របៀបសរសេរការផ្តល់ជូនដើម្បីទិញ REO Foreclosures
នៅពេលដែលធនាគរ រឹបអូសទ្រព្យសម្បត្តិរឹបអូសដែល ស្ថិតនៅក្រោមការលក់ដែលអាចប្រៀបធៀបបានការ ផ្តល់ជូនច្រើន ជាញឹកញាប់គឺការឆ្លើយតប។ នេះមានន័យថាអ្នកអាចប្រឆាំងនឹងការប្រកួតប្រជែងខ្លាំងសម្រាប់ ផ្ទះដែលគ្រប់គ្រងដោយធនាគារនោះ ។
ឬមិនមែន។ រកមើលផ្ទះដែលមានរយៈពេលយូរជាងនេះនៅលើទីផ្សារប្រសិនបើអ្នកចង់ចរចាតំលៃទាប។
វាមិនធម្មតាសម្រាប់ការរឹបអូស REO មួយចំនួននៅក្នុង Sacramento ដែលខ្ញុំលក់ដើម្បីទទួលបានការផ្តល់ជូន 15 ឬ 20 ។ ពេលខ្លះធនាគារនឹងបោះបង់ចោលនូវរាល់ការផ្តល់ជូនពិសេសៗហើយបន្ទាប់មកស្នើឱ្យអ្នកទិញដែលបានជ្រើសរើសដាក់ស្នើនូវអ្វីដែលគេហៅថា "តម្លៃខ្ពស់បំផុតនិងល្អបំផុត" ។ ពេលខ្លះធនាគារនេះគ្រាន់តែទទួលយកការផ្តល់ជូនដ៏ល្អបំផុតនៅពេលចាប់ផ្តើម។
ប្រសិនបើអ្នកឆ្ងល់ថាតើអ្នកអាចធ្វើឱ្យការផ្តល់ជូនរបស់អ្នកបង្ហាញពីអ្វីដែលនៅសល់ហើយជាការផ្តល់ជូនដែលឈ្នះនេះគឺជាគន្លឹះមួយចំនួនដើម្បីជួយអ្នកជ្រើសរើសតម្លៃនិងលក្ខខណ្ឌត្រឹមត្រូវ:
1) យកប្រវត្តិអចលនទ្រព្យនៃការរឹបអូសទ្រព្យសម្បត្តិ REO
សួរ ភ្នាក់ងារ អ្នក ទិញរបស់អ្នក ដើម្បីរកឱ្យឃើញតម្លៃនៃការទិញរបស់ធនាគារនៅលើមរតកឬលិខិតអនុញ្ញាតរបស់អាជ្ញាកណ្តាល។ ជាទូទៅវាត្រូវបានគេកត់សម្គាល់លើឯកសារដែលអ្នកអាចទទួលបានពីការប្រមូលពន្ធឬក្រុមហ៊ុនដែលមានចំណងជើង។ ប្រៀបធៀបតម្លៃនោះទៅនឹងតម្លៃធនាគារដែលកំពុងស្នើសុំ។ ពេលខ្លះធនាគារចង់រឹបអូសហើយនឹងកំណត់តម្លៃដេញថ្លៃខ្ពស់ដូច្នេះគ្មានអ្នកវិនិយោគណានឹងទិញផ្ទះនៅឯការដេញថ្លៃ។
រកមើលចំនួនប្រាក់កម្ចីដែលត្រូវបានធានាសុវត្ថិភាព។ នៅកន្លែងណាមួយរវាងសមតុល្យប្រាក់កម្ចីដើមនិងថ្លៃលក់រឹបអូសគឺជាចំនួនទឹកប្រាក់ដែលធនាគារនឹងទទួលយកប្រសិនបើផ្ទះមានតម្លៃទាប។
2) កំណត់ការលក់ដែលអាចប្រៀបធៀបបានសម្រាប់ការរឹបអូសទ្រព្យសម្បត្តិ REO
ក្នុងករណីជាច្រើនតម្លៃបញ្ជីមានផលប៉ះពាល់តិចតួចទៅលើតម្លៃផ្ទះ។
តម្លៃទីផ្សារ មានទំងន់ច្រើនបំផុត។ ប្រសិនបើអ្នកប្រឆាំងនឹងការផ្តល់ជូនពិសេសអ្នកទិញផ្សេងទៀតនឹងផ្តល់ជូនច្រើនជាងតម្លៃបញ្ជី។
