រៀនពីរបៀបលក់ខ្លីឬការជួញដូរថូ្មភាពប៉ះពាល់ដល់ឥណទាន

អ្នកលក់អាចឆ្ងល់ថាតើការ លក់រយៈពេលខ្លី អាចប៉ះពាល់ដល់ឥណទានរបស់ពួកគេតិចជាងការបញ្ចប់ការ ជាប់លាប់ ហើយថាតើមានគុណសម្បត្តិផ្សេងទៀតរវាងអ្នកទាំងពីរដែរឬទេ។ ខណៈពេលដែលត្រូវបានរឹបអូសនិងអាស្រ័យលើច្បាប់របស់រដ្ឋអ្នកលក់អាចនឹងស្នាក់នៅក្នុងអចលនទ្រព្យដែលត្រូវបានជួលដោយឥតគិតថ្លៃអស់រយៈពេលបួនខែដល់មួយឆ្នាំមុនពេលត្រូវបានបង្ខំឱ្យចាកចេញ។ ប៉ុន្តែការពិតនោះតែម្នាក់ឯងមិនមានន័យថាការរឹបអូសដីធ្លីគឺប្រសើរជាងនេះទេ។

ខណៈពេលដែលការលក់ខ្លីទាក់ទងនឹងការផ្តល់ជូនផ្ទះសម្រាប់លក់ជាទូទៅត្រូវបានរាយតាមរយៈ MLS ។

អ្នកទិញផ្ទះមានសក្តានុពលនឹងធ្វើការណាត់ជួបដើម្បីមើលផ្ទះខ្លះនឹងធ្វើឱ្យការ ផ្តល់ជូនកម្រិតទាប ភ្នាក់ងារអាចកាន់ ផ្ទះបើកចំហ ហើយជាទូទៅជីវិតរបស់អ្នកលក់នឹងត្រូវរារាំងទាំងអស់ដោយសង្ឃឹមថាអ្នកទិញនឹងទិញផ្ទះ។

មូលដ្ឋាននៃការលក់ខ្លី

ការលក់ខ្លីកើតឡើងនៅពេលអ្នកអោយខ្ចីយល់ព្រមទទួលយកតិចជាងចំនួនបំណុលដែលជំពាក់ផ្ទះឬដោយសារតែមិនមានដើមទុនគ្រប់គ្រាន់ក្នុងការលក់និងបង់ថ្លៃលក់ទាំងអស់។ មិនមែនគ្រប់អ្នកអោយខ្ចីទាំងអស់នឹងចរចាលក់ដាច់ទេហើយនេះជាមូលហេតុដែល ភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យ ឬមេធាវីអាចជួយយ៉ាងច្រើនដោយទាក់ទងផ្នែកកាត់បន្ថយការបាត់បង់របស់អ្នកអោយខ្ចីប្រាក់ដើម្បីស្វែងរក។

អ្នកមិនអាចក្រោកពីព្រលឹមបានទេហើយសម្រេចចិត្តថាអ្នកនឹងលក់ផ្ទះរបស់អ្នកនៅឯការបាត់បង់ដោយស្នើសុំការលក់ខ្លី។ វាធ្លាប់ជាអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដែលមិនគិតដល់ការលក់ខ្លីបើការទូទាត់របស់អ្នកមានបច្ចុប្បន្នប៉ុន្តែនោះបានផ្លាស់ប្តូរ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយត្រូវដឹងថាអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីនឹងកាន់តែរីករាយក្នុងការចរចាប្រសិនបើការទូទាត់របស់អ្នកមានបំណុល។

លើសពីនេះប្រសិនបើអ្នកមានទ្រព្យសម្បត្តិសាច់ប្រាក់អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីអាចព្យាយាមទាញយកគណនីទាំងនោះ។

តើឥណទានលក់របស់អ្នកលក់ខ្លីត្រូវបានទទួលរងផលប៉ះពាល់យ៉ាងដូចម្តេច?

យុត្តិធម៌អ៊ីតាលីបានចេញផ្សាយរបាយការណ៍មួយដែលនិយាយថា ពិន្ទុឥណទាន ត្រូវបានរងផលប៉ះពាល់ដូចគ្នានឹងអ្នកលក់ដែរឬអត់។ យុត្តិធម៌ Issac និយាយថាពិន្ទុជាមធ្យមដែលចាញ់ពិន្ទុ FICO មានដូចខាងក្រោម:

