ភតិកៈនៅជាទូទៅអនុញ្ញាតឱ្យមានភាពចម្រុះ
ដោយ C. Grant Conness, ប្រធាន, ក្រុមជម្មើសជំនួស 1031
តើអ្នកធុញទ្រាន់នឹងការហៅទូរស័ពទនាឡិកាពាក់កណ្តាលអធ្រាត្រនិងការសោកសៅពីអ្នកជួលផ្ទះទេ? ប្រហែលជាអ្នកខកចិត្តដោយសារតែអ្នកកំពុងដេញតាមការត្រួតពិនិត្យជួលនិងជួសជុល? ប្រហែលជាអ្នកពិតជាចង់ លក់អគារជួល ឬអគារតូចរបស់អ្នកប៉ុន្តែអ្នកខ្លាចខ្លាចផលវិបាកពន្ធ។ តាមពិតអ្នកប្រហែលជាបានគិតអំពីការទិញដូរផ្សារទំនើបថ្មីមួយប៉ុន្តែអ្នកមិនអាចទិញទំនិញបានទេដោយគ្រាន់តែចំណាយលុយហើយមិនដែល បានបង់ប្រាក់សម្រាប់ផ្ទះ ទេ។
ប្រសិនបើស្តាប់ទៅដូចជាអ្នកនោះគឺជាដំណឹងល្អ។ តាមរយៈការប្រើប្រាស់អ្នកជួលផ្ទះជួល 1031 នៅ Common Exchange អ្នកអាចលក់អគារជួលឬអាគារផ្ទះល្វែងនេះបានដើម្បីជៀសវាងការ បង្កើនពន្ធដើមទុន ហើយនៅតែរក្សាប្រាក់របស់អ្នកឱ្យមានប្រសិទ្ធភាពដល់អ្នក។ ភតិកៈដែលហៅថា TIC គឺជាវិធីដ៏ល្អបំផុតមួយដែលវិនិយោគិនអាចចូលរួមក្នុងភាពជាម្ចាស់នៃទ្រព្យសម្បត្តិដែលមានគុណភាពខ្ពស់មួយឬច្រើនខណៈពេលដែលរក្សាទ្រព្យសម្បត្តិនិងជៀសវាងការឈឺក្បាលពីការគ្រប់គ្រងទ្រព្យសម្បត្តិ។
ភតិកៈក្នុងការរួម 1031 ការផ្លាស់ប្តូរអនុញ្ញាតឱ្យពិពិធកម្ម
ឧទាហរណ៏, និយាយថាអ្នកលក់បួនដងដែលអ្នកបានគ្រប់គ្រងរយៈពេល 15 ឆ្នាំ, ហើយអ្នកមាន សមធម៌ នៃ $ 400,000 ។ អាស្រ័យលើចំនួនបំណុលអ្នកនៅតែបន្តវា តម្លៃ នៃការវិនិយោគថ្មីរបស់អ្នកអាចមានប្រហែលមួយលានដុល្លារ។ ខណៈពេលដែលវាជាប្រាក់ច្រើនអ្នកនៅតែមិនមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់ក្នុងការទិញអចលនទ្រព្យដែលមានគុណភាពខ្ពស់បំផុត។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយប្រសិនបើអ្នកសំរេចចិត្តធ្វើការវិនិយោគទុននៅក្នុង TIC នោះទឹកប្រាក់ 400,000 ដុល្លារអាចទិញការប្រាក់មួយលានដុល្លារក្នុងអចលនទ្រព្យដែលមានតម្លៃ 30,000,000 ដុល្លារ។
ភតិកៈដែលមានលក្ខណៈធម្មតា 1031 ការដោះដូរអនុញ្ញាតឱ្យមានភាពចម្រុះក្នុងចំណោមលក្ខណៈសម្បត្តិផ្សេងៗគ្នាជាច្រើននៅទីតាំងភូមិសាស្ដ្រផ្សេងៗ។ អ្នកអាចវិនិយោគនៅក្នុងឃ្លាំងឬកន្លែងស្តុកទុកសណ្ឋាគារលំដាប់ខ្ពស់ឬអគារការិយាល័យមន្ទីរពេទ្យឬកន្លែងស្នាក់នៅដែលមានលំនៅដ្ឋានឬផ្ទះល្វែងដែលមានតម្លៃរាប់លាន។
ការធ្វើពិពិធកម្មនេះអាចកាត់បន្ថយហានិភ័យនៃផលបត្រវិនិយោគរបស់អ្នកនិងអាចបង្កើនតម្លៃរបស់វា។
សួរអ្នកផ្តល់ប្រឹក្សាវិនិយោគដែលគួរឱ្យទុកចិត្តហើយមិនមែនជាអ្នកលក់អ្នកឱ្យទេ។
គន្លឹះ: មុនពេលអ្នកវិនិយោគលើអ្នកជួលផ្ទះទាំងអស់ 1031 ក្នុងផ្សារប្តូររួមសូមប្រាកដថាមេធាវីដែលទុកចិត្តពិនិត្យមើលឯកសារនិងធ្វើដោយប្រុងប្រយ័ត្ន។ នេះរួមបញ្ចូលទាំងការស៊ើបអង្កេតដែលអាចធ្វើបាននៃអង្គភាពលក់សន្តិសុខរួមទាំងការធ្វើឱ្យប្រាកដថាអង្គភាពត្រូវបានផ្តល់អាជ្ញាប័ណ្ណត្រឹមត្រូវ។ មានការឃាត់ជាច្រើន, ទទួលបាន អ្នកបោកប្រាស់ សិក្ខាសាលារហ័សសម្បូរបែប , ធ្វើការនៅចុងបញ្ចប់នៃអាជីវកម្មនេះ។