- រកមើលនៅក្នុងរយៈពេលបីខែចុងក្រោយនៃ ការលក់ប្រៀបធៀប , CMA ខ្នាតតូច , សម្រាប់សង្កាត់នោះដើម្បីកំណត់ពីរបៀបដែលការរឹបអូស REO នេះគឺមានតម្លៃ។ សូមព្យាយាមប្រើតែផ្ទះទាំងនោះដែលត្រូវគ្នាយ៉ាងជិតស្និទ្ធជាមួយ REO ទាក់ទងនឹងការ៉េការ៉េបន្ទប់លេខបន្ទប់ទឹកសម្ភារៈនិងស្ថានភាព។
- រកមើល ការលក់ដែលមិនទាន់សម្រេច ។ សួរភ្នាក់ងាររបស់អ្នកឱ្យហៅភ្នាក់ងារចុះបញ្ជីរបស់អ្នកលក់ដែលរង់ចាំដើម្បីព្យាយាមរកតម្លៃដែលបានទទួល។ ភ្នាក់ងារចុះបញ្ជីខ្លះនឹងចែករំលែកព័ត៌មានទាំងនោះហើយខ្លះនឹងមិន។
- រកមើលបញ្ជីសកម្ម។ ទាំងនេះគឺជាបញ្ជីដែលអ្នកទិញដទៃទៀតនឹងប្រើដើម្បីបង្កើតតម្លៃពីព្រោះពួកគេគឺជាផ្ទះតែមួយគត់ដែលអ្នកទិញពិតប្រាកដធ្វើដំណើរ។
3) វិភាគការលក់ REO របស់ភ្នាក់ងារចុះបញ្ជី
ភ្នាក់ងារ REO ភាគច្រើនធ្វើការសម្រាប់ធនាគារមួយឬពីរ។ ភ្នាក់ងារចុះបញ្ជីមួយចំនួនគឺជាភ្នាក់ងារបញ្ជីផ្តាច់មុខសម្រាប់ REOs ហើយពួកគេមិនបានរាយបញ្ជីប្រភេទអចលនទ្រព្យផ្សេងទៀតទេ។ ដោយសារភ្នាក់ងារ REO ដោះស្រាយបរិមាណពួកគេជាធម្មតាអនុវត្តគោលការណ៍កំណត់តម្លៃដូចគ្នានឹងតារាង REO ទាំងអស់របស់ពួកគេ។
- សួរភ្នាក់ងាររបស់អ្នកទិញឱ្យស្វែងរកភ្នាក់ងារចុះបញ្ជីក្នុង MLS ។
- ដំណើរការការស្វែងរកដោយប្រើឈ្មោះរបស់ភ្នាក់ងារបញ្ជីឈ្មោះដើម្បីស្វែងរកបញ្ជីបីទៅប្រាំមួយខែនៃការចុះបញ្ជីរបស់ភ្នាក់ងារនោះ។
- ទាញប្រវត្តិសាស្រ្តនៃការចុះបញ្ជីទាំងនោះដើម្បីកំណត់តម្លៃបញ្ជីទៅនឹងតម្លៃលក់។ ប្រសិនបើភាគច្រើននៃការចុះបញ្ជីទាំងនោះត្រូវបានលក់សម្រាប់និយាយថា 5% លើសតម្លៃបញ្ជីបន្ទាប់មកអ្នកប្រហែលជាត្រូវផ្តល់ជូន 6% ច្រើនជាងតម្លៃបញ្ជីហើយផ្ទុយទៅវិញ។
4) សួរអំពីចំនួននៃការផ្តល់ជូនដែលទទួលបានសម្រាប់ការរឹបអូសទ្រព្យសម្បត្តិ REO
ប្រសិនបើគ្មានការផ្តល់ជូននៅលើផ្ទះ REO អ្នកប្រហែលជាអាចផ្តល់តម្លៃតិចជាងតម្លៃបញ្ជីហើយទទួលយកការផ្តល់ជូនរបស់អ្នក។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយប្រសិនបើមានការផ្តល់ជូនច្រើនជាងពីរអ្នកនឹងទំនងជាផ្តល់ជូនតម្លៃខាងលើ។
