និយមន័យនៃលក្ខណៈសម្បត្តិដូចបានផ្លាស់ប្តូរក្នុងរយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ
បញ្ចូលការផ្លាស់ប្តូរពនរបង់ពន្ធ 1031 ។ ចំពោះអ្នកបង់ពន្ធជាច្រើននេះគឺដូចជាលុយដែលធ្លាក់ពីមេឃ។
1031 ការផ្លាស់ប្តូរពន្ធពនរ
ការផ្លាស់ប្តូរ 1031 ត្រូវបានគេលើកឡើងថាជាឧបករណ៍កសាងទ្រព្យសម្បត្តិដ៏មានឥទ្ធិពលបំផុតដែលនៅតែអាចរកបានសម្រាប់អ្នកបង់ពន្ធ។ វាគឺជាផ្នែកមួយដ៏សំខាន់នៃយុទ្ធសាស្រ្តជោគជ័យរបស់អ្នកជំនួយការហិរញ្ញវត្ថុរាប់មិនអស់និងអ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យ។ ការយកឈ្មោះរបស់ខ្លួនពីផ្នែកទី 1031 នៃច្បាប់ប្រាក់ចំណូលផ្ទៃក្នុងការដោះដូរការដោះដូរពន្ធអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកជាប់ពន្ធដើម្បីលក់ប្រាក់ចំណូលការវិនិយោគឬទ្រព្យសម្បត្តិអាជីវកម្មហើយជំនួសដោយទ្រព្យសម្បត្តិដែលមានលក្ខណៈដូចគ្នា។
ការកើនឡើងដើមទុនលើការលក់ទ្រព្យសម្បត្តិនេះត្រូវបានពន្យារពេលឬពន្យាពេលដរាបណាច្បាប់របស់ IRS ត្រូវបានអនុវត្តយ៉ាងល្អិតល្អន់។ វាគឺជាយុទ្ធសាស្រ្តពន្ធនិងការវិនិយោគដ៏ឈ្លាសវៃក៏ដូចជាឧបករណ៍ធ្វើផែនការអចលនទ្រព្យ។ តាមទ្រឹស្តីអ្នកវិនិយោគម្នាក់អាចបន្តពន្យារកំណើនដើមទុនលើទ្រព្យសម្បត្តិវិនិយោគរហូតដល់ ការស្លាប់ ដែលអាចជៀសវាងទាំងស្រុង។
ច្បាប់ឆ្នាំ 1984 បានផ្លាស់ប្តូរទិដ្ឋភាពមួយចំនួន
នៅថ្ងៃដំបូងនៃការផ្លាស់ប្តូរដូចគ្នានឹងពាក្យនេះត្រូវបានគេយកទៅពិតប្រាកដហើយជារឿយៗមានបញ្ហាលំបាក។
ឧទាហរណ៍ប្រសិនបើអ្នកមានអាគារផ្ទះល្វែងឥដ្ឋ 3 ជាន់ដែលអ្នកចង់លក់តាមរយៈការផ្លាស់ប្តូរ 1031 អ្នកនឹងត្រូវរកអាគារផ្ទះល្វែងបីជាន់ផ្សេងទៀតដែលម្ចាស់ផ្ទះចង់ប្តូរ។ បន្ទាប់មកអ្នកទាំងពីរនឹងជួបហើយការផ្លាស់ប្តូរនឹងត្រូវធ្វើឡើង។
កាលពីមុនមិនមានឧបសគ្គពេលទៅលើការផ្លាស់ប្តូរទេ។
IRS បានទាមទារការត្រួតពិនិត្យកាន់តែតឹងរ៉ឹងលើដំណើរការនេះដែលបណ្តាលឱ្យសភាអនុម័តនៅឆ្នាំ 1984 ផ្នែកទី 1031 (ក) ។ ច្បាប់នេះមានកម្រិតការផ្លាស់ប្តូរពនេចរដែលត្រូវបានកំណត់ជាទ្រព្យសម្បត្តិដែលមានលក្ខណៈដូចគ្នានិងបានបង្កើតកាលវិភាគសម្រាប់ការបញ្ចប់ការផ្លាស់ប្តូរ។
លក្ខណៈសម្បត្តិ