ច្បាប់ IRS សម្រាប់អ្នកជួលក្នុងការផ្លាស់ប្តូរ 1031 ទូទៅ
ច្បាប់របស់ IRS សម្រាប់ការជួញដូរ 1031 ត្រូវធ្វើតាមយ៉ាងម៉ត់ចត់ដើម្បីពន្យារការកើនឡើងដើមទុននិង រំលោះឡើងវិញ ពន្ធ ឡើងវិញ ។ អចលនទ្រព្យដែលត្រូវបានដកហូតត្រូវតែទុកសម្រាប់ការវិនិយោគឬប្រើក្នុងពាណិជ្ជកម្មឬអាជីវកម្មរបស់ម្ចាស់។
តម្រូវការទូទៅប្រាំសម្រាប់ការផ្លាស់ប្តូរ TIC 1031 ដែលមានសក្តានុពលគឺ:
- ទឹកប្រាក់ 100% នៃប្រាក់ដែលបានមកពីការលក់ត្រូវបានវិនិយោគឡើងវិញហើយតម្លៃនៃអចលនទ្រព្យជំនួសពាណិជ្ជកម្មត្រូវតែស្មើឬធំជាងអចលនទ្រព្យដែលត្រូវបានដកហូត។
- អន្តរការីដែលមានគុណវុឌ្ឍិ ក្លាយជាអ្នកលក់ដែលបានកំណត់ហើយទទួលបានប្រាក់ចំណេញទាំងអស់នៃការលក់អចលនទ្រព្យដែលបានដកហូត។
- មានរយៈពេលកំណត់អត្តសញ្ញាណ 45 ថ្ងៃដែលក្នុងនោះមានលក្ខណៈពិសេសជំនួស "ដូចប្រភេទ" យ៉ាងហោចណាស់ចំនួនបីត្រូវបានកំណត់អត្តសញ្ញាណជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ។
- ច្បាប់ 200% បញ្ជាក់ថាចំនួននៃការផ្លាស់ប្តូរលក្ខណៈសម្បត្តិអាចត្រូវបានកំណត់អត្តសញ្ញាណប៉ុន្តែតម្លៃសរុបរបស់ពួកគេមិនត្រូវលើសពី 200% នៃតម្លៃអចលនទ្រព្យដែលត្រូវបានដកហូតឡើយ។
- ប្រសិនបើលក្ខណសម្បត្តិបីលក្ខន្តិកៈនិងវិធាន 200% មិនអនុវត្តទេតម្លៃទីផ្សារសរុបនៃអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មដែលត្រូវទិញក្នុងផ្សារប្តូរត្រូវតែមានយ៉ាងហោចណាស់ 95% នៃ តម្លៃទីផ្សារយុត្តិធម៌ សរុបនៃទ្រព្យសម្បត្តិដែលបានកំណត់ទាំងអស់។
កែសម្រួលដោយ Elizabeth Weintraub ។ នៅពេលសរសេរ Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, គឺជាឈ្មួញកណ្តាលនៅឯអចលនទ្រព្យលីយ៉ុងនៅ Sacramento, កាលីហ្វញ៉ា។
ដោយ C. Grant Conness, ប្រធាន, ក្រុមជម្មើសជំនួស 1031
នៅពេលដែលអចលនទ្រព្យជំនួសត្រូវបានជ្រើសរើសវិនិយោគិនមានរយៈពេល 180 ថ្ងៃគិតចាប់ពីថ្ងៃដែលអចលនទ្រព្យដែលបានដកចេញត្រូវបានផ្ទេរទៅឱ្យអ្នកទិញដើម្បីបិទទ្វារលើអចលនទ្រព្យថ្មី។ ប្រសិនបើកាលបរិច្ឆេទផុតកំណត់នៃការបង់ពន្ធរបស់វិនិយោគិនដោយមានការពន្យារពេលណាមួយសម្រាប់ឆ្នាំពន្ធដែលអចលនទ្រព្យដែលបានដកចេញត្រូវបានលក់មុនពេល 180 ថ្ងៃបន្ទាប់មកការ ផ្លាស់ប្តូរ 1031 ត្រូវបញ្ចប់នៅថ្ងៃនោះ។
វិនិយោគិនក៏គួរចងចាំផងដែរថាផ្នែកមួយនៃរយៈពេល 180 ថ្ងៃនេះអាចត្រូវបានប្រើរួចហើយក្នុងអំឡុងពេលកំណត់អត្តសញ្ញាណ 45 ថ្ងៃ។ មិនមានការពន្យារពេលនិងគ្មានការលើកលែងចំពោះវិធាន 45 ថ្ងៃដែលរួមបញ្ចូលចុងសប្តាហ៍និងថ្ងៃឈប់សម្រាក។ ប្រសិនបើរយៈពេលកំណត់លើសពីនេះការផ្លាស់ប្តូរទាំងស្រុងអាចត្រូវបានដកហូតហើយការពិន័យនិងពន្ធនឹងកើតឡើង។
