ការទិញផ្ទះនិងការលក់

អ្វីដែលអ្នកត្រូវដឹងអំពីការលក់ខ្លីនិងការថមថយ

ការលក់និងការលក់ដាច់រយៈពេលខ្លីគឺជាប្រភេទពីរប្រភេទខុសៗគ្នាដែលចែកចំនែករួមនៃទ្រព្យសម្បត្តិដែលមានបញ្ហាដែលពាក់ព័ន្ធនឹងអ្នកអោយខ្ចីប្រាក់។ (ពួកគេមិនមែនជាពាក្យដែលអាចផ្លាស់ប្តូរបានទេបើទោះបីជាមនុស្សភាគច្រើនមិនដឹងពីវាក៏ដោយក៏មានការខុសគ្នារវាងអ្នកទាំងពីរដែរ។ )

អ្នកទិញផ្ទះជាច្រើនចាប់ផ្តើមស្វែងរកការលក់ថី្មនិងការលក់ផ្ទះដោយសង្ឃឹមថាពួកគេអាចទិញផ្ទះមានតម្លៃថោកសម្រាប់គោលបំណងវិនិយោគឬដើម្បីកាន់កាប់លំនៅដ្ឋាន។

ពួកគេជឿជាក់ថាពួកគេអាចសន្សំប្រាក់ច្រើនឬ ទិញផ្ទះបាន តិចជាងតម្លៃទីផ្សារ។

នៅពេលដែលអ្នកទិញហៅខ្ញុំឱ្យនិយាយថាពួកគេចង់ ទិញការលក់ខ្លី ឬការជាប់លាប់ខ្ញុំនឹងឱ្យពួកគេពិនិត្យមើលការពិត។ ការពិតនោះគឺថាពួកគេប្រហែលជាមិនអាចសន្សំលុយបានទេពីព្រោះធនាគារមានទំនោរនឹងវាយតម្លៃទាំងការលក់ខ្លីនិងការបង្ខាំងនៅតម្លៃទីផ្សារដោយមានសំវិធានធនចំពោះស្ថានភាពរបស់ទ្រព្យ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយក៏មានករណីលើកលែងដែរហើយគ្រប់យ៉ាងជាញឹកញាប់ស្ថានភាពនឹងត្រឹមត្រូវ។ វាជាករណីលើកលែងច្រើនជាងច្បាប់។

ដើម្បីចាប់ផ្តើមសូមពិនិត្យមើលភាពខុសគ្នារវាងការលក់ខ្លីនិងការបង្ក្រាប។

លក្ខណៈពិសេសជាមូលដ្ឋាននៃអចលនទ្រព្យលក់ខ្លី

• ផ្ទះលក់ខ្លី គឺជា ផ្ទះ មួយដែលមិនមែនជារបស់ធនាគារទេ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយដើម្បីឱ្យការលក់ត្រូវបិទទ្វារធនាគារត្រូវតែអនុម័តការលក់។
• ចំណងជើងនេះគឺនៅតែឈ្មោះម្ចាស់ផ្ទះនិងម្ចាស់ជាញឹកញាប់រស់នៅក្នុងអចលនទ្រព្យដោយសារតែពួកគេមិនអាចមានលទ្ធភាពទៅកន្លែងណាផ្សេងទៀត។
• ម្ចាស់ផ្ទះអាចឬមិនអាចនៅពីក្រោយ ការទូទាត់ប្រាក់កម្ចី របស់ពួកគេ។ បទឧក្រិដ្ឋមិនមែនតែងតែជាតម្រូវការមួយ។

