ការលក់ផ្ទះដែលមានបញ្ហា: ការថមថយការលក់ខ្លី REOs

តើអ្វីទៅជាផលចំណេញច្រើនជាងនេះ: foreclosures ការលក់ខ្លីឬ REOs?

Foreclosures ការលក់ខ្លីនិង REOs រំឭកយើងថា "តោនិងខ្លានិងខ្លាឃ្មុំអូរបស់ខ្ញុំ" ។ មានភាពស្រដៀងគ្នា។ សត្វតោនិងសត្វខ្លានិងខ្លាឃ្មុំគឺជាសត្វដ៏កាចសាហាវប៉ុន្តែខុសគ្នាពីគ្នាទៅវិញទៅមក - ដូចជាការជួញដូរនិងការលក់ខ្លីនិងអចលនទ្រព្យដែលជាកម្មសិទ្ធិ (REOs) មានការព្រួយបារម្ភចំពោះការលក់ប៉ុន្តែខុសគ្នាពីគ្នាទៅវិញទៅមក។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយដោយគ្មានចំណេះដឹងឯកទេសអំពីរបៀបដើម្បីទិញការជួញដូររឹបអូសលក់ខ្លីឬ REO អ្នកអាចរកឃើញខ្លួនឯងនៅក្នុងទឹកដីដែលមានគ្រោះថ្នាក់។

ឧទាហរណ៍ខណៈពេលដែល ការលក់ខ្លី ជាច្រើនត្រូវបាន foreclosures មិនទាំងអស់ foreclosures គឺការលក់រយៈពេលខ្លីនិងមិនគ្រប់ការលក់ខ្លីគឺនៅក្នុង foreclosure ។ ដើម្បីធ្វើឱ្យមានភាពស្មុគស្មាញបន្ថែមទៀតនោះ REOs មិនមានការលក់រយៈពេលខ្លីទេប៉ុន្តែ ការលក់មួយចំនួន អាច លក់បានក្នុងរយៈពេលខ្លី ។

តើអ្វីជាទ្រព្យសម្បត្តិដែលត្រូវបានជាប់ជំពាក់?

ទ្រព្យសម្បត្តិកម្មសិទ្ធិករដែលជាប់ហេតុកណ្ដាល គឺជាគេហដ្ឋានមួយដែលត្រូវបានគេ រឹបអូស ។ នៅពេលការកត់សំគាល់លំនាំដើមត្រូវបានដាក់ក្នុងកំណត់ត្រាសាធារណៈ។ វាមានន័យថាម្ចាស់ហាងបានបញ្ឈប់ការបង់ប្រាក់ហើយអ្នកអោយខ្ចីប្រាក់បានផ្តល់ដំបូន្មានថាលុះត្រាតែការទូទាត់ត្រូវបានផ្សព្វផ្សាយរហូតមកដល់ពេលនេះវានឹងលក់ទ្រព្យទៅអ្នកដេញថ្លៃខ្ពស់បំផុត។

អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីអាចរឹបអូសយកបានសម្រាប់ហេតុផលផ្សេងទៀតប៉ុន្តែជាទូទៅអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីចងចាំ សេចក្តីជូនដំណឹងនៃការខកខាន គឺនៅពេលដែលអ្នកខ្ចីមានយ៉ាងហោចណាស់បំណុលចំនួនពីរជាបំណុល។

ប្រសិនបើម្ចាស់ផ្ទះមិននាំយកប្រាក់កម្ចីបច្ចុប្បន្នអ្នកអោយខ្ចីប្រាក់នឹងត្រូវដកហូតទ្រព្យសម្បត្តិចេញពីម្ចាស់ផ្ទះ។ ដំណាក់កាលចុងក្រោយដែលអ្នកអោយខ្ចីត្រូវចំណាយពេលមួយរយៈកន្លងផុតទៅគឺដើម្បីព្យាយាម ដាក់ដេញថ្លៃទ្រព្យសម្បត្តិ នៅឯការលក់ជាសាធារណៈ។

មិនមែនផ្ទះទាំងអស់ដែលធ្លាក់ចូលទៅក្នុងការរឹបអូសទ្រព្យសម្បត្តិត្រូវបានលក់ទៅឱ្យសាធារណៈពីព្រោះម្ចាស់មានសិទ្ធិទូទាត់សងរហូតដល់ចំណុចមួយដែលពេលវេលាខុសគ្នាពីរដ្ឋទៅរដ្ឋ។

វិនិយោគិនអចលនទ្រព្យនិង អ្នកទិញផ្ទះ មើលឃើញប្រាក់ចំណេញក្នុង ការទិញដីធ្លី ដោយសារតែពួកគេអាចទិញទ្រព្យសម្បត្តិជំពាក់បំណុលគេដោយមិនគិតថ្លៃ។