ប្រសិនបើវិនិយោគិនកំពុងទិញការប្រាក់ច្រើនលើអចលនទ្រព្យច្រើនជាងមួយវាគួរតែណែនាំឱ្យប្រាកដថាកាលបរិច្ឆេទបិទជិតត្រូវបានកំណត់មុនកាលកំណត់។
ភតិកៈក្នុងការធានារ៉ាប់រងរួមគ្នានិងប័ណ្ណធានារ៉ាប់រង
ក្នុងនាមជាម្ចាស់កម្មសិទិ្ធនៅ TIC មួយអ្នកនឹងទទួលបាននូវប័ណ្ណដាច់ដោយឡែកមួយជាភតិកៈនិង គោលការប័ណ្ណធានារ៉ាប់រង ភាគរយនៃចំណាប់អារម្មណ៍របស់អ្នកលើទ្រព្យ។ អ្នកមានសិទ្ធិដូចគ្នានឹងម្ចាស់តែមួយផ្សេងទៀតដែរ។
លំហូរសាច់ប្រាក់និងសក្តានុពលនៃការកោតសរសើរពីអ្នកជួលផ្ទះដែលជាធម្មតា 1031 ការផ្លាស់ប្តូរ
មានសក្តានុពលសម្រាប់ប្រាក់ចំណូលសមាមាត្រទៅនឹងភាពជាម្ចាស់របស់អ្នកដែលអាចមានសក្តានុពលច្រើនជាងលំហូរសាច់ប្រាក់ដែលអ្នកបានទទួលពីការវិនិយោគកន្លងមក។
លំហូរសាច់ប្រាក់អាចត្រូវបានទូទាត់ដោយការ រំលោះ នៃមូលដ្ឋានរបស់អ្នកនៅក្នុងការទិញថ្មី។
អ្នកក៏ចូលរួមក្នុងការកោតសរសើរផងដែរប្រសិនបើមានណាមួយនៃទ្រព្យសម្បត្តិប្រសិនបើវាត្រូវបានលក់នៅទីបំផុត។ TIC ត្រូវបានចាត់ទុកថាជាឧបករណ៍រៀបចំផែនការអចលនទ្រព្យដ៏មានតម្លៃដែលអ្នកទទួលមរតករបស់អ្នកគួរទទួលបានមូលដ្ឋានគ្រឹះលើការស្លាប់របស់អ្នក។
កែសម្រួលដោយ Elizabeth Weintraub ។ នៅពេលសរសេរ Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, គឺជាឈ្មួញកណ្តាលនៅឯអចលនទ្រព្យលីយ៉ុងនៅ Sacramento, កាលីហ្វញ៉ា។
ដោយ C. Grant Conness, ប្រធាន, ក្រុមជម្មើសជំនួស 1031
ក្នុងអំឡុងពាក់កណ្តាលដល់ចុងទសវត្សរ៍ឆ្នាំ 1990 វិនិយោគិនបានស្នើសុំឱ្យ IRS ស្នើសុំការសម្រេចជាមុនថាតើចំណែកអវិភាគ (ប្រភាគ) អ្នកជួលដែលមានផលប្រយោជន៍រួមគ្នាលើទ្រព្យសម្បត្តិពិតប្រាកដគឺជាកម្មសិទ្ធិសម្រាប់ការពន្យារពន្ធក្រោមផ្នែកទី 1031 ។
ជាការឆ្លើយតបនៅខែតុលាឆ្នាំ 2000 IRS បានចេញនូវនីតិវិធីប្រាក់ចំណូលចាប់ពី 2000-46 ។ នីតិវិធីនេះបានសម្តែងការព្រួយបារម្ភថាភតិកៈដែលមានទំនាក់ទំនងរួមគ្នាអាចត្រូវបានចាត់ទុកថាជាដៃគូសម្រាប់គោលបំណងពន្ធរបស់សហព័ន្ធហើយដូច្នេះមិនមានសិទ្ធិសម្រាប់ការពិចារណា 1031 ។
IRS បានបញ្ជាក់ច្បាស់ថាវានឹងលែងចេញសេចក្តីសម្រេចជាមុនទៀតទេ។ សេចក្តីសម្រេចនេះត្រូវបានដកហូតនៅខែមីនាឆ្នាំ 2002 ហើយបន្ទាប់មកគឺនីតិវិធីចំណូលឆ្នាំ 2002-22 ។
ត្រូវបានគេស្គាល់ថាជា "Rev. Proc ។ " នីតិវិធីចំណូលឆ្នាំ 2002-22 កំណត់ 15 ពិន្ទុដែលនឹងត្រូវបានត្រួតពិនិត្យឡើងវិញដោយ IRS នៅពេល "ពិចារណាលើការស្នើសុំឱ្យមានការសម្រេចចិត្តថាការប្រាក់ប្រ ភាគតិចនៃអត្រាកំណើន ក្នុងអចលនទ្រព្យជួលមិនមែនជាចំណាប់អារម្មណ៍នៅក្នុង អង្គភាពអាជីវកម្ម " - មានន័យថាភាពជាដៃគូដែលមិនមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់អាចធ្វើឱ្យការផ្លាស់ប្តូរនេះមានហានិភ័យនៃផលវិបាកសវនកម្មនិងពន្ធ។
ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយការសម្រេចសេចក្តីសម្រេចជាមុននឹងនៅតែមិនអាចទៅរួចទេ។ ព័ត៌មានភាគច្រើនដែលតម្រូវសម្រាប់ការពិនិត្យឡើងវិញរបស់ IRS គឺមិនមានទេរហូតដល់អ្នកឧបត្ថម្ភត្រៀមខ្លួនរួចរាល់ដើម្បីទិញទ្រព្យសម្បត្តិបិទខ្ចីប្រាក់ហើយលក់ផលប្រយោជន៍ដល់ភតិកៈដូចគ្នា។ ហេតុដូច្នេះហើយបានជាមូលហេតុដែលក្រុមប្រឹក្សាឧបត្ថម្ភភាគច្រើនចេញ "ទស្សនៈ" ឬ "នឹង" លើពន្ធដែលស្ថិតនៅក្នុងអនុស្សរណៈនៃការធ្វើឯកជន។
គោលការណ៍ណែនាំសម្រាប់ប្រាក់ចំណូលសម្រាប់ភតិកៈក្នុងការផ្លាស់ប្តូរ 1031 រួមគ្នា
Rev. Proc ។ បានបង្កើតនូវគោលការណ៍ណែនាំច្បាស់លាស់សម្រាប់រចនាសម្ពន្ធ័ហិរញ្ញប្បទាននិងការគ្រប់គ្រងរបស់ភតិកៈដែលមានកម្មសិទ្ធិសាមញ្ញ។ វាអនុញ្ញាតឱ្យសហម្ចាស់ចំនួនពី 2 ទៅ 35 នាក់ទោះបីជាអ្នកឧបត្ថម្ភនិងអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីអាចដាក់កម្រិតលើអចលនទ្រព្យមួយចំនួនដែលជាទូទៅមានអ្នកវិនិយោគពី 10 ទៅ 25 នាក់។
ជួនកាលស្វាមីនិងភរិយាត្រូវបានគេចាត់ទុកថាជាអង្គភាពតែមួយ (អាស្រ័យលើច្បាប់រដ្ឋ) ហើយគ្មានម្ចាស់សហកម្មសិទ្ធិណាមួយត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យដាក់លិខិតបញ្ជាក់ពន្ធជាដៃគូ។ សហកម្មសិទ្ធិករម្នាក់ៗមានសិទ្ធិលក់ឬបែងចែកភាពជាកម្មសិទ្ធិរបស់គាត់តែប៉ុណ្ណោះប៉ុន្តែក្រោយពេលលក់វាទៅឱ្យអ្នកដទៃ។ មានការចែករំលែកផលចំណេញនៃប្រាក់ចំណេញនិងបំណុលផងដែរ (ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ) ។
ជាមួយនឹងគោលការណ៍ណែនាំច្បាស់លាស់នេះឧស្សាហកម្ម ICT បានចាប់ផ្តើមដោយស្មោះនិងបានទាក់ទាញអ្នកឧបត្ថម្ភថ្មីឈ្មួញកណ្តាល / ឈ្មួញនិងអ្នកតំណាងថ្មីជាច្រើនទៀតទៅកាន់ទីផ្សារ។ ចាប់តាំងពីទសវត្សរ៍ឆ្នាំ 1990 មកមានការចាប់អារម្មណ៍យ៉ាងខ្លាំងចំពោះភតិកៈនៅក្នុងការផ្លាស់ប្តូរ 1031 ទូទៅ។ ការពិតភាពរីកចម្រើននៃសមធម៌បានកើនឡើង 550% នៅក្នុង TIC ចាប់ពីឆ្នាំ 2002 ដល់ឆ្នាំ 2004 ។ តម្លៃសរុបនៃការវិនិយោគទុនរបស់ TIC ដែលបានបិទនៅក្នុងឆ្នាំ 2007 ត្រូវបានប៉ាន់ប្រមាណថាមានចំនួនជាង 8,5 ពាន់លានដុល្លារ។ អ្នកខ្លះនិយាយថាចំនួននេះគឺខ្ពស់ជាង - ឈានដល់ $ 10 ពាន់លានដុល្លារ (នៅពេលដែលរួមបញ្ចូលអានុភាព) ។
អ្នកជួលក្នុងការផ្តល់ជូនរួមគ្នាដល់វិនិយោគិនដែលបានទទួលស្គាល់
ភាគច្រើននៃការផ្តល់ជូនរបស់ TIC ត្រូវបានធ្វើឡើងចំពោះ "វិនិយោគិនទទួលស្គាល់" តែប៉ុណ្ណោះដែលមានន័យថាចាំបាច់ត្រូវមានលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យហិរញ្ញវត្ថុជាក់លាក់។
- វិនិយោគិនតែម្នាក់ (ឬរួមបញ្ចូលជាមួយប្តីឬប្រពន្ធ) ត្រូវតែមានប្រាក់សុទ្ធច្រើនជាង 1 លានដុល្លារ។
- ប្រាក់ចំណូលប្រចាំឆ្នាំមានចំនួន 200.000 ដុល្លារក្នុងរយៈពេល 2 ឆ្នាំកន្លងមកជាមួយនឹងការស្មានទុកជាមុនថាវានឹងបន្ត។
- ប្រាក់ចំណូលរួមគ្នាជាមួយស្វាមីភរិយាមានចំនួន $ 300,000 ក្នុងរយៈពេល 2 ឆ្នាំកន្លងមកដោយមានការរំពឹងទុកថាគ្មានការផ្លាស់ប្តូរ។