• ត្រូវតែមាន សំបុត្រលំបាក ៗ ។ ការលំបាកបែបនេះអាចរួមមានការបាត់បង់ការងារឬការចូលនិវត្តន៍ដោយបង្ខំវាអាចទាក់ទងនឹងសុខភាពឬអ្នកលក់អាចលែងលះឬប្រឈមនឹងការជាប់ឃុំឃាំង។
• ការលក់ខ្លីមួយចំនួនទាក់ទងនឹងការបញ្ចាំវត្ថុបញ្ចាំដែលបានចុះហត្ថលេខាដោយអ្នកលក់ដែលបានស្លាប់ឬប្រាក់កម្ចីលើកទីពីរដែលត្រូវបានរំសាយក្នុងការក្ស័យធនប៉ុន្តែមិនដែលត្រូវបានដោះលែង។
• ថ្វីបើផ្ទះមិនចាំបាច់នៅក្រោមទឹកក៏ដោយក៏ការលក់ខ្លីៗភាគច្រើនទាក់ទងនឹងការចំណាយតិចជាងចំនួនប្រាក់កម្ចីសរុប។ អ្នកលក់ក៏អាច មានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ការលក់ខ្លី ប្រសិនបើសមធម៌មិនគ្រប់គ្រាន់ក្នុងការចំណាយទាំងអស់នៃការលក់ដូចជាថ្លៃឈ្នួលនិងថ្លៃបិទ។

លក្ខណៈពិសេសជាមូលដ្ឋាននៃទ្រព្យសម្បត្តិកម្មសិទ្ធិបញ្ញា

• ការ foreclosure គឺជាផ្ទះដែលត្រូវបានកាន់កាប់ដោយម្ចាស់បំណុលហ៊ីប៉ូតែកឬប្រសិនបើប្រាក់កម្ចីត្រូវបានធានាឬធានាដោយស្ថាប័នរដ្ឋាភិបាលដូចជា Fannie Mae, Freddie Mac ឬ HUD ។
• មានវិធីជាច្រើនដែលអ្នកអោយខ្ចីប្រាក់អាចទទួលបានប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិទៅនឹងទ្រព្យសម្បត្តិដែលត្រូវបានឃាត់ខ្លួន។ វិធីសាមញ្ញបំផុតនោះគឺការរឹបអូសទ្រព្យសម្បត្តិរបស់ម្ចាស់ផ្ទះចំពោះការមិនទូទាត់ប្រាក់កម្ចីរបស់ពួកគេ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយធនាគារត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យរឹបអូសដោយមូលហេតុផ្សេងទៀតដូចជានីតិវិធីដែលផ្តល់ជូននៅពេលដែលម្ចាស់ផ្ទះលក់ផ្ទះទៅបុគ្គលម្នាក់ទៀតដោយមិនចាំបាច់បង់លុយ។ ការលក់វត្ថុទៅ នឹងមិនត្រូវបានអនុញ្ញាតទៀតទេ។ ធនាគរក៏អាចទទួលបានប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិក្នុងការរឹបអូសទ្រព្យសម្បត្តិតាមរយៈការចាត់ការជំនួសឱ្យការរឹបអូសទ្រព្យសម្បត្តិឬសកម្មភាពរបស់តុលាការ។
• នៅពេលធនាគារយកប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិទៅក្នុងទ្រព្យសម្បត្តិរឹបអូសពួកគេបណ្តេញអ្នកកាន់កាប់និងធានាផ្ទះ។ ជាទូទៅក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងទ្រព្យសម្បត្តិមួយនឹងបិទទ្វារទឹកហើយប្រហែលជាឡើងលើបង្អួចនិងទ្វារហើយប្តូរសោ។ នេះហើយជាមូលហេតុដែលការរឹបអូសទ្រព្យសម្បត្តិជារឿយៗជារឿងសំខាន់នៅក្នុងសង្កាត់។