ប្រសិនបើមាន 20 ការផ្តល់ជូនពិសេស, សូមចាំថាការផ្តល់ជូនពិសេសមួយចំនួនទាំងនោះអាចជាសាច់ប្រាក់ទាំងអស់។ ធនាគារដូចជាការផ្តល់ជូនសាច់ប្រាក់ទាំងអស់។ ប្រសិនបើអ្នកកំពុងទទួលបានការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានបន្ទាប់មកអ្នកប្រហែលជាត្រូវបង្កើនតម្លៃទៅលើការផ្តល់ជូនរបស់អ្នកដែលនឹងត្រូវពិចារណា។
5) ដាក់ស្នើលិខិតអាសន្ន
វាបានទៅដោយគ្មាននិយាយថាអ្នកមិនចង់បានសំបុត្រដែលមានស្រាប់។ អ្នកចង់បាន លិខិតអនុញ្ញាតទុកជាមុន ។
ទទួលបានការអនុម័តជាមុនពីជម្រើសអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីជាមុន។
លើសពីនេះទៅទៀតត្រូវបានទទួលស្គាល់ជាមុនដោយអ្នកអោយខ្ចីដែលជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិ។ កុំរំពឹងថានឹងប្រើអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីនេះសម្រាប់ប្រាក់កម្ចីរបស់អ្នកប៉ុន្តែដាក់ស្នើលិខិតអនុញ្ញាតពីអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីនេះរួមជាមួយនឹងលិខិតពីអ្នកអោយខ្ចីប្រាក់ផ្ទាល់ខ្លួនរបស់អ្នក។ ធនាគារមិនតែងតែទុកចិត្តលើការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីរបស់អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីផ្សេងទៀតទេប៉ុន្តែមានទំនោរជឿជាក់លើនាយកដ្ឋានផ្ទាល់របស់ពួកគេ។ ប្រសិនបើអ្នកកំពុងទិញ REO ពីក្រុមហ៊ុន Wells Fargo អ្នកអាចនឹងទទួលបានគែមប្រសិនបើការយល់ព្រមពីក្រុមហ៊ុន Wells Fargo គឺជាអ្វីដែលខ្ញុំកំពុងនិយាយ។
6) កុំសួរធនាគារ REO ឱ្យទូទាត់សំណង / ការត្រួតពិនិត្យ
ពេលខ្លះធនាគារនឹងចំណាយសម្រាប់ការជួសជុលប៉ុន្តែជាធម្មតានឹងមិនយល់ស្របក្នុងការធ្វើដូច្នេះនៅដំណាក់កាលផ្តល់ជូន។ ប្រសិនបើរកឃើញមានបញ្ហាក្នុងអំឡុងពេល ត្រួតពិនិត្យផ្ទះធ្វើម្តង ទៀតបន្ទាប់ពីការស្នើសុំរបស់អ្នកត្រូវបានទទួលយក។ កាលពីមុនខ្ញុំមានលទ្ធភាពចរចារកាត់បន្ថយធាតុសំបុត្រដែលមានទំហំធំដូចជា HVAC ដែលមិនអាចដំណើរការបាន។ ប៉ុន្តែវត្ថុដែលអ្នកអាចមើលឃើញផ្ទាល់ភ្នែកនិងវត្ថុតូចៗជារបស់អ្នកដើម្បីដោះស្រាយដោយសារតែជាឃ្លាដែលមាននៅក្នុងការលក់រឹបអូស REO ភាគច្រើន។