ទ្រព្យសម្បត្តិអចលនទ្រព្យត្រូវបានរៀបចំឡើងសម្រាប់ការប្រើប្រាស់អាជីវកម្មឬការវិនិយោគមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ការផ្លាស់ប្តូរ 1031 ។ លំនៅដ្ឋានផ្ទាល់ខ្លួនមិនមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់ហើយជាទូទៅទ្រព្យសម្បត្តិ ជួសជុលនិងត្រឡប់ទៅវិញ ក៏មិនមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់ដែរពីព្រោះវាសមនឹងប្រភេទអចលនទ្រព្យដែលកំពុងត្រូវបានលក់។ ផ្ទះវិស្សមកាលឬផ្ទះទីពីរដែលមិនត្រូវបានទុកជាកន្លែងជួលមិនមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ការព្យាបាល 1031 នោះទេ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយមានការសាកល្បងប្រើប្រាស់មួយនៅក្រោមកថាខណ្ឌ 280 នៃលេខកូដពន្ធដែលអាចត្រូវបានអនុវត្តចំពោះទ្រព្យសម្បត្តិទាំងនោះ។ អ្នកជំនាញពន្ធគួរតែត្រូវបានពិគ្រោះយោបល់នៅក្នុងករណីនេះ។
ដីធ្លីដែលកំពុងស្ថិតនៅក្រោមការអភិវឌ្ឍន៍និងទ្រព្យសម្បត្តិដែលបានទិញសម្រាប់លក់បន្តមិនមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ការព្យាបាលពន្យារពន្ធឡើយ។ ភាគហ៊ុនសញ្ញាប័ណ្ណភក្ដិកំណត់ត្រាទ្រព្យសម្បត្តិស្តុកឥវ៉ាន់និងផលប្រយោជន៍ដែលមានអត្ថប្រយោជន៍នៅក្នុងភាពជាដៃគូមិនត្រូវបានចាត់ទុកថាជាទ្រព្យសម្បត្តិ "ដូចគ្នា" សម្រាប់គោលបំណងប្តូរប្រាក់នោះទេ។
ដើម្បីមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់ក្នុងនាមជាការផ្លាស់ប្តូរ 1031 នៅថ្ងៃនេះប្រតិបត្តិការត្រូវតែមានទម្រង់ជា "ការផ្លាស់ប្តូរ" ជាជាងគ្រាន់តែការលក់អចលនទ្រព្យមួយជាមួយនឹងការទិញជាបន្តបន្ទាប់ទៀត។ ដំបូងអចលនទ្រព្យដែលត្រូវបានលក់ហើយទ្រព្យសម្បត្តិថ្មីត្រូវរក្សាទុកសម្រាប់គោលបំណងវិនិយោគឬសម្រាប់ការប្រើផលិតផលក្នុងពាណិជ្ជកម្មឬអាជីវកម្ម។
ពួកគេត្រូវតែជា "លក្ខណៈដូច" ប្រភេទ។
ប្រភេទនៃការផ្លាស់ប្តូរអចលនទ្រព្យដូចខាងក្រោមនេះត្រូវនឹងតម្រូវការសម្រាប់ការផ្លាស់ប្តូរមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់ដែលមានលក្ខណៈដូចជា:
- ការិយាល័យមួយនៅក្នុងការផ្លាស់ប្តូរសម្រាប់មជ្ឈមណ្ឌលផ្សារទំនើបមួយ
- មជ្ឈមណ្ឌលលក់ទំនិញមួយជាថ្នូរនឹងដី
- ដីជាថ្នូរនឹងអាគារឧស្សាហកម្ម
- អាគារផ្ទះល្វែងជាថ្នូរនឹងអាគារឧស្សាហកម្ម
- ការជួលគ្រួសារមួយនៅក្នុងការ ផ្លាស់ប្តូរសម្រាប់ ទ្រព្យសម្បត្តិ អ្នកជួលក្នុងរឿងធម្មតា (TIC)
សព្វថ្ងៃនេះអ្នកអាចផ្លាស់ប្តូរអគារផ្ទះល្វែងនោះសម្រាប់ដីឆៅឃ្លាំងឬអាគារការិយាល័យតូច។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយមានការរឹតត្បិតពេលវេលាយ៉ាងតឹងរឹងដែលត្រូវបំពេញឬការប្តូរប្រាក់ 1031 មិនត្រូវបានអនុញ្ញាតទេហើយផលវិបាកពន្ធនឹងត្រូវបានកំណត់។