- អង្គភាពដូចជា LLC, ភាពជាដៃគូឬសាជីវកម្មត្រូវមានទ្រព្យសម្បត្តិយ៉ាងហោចណាស់ 5 លានដុល្លារឬប្រសិនបើទ្រព្យសម្បត្តិមានតម្លៃតិចជាង 5 លានដុល្លារអ្នកវិនិយោគម្នាក់ៗត្រូវតែទទួលស្គាល់ជាបុគ្គល។
កែសម្រួលដោយ Elizabeth Weintraub ។ នៅពេលសរសេរ Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, គឺជាឈ្មួញកណ្តាលនៅឯអចលនទ្រព្យលីយ៉ុងនៅ Sacramento, កាលីហ្វញ៉ា។
ដោយ C. Grant Conness, ប្រធាន, ក្រុមជម្មើសជំនួស 1031
វិនិយោគិនអាចទទួលបានជំនួយដ៏មានតម្លៃក្នុងការស្វែងរកអចលនទ្រព្យជំនួសពីក្រុមហ៊ុនមួយក្នុងចំណោមក្រុមហ៊ុនជាច្រើនដែលមានជំនាញក្នុងការដោះស្រាយការផ្លាស់ប្ដូរគ្នានិងភតិកៈ 1031 នៅក្នុងការផ្លាស់ប្តូរធម្មតា 1031 ។ អ្នកឯកទេសខាងបច្ចេកវិទ្យាព័ត៌មាននិងទូរគមនាគមន៍ទាំងនេះមានលទ្ធភាពទទួលបាននូវទ្រព្យសម្បត្តិវិនិយោគជាច្រើនហើយជារឿយៗបានបំពេញនូវកម្រិតនៃភាពឧស្សាហ៍ព្យាយាមជាច្រើនរួមមានការប្រៀបធៀបតម្លៃការលាតត្រដាងប្រាក់ចំណេញរបាយការណ៍ទំនេរជាដើម។
ជាទូទៅក្រុមហ៊ុនឧបត្ថម្ភបានចំណាយប្រាក់យ៉ាងច្រើនសន្ធឹកសន្ធាប់ដើម្បីរៀបចំការផ្តល់អចលនទ្រព្យទាំងនេះដើម្បីធានាថាពួកគេបំពេញតាមតម្រូវការរបស់ IRS សម្រាប់ការផ្លាស់ប្តូរ TIC 1031 ។ ជួនកាលអ្នកឧបត្ថម្ភចងសម្ព័ន្ធភាពលើអចលនទ្រព្យជាមួយកិច្ចព្រមព្រៀងទិញហើយបន្ទាប់មករៀបចំឯកសារផ្តល់ជូនដែលត្រូវបានគេហៅថាអនុស្សរណៈនៃការដាក់លក់ឯកជន (PPM) ដែលក្រោយមកត្រូវបានលក់តាមឈ្មួញកណ្តាល។ ម្ចាស់ឧបត្ថម្ភមួយចំនួនបិទជិតអចលនទ្រព្យមុនពេលលក់វាប៉ុន្តែនេះអាចមានតម្លៃថ្លៃជាងដោយសារតែការយកថ្លៃ។
វាយតម្លៃអ្នកតំណាងការវិនិយោគដែលបានចុះបញ្ជី
- ជ្រើសតំណាងវិនិយោគដែលបានចុះបញ្ជីដែលមានជំនាញខាងវិនិយោគទុន។ នេះគួរតែត្រូវបានធ្វើមុនពេលលក់ទ្រព្យសម្បត្តិវិនិយោគរបស់អ្នក។
- វាយតម្លៃលក្ខណៈសម្បត្តិដែលអាចជំនួសមួយចំនួនបាន។ នៅពេលអ្នកធ្វើដូច្នេះដោយអ្នកតំណាងវិនិយោគដែលអ្នកបានចុះបញ្ជីអ្នកគួរតែពិនិត្យពិច័យអ្នកឧបត្ថម្ភនៃការផ្តល់ជូននីមួយៗ។ តើអ្វីទៅជាកំណត់ត្រាបទរបស់ពួកគេ? តើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធនៃអង្គភាពអាជីវកម្មរបស់ពួកគេគ្រប់គ្រាន់ទេ? តើនាយកសាលាបុគ្គលិកនិងអ្នកគ្រប់គ្រងមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់ដែរឬទេ?
- ត្រូវប្រាកដថាអ្នកតំណាងវិនិយោគរបស់អ្នកមានអាជ្ញាប័ណ្ណស៊េរី 7 ឬស៊េរី 22 រួមជាមួយនឹងអាជ្ញាប័ណ្ណស៊េរីលេខ 63 ឬស៊េរី 66 ។ គាត់ក៏គួរតែមានបទពិសោធន៍លើអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មផងដែរហើយមានកំណត់ត្រានៃការផ្លាស់ប្តូរជោគជ័យរបស់ TIC ។
សំណួរដើម្បីសួរក្រុមហ៊ុនឧបត្ថម្ភ
- តើកម្មវិធីរបស់អ្នកឧបត្ថម្ភមានរចនាសម្ព័ន្ធល្អនិងយុត្តិធម៌ចំពោះវិនិយោគិនដែរឬទេ?
