ព័ត៌មានជំនួយសម្រាប់ការលក់ខ្លីរបស់ FHA

អ្វីដែលត្រូវដឹងអំពីការលក់របស់ FHA

អ្នកលក់អាចមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ការលក់ខ្លីរបស់ FHA ប្រសិនបើ HUD កំណត់អ្នកលក់មានបញ្ហា។ ការលក់ខ្លីៗរបស់ FHA ទាំងអស់ស្ថិតក្រោមច្បាប់ណែនាំស្តីពីការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋាននិងទីប្រជុំជនរបស់ HUD ។ ដោយសារតែរដ្ឋាភិបាលមានម្រាមដៃរបស់ខ្លួនក្នុងការ លក់ខ្លី ដំណើរការនេះមានលក្ខណៈតូចចង្អៀតហើយអាចធ្វើឱ្យមានការភាន់ច្រឡំដល់ភ្នាក់ងារលក់និងលក់ដាច់ ៗ ។ គន្លឹះខាងក្រោមនេះគួរជួយសម្អាតការយល់ច្រឡំ។

គោលការណ៍ណែនាំមូលដ្ឋានសម្រាប់ការលក់ខ្លីរបស់ FHA

ប្រសិនបើការលក់ខ្លីរបស់អ្នកស្ថិតនៅលើផ្លូវខ្លីទៅកាន់កន្លែងណាវាអាចធ្វើទៅបានវាត្រូវបានជាប់នៅក្នុងទឹកជ្រោះ FHA ។

FHA ចង់ស្វែងយល់ពីលទ្ធភាពនៃការ កែប្រែប្រាក់កម្ចី ។ ប្រសិនបើការផ្លាស់ប្តូរប្រាក់កម្ចីរបស់អ្នកត្រូវបានបដិសេធឬបដិសេធនេះគឺជាថ្ងៃសំណាងរបស់អ្នកពីព្រោះអ្នកនឹងធ្វើការផ្លាស់ប្តូរលឿនតាមរយៈដំណើរការលក់របស់ FHA ។

• ផ្ទះនេះត្រូវបានកំណត់ថាមានពី 1 ទៅ 4 គ្រឿង។ នេះមានន័យថា duplex ឬ fourplex អាចមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ការលក់ខ្លី FHA ប៉ុន្តែអាគារផ្ទះល្វែង 5 ដែលមិនអាចធ្វើបាន។
• ផ្ទះដែលមិនត្រូវបានកាន់កាប់មិនអាចប្រើជាជួលបានលើសពី 18 ខែ។ ប្រសិនបើផ្ទះមួយត្រូវបានប្រើជាជួលអស់រយៈពេលជាង 18 ខែអ្នកត្រូវមានវ៉ារ្យង់ដើម្បីបន្ត។ ការទទួលវណ្ណះគឺចំណាយពេលច្រើនណាស់។
• ផ្ទះមិនត្រូវបានទិញជួលទេ។ ប្រសិនបើផ្ទះត្រូវបានទិញជាការវិនិយោគអចលនទ្រព្យមិនមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ការលក់ខ្លី FHA ។
• អ្នកលក់កំពុងប្រឈមនឹងការលំបាក។ អ្នកលក់ដែលមានគម្រោងដើរឆ្ងាយពីផ្ទះឬសង្ឃឹមថានឹង លក់លក់ ជា យុទ្ធសាស្រ្ត មិនមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់។
• អ្នកលក់មានកំហុសយ៉ាងហោចណាស់ 30 ថ្ងៃដោយបិទ។ HUD មានការប្រុងប្រយ័ត្នខ្លាំងណាស់ក្នុងការនិយាយថាអ្នកលក់មិនគួរត្រូវបានលើកទឹកចិត្តឱ្យបញ្ឈប់ការបង់ប្រាក់លើប្រាក់កម្ចីទេ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយប្រសិនបើអ្នកលក់មិនមានបំណុលទេការលក់ខ្លីរបស់ FHA នឹងមិនត្រូវបានអនុម័តទេ។ ខ្ញុំមិនខ្វល់ពីរបៀបដែលពួកគេនិយាយទេរដ្ឋាភិបាលកំពុងប្រាប់អ្នកខ្ចីប្រាក់ដើម្បី ឈប់បង់ប្រាក់ ។

សំណួរទូទៅអំពីការលក់ខ្លីរបស់ FHA

• តើការលក់ខ្លីរបស់ FHA ត្រូវការរយៈពេលប៉ុន្មាន?

