បីប្រភេទនៃការខ្ជះខ្ជាយ
ការរឹបអូសទ្រព្យសម្បត្តិគឺជាផ្នែកមួយនៃ ក្តីសុបិន្តរបស់អាមេរិកដែលជាម្ចាស់ផ្ទះ ។ វាជាសុបិនអាក្រក់ដ៏អាក្រក់បំផុតរបស់ម្ចាស់ផ្ទះនិងអាចបណ្តាលឱ្យមានការខូចខាតយូរអង្វែងនិងបំផ្លិចបំផ្លាញចំពោះហិរញ្ញវត្ថុផ្ទាល់ខ្លួន។ ការបង្ក្រាបអាចធ្វើអោយបាត់បង់ សមធម៌ នៅក្នុងផ្ទះ។
វាអាចបំផ្លាញឥណទានផ្ទាល់ខ្លួនអស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំហើយអាចមានន័យថាការលួចបន្លំគ្រួសារមួយពីអ្នកជិតខាងមិត្តភក្តិក្រុមគ្រួសារនិងសាលារៀន។
ភាពឆើតឆាយចំពោះការប្រកាសទ្រព្យសម្បត្តិ
ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយសម្រាប់វិនិយោគិនដែលមានចិត្តវៀចវេរនិងសង្ឃឹមថាការ ទិញអចលនទ្រព្យ អាចជាកិច្ចព្រមព្រៀងអចលនទ្រព្យមួយដ៏អស្ចារ្យ។ ក្តីសង្ឃឹមនោះគឺថាភាគីទាំងពីរទទួលបានផលចំណេញដោយទទួលបានផលចំណេញពីការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិស្របពេលដែលធ្វើឱ្យមានការ វិនិយោគ ល្អសម្រាប់វិនិយោគិននិងដកទុនសម្រាប់ម្ចាស់ផ្ទះហើយវាអាចបង្កើនចំណាត់ថ្នាក់ឥណទានរបស់ម្ចាស់ផ្ទះមុនពេលអ្វី ៗ កាន់តែអាក្រក់។
ការ ដួលរលំទៅនឹងការរឹបអូស
ប្រាក់ចំណេញពី foreclosures មិនមែនជាមនុស្សដែលមិនសង្ស័យទេដែលមនុស្សជាច្រើនគិតថាវាជារឿងជោគជ័យ - ចំពោះរឿងជោគជ័យនីមួយៗមានរឿងភ័យរន្ធត់ 5 ។ រាល់ការជួញដូរអចលនៈទ្រព្យមានជាប់ទាក់ទងនឹងហានិភ័យ។ ខណៈពេលដែលវិនិយោគិនដែលមានបំណងល្អបំផុតអាចជួយកាត់បន្ថយហានិភ័យរបស់ពួកគេបានពួកគេមិនអាចលុបបំបាត់ចោលទាំងស្រុងបានទេ។
បីប្រភេទនៃការថមថយ
មានវិធីបីយ៉ាងដើម្បី ទទួលបានទ្រព្យសម្បត្តិ ដែលមាន ការឈឺចាប់ ដោយផ្អែកលើទីតាំងដែលទ្រព្យសម្បត្តិស្ថិតនៅក្នុងដំណើរការរឹបអូស។
ដំណាក់កាលទាំងបីមានដូចខាងក្រោម: foreclosure, foreclosure, and foreclosure ។
- Pre-Foreclosures
នៅក្នុងដំណាក់កាលមុនការបិទលក់អ្នកវិនិយោគនឹងទំនងជាអាចធ្វើបានល្អបំផុតសម្រាប់ម្ចាស់ផ្ទះដែលមានបញ្ហានិងសម្រាប់ខ្លួនឯង។ ការរឹបអូសមុនគឺជាកន្លែងដែល ការខូចខាត បន្ថែមទៀត ចំពោះចំណាត់ថ្នាក់ឥណទានរបស់ម្ចាស់ផ្ទះ អាចត្រូវបានការពារហើយផ្ទះអាចត្រូវបានផ្ទេរនៅតម្លៃដែលបានព្រមព្រៀងគ្នាទៅវិញទៅមកមុនពេលចាំបាច់ដើម្បីឱ្យអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីចូលពាក់ព័ន្ធ។ សក្តានុពលដ៏ល្អបំផុតនាំឱ្យមានទីតាំងអចលនទ្រព្យនៅដំណាក់កាលនេះអាចមកពីមេធាវីគណនេយ្យករ ភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យ ឬតាមរយៈអ្នកជំនួញនិងមិត្តភក្តិ។ សមធម៌នៃការប្រោសលោះ ក៏គួរពិចារណាផងដែរ។
- ដំណាក់កាលជួញដូរ
ដំណាក់កាលបន្ទាប់នៅពេលអចលនទ្រព្យស្ថិតនៅដំណាក់កាលរឹបអូសនោះវិធីល្អបំផុតដើម្បីកំណត់អត្តសញ្ញាណទ្រព្យសម្បត្តិមានសក្តានុពលគឺតាមរយៈការិយាល័យស្មៀនខោនធី។ ស្វែងយល់កន្លែងដែលកំណត់សំគាល់លំនាំដើមត្រូវបានប្តឹងហើយកំណត់ពីរបៀបតម្រៀបតាមសន្ទស្សន៍ទូទៅដើម្បីរកមើលការលក់ចោលដែលមិនទាន់សម្រេច។ អ្នកក៏អាចស្នើសុំឱ្យអាស័យដ្ឋានឬអាស័យដ្ឋានអ៊ីម៉ែលរបស់អ្នកត្រូវបានដាក់នៅលើបញ្ជីសេចក្តីជូនដំណឹងជាមុនឬបញ្ជីនៃលំនាំដើមរង់ចាំ។ ក្រុមហ៊ុន ធានារ៉ាប់រងលើប័ណ្ណធានារ៉ាប់រង ក៏អាចជាជំនួយក្នុងវិស័យនេះផងដែរដោយផ្តល់ព័ត៌មានដែលបានកត់ត្រាជាការដោះដូរសម្រាប់ការរំពឹងទុកនៃអាជីវកម្មនាពេលអនាគត។