របៀបដែលច្បាប់រដ្ឋកាលីហ្វ័រញ៉ាប៉ះពាល់ដល់វិនិយោគិនលក់ដេញថ្លៃ / អ្នកលក់ដូរខ្លីៗ

រដ្ឋមានច្បាប់ខុសគ្នាដែលគ្រប់គ្រងការប្លន់ទ្រព្យនិងច្បាប់ខ្លះតាមច្បាប់ រដ្ឋកាលីហ្វ័រញ៉ា ។ ដើម្បីយល់ទាំងស្រុងអំពីសិទ្ធិរបស់អ្នកជាអ្នកទិញអោយជាប់រវល់សូមទាក់ទងមេធាវីអចលនទ្រព្យក្នុងតំបន់។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយយល់ថារយៈពេលយូរនៅកាលីហ្វ័រនីញ៉ា ភ្នាក់ងារអចលនៈទ្រព្យ មិនអាចតំណាងឱ្យវិនិយោគិនដែលត្រូវជាប់ឃុំឃាំងបានទេប្រសិនបើទាំងអស់នៃអំណះអំណាងដូចតទៅនេះគឺត្រឹមត្រូវ:

• ផ្ទះមានលក្ខណៈសម្បត្តិជាលំនៅដ្ឋានផ្ទាល់ខ្លួនរបស់អ្នកលក់។
• ទ្រព្យសម្បត្តិគឺជាផ្ទះគ្រួសារតែមួយឬពី 2 ទៅ 4 ។
• សេចក្តីជូនដំណឹងលំនាំដើមត្រូវបានដាក់បញ្ចូលក្នុង កំណត់ត្រាសាធារណៈ ប្រឆាំងនឹងទ្រព្យសម្បត្តិ។
• អ្នកទិញវិនិយោគិននឹងមិនកាន់កាប់ទ្រព្យសម្បត្តិនោះទេ។

ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយប្រសិនបើមានសេចក្តីថ្លែងការណ៍ទាំងបួនទាំងនោះមិនពិតភ្នាក់ងារនៅរដ្ឋកាលីហ្វ័រនីញ៉ានឹងត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យតំណាងឱ្យអ្នកទិញជាពិសេសប្រសិនបើអ្នកទិញកំពុងកាន់កាប់ផ្ទះ។ ប៉ុន្តែដើម្បីតំណាងឱ្យវិនិយោគិនច្បាប់ CA តម្រូវឱ្យភ្នាក់ងារអចលនៈទ្រព្យប្រកាសចំណង។ មិនមានកាតព្វកិច្ចបែបនេះមាននៅក្នុងរដ្ឋកាលីហ្វ័រនីញ៉ាទេ។ ដូច្ន្រះដ្រលជាអ្នកវិនិយោគមុនព្រហ្មចារីនៅកាលីហ្វ័រនីញាអ្នកទិញជាច្រើនត្រូវបានបង្ខំឱ្រយធ្វើសកម្មភាពដោយខ្លួនឯង។

តុលាការរដ្ឋកាលីហ្វ័រនីញ៉ាបានសម្រេចកាលពីឆ្នាំ 2007 ថាតម្រូវការមូលបត្របំណុលមិនអាចអនុវត្តបានទេ។ បន្ទាប់មកសមាគមន៍អចលនទ្រព្យកាលីហ្វញ៉ាបានធ្វើឱ្យមានសំណុំបែបបទពិសេសនៃទម្រង់ដែលភ្នាក់ងារអាចប្រើដើម្បីតំណាងឱ្យវិនិយោគិន។

សំរេចថាជាវិនិយោគិនអ្នកត្រូវបានគេតម្រូវឱ្យគោរពតាមច្បាប់លក់លំនៅឋាន។ ក្នុងចំណោមតម្រូវការផ្សេងទៀតអ្នកលក់ដែលជាប់នៅក្នុងការជាប់លាប់មានសិទ្ធិលុបចោល (លុបចោល) ប្រតិបត្តិការមួយក្នុងរយៈពេលប្រាំថ្ងៃ។ វិនិយោគិនត្រូវផ្តល់សេចក្តីជូនដំណឹងដល់អ្នកលក់អំពីសិទ្ធិនោះរួមទាំងច្បាប់ចម្លងនៃបែបបទដែលនឹងឱ្យអ្នកលក់លុបចោល។

ការខកខានមិនគោរពតាមច្បាប់លក់ផ្ទះមានការពិន័យយ៉ាងធ្ងន់ធ្ងររាប់បញ្ចូលទាំងការផ្តល់ឱ្យអ្នកលក់នូវសិទ្ធិក្នុងការលុបចោលការលក់រហូតដល់ពីរឆ្នាំបន្ទាប់ពីការលក់ទៅឱ្យវិនិយោគិនបានបិទទ្វារនិងទទួលបានទ្រព្យសម្បត្តិត្រឡប់មកវិញ។ អ្នកអានត្រឹមត្រូវ។ ពីរ​ឆ្នាំ។

ក្នុងនាមជាវិនិយោគិនមុនពេលដែលអ្នកសំរេចចិត្តទិញ ផ្ទះនៅក្នុងការរឹបអូសទ្រព្យសម្បត្តិ ដោយធ្វើការសងប្រាក់ទៅឱ្យអ្នកអោយខ្ចីផ្តល់ឱ្យអ្នកលក់នូវប្រាក់ដុល្លារតិចតួចនិងការថតយកប័ណ្ណមួយសូមទូរស័ព្ទទៅ មេធាវីអចលនទ្រព្យ ។

តើអចលនទ្រព្យលក់ខ្លីគឺជាអ្វី?