• 30 ថ្ងៃចុង: 40 ទៅ 110 ពិន្ទុ
• 90 ថ្ងៃចុង: 70 ទៅ 135 ពិន្ទុ
• ការរឹបអូសទ្រព្យសម្បត្តិឬលក់ក្នុងរយៈពេលខ្លី: 85-160
• ក្ស័យធន: 130 ទៅ 240
• លោក David Steep នៃក្រុមហ៊ុន Vitek Mortgage បាននិយាយថាការ រឹបអូសទ្រព្យសម្បត្តិឬការប្តឹងរឹបអូសការចោទប្រកាន់: ដំណោះស្រាយទាំងពីរនេះប៉ះពាល់ដល់ឥណទានដូចគ្នា។ អ្នកលក់នឹងទទួលបានពិន្ទុពី 200 ទៅ 300 ពិន្ទុអាស្រ័យលើលក្ខខណ្ឌទូទៅនៃឥណទាន។ នេះមានន័យថាប្រសិនបើពិន្ទុ FICO របស់អ្នកលក់មុនពេលបិទចោលការជួញដូរគឺ 680 វាអាចធ្លាក់ចុះដល់ 380 ។
• លក់ខ្លី: Steep បានអះអាងថាផលប៉ះពាល់នៃការ លក់ខ្លីមួយ (ផ្តល់ឱ្យអ្នកលក់មានរយៈពេលជាង 59 ថ្ងៃ) នៅលើរបាយការណ៍ឥណទានរបស់អ្នកលក់គឺដូចគ្នាបេះបិទទៅនឹងការរឹបអូស។ លោក Steep និយាយថាការផ្តល់ឥណទាននឹងបង្ហាញពីការជាប់សាច់ប្រាក់មុននៅក្នុងស្ថានភាពនៃការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដែលនឹងធ្វើឱ្យមានការបាត់បង់ពី 200 ទៅ 300 ពិន្ទុ។ នេះមានន័យថាអ្នក លក់លក់ខ្លី ដែលមាន FICO មុន 720 អាចមើលឃើញថាវាធ្លាក់ពី 520 ទៅ 420 ។

បទពិសោធផ្ទាល់ខ្លួនរបស់ខ្ញុំក្នុងនាមជាភ្នាក់ងារមួយមានភាពខុសគ្នាបន្តិច។ ខ្ញុំបានបញ្ចប់ការលក់ដ៏ខ្លីមួយសម្រាប់អ្នកលក់ថ្នាំ Sacramento ដែលមានអាយុ 90 ថ្ងៃនៅលើប្រាក់កម្ចីរបស់នាង។ ប៉ុន្មានខែបន្ទាប់ពីការលក់ខ្លីរបស់នាងបានបិទនាងបានពិនិត្យមើលរបាយការណ៍ឥណទានរបស់នាងហើយបានរកឃើញថា FICO របស់នាងបានធ្លាក់ចុះត្រឹមតែ 100 ពិន្ទុត្រឹម 671 ។ ខ្ញុំសង្ស័យថាស្ថានភាពរបស់អ្នកលក់មានភាពខុសគ្នា។

លោកស្រី Catherine Coy ជាឈ្មួញកណ្តាលនៅរដ្ឋកាលីហ្វ័រនីញ៉ាភាគខាងត្បូងយល់ស្របជាមួយ Steep ។

លោក Coy និយាយអំពីអ្នកខ្ចីប្រាក់ដែលមានបំណុលក្រដាសប្រាក់ប៉ុន្មានខែ។ "ផលប៉ះពាល់លើរបាយការណ៍ឥណទានរបស់អតិថិជនគឺការជាប់សាច់ប្រាក់និងការលក់ខ្លីគឺជាភាពខុសគ្នារវាងការបុករថភ្លើងឬឡានក្រុង" ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំមកនេះការលក់ខ្លីហាក់ដូចជាមានការមិនសូវចាប់អារម្មណ៍តិចតួច។

រយៈពេលរង់ចាំមុននឹងទិញផ្ទះមួយផ្សេងទៀត

• ការចាប់រំលោភឬការបង្ក្រាបនៅកន្លែងចោរប្លន់: អ្នកលក់ម្នាក់ដែលចង់ទិញផ្ទះផ្សេងទៀតបន្ទាប់ពីការរឹបអូសទ្រព្យសម្បត្តិនឹងបញ្ចប់ក្នុងរយៈពេល 24 ទៅ 72 ខែមុនពេលអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីផ្តល់នូវ អត្រាការប្រាក់ណាមួយ ដែលសមហេតុផល។ លោក Coy និយាយថា "ដំណឹងល្អគឺជាការលក់រយៈពេលខ្លីនឹងអនុញ្ញាតឱ្យអតិថិជនទទួលបានប្រាក់កម្ចីសា្ថាប័នសម្រាប់ផ្ទះថ្មីក្នុងរយៈពេលពីរឆ្នាំ" ។
• ការលក់ខ្លី: ភ្នាក់ងារមួយចំនួននិយាយថាដំណឹងល្អសម្រាប់អ្នកលក់លក់ខ្លីគឺការរង់ចាំគឺខ្លីជាង មុនពេលទិញផ្ទះមួយផ្សេងទៀត ហើយគោលការណ៍ណែនាំរបស់ Fannie Mae ក្នុងឆ្នាំ 2008 បានអនុម័តនីតិវិធីថ្មី។

