សារៈសំខាន់នៃអន្តរការីមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់
ដោយ C. Grant Conness, ប្រធាន, ក្រុមជម្មើសជំនួស 1031
ការព្យាយាមស្វែងរកអន្តរការីដែលមានសមត្ថភាពគឺមិនងាយស្រួលទេ។ សម្រាប់ការចាប់ផ្តើម, ការ ផ្លាស់ប្តូរ 1031 ដែល ទទួលបានជោគជ័យមិនមែនជាគំរោងធ្វើដោយខ្លួនឯងនោះទេ។ ប្រសិនបើអ្នកចង់ដឹងពីអត្ថប្រយោជន៍ពន្យារពន្ធអ្នកត្រូវតែអនុវត្តតាមច្បាប់របស់ IRS ។ អ្នកក៏អាចត្រូវការមនុស្សកណ្តាលដែលហៅថាអន្តរការីដែលមានគុណវុឌ្ឍិ (QI) ដែលជួនកាលត្រូវបានគេស្គាល់ថាជាអ្នកសម្របសម្រួលផ្លាស់ប្តូរឬអ្នកសម្របសម្រួល។
តើអ្នកណាអាចបម្រើជាអន្តរការីដែលមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់របស់អ្នក?
អ្នកមិនអាចលក់អចលនទ្រព្យដោយផ្ទាល់បានទេហើយអ្នករំពឹងថានឹងពន្យារពន្ធលើប្រាក់ចំណូលដោយមិនមាន QI ។ ផ្នែក IRS ផ្នែកទី 1031 បញ្ជាក់ថាទាំងឪពុកម្ដាយកូនរបស់អ្នកក៏មិនមែនជាបងប្អូនរបស់អ្នកផងដែរ។ វាហាមឃាត់នរណាម្នាក់ដែលចាត់ទុកថាជា "ភ្នាក់ងារ" របស់អ្នកដូចជាមេធាវីឈ្មួញកណ្តាល CPA ឬ ភ្នាក់ងារអចលនៈទ្រព្យ របស់អ្នកពីការបម្រើជា QI របស់អ្នកលើកលែងតែបុគ្គលនេះមិនបានបង្ហាញខ្លួនអ្នកក្នុងរយៈពេលពីរឆ្នាំកន្លងមកនេះ។
ទិដ្ឋភាពទូទៅនៃការទទួលខុសត្រូវរបស់អន្តរការីដែលមានគុណសម្បត្តិនៅក្នុងការផ្លាស់ប្តូរ 1031
អន្តរការីមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់គឺមានសារៈសំខាន់ចំពោះការបញ្ចប់នៃការផ្លាស់ប្តូរជោគជ័យ 1031 ។ តាមបច្ចេកទេសគាត់ / នាងលក់ទ្រព្យសម្បត្តិរបស់អ្នកជំនួសអ្នកទិញអចលនទ្រព្យជំនួសថ្មីហើយបន្ទាប់មកផ្ទេរកម្មសិទ្ធិទៅអ្នក។ វាជាការទទួលខុសត្រូវរបស់ QI ក្នុងការកាន់ប្រាក់ចំណេញរៀបចំឯកសារច្បាប់ហើយព្យាយាមធានាថាប្រតិបត្តិការនេះត្រូវបានបញ្ចប់នៅក្នុងគោលការណ៍ណែនាំរបស់ IRS ។
ដើម្បីថែរក្សាអត្ថប្រយោជន៍នៃការពន្យារពន្ធហើយបញ្ចប់ការផ្លាស់ប្តូរជោគជ័យ 1031 អ្នក (អ្នកលក់ឬអ្នកជំនួញ) ត្រូវប្រតិបត្តិកិច្ចព្រមព្រៀងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរជាមួយអន្តរការីដែលមានគុណសម្បត្តិមុនពេលបិទការលក់ទ្រព្យសម្បត្តិដែលមានស្រាប់របស់អ្នកដែលត្រូវបានគេស្គាល់ថាជាអចលនទ្រព្យដែលបោះបង់ចោល។
សេវាកម្មអន្តរការីមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់
ខាងក្រោមនេះគឺជាការបកស្រាយដោយលំអិតអំពីអ្វីដែលអន្តរការីដែលមានគុណភាពសម្រាប់អ្នកក្នុងកំឡុងពេលផ្លាស់ប្តូរ 1031 ។
- សំរបសំរួលជាមួយអ្នក (អ្នកលក់ឬអ្នកជំនួញ) និងអ្នកផ្តល់យោបល់ណាមួយលើរចនាសម្ព័ន្ធនៃការផ្លាស់ប្តូរ 1031 ។
- រៀបចំឯកសារទាក់ទងនឹងអចលនទ្រព្យដែលបានបោះបង់ចោលនិងទ្រព្យសម្បត្តិជំនួស។
- ផ្តល់ការណែនាំនិងឯកសារសមស្របទៅក្រុមហ៊ុន ទូទាត់ ឬប័ណ្ណធានាទាក់ទងនឹងការផ្លាស់ប្តូរ។