7) កាត់បន្ថយរយៈពេលត្រួតពិនិត្យ
ឧទាហរណ៍ប្រសិនបើអ្នកទិញផ្សេងទៀតស្នើសុំរយៈពេល 17 ថ្ងៃដើម្បីធ្វើការត្រួតពិនិត្យហើយអ្នកស្នើសុំរកចំនួន 10 អ្នកអាចចាត់ទុកថាអ្នកទិញធ្ងន់ធ្ងរ។ អធិការកិច្ចជាធម្មតាសម្រាប់តែការកែលម្អរបស់អ្នកទិញតែយ៉ាងណាក៏ដោយ។ ធនាគារនេះទំនងជាមិនឆ្លើយតបទៅនឹងសំណើជួសជុលណាមួយឡើយ។ កុំធ្វើឱ្យមានកំហុសក្នុងការគិតថាអ្នកអាចចូលមកខ្ពស់ហើយចរចារនៅពេលក្រោយ។
យកចិត្តទុកដាក់ជាពិសេសចំពោះផ្សិតដែលគេសង្ស័យថាអាចកើតមាននៅក្នុងផ្ទះដែលគេបោះបង់ចោលបន្ទាប់ពីពួកគេអង្គុយនៅទំនេរអស់រយៈពេលជាយូរមកហើយ។
8) ផ្តល់ជូនដើម្បីបំបែកថ្លៃសេវាជាមួយធនាគារ REO
ឧទាហរណ៍ធនាគារមួយចំនួននឹងមិនបង់ថ្លៃផ្ទេរឡើយ។ ប្រសិនបើអ្នកទិញផ្តល់ការបង់ថ្លៃទាំងនោះនោះធនាគារនឹងមានអារម្មណ៍ស្រួលក្នុងការទទួលយកការផ្តល់ជូននេះ។ រឿងដូចគ្នាសម្រាប់ថ្លៃសេវា escrow ។
ធនាគារជាច្រើនបានចរចាថ្លៃបញ្ចុះតម្លៃសម្រាប់ ការធានារ៉ាប់រងលើចំណងជើង ។ ប្រសិនបើធនាគារនឹងទូទាត់សម្រាប់គោលនយោបាយរបស់ម្ចាស់ការគោលនយោបាយ ALTA អាចចំណាយប្រាក់បន្តិចបន្តួច។ ប៉ុន្តែវានៅតែជាគំនិតដ៏ល្អដើម្បីអនុញ្ញាតឱ្យធនាគារជ្រើសយកចំណងជើងប្រសិនបើអ្នកចង់ឱ្យការផ្តល់ជូនរបស់អ្នកទទួលយក។
ពិចារណាអំពីផលវិបាកនៃការវាយតម្លៃ
ប្រសិនបើអ្នកផ្តល់ជូននូវតម្លៃជាងបញ្ជីសូមចាំថា ការវាយតម្លៃ នេះនឹងត្រូវបញ្ជាក់តម្លៃនោះ។ ប្រសិនបើអ្នករកឃើញខ្លួនឯងដោះស្រាយជាមួយ ការវាយតម្លៃទាប , អ្នកមានជម្រើស, ដូច្នេះមិនអស់សង្ឃឹម។ សូមចាំថាធនាគារទំនងជានឹងជួបបញ្ហានេះជាមួយអ្នកទិញបន្ទាប់ដែលទទួលបានហិរញ្ញប្បទាន។
នៅពេលសរសេរ Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, គឺជាឈ្មួញកណ្តាលនៅឯអចលនទ្រព្យលីយ៉ុងនៅ Sacramento, កាលីហ្វញ៉ា។