- តើការផ្តល់ជូននេះត្រូវបានប្រមូលផ្តុំដោយយកចិត្តទុកដាក់តាមផ្លូវច្បាប់និងផ្នែកមេកានិចជាមួយនឹងការបង្ហាញឱ្យបានត្រឹមត្រូវឬទេ?
- តើគោលដៅដែលត្រូវបានបញ្ជាក់នៅក្នុងឯកសារបានជួបប្រជុំគ្នាដែរឬទេ?
- តើហានិភ័យដែលទាក់ទងនឹងការវិនិយោគមានបញ្ជាក់យ៉ាងច្បាស់ទេ?
- តើកម្មវិធីនេះជាមួយនឹងទ្រព្យសម្បត្តិរបស់វាត្រូវបានបង្កើតឡើងដោយមានលទ្ធភាពខ្ពស់ក្នុងការសំរេចគោលបំណងនេះដែរឬទេ?
- តើគោលដៅដែលត្រូវបានព្យាករណ៍គួរសមហេតុផលតាមការពិតឬទេ?
- តើមានការការពារនិងការបំរុងទុកអ្វីខ្លះ?
ភតិកៈនៅក្នុងការផ្លាស់ប្តូរទូទៅ 1031 អនុញ្ញាតឱ្យវិនិយោគិនជម្រើសជាច្រើននៅពេលដែលស្វែងរកការជំនួសអចលនទ្រព្យ។
ការវិនិយោគមូលធនយ៉ាងហោចណាស់ចំនួន 100.000 ដុល្លារជាធម្មតាត្រូវបានទាមទារប៉ុន្តែការផ្តល់ទ្រព្យសម្បត្តិនីមួយៗនឹងមានកំរិតអប្បរមាដែលត្រូវបានកំណត់ដោយការបែងចែកសមធម៌សរុបតាមរយៈចំនួននៃផលប្រយោជន៍របស់ TIC ។
ការផ្តល់ជូន PPM នីមួយៗគួរតែត្រូវបានវាយតំលៃវិភាគនិងប្រៀបធៀបទៅនឹងសំណើប្រកួតប្រជែងផ្សេងទៀត។ ការព្យាករណ៍ពីអតីតកាលនាពេលបច្ចុប្បន្ននិងនាពេលអនាគតគួរតែត្រូវបានធ្វើការស្រាវជ្រាវអំពីព័ត៌មានហិរញ្ញវត្ថុអំពីទីតាំងនិងបរិស្ថានហើយរួមបញ្ចូលការសិក្សាអំពីតំបន់អចលនទ្រព្យរបស់អចលនទ្រព្យ។
កែសម្រួលដោយ Elizabeth Weintraub ។ នៅពេលសរសេរ Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, គឺជាឈ្មួញកណ្តាលនៅឯអចលនទ្រព្យលីយ៉ុងនៅ Sacramento, កាលីហ្វញ៉ា។
ដោយ C. Grant Conness, ប្រធាន, ក្រុមជម្មើសជំនួស 1031
ក្រុមហ៊ុនខ្លះដែលគ្រប់គ្រង TIC បានបំពេញនូវភាពឧស្សាហ៍ព្យាយាមលើលក្ខណៈសម្បត្តិវិនិយោគដែលអាចមាន។ ដើម្បីធ្វើដូចនេះអ្នកតំណាងវិនិយោគដែលបានចុះបញ្ជីបំពេញនូវភាពឧស្សាហ៍ព្យាយាមនៅក្នុងក្រុមហ៊ុនរបស់ពួកគេជាធម្មតាតាមរយៈនាយកដ្ឋានឧស្សាហ៍ព្យាយាមរបស់ពួកគេ។ ខណៈពេលដែលអ្នកផ្សេងទៀតស្វែងរកសេវាកម្មនៅខាងក្រៅនៃ "អ្នកពិគ្រោះយោបល់ដោយប្រុងប្រយ័ត្ន" និងមេធាវី។
ប្រភេទនៃភតិកៈនៅក្នុងការផ្លាស់ប្តូរទូទៅ 1031
1031 អ្នកជួលក្នុងការផ្លាស់ប្តូររួមគ្នាអាចត្រូវបានរៀបចំឡើងតាមវិធីផ្សេងៗហើយឱកាសទាំងនេះជាញឹកញាប់ត្រូវបានខ្ចប់ដោយការគ្រប់គ្រងនិងការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទាន។
ប្រាក់កម្ចីដែលមិនមែនជាកម្ចី ត្រូវបានផ្តល់ជូនពេលខ្លះដែលរារាំងអ្នកអោយខ្ចីប្រាក់ពីទ្រព្យសម្បតិ្តផ្សេងទៀតរបស់អ្នកខ្ចីក្នុងករណីមានលំនាំដើម។ សន្តិសុខរបស់អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីក្នុងប្រាក់កម្ចីត្រូវបានកំណត់ចំពោះតម្លៃនៃទ្រព្យសម្បត្តិ។
ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីខ្លះទើបតែចាប់ផ្តើមទាមទារឱ្យមានអង្គភាពទទួលខុសត្រូវក្នុងការចុះហត្ថលេខាលើការទទួលខុសត្រូវក្នុងករណីដែលប្រាក់កម្ចីដែលទទួលបានពីទ្រព្យសម្បត្តិមិនត្រូវបានប្រើដើម្បីសងបំណុលនោះទេប៉ុន្តែជំនួសវិញត្រូវបានបង្វែរសម្រាប់ការជួសជុល។ អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីផ្សេងទៀតបានចែងថា TIC និង, ពេលខ្លះអ្នកទិញម្នាក់ៗត្រូវតែធានាដល់អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីប្រឆាំងនឹងបញ្ហាបរិស្ថាននាពេលអនាគត។ វិនិយោគិនត្រូវបានគេជម្រុញឱ្យពិនិត្យពិច័យយ៉ាងជិតស្និទ្ធនូវឯកសារប្រាក់កម្ចីនិង PPM ដើម្បីជៀសវាងលទ្ធភាពនៃការទទួលខុសត្រូវលើសពីការវិនិយោគដើមរបស់ពួកគេ។
នៅពេលធ្វើការពិចារណាដោយប្រុងប្រយ័ត្នលើកម្មវិធី TIC អ្នកវិនិយោគគួរតែប្រុងប្រយ័ត្នដើម្បីប្រៀបធៀបរចនាសម្ព័ន្ធនិងអនុលោមទៅតាមច្បាប់ Rev. Proc ។ គោលការណ៍ណែនាំ។ ប្រតិបត្តិការដែលចៀសវាងយ៉ាងខ្លាំងប្រហែលជាធ្វើឱ្យ IRS មិនអនុញ្ញាតឱ្យវាដូច្នេះការដាក់ប្រធានបទដើម្បីផលចំណេញពន្ធនាពេលអនាគត។
ការផ្តល់ជូនត្រូវបានរៀបចំឡើងជាមួយនឹងឯកសារដែលបានចុះហត្ថលេខាដោយម្ចាស់ម្នាក់ៗដោយផ្តល់ឱ្យអ្នកឧបត្ថមនូវសិទ្ធិគ្រប់គ្រងក្នុងការគ្រប់គ្រងទ្រព្យសម្បត្តិប្រចាំថ្ងៃ។ វាអាចមានកិច្ចសន្យាជួលឬកិច្ចសន្យាការគ្រប់គ្រងដែលមានភាពលំអៀងក្នុងរបៀបដែលការជួលនិងការប្រមូលមូលនិធិត្រូវបានខ្ចាត់ខ្ចាយទៅសហម្ចាស់របស់ TIC ។
ការផ្តល់ជូនក៏អាចមានអ្នកជួលក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀងរួមដែលរៀបរាប់អំពីទំនាក់ទំនងរវាងវិនិយោគិនម្នាក់ៗនិងសហម្ចាស់ផ្ទះផ្សេងទៀត។ ICT អាចត្រូវបានរៀបចំឡើងជាអង្គភាពគោលបំណងពិសេស (SPE) ដែលគ្មានបុគ្គលណាម្នាក់ត្រូវបានចុះបញ្ជីជាម្ចាស់។ នៅក្រោម SPE ក្រុមហ៊ុនទទួលខុសត្រូវមានកម្រិតមានកម្រិតមានតែមួយនិងជាម្ចាស់នៃការប្រាក់ TIC ។ រចនាសម្ព័ន្ធនេះផ្តល់នូវការការពារបន្ថែមនៃការការពារបំណុលសម្រាប់សហម្ចាស់និងអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចី។ ជាទូទៅអ្នកឧបត្ថម្ភ TIC នឹងមិនទទួលខុសត្រូវលើការគ្រប់គ្រងការវិនិយោគនិងការគ្រប់គ្រងឯករាជ្យត្រូវតែមានការងារធ្វើ។
តើអ្នកជួលក្នុងការជួញដូររួមគ្នារវាងមូលបត្រឬអចលនទ្រព្យ?