ដំណើរការដាប់ស៊ីសត្វនឹងប្រែប្រួលពីរដ្ឋមួយទៅរដ្ឋមួយអាស្រ័យលើថាតើវាជាឋានៈឬរដ្ឋដែលមានទំនាក់ទំនងគ្នាឬយ៉ាងណាដែលកំណត់ថាតើទម្រង់នៃការរឹបអូសប្រព័ន្ធតុលាការឬតុលាការមិនជាប់ពាក់ព័ន្ធ។ ការប្លន់យកទ្រព្យសម្បត្តិរបស់តុលាការគឺ ទាក់ទងនឹងការខ្ចីប្រាក់ជាជាង ការជឿទុកចិត្ត ហើយត្រូវចំណាយពេលយូរដើម្បីបំពេញ។
ការរឹបអូសមិនយថាទស្សន៍ទាក់ទងនឹងសកម្មភាពនៃការជឿទុកចិត្តនៅពេលដែលភាគីទីបីដែលហៅថាអ្នកទទួលខុសត្រូវគ្រប់គ្រងដំណើរការទាំងមូលក្នុងរយៈពេលពីរទៅបួនខែបន្ទាប់ពីអ្នកខ្ចីបានខកខានហើយឈប់ធ្វើការទូទាត់។ នៅពេលដែលទ្រព្យសម្បត្តិឆ្លងកាត់តាមដំណាក់កាលតុលាការឬមិនយុត្តិធម៌រួចហើយវានឹងត្រូវបានលក់រួចរាល់នៅឯការដេញថ្លៃរហូតដល់អ្នកដេញថ្លៃខ្ពស់បំផុត។
- ការជួញដូរក្រោយការជួញដូរ
ហើយចុងក្រោយនៅដំណាក់កាលក្រោយការបង្ខាំងរួចហើយអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីបានគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យរួចហើយ។ ផ្ទះនេះត្រូវបានកាន់កាប់ដោយនាយកដ្ឋានអចលនទ្រព្យរបស់ REO (ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យ) ឬនៅក្នុងដៃរបស់ម្ចាស់ថ្មីឬអ្នកវិនិយោគដែលបានទិញទ្រព្យសម្បត្តិនៅឯការដេញថ្លៃ។
សំដៅលើសេចក្តីជូនដំណឹងទុកជាមុនដើម្បីកំណត់ឈ្មោះអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីក៏ដូចជាសមតុល្យដែលជំពាក់លើប្រាក់កម្ចី។ អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីជាអ្នកលក់មានឆន្ទៈយ៉ាងខ្លាំងព្រោះ REO នៅលើសៀវភៅគឺជាសញ្ញាច្បាស់លាស់នៃការសម្រេចចិត្តកម្ចីក្រីក្រ។ ទាំងការចំណាយនិងការខាតបង់ពាក់ព័ន្ធនឹង REO ដែលត្រូវបានឆ្លុះបញ្ចាំងទាំងនៅក្នុងទុនបម្រុងបន្ថែមអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីត្រូវតែរក្សាក៏ដូចជាថ្លៃគ្រប់គ្រងទ្រព្យសម្បត្តិមានសក្តានុពលដែលកើតឡើង - មានន័យថាធនាគារទំនងជាអ្នក ចរចាមានឆន្ទៈ ។
ប្រសិនបើទ្រព្យសម្បត្តិត្រូវបានបញ្ចប់នៅក្នុងដៃរបស់អ្នកវិនិយោគឯកជនជាជាងអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីអ្នកប្រហែលជានៅតែអាច ធ្វើការស្នើសុំ ដោយខ្លួនឯងឬដោយមាន ជំនួយពីភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យ ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយតម្លៃនៅចំណុចនេះប្រហែលជាមិនមែនជាថ្ម។
ការសម្រេចចិត្តវិនិយោគគន្លឹះដែលត្រូវធ្វើគឺជាកន្លែងដែលត្រូវចូលទៅក្នុងដំណើរការកាត់ផ្តាច់។ វាជាការសំខាន់ណាស់ដែលអ្នកកំណត់ដំណាក់កាលមួយក្នុងចំណោមដំណាក់កាលទាំងបីខាងលើនិងក្លាយទៅជាអ្នកជំនាញក្នុងដំណើរការជាក់លាក់នោះដែលនឹងជួយអ្នកឱ្យទទួលបានជោគជ័យបំផុតក្នុងការក្លាយជាអ្នកវិនិយោគយូរអង្វែងនៃអចលនទ្រព្យដែលមានបញ្ហា។