លក្ខខណ្ឌនៃការរឹបអូសនិងប្រតិបត្តិការលក់ខ្លី

ស្ទើរតែគ្រប់ការលក់និងលក់ដាច់រយៈពេលខ្លីត្រូវបានលក់ក្នុងស្ថានភាពបច្ចុប្បន្ន។

ធនាគារមួយចំនួននឹងវិនិយោគលើការជួសជុលលំនៅដ្ឋានដែលត្រូវបានរឹបអូសព្រោះធនាគារជឿថាពួកគេអាចបង្កើនប្រាក់ចំណេញរបស់ពួកគេដោយការចាប់យកឡើងវិញប៉ុន្តែធនាគារជាច្រើនបានលក់ផ្ទះនៅក្នុងស្ថានភាពដូចគ្នាដែលអ្នកកាន់កាប់មុនទុកចោលប៉ុន្តែគួរឱ្យសោកស្តាយ។

ជួនកាលមានកាលៈទេសៈពន្យារពេលដែលធនាគារមួយនឹងអនុញ្ញាតឱ្យមានការកាត់បន្ថយតម្លៃសម្រាប់កំហុសឆ្គងធំ ៗ ប៉ុន្តែជាធម្មតាវាកម្រណាស់។ ឧទាហរណ៍អ្នកអាចសួរឧទាហរណ៍អំពីការកាត់បន្ថយឬឥណទានដើម្បីជំនួសឡបានឬក៏ដំបូលប៉ុន្តែប្រសិនបើផ្សារមានភាពក្តៅហើយអ្នកទិញផ្សេងទៀតអាចបង់ប្រាក់សាច់ប្រាក់ធនាគារប្រហែលជានឹងបដិសេធសំណើនោះ។

ភាពខុសគ្នាសំខាន់រវាងលក្ខណសម្បត្តិអចលនទ្រព្យនិងលក្ខខ័ណ្ឌលក់ផ្ទះខ្លីគឺស្ថានភាពមិនច្បាស់លាស់។ ផ្ទះដែលត្រូវបានគេរឹបអូសក្នុងផ្ទះអាចទុកចោលបានរាប់ខែសូម្បីតែប៉ុន្មានឆ្នាំដែលអាចកើតមានឡើងដោយផ្សិតឬទឹក។ ជួនកាលម្ចាស់ផ្ទះសំរាមផ្ទះឬខកខានថែរក្សាផ្ទះឱ្យបានត្រឹមត្រូវនៅពេលដែលផ្ទះជាប់ក្នុងផ្ទះ។ នៅក្នុងការប្រៀបធៀបអ្នកលក់លក់ខ្លីមានទំនោរថែទាំផ្ទះរបស់ពួកគេហើយពួកគេអាចផ្តល់ព័ត៌មានដល់អ្នកទិញ។

ភាពខុសគ្នាមួយទៀតគឺទ្រព្យសម្បត្តិដែលត្រូវបានឃាត់ខ្លួនជាទូទៅអាចបិទក្នុងរយៈពេល 30 ថ្ងៃ។ ការលក់ខ្លីដែលទាមទារការយល់ព្រមពីធនាគារអាចចំណាយពេល 30 ថ្ងៃរហូតដល់ 3 ខែជាមធ្យមដើម្បីទទួលបាន លិខិតអនុញ្ញាតទិញលក់រយៈពេលខ្លី ហើយបន្ទាប់មក 30 ថ្ងៃទៀតត្រូវបិទទ្វារដូច្នេះពីរដងក្នុងរយៈពេលខ្លី។

កន្លែងនិងរបៀបទិញការខ្ជះខ្ជាយ

លុះត្រាតែធនាគារតូចនិងនៅក្នុងស្រុកវាមិនទំនងផ្តល់ជូននូវផ្ទះដែលត្រូវបានគេរឹបអូសយកទៅលក់ជាសាធារណៈនោះទេ។ ធនាគារជាទូទៅបោះចោលការរឹបអូសទ្រព្យសម្បត្តិរបស់ពួកគេតាមវិធី 5 យ៉ាង។ ដោយលើកលែងតែវិធីលក់ដុំភាគច្រើនរបៀបដែលធនាគារលក់ទ្រព្យសម្បត្តិរបស់ពួកគេពាក់ព័ន្ធនឹងប្រាក់ចំណេញដល់ធនាគារ។

