មូលដ្ឋានដែលបង្កើតបានជាការផ្លាស់ប្តូរពនរប្រាក់ពន្ធ 1031
វិនិយោគិនជាច្រើនបានសួរថាតើអ្វីទៅជាការ ផ្លាស់ប្តូរ 1031 យ៉ាងពិតប្រាកដតើគោលការណ៍ណែនាំនិងការកំណត់ពេលវេលាអ្វីខ្លះហើយតើអ្នកអាចពន្យារពន្ធលើផលទុនដើមទុនរបស់អ្នកដោយស្របច្បាប់បានដែរឬទេ? ខ្ញុំគិតថាវានឹងមានអត្ថប្រយោជន៍ក្នុងការឆ្លើយសំណួរមួយចំនួនដែលអ្នកធ្លាប់ធ្វើក្នុងអត្ថបទនេះ។
តើអ្វីទៅជា§1031ការផ្លាស់ប្តូរ?
ការផ្លាស់ប្តូរទីលំនៅ§110គឺជាប្រតិបត្តិការមួយដែលអ្នកជាប់ពន្ធត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យប្តូរទ្រព្យសម្បត្តិវិនិយោគមួយទៅមួយទៀតដោយពន្យារពេលផលចំណេញនៃការលក់។
ប្រតិបត្តិការនេះត្រូវបានអនុញ្ញាតដោយ§1031នៃក្រមច្បាប់ IRS ។
ក្រមរបស់ IRS ពិតជាអានថា: "គ្មានការចំណេញឬការបាត់បង់ណាមួយត្រូវបានគេទទួលស្គាល់នៅលើការដោះដូរទ្រព្យសម្បត្តិដែលត្រូវបានប្រើប្រាស់សម្រាប់ការប្រើផលិតផលក្នុងពាណិជ្ជកម្មឬអាជីវកម្មឬសម្រាប់ការវិនិយោគប្រសិនបើអចលនវត្ថុនោះត្រូវបានផ្លាស់ប្តូរតែមួយគត់សម្រាប់ទ្រព្យសម្បត្តិដូចប្រភេទដែលត្រូវទុក។ សម្រាប់ការប្រើប្រាស់ផលិតភាពក្នុងពាណិជ្ជកម្មឬអាជីវកម្មឬសម្រាប់ការវិនិយោគ។ "
តម្រូវការសម្រាប់ការផ្លាស់ប្តូរ 1031
- ពេលវេលាសម្រាប់ការផ្លាស់ប្តូរ 1031
វិនិយោគិន (ឬអ្នកជំនួញ) ត្រូវតែធ្វើតាមការណែនាំដ៏តឹងរឹង 45- / 180 ថ្ងៃសម្រាប់ការផ្លាស់ប្តូរ។ នៅពេលដែលអ្នកលក់ត្រូវលក់ទ្រព្យសម្បត្តិរបស់គាត់ (ទ្រព្យសម្បត្តិដែលបោះបង់ចោល) គាត់មាន 45 ថ្ងៃដើម្បីកំណត់ទ្រព្យសម្បត្តិដែលមានតម្លៃស្មើរឺច្រើនជាង។ នៅពេលកំណត់អត្តសញ្ញាណអ្នកប្តូរប្រាក់មាន 180 ថ្ងៃគិតចាប់ពីថ្ងៃដែលគាត់ / នាងលក់ទ្រព្យសម្បត្តិរបស់ខ្លួនដើម្បីទទួលបានទ្រព្យសម្បត្តិដែលបានកំណត់ (ឬ 135 ថ្ងៃចាប់ពីថ្ងៃបញ្ចប់នៃរយៈពេល 45 ថ្ងៃ) ។
- អចលនទ្រព្យដូចគ្នានៅក្នុងការផ្លាស់ប្តូរ 1031
វិនិយោគិនត្រូវតែ មាន ទ្រព្យសម្បត្តិ "ដូចប្រភេទ" ។ នេះមានន័យថាវាត្រូវតែមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់ផ្សេងទៀតនៃអចលនទ្រព្យ។ ឧទាហរណ៍អ្នកដោះដូរទំនិញអាចលក់ដូរ duplex និងទិញអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មឬគាត់អាចលក់ដីមួយចំណែកនិងទិញអគារអាផាតមិន។ ទ្រព្យសម្បត្តិត្រូវតែ "មានលក្ខណៈស្រដៀង" ។