មុនឆ្នាំ 1984 ការផ្លាស់ប្តូរស្ទើរតែទាំងអស់ត្រូវបានធ្វើឡើងក្នុងពេលដំណាលគ្នាជាមួយនឹងការបិទនិងផ្ទេរទ្រព្យសម្បត្តិដែលបានលក់ (អចលនទ្រព្យដែលបាត់បង់) និងការទិញអចលនទ្រព្យថ្មី (អចលនទ្រព្យជំនួស) ។
បន្ថែមលើបញ្ហាដែលបានជួបប្រទះនៅពេលដែលព្យាយាមស្វែងរកអចលនទ្រព្យដែលសមស្របវាមានការលំបាកជាមួយការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិនិងមូលនិធិជាបណ្ដើរៗ។ មិនដូច្នេះថ្ងៃនេះ។
ការជួញដូរដែលពន្យារពេល 1031 ជៀសវាងបញ្ហាមុនឆ្នាំ 1984 ប៉ុន្តែកាលកំណត់តឹងរឹងត្រូវបានកំណត់។ អ្នកជាប់ពន្ធដែលចង់បំពេញការដោះដូរបញ្ជីឈ្មោះនិងទីផ្សារទ្រព្យសម្បត្តិតាមរបៀបធម្មតា។ នៅពេលអ្នកទិញឈានទៅមុខហើយ កិច្ចសន្យាទិញ ត្រូវបានប្រតិបត្តិអ្នកលក់ត្រូវចូលទៅក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀងផ្លាស់ប្តូរជាមួយអន្តរការីដែលមានគុណវុឌ្ឍិដែលក្លាយជាអ្នកលក់ជំនួស។ កិច្ចព្រមព្រៀងប្តូរប្រាក់ជាធម្មតាទាមទារអោយមានកិច្ចសន្យារបស់អ្នកលក់ទៅឱ្យអន្តរការី។ ការបិទទ្វារកើតមានហើយដោយសារអ្នកលក់មិនអាចប៉ះលុយបាននោះអន្តរការីទទួលបានប្រាក់ចំណេញដោយសារអ្នកលក់។
ការផ្លាស់ប្តូរការដាក់កំហិតពេលវេលាអនុវត្ត
នៅចំណុចនោះការដាក់កម្រិតពេលវេលាដំបូងដែលជាវិធាន 45 ថ្ងៃសម្រាប់កំណត់អត្តសញ្ញាណចាប់ផ្តើម។ អ្នកជាប់ពន្ធត្រូវបិទឬបញ្ជាក់អត្តសញ្ញាណជាលាយលក្ខណ៍អក្សរអំពីអចលនទ្រព្យដែលមានសក្តានុពលក្នុងរយៈពេល 45 ថ្ងៃបន្ទាប់ពីបិទនិងផ្ទេរទ្រព្យសម្បត្តិដើម។ រយៈពេលមិនអាចចរចារបានរួមមានថ្ងៃចុងសប្ដាហ៍និងថ្ងៃឈប់សម្រាកហើយ IRS នឹងមិនលើកលែងទេ។ ប្រសិនបើអ្នកលើសពីពេលវេលាកំណត់, ការផ្លាស់ប្តូរទាំងមូលរបស់អ្នកអាចត្រូវបានដកសិទ្ធិហើយពន្ធនឹងប្រាកដថាត្រូវធ្វើតាម។
ប្រភេទនៃការជំនួសលក្ខណៈសម្បត្តិដើម្បីកំណត់អត្តសញ្ញាណ:
- អចលនទ្រព្យចំនួនបីដោយមិនគិតពីតម្លៃទីផ្សារយុត្តិធម៌របស់ពួកគេ។
- ចំនួនអចលនវត្ថុណាមួយដរាបណាតម្លៃទីផ្សារយុត្តិធម៌សរុបរបស់ខ្លួននៅចុងបញ្ចប់នៃរយៈពេលកំណត់អត្តសញ្ញាណមិនលើសពី 200% នៃតម្លៃទីផ្សារយុត្តិធម៌នៃអចលនទ្រព្យដែលបានបោះបង់ចោលនៅកាលបរិច្ឆេទផ្ទេរទេ។
- ប្រសិនបើក្បួនបីលក្ខន្តិកៈនិងក្បួន 200% ត្រូវបានហួសពាក់ការផ្លាស់ប្តូរនឹងមិនបរាជ័យទេប្រសិនបើអ្នកជាប់ពន្ធទិញ 95% នៃតម្លៃទីផ្សារយុត្តិធម៌សរុបនៃទ្រព្យសម្បត្តិដែលបានកំណត់ទាំងអស់។
តើ Boot គឺជាអ្វី?