- បង្កើតកិច្ចសន្យា រយៈពេលវែង នៅក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀងរវាងអ្នក (អ្នកលក់ឬអ្នកផ្លាស់ប្តូរ) និងអន្តរការីដែលមានគុណវុឌ្ឍិផ្ទេរអចលនទ្រព្យដែលអ្នកកំពុងលក់ទៅ QI ដែលបន្ទាប់មកបញ្ជូនអចលនទ្រព្យទៅអ្នកទិញថ្មី។
- យកការគ្រប់គ្រងលើមូលនិធិពីការលក់អចលនទ្រព្យដែលបោះបង់ចោលហើយជាទូទៅដាក់ប្រាក់ទាំងនេះទៅក្នុងគណនីដាច់ដោយឡែកនិងធានា។
- មិនអនុញ្ញាតឱ្យអ្នក, អ្នកលក់, ដើម្បីទទួលបង្កាន់ដៃស្ថាបនានៃប្រាក់ពីការលក់នេះ។
- កាន់កាប់ថវិកាពីការលក់អចលនទ្រព្យដែលបានបោះបង់ចោលក្នុងអំឡុងពេលកំណត់អត្តសញ្ញាណ 45 ថ្ងៃ។
- ទទួលនិងទទួលព័ត៌មានជាលាយលក្ខណ៍អក្សរអំពីលក្ខណៈសម្បត្តិដែលមានសក្តានុពលជំនួស។
- នៅពេលដែលអចលនទ្រព្យដែលត្រូវបានជ្រើសរើសផ្ទេរប្រាក់របស់អ្នកសម្រាប់ការទិញនិងទូទាត់ពួកគេទៅឱ្យក្រុមហ៊ុនប័ណ្ណឥណទានឬក្រុមហ៊ុនស្នើសុំសម្រាប់ការទិញ។
- ទទួលទិញអចលនទ្រព្យជំនួសក្នុងឈ្មោះរបស់ QI ហើយបន្ទាប់មកមានន័យទៅអ្នក (អ្នកលក់ឬអ្នកផ្លាស់ប្តូរ) ដោយកម្មសិទ្ធិ។
- ដាក់បញ្ចូលគណនេយ្យពេញលេញនៃការផ្លាស់ប្តូរ 1031 សម្រាប់កំណត់ត្រារបស់អ្នក។
- ដាក់ជូនអ្នក 1099 ទៅអ្នក (អ្នកលក់ឬអ្នកចាត់ចែង) និង IRS សម្រាប់ដំណើរការប្រាក់ចំណេញដែលបានបង់ (ការប្រាក់ដែលរកបាន) ។
ច្បាប់របស់ IRS បាននាំឱ្យមានការអភិវឌ្ឍអាជីវកម្មថ្មីដែលត្រូវបានផ្សារភ្ជាប់ជាមួយនឹងការផ្លាស់ប្តូរ 1031 ដែលភាគច្រើននៃពួកគេត្រូវបានផ្សារភ្ជាប់ជាមួយនឹងក្រុមហ៊ុនដែលមានឈ្មោះ។ មុនពេលអ្នកជួលឈ្មួញកណ្តាលដែលមានគុណវុឌ្ឍិអាជីពសូមស្វែងរកឯកសារយោងហើយត្រូវប្រាកដថាបុគ្គលមានកំហុសឆ្គងនិងការលុបបំបាត់និងការធានារ៉ាប់រងត្រឹមត្រូវដើម្បីការពារអ្នកពីការក្លែងបន្លំឬការធ្វេសប្រហែស។
មធ្យោបាយងាយៗក្នុងការស្វែងរកអន្តរការីដែលមានសមត្ថភាពគឺត្រូវស្នើសុំអនុញ្ញាតិឱ្យបុគ្គលិកអន្តោប្រវេសន៍ក្នុងតំបន់របស់អ្នក។ មន្ត្រី Escrow ដោះស្រាយជាមួយអន្តរការីដែលមានសមត្ថភាពគ្រប់ពេលវេលា។
ពាក្យពីអ្នកនិពន្ធ:
សម្ភារៈនេះមិនមែនជាការផ្តល់ជូនលក់ឬក៏ការស្នើសុំដើម្បីទិញសន្តិសុខណាមួយឡើយ។ ព័ត៌មានគឺសម្រាប់គោលបំណងពិភាក្សានិងព័ត៌មានប៉ុណ្ណោះ។
វាមិនមានបំណងជំនួសដំបូន្មានការធ្វើផែនការផ្នែកច្បាប់, ពន្ធឬហិរញ្ញវត្ថុទេ។ ក្រមពន្ធដារអនុវត្តអនុវត្តទៅនិងទាក់ទងនឹងច្បាប់សហព័ន្ធតែប៉ុណ្ណោះ។ បណ្តារដ្ឋនីមួយៗអាចមានលេខកូដពន្ធបន្ថែមរបស់ពួកគេផ្ទាល់សូមទាក់ទងពន្ធអាករនិងអាជីពខាងច្បាប់សមស្របនៅក្នុងរដ្ឋរបស់អ្នក។ ព័ត៌មាននេះត្រូវបានផ្តល់ជូនពីប្រភពដែលជឿជាក់ថាអាចជឿទុកចិត្តបានប៉ុន្តែគួរតែត្រូវបានប្រើរួមជាមួយនឹងការផ្តល់ដំបូន្មានប្រកបដោយវិជ្ជាជីវៈដែលស្របតាមស្ថានភាពផ្ទាល់ខ្លួនរបស់អ្នក។
កែសម្រួលដោយ Elizabeth Weintraub, អ្នកជំនាញការទិញផ្ទះ
នៅពេលសរសេរ Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, គឺជាឈ្មួញកណ្តាលនៅឯអចលនទ្រព្យលីយ៉ុងនៅ Sacramento, កាលីហ្វញ៉ា។