- អចលនទ្រព្យការផ្លាស់ប្តូរសម្រាប់ការវិនិយោគ
អចលនទ្រព្យដែលបានលក់ (ការបោះបង់ចោលទ្រព្យសម្បត្តិ) និងទ្រព្យសម្បត្តិដែលទើបទទួលបាន (អចលនទ្រព្យជំនួស) ត្រូវរក្សាទុកសម្រាប់គោលបំណងវិនិយោគឬអាជីវកម្ម។ ដូច្នេះអ្នកមិនអាចលក់ទីលំនៅបឋមរបស់អ្នកនិងទិញទ្រព្យសម្បត្តិវិនិយោគទេហើយអ្នកក៏មិនអាចលក់និងវិនិយោគអចលនទ្រព្យនិងទិញផ្ទះបឋមបានដែរ។
- បំណុលស្មើគ្នាឬច្រើនជាងនេះនិងសមធម៌នៅក្នុងការផ្លាស់ប្តូរ 1031
ប្រសិនបើអ្នកជំនួញលក់ទ្រព្យសម្បត្តិចំនួន 1 លានដុល្លារដែលក្នុងនោះមានប្រាក់ 500 ពាន់ដុល្លារនិងប្រាក់ 500 ពាន់ដុល្លារជាបំណុលនោះអ្នកប្តូរប្រាក់ត្រូវទិញទ្រព្យសម្បត្តិដែលមានតម្លៃ 1 លានដុល្លារឬច្រើនជាង។ លើសពីនេះទៅទៀតអ្នកប្តូរប្រាក់ត្រូវការប្រើប្រាស់ដើមទុនទាំងអស់និងជំនួសបំណុលទាំងអស់ដើម្បីពន្យារពេល 100% នៃពន្ធលើប្រាក់ទុន។
អ្នកជំនួញអាចបន្ថែមប្រាក់ចំណេញបន្ថែមទៅការទិញថ្មីប្រសិនបើគាត់ចង់បានហើយអ្នកប្តូរប្រាក់អាចយកបំណុលបន្ថែមប្រសិនបើចង់បានផងដែរ។ ប្រសិនបើអ្នកប្តូរប្រាក់មិនចង់ប្រើប្រាស់រាល់ការលក់ដែលគាត់អាចធ្វើការផ្លាស់ប្តូរដោយផ្នែកហើយបង់ពន្ធលើប្រាក់ចំណូលដែលពាក់ព័ន្ធទៅនឹងភាពខុសគ្នា។ នេះត្រូវបានសំដៅដល់ថាជា "ការចាប់ផ្ដើម។ "
- វិក័យប័ត្របង្កាន់ដៃនិងអន្តរការីមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ការផ្លាស់ប្តូរ 1031
អ្នកដោះដូរទំនិញអាចមិនទទួលបានសាច់ប្រាក់ពីការលក់។ នេះត្រូវបានគេស្គាល់ថាជា "វិក័យប័ត្រស្ថាបនា" ហើយនឹងបង្កឱ្យមានព្រឹត្តិការណ៍ជាប់អាករលើប្រាក់ដែលទទួលបាន។ យោងទៅតាមបទបញ្ជារបស់កំពង់ផែដែលមានសុវត្ថិភាពរបស់ IRS អ្នកប្តូរប្រាក់ត្រូវតែប្រើ អន្តរការីដែលមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់ ឬ QI ដើម្បីជួយសម្រួលដល់ប្រតិបត្តិការ 1031 ។
QI គឺជាភាគីទី 3 ឯករាជ្យ (មិនមែនជាមេធាវីភ្នាក់ងារឈ្មួញកណ្តាលឬ CPA) ដែលទទួលបានការលក់និងទិញអចលនទ្រព្យជំនួសអ្នក។ វាមានសារៈសំខាន់ខ្លាំងណាស់នៅក្នុងបរិយាកាសនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះដើម្បីភ្ជាប់ជាមួយតែអន្តរការីដែលមានគុណសម្បត្តិធានារ៉ាប់រងនិងមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់។