តាមពិតទៅវិនិយោគិនភាគច្រើនធ្វើតាមក្បួនកម្មសិទ្ធិបីដូច្នេះពួកគេអាចបញ្ចប់ដោយយកចិត្តទុកដាក់ហើយជ្រើសយកមួយដែលដំណើរការល្អបំផុតសម្រាប់ពួកគេដែលនឹងបិទ។ ជាទូទៅគោលដៅគឺដើម្បីធ្វើពាណិជ្ជកម្មដើម្បីជៀសវាងការផ្ទេរ "ការចាប់ផ្ដើម" និងរក្សាការផ្លាស់ប្តូរពន្ធដោយឥតគិតថ្លៃ។
"ការចាប់ផ្ដើម" គឺជាប្រាក់ឬតម្លៃទីផ្សារយុត្តិធម៌នៃទ្រព្យបន្ថែមទៀតដែលអ្នកទទួលបានទទួលតាមរយៈការផ្លាស់ប្តូរ។ ប្រាក់រួមបញ្ចូលទាំងសមមូលសាច់ប្រាក់បំណុលបំណុលដែលអចលនទ្រព្យដែលបានផ្លាស់ប្តូរគឺជាកម្មវត្ថុ។ វាជាទ្រព្យសម្បត្តិដែលមិនមែនជាប្រភេទហើយច្បាប់គ្រប់គ្រងវាក្នុងកំឡុងពេលផ្លាស់ប្តូរគឺស្មុគស្មាញ។ Suffice វាដើម្បីនិយាយថាដោយគ្មានដំបូន្មានអ្នកជំនាញការទទួលបាន "ចាប់ផ្ដើម" អាចនាំឱ្យមានពន្ធ។
អាស្រ័យលើច្បាប់ 180 ថ្ងៃ
នៅពេលដែលត្រូវបានជ្រើសរើសយកអ្នកជាប់ពន្ធមាន 180 ថ្ងៃគិតចាប់ពីថ្ងៃដែលអចលនទ្រព្យដែលបានដកចេញត្រូវបានផ្ទេរទៅឱ្យអ្នកទិញដើម្បីបិទអចលនទ្រព្យជំនួស។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយប្រសិនបើកាលកំណត់សងលើការត្រឡប់ពន្ធរបស់វិនិយោគិនដោយមានការពន្យារពេលណាមួយសម្រាប់ឆ្នាំពន្ធដែលអចលនទ្រព្យដែលត្រូវបានលក់ត្រូវបានលក់មុនកាលកំណត់ជាង 180 ថ្ងៃបន្ទាប់មកការផ្លាស់ប្តូរត្រូវតែបញ្ចប់ដោយកាលបរិច្ឆេទមុន។ សូមចាំថាផ្នែកមួយនៃអំឡុងពេលនេះត្រូវបានប្រើរួចហើយក្នុងអំឡុងពេលកំណត់អត្តសញ្ញាណ។ មិនមានការពន្យារពេលនិងគ្មានការលើកលែងចំពោះច្បាប់នេះដូច្នេះវាជាការប្រសើរណាស់ដើម្បីកំណត់កាលវិភាគបិទមុនពេលផុតកំណត់។
ដោយហេតុថាច្បាប់តម្រូវឱ្យអ្នកជាប់ពន្ធមិនប៉ះពាល់ប្រាក់ពីប្រតិបត្តិការទីមួយនោះអន្តរការីដែល មានគុណវុឌ្ឍិនឹង ទទួលបានអចលនទ្រព្យជំនួសអ្នកលក់នៅពេលបិទទ្វារនិងក្រោយពេលប្រតិបត្តិការត្រូវបានបញ្ចប់រួចហើយផ្ទេរវាទៅឱ្យអ្នកជាប់ពន្ធ។
មិនមែនសម្រាប់វិនិយោគិនខ្លួនឯងទេ