• នៅឯការ ដេញថ្លៃរបស់អ្នកទទួល ឬអ្នកបញ្ជាតម្រួត។ នីតិវិធីនេះគឺជាដំណើរការដេញថ្លៃដែលធ្វើឡើងនៅលើដំណាក់កាលនៃសាលសវនាការឬអគារសាធារណៈផ្សេងទៀត។ ជាធម្មតាការផ្តល់ជូននេះត្រូវតែជាសាច់ប្រាក់និងធនាគារកំណត់តម្លៃបម្រុងអប្បបរមា។ ប្រសិនបើមានតំណភ្ជាប់ល្អប្រសើរអ្នកទិញទទួលយកការទទួលខុសត្រូវចំពោះតំណភ្ជាប់ទាំងនោះ។ អ្នកទិញនៅឯការដេញថ្លៃជាញឹកញាប់មិនធ្វើការជាមួយភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យទេ។
• នៅក្នុងការលក់ភាគច្រើនដល់វិនិយោគិនឯកជន។ ទាំងនេះអាចជាផ្ទះដែលមិនត្រូវបានដាក់លក់ដេញថ្លៃឬផ្ទះដែលធនាគារមិនដែលដាក់លក់ដេញថ្លៃ។ ធនាគារនឹងខ្ចប់ផ្ទះទាំងនេះជាក្រុមហើយលក់កញ្ចប់ទាំងស្រុងទៅឱ្យអ្នកទិញឬក្រុមហ៊ុនវិនិយោគមួយដែលមានការបញ្ចុះតម្លៃ។

• តាមរយៈក្រុមហ៊ុនលក់ដេញថ្លៃអនឡាញ។ ការ ដេញថ្លៃលក់តាមផ្ទះ ជាច្រើននៅ លើបណ្តាញលក់ដេញថ្លៃនៅផ្ទះ ដែលនឹងមិនលក់ប្រសិនបើមិនបានបម្រុង។ ពួកវាជារឿយៗតម្រូវឱ្យអ្នកទិញបង់ប្រាក់រង្វាន់ពិសេសដូចជា 5 ភាគរយលើតម្លៃដែលបានផ្តល់ឱ្យជាថ្លៃឈ្នួលដល់ក្រុមហ៊ុនដាក់ដេញថ្លៃ។ តម្លៃលក់ដើមជារឿយៗស្ថិតនៅក្រោមតម្លៃដេញថ្លៃដែលអាចទុកចិត្តបានហើយអាចលេចឡើងជាការបញ្ឆោត។ គេហទំព័រទាំងនេះភាគច្រើនអនុញ្ញាតឱ្យភ្នាក់ងារផ្ទាល់ខ្លួនរបស់អ្នកតំណាងអ្នក។
• ដោយរាយនាមផ្ទះជាមួយភ្នាក់ងារ REO និងផ្តល់ជូនផ្ទះសម្រាប់លក់នៅ MLS ។ ភ្នាក់ងារ REO ធ្វើការជាមួយអ្នកគ្រប់គ្រងទ្រព្យសកម្មធនាគារនិងរៀបចំ BPO ។ ភ្នាក់ងារវាយតម្លៃស្ថានភាពនិងអនុញ្ញាតឱ្យមានការដកចេញសម្រាប់ស្ថានភាពរបស់ខ្លួនជាសភាពដូចនេះផ្ទះត្រូវបានគេចុះបញ្ជីជាមូលដ្ឋានតាមតម្លៃទីផ្សារ។ ភ្នាក់ងាររបស់អ្នកអាចតំណាងឱ្យអ្នក។
• ដោយដាក់ផ្ទះសម្រាប់លក់នៅលើវិបផតថលផ្ទាល់ខ្លួនរបស់វានិងអនុញ្ញាតឱ្យដាក់ស្នើអេឡិចត្រូនិ។ នេះគឺជារឿងធម្មតាទៅហើយជាមួយអង្គភាពរដ្ឋាភិបាល។ ធនាគារក៏នឹងបង់ថ្លៃភ្នាក់ងាររបស់អ្នកដើម្បីតំណាងអ្នកដែរ។