- 1031 ហានិភ័យនៃការផ្លាស់ប្តូរ
ដូចជាមួយនឹងការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យដែរមានហានិភ័យដែលពាក់ព័ន្ធនឹង ការទុកចិត្តតាមច្បាប់ និង / ឬ ភតិកៈនៅ រដ្ឋ Delaware ដែល មានកម្មសិទ្ធិ សាមញ្ញ ។ វាមិនអាចធ្វើទៅបានដើម្បីដោះស្រាយកត្តាហានិភ័យពាក់ព័ន្ធទាំងអស់នៅក្នុងវេទិកានេះ។ កត្តាគ្រោះថ្នាក់ត្រូវបានកំណត់នៅក្នុងអនុស្សរណៈនៃការដាក់ជាឯកជនសម្រាប់ការផ្តល់ជូននីមួយៗ។ វិនិយោគិនគួរយល់ដឹងឱ្យបានហ្មត់ចត់គ្រប់កត្តាហានិភ័យទាំងអស់ហើយពិភាក្សាជាមួយអ្នកតំណាងហិរញ្ញវត្ថុរបស់ពួកគេមុនពេលធ្វើការវិនិយោគនៅក្នុងរដ្ឋ Delaware Statutory Trust ឬអ្នកជួលផ្ទះនៅផ្សារភាគហ៊ុន។
បញ្ហាមួយដែលខ្ញុំបានជួបប្រទះនៅពេលតំណាងឱ្យអ្នកលក់ដែលទទួលបានការផ្តល់ជូនពីអ្នកវិនិយោគប្តូរប្រាក់ 1031 គឺយើងមិនដឹងថាតើពួកគេគ្រោងនឹងបិទទំនេរ។ ពួកគេអាចត្រូវបានដាក់ឈ្មោះ 3 លក្ខណៈសម្បត្តិផ្សេងគ្នាឬការសរសេរការផ្តល់ជូននៅលើ bunch នៃផ្ទះផ្សេងគ្នាគ្រាន់តែដើម្បីមើលអ្វីដែលទទួលបាន។ បន្ទាប់មកបន្ទាប់ពីពួកគេបានទទួលការផ្តល់ជូនពិសេសដែលពួកគេបានទទួលពួកគេជ្រើសរើសយកមួយដែលពួកគេចង់ទិញដែលមានន័យថាត្រូវលុបចោលនូវអ្វីផ្សេងទៀត។
មេធាវីនិយាយថាប្រភេទនៃការអនុវត្តនេះរំលោភលើសេចក្តីជំនឿដ៏ស្មោះត្រង់ដែលមាននៅក្នុងកិច្ចសន្យាប៉ុន្តែវាមិនបញ្ឈប់វាពីការកើតឡើងទេ។ សួរភ្នាក់ងារថានេះជាការផ្តល់ជូនតែមួយគត់។
សម្ភារៈនេះមិនមែនជាការផ្តល់ជូនលក់ឬក៏ការស្នើសុំដើម្បីទិញសន្តិសុខណាមួយឡើយ។ ព័ត៌មានគឺសម្រាប់គោលបំណងពិភាក្សានិងព័ត៌មានប៉ុណ្ណោះ។ វាមិនមានបំណងជំនួសដំបូន្មានការធ្វើផែនការផ្នែកច្បាប់, ពន្ធឬហិរញ្ញវត្ថុទេ។ ក្រមពន្ធដារអនុវត្តអនុវត្តទៅនិងទាក់ទងនឹងច្បាប់សហព័ន្ធតែប៉ុណ្ណោះ។ រដ្ឋនីមួយៗអាចមានលេខកូដពន្ធបន្ថែមបន្ថែមរបស់ពួកគេ។ សូមទាក់ទងពន្ធអាករនិងអាជីពខាងច្បាប់សមស្របនៅក្នុងរដ្ឋរបស់អ្នក។ ព័ត៌មាននេះត្រូវបានផ្តល់ជូនពីប្រភពដែលជឿជាក់ថាអាចជឿទុកចិត្តបានប៉ុន្តែគួរតែត្រូវបានប្រើរួមជាមួយនឹងការផ្តល់ដំបូន្មានប្រកបដោយវិជ្ជាជីវៈដែលស្របតាមស្ថានភាពផ្ទាល់ខ្លួនរបស់អ្នក។
នៅពេលសរសេរ Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, គឺជាឈ្មួញកណ្តាលនៅ Lyon អចលនទ្រព្យនៅ Sacramento, កាលីហ្វញ៉ា។