វាគឺជាការពិពណ៌នាជាមូលដ្ឋានអំពីរបៀបដែលជោគជ័យក្នុងការផ្លាស់ប្តូរការងារ 1031 ។ អាស្រ័យលើស្ថានភាពរបស់អ្នកជាប់ពន្ធប្រភេទនៃទ្រព្យសម្បត្តិដែលបានបោះបង់ចោលនិងលក្ខណៈនៃការផ្លាស់ប្តូរអចលនទ្រព្យទិដ្ឋភាពផ្សេងទៀតរបស់ផ្សារហ៊ុនអាចពាក់ព័ន្ធ។ ការបញ្ចប់របស់វាប្រហែលជាស្មុគស្មាញហើយអ្នកជំនាញគួរតែពិគ្រោះយោបល់ជានិច្ច។ នេះមិនមែនជាកិច្ចការសម្រាប់វិនិយោគិន "ធ្វើវាដោយខ្លួនឯង" ទេ។
ការប្រើប្រាស់ថាមពលនៃផ្សារដោះដូរ 1031 ដើម្បីកសាងនិងអភិរក្សទ្រព្យសម្បត្តិនិងទ្រព្យសម្បត្តិបង្កើតលំហូរសាច់ប្រាក់ពីការវិនិយោគរចនាសម័្ពន្ធ័ចម្រុះនិងរួមបញ្ចូលការកាន់កាប់អចលនទ្រព្យគឺជាសិទ្ធិរបស់ម្ចាស់កម្មសិទ្ធិវិនិយោគទាំងអស់នៅសហរដ្ឋអាមេរិក។ អ្នកបង់ពន្ធជនជាតិអាមេរិចមិនគួរបង់ពន្ធលើការបង្កើនដើមទុនលើការលក់ទ្រព្យសម្បត្តិវិនិយោគរបស់ពួកគេទេប្រសិនបើពួកគេមានបំណងចង់វិនិយោគលើទ្រព្យសម្បត្តិវិនិយោគបន្ថែមទៀត។ មូលបត្រដែលផ្តល់តាមរយៈក្រុមហ៊ុន Pacific West Securities, Inc. សមាជិក FINRA / SIPC ។
សម្ភារៈនេះមិនមែនជាការផ្តល់ជូនលក់ឬក៏ការស្នើសុំដើម្បីទិញសន្តិសុខណាមួយឡើយ។ ព័ត៌មានគឺសម្រាប់គោលបំណងពិភាក្សានិងព័ត៌មានប៉ុណ្ណោះ។ វាមិនមានបំណងជំនួសដំបូន្មានការធ្វើផែនការផ្នែកច្បាប់, ពន្ធឬហិរញ្ញវត្ថុទេ។ ក្រមពន្ធដារអនុវត្តអនុវត្តទៅនិងទាក់ទងនឹងច្បាប់សហព័ន្ធតែប៉ុណ្ណោះ។ រដ្ឋនីមួយៗអាចមានលេខកូដពន្ធបន្ថែមបន្ថែមរបស់ពួកគេ។ សូមទាក់ទងពន្ធអាករនិងអាជីពខាងច្បាប់សមស្របនៅក្នុងរដ្ឋរបស់អ្នក។ ព័ត៌មាននេះត្រូវបានផ្តល់ជូនពីប្រភពដែលជឿជាក់ថាអាចជឿទុកចិត្តបានប៉ុន្តែគួរតែត្រូវបានប្រើរួមជាមួយនឹងការផ្តល់ដំបូន្មានប្រកបដោយវិជ្ជាជីវៈដែលស្របតាមស្ថានភាពផ្ទាល់ខ្លួនរបស់អ្នក។
ដោយ C. Grant Conness, ប្រធាន, ក្រុមជម្មើសជំនួស 1031
នៅពេលសរសេរ Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, គឺជាឈ្មួញកណ្តាលនៅឯអចលនទ្រព្យលីយ៉ុងនៅ Sacramento, កាលីហ្វញ៉ា។