  តើអ្នកលក់អាចទិញបានម្តងទៀតក្នុងរយៈពេលតិចជាងពីរឆ្នាំទេ? លោក Coy និយាយថាវាមិនពិតទេដែលអតិថិជនអាចទិញម្តងទៀតក្នុងរយៈពេលប្រហែល 18 ខែក្នុងអត្រាការប្រាក់ល្អ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយគោលការណ៍ណែនាំរបស់ Fannie Mae ពេលនេះតម្រូវឱ្យមានរដូវតែ 48 ខែប៉ុណ្ណោះហើយវាមិនមែនជាដំណឹងល្អសម្រាប់ភ្នាក់ងារដែលមានជំនាញក្នុងការលក់រយៈពេលខ្លីនោះទេ។

  FHA បានអនុម័តគោលការណ៍ណែនាំក្នុងឆ្នាំ 2010 ដែលនិយាយថាអ្នកលក់ដែលមានចរន្តនិងលក់ខ្លីអាចមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីទិញផ្ទះមួយផ្សេងទៀតភ្លាម។ អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីមិនរហ័សធ្វើតាមគោលការណ៍ណែនាំទាំងនោះទេ។ ទោះជាយ៉ាងណាធនាគារ Flagstar បានផ្តល់ប្រាក់កម្ចីថ្មីមួយដល់អ្នកលក់លក់ Elk Grove ក្នុងរយៈពេល 2 ខែនៃការបិទការលក់របស់គាត់ហើយអ្នកលក់នោះមានចរន្តនៅពេលនេះ។ FHA អាចយល់ព្រមលើប្រាក់កម្ចីសម្រាប់អ្នកលក់លក់ដែលមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់នៅក្រោមកម្មវិធីត្រលប់ទៅធ្វើការវិញបន្ទាប់ពីមួយឆ្នាំ។

  ចំណាំថាបទបញ្ជា Fannie Mae អនុញ្ញាតឱ្យអ្នកលក់ដាក់ពាក្យសុំខ្ចីប្រាក់ថ្មីភ្លាមៗដើម្បីទិញផ្ទះមួយទៀតប្រសិនបើអ្នកលក់បានរក្សាទុកការទូទាត់បច្ចុប្បន្នគ្មានបទឧក្រិដ្ឋលើសពី 30 ថ្ងៃហើយមិនបានយល់ព្រមសងបំណុលទេ។ លើសពីនេះទៅទៀតវាជាការទូទាត់យឺតដែលប៉ះពាល់ដល់របាយការណ៍ឥណទានរបស់អ្នកមិនមែនជាការលក់ខ្លីទេ។

សេចក្តីប្រកាសលក់ទ្រព្យសម្បត្តិឬការលក់សំរាប

Coy និយាយថាប្រសិនបើអ្នកជាអ្នកលក់ដែលកំពុងព្យាយាមសម្រេចចិត្តថានឹងអនុញ្ញាតឱ្យផ្ទះឆ្លងកាត់ការជួញដូររឺបញ្ចៀសការលក់រយៈពេលខ្លីនោះការសងបំណុលរបស់អ្នកប្រហែលជាមិនមែនជាផលប្រយោជន៍ក្នុងការលក់បានទេ។ នាងបានរាយការណ៍ថាបើយោងតាម ​​"លេខលេខកូដកត្តាលេខ 22, មិនមានគុណសម្បត្តិពិន្ទុឥណទានសម្រាប់អ្នកខ្ចីខុសច្បាប់នៅលើការលក់ខ្លីជាងការរឹបអូស។

ខ្ញុំមានការសង្ស័យអំពីរឿងនេះ។ ពីអ្វីដែលខ្ញុំបានឃើញមានការខូចខាតតិចតួចចំពោះរបាយការណ៍ឥណទានបន្ទាប់ពីការលក់ខ្លីដែលពាក់ព័ន្ធនឹងប្រាក់យឺតយ៉ាវជាងការជាប់សាច់ញាតិ។ លើសពីនេះទៀតអត្ថប្រយោជន៍មួយទៀតសម្រាប់អ្នកដែលមានការខូចខាតលើឥណទានរបស់ពួកគេគឺលទ្ធភាពក្នុងការទិញផ្ទះមួយផ្សេងទៀតដោយប្រើហិរញ្ញប្បទានធម្មតាក្នុងរយៈពេល 4 ឆ្នាំក្នុងរយៈពេល 7 ឆ្នាំដែលត្រូវការសម្រាប់ការជាប់ពន្ធនាគារ។ អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីមួយចំនួននឹងធ្វើការខ្ចីប្រាក់សម្រាប់ផ្ទះថ្មីមួយបន្ទាប់ពីការលក់ខ្លីមួយបានបិទ។ មាន គុណសម្បត្តិនៃការលក់ដ៏ខ្លី ផ្សេងទៀត។ ប៉ុន្តែត្រូវស្វែងរកដំបូន្មានផ្នែកច្បាប់និងពន្ធមុនពេលធ្វើការសំរេចចិត្ត។

_{នៅពេលសរសេរ Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, គឺជាឈ្មួញកណ្តាលនៅក្រុមហ៊ុន Lyon អចលនទ្រព្យនៅ Sacramento, កាលីហ្វញ៉ា។}