  ដំណើរការទាំងមូលគឺប្រហែល 4 ទៅ 6 ខែប៉ុន្តែវាអាចចំណាយពេលយូរ។ HUD អាចចេញឯកសារបន្ថែមសម្រាប់រយៈពេល 2 ខែទៀត។ វាហាក់ដូចជានៅពេលណាដែលរដ្ឋាភិបាលមានជាប់ពាក់ព័ន្ធនោះគេអាចរំពឹងថានឹងមានការពន្យារពេលនិងពន្យារពេល។ ទីមួយប្រសិនបើអ្នកផ្តល់សេវាកម្មនេះជាធនាគារនៃប្រទេសអាមេរិក HUD ចេញសេចក្តីអនុម័តដើម្បីចូលរួម - បន្ទាប់ពីដំណើរការដ៏វែងឆ្ងាយនិងកាត់បន្ថយដើម្បីកំណត់អ្នកលក់និងទ្រព្យសម្បត្តិដែលមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ការលក់ខ្លីរបស់ FHA ។ បន្ទាប់មកអ្នកលក់ត្រូវបានផ្តល់ឱ្យ 4 ខែដើម្បីលក់ផ្ទះ។ ធនាគារផ្សេងទៀតយល់ព្រមលើការលក់ខ្លីរបស់ FHA ដោយផ្អែកលើកិច្ចសន្យាទិញ។

• តម្លៃទីផ្សារត្រូវបានកំណត់សម្រាប់ការលក់ FHA ខ្លី?

  HUD នឹងធ្វើការ វាយតំលៃ ពេញលេញនិងរំពឹងថាតម្លៃទីផ្សារ។ វានឹងមិនអនុញ្ញាតិឱ្យតម្លៃលក់នៃការជាប់ពន្ធនាគារនិងការលក់រយៈពេលខ្លីផ្សេងទៀតត្រូវបានរាប់បញ្ចូលក្នុងការវាយតម្លៃលើកលែងតែតម្លៃទាំងនោះគឺជាការ លក់ តែប៉ុណ្ណោះ។ ដោយលុបបំបាត់ការលក់ដែលនៅក្បែរនោះជួនកាលតម្លៃលក់ដែលបានអនុម័តចុងក្រោយអាចមិនសមហេតុផលដែលជាកំហុសឆ្គងមួយនៅក្នុងដំណើរការនេះ។

• តើអ្នកអាចមានសំណើទិញដើម្បីដាក់លក់ FHA ខ្លីដែរឬទេ?

  បាទ, ទោះបីជាវាជាការប្រសើរជាងមុនដើម្បីត្រូវបានអនុម័តសម្រាប់ "ការលក់ foreclosure" ជាលើកដំបូង, ប៉ុន្តែវាមិនចាំបាច់ទេ។ វាមានភាពងាយស្រួលសម្រាប់អ្នកទិញទោះជាយ៉ាងណាប្រសិនបើអ្នកលក់អាចទទួលបានការយល់ព្រមជាមុនមុនពេលលក់ផ្ទះព្រោះវាបន្ថយរយៈពេលរង់ចាំសម្រាប់អ្នកទិញ។

• តើអ្នកលក់អាចទទួលបានសាច់ប្រាក់សម្រាប់ការលក់ខ្លីរបស់ FHA ឬទេ?