ការ លក់ខ្លី កើតឡើងនៅពេលដែលម្ចាស់ផ្ទះត្រូវបានរឹបអូសប៉ុន្តែមុនពេលអចលនទ្រព្យត្រូវបានដាក់ដេញថ្លៃជាសាធារណៈ។

ក្រោមការលក់រយៈពេលខ្លីអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីត្រូវយល់ព្រមទទួលយកតិចជាងចំនួនទឹកប្រាក់ដែលជំពាក់អចលនទ្រព្យ។

មិនដូចការរឹបអូសទ្រព្យសម្បត្តិនោះទេវិនិយោគិនជាធម្មតាទិញផ្ទះសម្រាប់សូម្បីតែតិចជាងមុនដោយសារតែអ្នកវិនិយោគមិនបានសងបំណុលដែលមានស្រាប់និងមិនទូទាត់ការសងប្រាក់វិញ។ វិនិយោគិនកំពុងធ្វើកិច្ចព្រមព្រៀងជាមួយអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដែលមានស្រាប់ដើម្បីចំណាយតិចជាងអ្វីដែលអ្នកអោយខ្ចីប្រាក់មកដើម្បីចៀសវាងដោះស្រាយជាមួយការជាប់សាច់ញាតិ។

វាជារឿងមិនពិតមួយដែលអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីនឹងមិនធ្វើកិច្ចព្រមព្រៀងជាមួយវិនិយោគិនទេលុះត្រាតែអ្នកលក់បានធ្លាក់ចុះនៅពីក្រោយកាតព្វកិច្ចរបស់អ្នកលក់ដើម្បី ទូទាត់ប្រាក់កម្ចីទាន់ពេលវេលា ។ អ្នកលក់មិនចាំបាច់ត្រលប់ មកវិញទេសម្រាប់ការលក់រយៈពេលខ្លី ។ សម្រាប់អ្នកទិញដែលចង់កាន់កាប់ផ្ទះវិញ ការទិញលក់រយៈពេលខ្លី ធ្វើឱ្យមានអារម្មណ៍ផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុ។

តើអ្វីទៅជា REOs - អចលនទ្រព្យដែលជាកម្មសិទ្ធិ?

• ការទិញ REO គឺស្រដៀងគ្នាទៅនឹងការទិញលក់ខ្លីលើកលែងតែទ្រព្យសម្បត្តិត្រូវបានគ្រប់គ្រងដោយម្ចាស់បំណុលរួចហើយ។
• ទ្រព្យសម្បត្តិត្រូវបានទទួលដោយអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីតាមរយៈសកម្មភាពរឹបអូស។
• ជារឿយៗអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីនឹងលក់លំនៅដ្ឋានដែលបានរឹបអូសយកមកវិញតិចជាងសមតុល្យឥណទានកាលពីមុន។
• ទ្រព្យសម្បត្តិដែលគ្រប់គ្រងដោយធនាគារត្រូវបានគេហៅថា REOs ដែលមានន័យថារដ្ឋដែលមានប្រាក់កម្ចីដោយអ្នកអោយខ្ចី។

ធនាគារបានបញ្ចប់ការកាន់កាប់អចលនទ្រព្យនៅពេលគ្មាននរណាម្នាក់ដាក់លក់ដេញថ្លៃជាសាធារណៈដើម្បីលៃលកលើចំនួនទឹកប្រាក់ដែលជំពាក់ទ្រព្យសម្បត្តិ។ ផ្ទះ REO ត្រូវបានចាត់ទុកថាជាវិធីដ៏ល្អបំផុតក្នុងការទិញអចលនទ្រព្យដែលមានបញ្ហាពីព្រោះអ្នកលក់រួចហើយ។ វាគ្រាន់តែជាវិនិយោគិនភ្នាក់ងាររបស់វិនិយោគិនធនាគារនិងភ្នាក់ងាររបស់ធនាគារដែលកំពុងចរចាលើប្រតិបត្តិការនេះ។ REOs មួយចំនួនអាចទិញដោយផ្ទាល់ពីអ្នកអោយខ្ចី។

សម្រាប់ព័ត៌មានបន្ថែមសូមស្វែងរកដំបូន្មានពីមេធាវីអចលនទ្រព្យ។