហំគ្រួសារឬការចាប់ផ្តើមគ្រួសារមិនត្រូវបានចាត់ទុកថាជាការលំបាកទេ។
  5. ផ្លាស់ទីទៅក្នុងអាផាតមិនមួយ។ ប្រសិនបើអ្នកសម្រេចចិត្តផ្លាស់ទីលំនៅចេញពីផ្ទះរបស់អ្នកនោះគឺជាការសម្រេចចិត្តរបៀបរស់នៅហើយមិនមែនជាហេតុផលល្អដើម្បីបោះបង់ចោលផ្ទះរបស់អ្នក។
  ឧទាហរណ៏នៃការលំបាកគឺ:
  1. ភាព​អត់​ការងារ​ធ្វើ
  2. ការលែងលះ
  3. ការសង្គ្រោះបន្ទាន់ផ្នែកវេជ្ជសាស្រ្ត / ជំងឺរំពេច
  4. ក្ស័យធន
  5. ស្លាប់

• អ្នកលក់គ្មានទ្រព្យទេ

  អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីប្រហែលជាចង់ឃើញច្បាប់ចម្លងនៃការបង់ពន្ធរបស់អ្នកលក់និង / ឬរបាយការណ៍ហិរញ្ញវត្ថុ។ ប្រសិនបើអ្នកសុំទានរកឃើញទ្រព្យសម្បត្តិអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីប្រហែលជាមិនផ្តល់ការលក់ខ្លីទេពីព្រោះអ្នកអោយខ្ចីនឹងមានអារម្មណ៍ថាអ្នកលក់អាចបង់នូវភាពខុសគ្នា។ អ្នកលក់ដែលមានទ្រព្យសម្បត្តិអាចនឹងត្រូវបានផ្តល់ការលក់ខ្លីប៉ុន្តែអាចត្រូវបានទាមទារដើម្បីសងវិញនូវឱនភាព។

  ឧទាហរណ៍ប្រសិនបើអ្នកលក់មានសាច់ប្រាក់ក្នុង គណនីសន្សំ មានអចលនទ្រព្យអចលនទ្រព្យភាគហ៊ុនប័ណ្ណបំណុលឬគណនី IRA អ្នកខ្ចីទំនងជានឹងកំណត់ថាអ្នកលក់មានទ្រព្យសម្បត្តិ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីអាចបញ្ចុះតម្លៃដែលអ្នកលក់ត្រូវសង។

  អង្គភាពជាច្រើនទទួលបានប្រាក់ចំណេញពីការលក់រយៈពេលខ្លីប៉ុន្តែមិនមាន ប្រាក់ចំណេញលក់អ្នកលក់ ទេ។

ផលវិបាកលក់ខ្លី

ការលក់ខ្លីគឺពឹងផ្អែកលើអ្នកទិញដែលធ្វើការទិញដើម្បីទិញ។

ប្រសិនបើអ្នកមិនទទួលបានការផ្តល់ជូននោះអ្នកនឹងមិនមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ការលក់ខ្លីទេ។ ដូច្នេះបើទោះបីជាអ្នកបំពេញតាមលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យផ្សេងទៀតក៏ដោយក៏វាមិនអាចទៅរួចដែរដែលគ្មាននរណាម្នាក់នឹង ទិញលក់ខ្លី ។ វាក៏ពឹងផ្អែកលើអ្នកអោយខ្ចី ទទួលយកការផ្តល់ជូនរបស់អ្នកទិញផងដែរ។ ប្រសិនបើអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចី បដិសេធសំណើ នោះការលក់ខ្លីនឹងមិនកើតឡើងនោះទេ។

• ផលចំណេញពន្ធ

  ប្រសិនបើអ្នកអោយខ្ចីប្រាក់យល់ស្របនឹងការលក់ខ្លីអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីអាចមានសិទ្ធិផ្តល់ជូនអ្នកនូវ 1099 សម្រាប់ភាពខុសគ្នាខ្លីដោយសារតែការផ្តល់នៅក្នុងក្រមច្បាប់ IRS អំពីការអត់ទោសបំណុល។ ស្ថានភាពជាច្រើនត្រូវបានលើកលែងពីការអត់ទោសបំណុល, នេះបើយោងតាមច្បាប់បំណុលការអត់ទោសបំណុលច្បាប់ឆ្នាំ 2007 ។

  អ្នកគួរតែនិយាយទៅកាន់ មេធាវីអចលនទ្រព្យ និងគណនេយ្យករដើម្បីកំណត់ចំនួននៃ ផលចំណេញពន្ធលក់ខ្លី ហើយថាតើអ្នកអាចបង់ពន្ធទាំងនោះបានដែរឬទេ។

• របាយការណ៍ឥណទានមិនល្អ

  ខណៈពេលដែលការលក់ខ្លីនឹងមិនបង្ហាញឡើងនៅលើរបាយការណ៍ឥណទានរបស់អ្នក, ស្ថានភាពប្រាក់កម្ចីនឹង។ សម្រាប់អ្នកទាំងឡាយណាដែលជាលំនាំដើមវាជា foreclosure មុនដែលត្រូវបានគេលោះដែលជាញឹកញាប់ត្រូវបានគេរាយការណ៍ថាជា ការបង់ពេញលេញសម្រាប់តិចជាងយល់ព្រម ។ ការលក់ខ្លីៗប៉ះពាល់ដល់ការផ្តល់ចំណាត់ថ្នាក់ឥណទាន ។ ខណៈពេលដែលការខូចខាតចំពោះ របាយការណ៏ឥណទាន របស់អ្នកហាក់ដូចជាមិនសូវអាក្រក់ដូចការរឹបអូសទ្រព្យសម្បត្តិអ្នកទេម្ចាស់បំណុលអាចមិនធ្វើឱ្យខុសគ្នា។

ដោយបាននិយាយបែបនេះវាតែងតែមានករណីលើកលែងសម្រាប់ការលក់ក្នុងរយៈពេលខ្លី។ មានប្រភេទលក់មួយចំនួនដែលអាស្រ័យលើគោលការណ៍ណែនាំរបស់អតិថិជនដែលមិនមានគុណវុឌ្ឍិអ្វីទាំងអស់។

តែងតែស្វែងរកអ្នកប្រឹក្សាផ្នែកច្បាប់មុនពេលប៉ុនប៉ងបន្តការលក់ខ្លី។ ភ្នាក់ងារអចលនៈទ្រព្យមិនអាចផ្ដល់ដំបូន្មានផ្នែកច្បាប់ដល់អ្នកទេ។

_{នៅពេលសរសេរ Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, គឺជាឈ្មួញកណ្តាលនៅក្រុមហ៊ុន Lyon អចលនទ្រព្យនៅ Sacramento, កាលីហ្វញ៉ា។}