  ការផ្តល់ប្រាក់សំណងមិនត្រូវបានប្រើដើម្បីបរិច្ចាគប្រាក់ទៅឱ្យប្រាក់កម្ចីទី 2 នោះទេចំលើយគឺបាទ។ ចំនួនលើកទឹកចិត្តចាប់ផ្តើមនៅចំនួន 1,000 ដុល្លារហើយប្រសិនបើការលក់មិនត្រូវបានបិទក្នុងរយៈពេល 90 ថ្ងៃវានឹងធ្លាក់ចុះដល់ 750 ដុល្លារ។ ប្រសិនបើអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីទីពីរត្រូវការប្រាក់លើសពី 1,500 ដុល្លារដើម្បីទូទាត់លក់ខ្លីអ្នកលក់នឹងត្រូវបានតម្រូវឱ្យរួមចំណែកមួយផ្នែកឬទាំងអស់នៃការលើកទឹកចិត្តដល់អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីទីពីរ។

• តើ FHA នឹងផ្តល់ឥណទានអ្នកលក់ដល់តម្លៃនៃការបិទការទិញរបស់អ្នកទិញឬទេ?

  ខណៈពេលដែលវាជាការពិតដែលអ្នកទិញ FHA ជាច្រើនត្រូវការប្រាក់កម្ចីបិទដើម្បីជួយបង់ថ្លៃ បិទ ហើយ FHA នឹងផ្តល់ឥណទានចំនួន 3% នៅពេលដែល FHA ធានារ៉ាប់រងលើការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានរបស់អ្នកទិញ FHA នឹងមិនអនុញ្ញាតិអោយឥណទានច្រើនជាង 1% នៅក្នុងការលក់ខ្លីរបស់ FHA ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយវាអាចទទួលបានវ៉ារ្យង់។ ក្រុមហ៊ុន FHA រំពឹងថានឹងលក់បាន 88% នៃតម្លៃលក់ដែលបានអនុម័ត។ ប្រសិនបើប្រាក់ចំណេញសុទ្ធលើសពីអប្បបរមារបស់ FHA វាអាចទៅរួចដែល FHA អាចយល់ព្រមលើការរួមចំណែករបស់អ្នកលក់ខ្ពស់ចំពោះថ្លៃបិទការទិញរបស់អ្នកទិញ។

ឧបសគ្គដ៏ធំបំផុតតែមួយចំពោះការលក់ខ្លីរបស់ FHA គឺជាពេលវេលាដែលពាក់ព័ន្ធនឹងដំណើរការការលក់ខ្លី។ ប្រសិនបើអាចធ្វើទៅបានវានឹងធ្វើឱ្យកាន់តែងាយស្រួលដល់ភាគីទាំងអស់ប្រសិនបើអ្នកខ្ចីដាក់ពាក្យសុំជាមុននិងបដិសេធការកែប្រែប្រាក់កម្ចីបន្ទាប់មកមានពាក្យស្នើសុំដើម្បីទទួលបានការអនុម័តជាមុនសម្រាប់ការលក់ខ្លីរបស់ FHA ។ នៅពេលទទួលយកកម្មវិធី FHA Preforeclosure បន្ទាប់មកជួល ភ្នាក់ងារលក់ដូរខ្លី ហើយទៅផ្សារនៅតម្លៃដែលបានអនុម័តជាមុន។

មានកត្តាសំខាន់ពីរដែលត្រូវរួមបញ្ចូលនៅក្នុងការលក់របស់ FHA តាមរយៈធនាគារអាមេរិក។ ទីមួយគឺជាកិច្ចសន្យាសម្រាប់កិច្ចព្រមព្រៀងចុះបញ្ជីដែលអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកលក់លុបចោលកិច្ចព្រមព្រៀងចុះបញ្ជីដោយមិនជំពាក់លុយឈ្មួញកណ្តាល។ ទីពីរគឺ verbiage សម្រាប់ addendum រវាងអ្នកទិញនិងអ្នកលក់ដែលបានបង្ហាញការលក់ខ្លីនេះគឺស្ថិតនៅក្រោមការអនុម័ត។

_{នៅពេលសរសេរ Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, គឺជាឈ្មួញកណ្តាលនៅក្រុមហ៊ុន Lyon អចលនទ្រព្យនៅ Sacramento, កាលីហ្វញ៉ា។}