កន្លែងនិងរបៀបទិញការលក់ខ្លី

អ្នកទិញឬអ្នកវិនិយោគមិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យទិញការលក់ខ្លីដោយផ្ទាល់ពីម្ចាស់ផ្ទះទេ។ តាមពិតការលក់ខ្លីៗជាច្រើនតម្រូវឱ្យអ្នកទិញចុះហត្ថលេខាលើ លិខិតបញ្ជាក់របស់ដៃ ដែលចែងថាគ្មានទំនាក់ទំនងរវាងអ្នកលក់និងអ្នកទិញទេ។ ខ្ញុំមានធនាគារបដិសេធការលក់ខ្លីព្រោះអ្នកទិញជាអ្នកជិតខាងដែលរស់នៅក្បែរនោះ។

នៅក្នុងរដ្ឋដូចជាកាលីហ្វ័រនីញ៉ាសកម្មភាពនោះអាចបង្កើតបានជាការក្លែងបន្លំការលក់ក្លែងបន្លំខ្លីជាដើម។ ដែលអនុញ្ញាតឱ្យធនាគារលុបចោលការដោះលែងបំណុលដែលផ្តល់ជូនអ្នកលក់។ )

អ្នកគួរតែជួលភ្នាក់ងារអចលនៈទ្រព្យផ្ទាល់ខ្លួនរបស់អ្នកដើម្បីតំណាងអ្នកនៅពេលអ្នកទិញលក់ខ្លី។ ភ្នាក់ងារនោះមិនគួរជាភ្នាក់ងារចុះបញ្ជី។ អ្នកសមនឹងទទួលបានតំណាងរបស់អ្នក។ ក្រៅពីនេះធនាគារមានទំនោរកាត់បន្ថយគណៈកម្មាការដើម្បីចុះបញ្ជីភ្នាក់ងារដែលអនុវត្តភ្នាក់ងារពីរក្នុងការលក់រយៈពេលខ្លី។

ភ្នាក់ងាររបស់អ្នកគួរតែកំណត់សម្រាប់អ្នកថាតើមានធនាគារនិងតំណភ្ជាប់ចំនួនប៉ុន្មានដែលពាក់ព័ន្ធសម្រាប់អ្នកដើម្បីត្រៀមខ្លួនសម្រាប់ការរង់ចាំសម្រាប់ការអនុម័តលក់ខ្លី។ ភ្នាក់ងាររបស់អ្នកក៏អាចចង់ផ្ទៀងផ្ទាត់អ្នកលក់ដែលមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ការលក់ខ្លី។ ថ្វីបើមិនមានគ្រប់ការលក់ខ្លីៗក៏ដោយក៏ទាមទារឱ្យមានការលំបាកដល់អ្នកលក់ដែរ។

ទីបំផុតព័ត៌មានជំនួយមួយ: ធនាគារអាចនឹងបង្ហាញអ្នកនូវការផ្តល់ឱនភាពហើយសុំថ្លៃខ្ពស់។ ប្រសិនបើទ្រព្យសម្បត្តិតម្រូវឱ្យជួសជុលអ្នកអាចទទួលបានជោគជ័យក្នុងការបិទតំលៃលក់ដែលអ្នកបានទទួលប្រសិនបើអ្នកបង្ហាញធនាគារជាមួយនឹងការប៉ាន់ប្រមាណឯកសារនិងរូបថត។

នៅពេលសរសេរ Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, គឺជាឈ្មួញកណ្តាលនៅឯអចលនទ្រព្យលីយ៉ុងនៅ Sacramento, កាលីហ្វញ៉ា។