អ្នកឧបត្ថម្ភភាគច្រើនចាត់ទុកការវិនិយោគរបស់ TIC ជា មូលបត្រ ពីព្រោះពួកគេបានឆ្លើយនឹងនិយមន័យនៃមូលប័ត្រមួយនៅក្នុងរដ្ឋដែលអចលនទ្រព្យនោះឬនៅតាមបណ្ដារដ្ឋនានាដែលអ្នកឧបត្ថម្ភមានបំណងផ្តល់ឱ្យវាសម្រាប់លក់។ នេះមានន័យថាមានន័យថាមានតែឈ្មួញជួញដូរដែលមានអាជ្ញាប័ណ្ណប៉ុណ្ណោះអាចធ្វើទីផ្សារការវិនិយោគទាំងនេះដោយមានការត្រួតពិនិត្យពី គណៈកម្មការមូលបត្រ ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយផលប្រយោជន៍របស់ TIC ទាំងអស់ដែលរួមមានទាំងមូលដែលជាមូលបត្រត្រូវបានបង្ហាញដោយការចាត់វិធានការហើយរដ្ឋភាគច្រើនចាត់ថាជាអចលនទ្រព្យ។
សំណួរថាតើការវិនិយោគអចលនទ្រព្យគឺជាបញ្ហាសន្តិសុខអាចស្មុគស្មាញហើយបញ្ហានេះកំពុងតែបង្កឱ្យមានការភ្ញាក់ផ្អើលយ៉ាងខ្លាំង។
ខណៈពេលដែលការទិញការប្រាក់ TIC គឺជាប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យសម្រាប់គោលបំណង 1031 ភាគច្រើនត្រូវបានលក់ជាមូលបត្រ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយវាមិនមែនជារឿងគួរឱ្យភ្ញាក់ផ្អើលទេដែលអ្នកឧបត្ថម្ភមួយចំនួនបន្តលក់ផលប្រយោជន៍របស់ TIC ជាអចលនទ្រព្យហើយមិនត្រូវលក់វាធ្វើជាមូលបត្រ។
ដោយសារតែឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យជាទូទៅចូលរួមក្នុងការលក់អចលនទ្រព្យអចលនទ្រព្យនោះការផ្តល់ជូនទីស្នាក់ការ TIC តាមរយៈឈ្មួញកណ្តាលទាំងនេះហាក់ដូចជាមានលក្ខណៈឡូជីខលព្រោះពួកគេមានទីតាំងដើម្បីកំណត់អត្តសញ្ញាណអ្នកវិនិយោគអនាគត។ ជម្លោះនេះស្ថិតនៅក្នុងក្បួនរបស់ FINRA (អាជ្ញាធររូបិយវត្ថុបទបញ្ជា) និងគណៈកម្មការមូលប័ត្រដែលហាមប្រាមការបង់ថ្លៃឈ្នួលឬកម្រៃជើងសារដល់អ្នកដែលមិនមានអាជ្ញាប័ណ្ណ។
នេះមានប្រសិទ្ធិភាពហាមឃាត់ការបង់ថ្លៃបញ្ជូនឬកម្រៃជើងសារទៅកាន់ឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យ។ វាជាអកុសលដែលច្បាប់ទាំងនេះមានបំណងការពារវិនិយោគិនកុំលើកទឹកចិត្តដល់អ្នកឯកទេសខាងអចលនទ្រព្យដើម្បីបង្ហាញពីគុណសម្បត្តិនៃប្រតិបត្តិការជំនួញ TIC ដល់អតិថិជនប្តូរប្រាក់ 1031 របស់ពួកគេ។
តំរូវការសំរាប់ភតិកៈក្នុងការផ្លាស់ប្តូរ 1031 រួមគ្នាមានភាពខ្លាំងក្លា
វិនិយោគិនគួរតែមើល TIC ជាទ្រព្យសម្បត្តិមួយដែលនឹងត្រូវបានធ្វើឡើងជាការវិនិយោគមធ្យមនិងរយៈពេលវែង។ ប្រសិនបើសាច់ប្រាក់មានសារៈសំខាន់នោះជម្រើសផ្សេងទៀតគួរតែត្រូវបានពិចារណា។
តម្រូវការសម្រាប់អ្នកជួលផ្ទះនៅក្នុងអចលនទ្រព្យទូទៅបន្តកើនឡើងជាមួយនឹងឆ្នាំកន្លងទៅ។ និយាយឱ្យបានគ្រប់គ្រាន់ល្បឿននៃទីផ្សារ TIC និងដំណើរការផ្លាស់ប្តូរ 1031 អាចធ្វើឱ្យអ្នកវិនិយោគមិនសូវស្គាល់ TIC ប៉ុន្តែឱកាសសម្រាប់ប្រាក់ចំណេញនិងការសន្សំពន្ធមានច្រើនណាស់។
មូលបត្រដែលផ្តល់ជូនតាមរយៈក្រុមហ៊ុនមូលបត្រណាមួយគួរតែផ្តល់ឱ្យអ្នកនូវសេចក្តីថ្លែងស្រដៀងគ្នាដូចខាងក្រោមដែលអ្នកមិនអាចពឹងផ្អែកបាន។
សម្ភារៈនេះមិនមែនជាការផ្តល់ជូនលក់ឬក៏ការស្នើសុំដើម្បីទិញសន្តិសុខណាមួយឡើយ។ ព័ត៌មានគឺសម្រាប់គោលបំណងពិភាក្សានិងព័ត៌មានប៉ុណ្ណោះ។ វាមិនមានបំណងជំនួសដំបូន្មានការធ្វើផែនការផ្នែកច្បាប់, ពន្ធឬហិរញ្ញវត្ថុទេ។ ក្រមពន្ធដារអនុវត្តអនុវត្តទៅនិងទាក់ទងនឹងច្បាប់សហព័ន្ធតែប៉ុណ្ណោះ។ រដ្ឋនីមួយៗអាចមានលេខកូដពន្ធបន្ថែមបន្ថែមរបស់ពួកគេ។ សូមទាក់ទងពន្ធអាករនិងអាជីពខាងច្បាប់សមស្របនៅក្នុងរដ្ឋរបស់អ្នក។ ព័ត៌មាននេះត្រូវបានផ្តល់ជូនពីប្រភពដែលជឿជាក់ថាអាចជឿទុកចិត្តបានប៉ុន្តែគួរតែត្រូវបានប្រើរួមជាមួយនឹងការផ្តល់ដំបូន្មានប្រកបដោយវិជ្ជាជីវៈដែលស្របតាមស្ថានភាពផ្ទាល់ខ្លួនរបស់អ្នក។
កែសម្រួលដោយ Elizabeth Weintraub ។ នៅពេលសរសេរ Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, គឺជាឈ្មួញកណ្តាលនៅឯអចលនទ្រព្យលីយ៉ុងនៅ Sacramento, កាលីហ្វញ៉ា។