ជាធម្មតាអ្នក (អ្នកខ្ចី) បង់បុព្វលាភប្រចាំខែសម្រាប់ ការធានារ៉ាប់រងផ្ទះសម្បែងឯកជន (PMI) ។
នោះជាការចំណាយបន្ថែមក្នុងមួយខែហើយវាត្រូវចំណាយពេលខាំចេញពីថវិការបស់អ្នក។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីមួយចំនួនបានផ្តល់ការធានារ៉ាប់រងលើប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ (LPMI) របស់អ្នកអោយខ្ចីដែលអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកកាត់បន្ថយឬជៀសវាងការបង់ប្រាក់ប្រចាំខែបន្ថែម។
ថាតើវាជាគំនិតល្អ ក្នុងការទិញតិចជាង 20% គឺជាការជជែកវែកញែកនិងជាប្រធានបទសម្រាប់អត្ថបទផ្សេងទៀត។
របៀបដែល LPMI ធ្វើការ
LPMI គឺជាការធានារ៉ាប់រងប៉ូលីសដែលអ្នកអោយខ្ចី។ អ្នកត្រូវបង់ប្រាក់ធានារ៉ាប់រងតាមមធ្យោបាយមួយក្នុងចំណោមពីរយ៉ាង:
- ការទូទាត់មួយពេលនៅដើមកម្ចីរបស់អ្នក (ការបង់ប្រាក់ "បូកផល")
- អត្រាការប្រាក់ខ្ពស់ជាងមុនលើប្រាក់កម្ចីរបស់អ្នកធ្វើឱ្យប្រាក់បំណាច់ប្រចាំខែកើនឡើងខ្ពស់រៀងរាល់ខែសម្រាប់រយៈពេលខ្ចីប្រាក់របស់អ្នក។
វិធីសាស្រ្តបញ្ចូលគ្នាតែមួយគឺតិចជាងការកែតម្រូវ អត្រាប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ របស់អ្នក។
ជាអកុសលពាក្យថា LPMI មិនមានភាពត្រឹមត្រូវទេពីព្រោះអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីមិនបង់ថ្លៃធានារ៉ាប់រងទេ។ ចាំជានិច្ច (ជាពិសេសជាមួយនឹងប្រតិបត្តិការហិរញ្ញវត្ថុ) ដែលគ្មាននរណាម្នាក់ចំណាយប្រាក់សម្រាប់អ្នកទេលុះត្រាតែពួកគេទទួលបានអ្វីមួយនៅក្នុងការត្រឡប់មកវិញ។
ដើម្បីប្រើ LPMI អ្នកគ្រាន់តែផ្លាស់ប្តូរ រចនាសម្ព័ន្ធ នៃការបង់បុព្វលាភរ៉ាប់រងដូច្នេះអ្នកមិនបង់ថ្លៃឈ្នួលដាច់ដោយឡែកជារៀងរាល់ខែ។
ប្រសិនបើអ្នកបង់ប្រាក់បណ្តោះអាសន្ន អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីរបស់អ្នកនឹងកំណត់ចំនួនទឹកប្រាក់ដែលពួកគេគិតថានឹងគ្របដណ្តប់លើការចំណាយរបស់ពួកគេ។ បន្ទាប់មកពួកគេបានទិញធានារ៉ាប់រងប៉ូលីសដោយប្រាក់នោះ។ ក្នុងករណីនេះអ្នកជាទូទៅត្រូវសងបំណុល។
ប្រសិនបើអ្នកចំណាយតាមពេលវេលា អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្រៃនឹងធ្វើការកែប្រែប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះរបស់អ្នកដើម្បីគ្របដណ្តប់លើការចំណាយលើការធានារ៉ាប់រង។ ដោយសារតែ អត្រាប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះកាន់តែខ្ពស់ មានន័យថាការបង់ប្រាក់ប្រចាំខែខ្ពស់ជាងមុន (សូមមើល របៀបគណនាប្រាក់កម្ចី ) អ្នកនឹងបញ្ចប់ការចំណាយច្រើនរៀងរាល់ខែប្រសិនបើអ្នកទៅរក LPMI ។ ការបង់ប្រាក់ខ្ពស់ជាងនេះគួរតែតិចជាងដែលអ្នកចង់បានប្រសិនបើអ្នកបានប្រើគិតកម្រៃ PMI ដាច់ដោយឡែកជារៀងរាល់ខែប៉ុន្តែគ្មានវិធីដើម្បី "លុបចោល" ការចំណាយបន្ថែមទេនៅពេលអ្នក បង់ប្រាក់កម្ចីរបស់អ្នក ។
គុណសម្បត្តិនិងគុណវិបត្តិនៃ LPMI
LPMI មិនមែនសម្រាប់មនុស្សគ្រប់គ្នាទេ។ តាមការពិតមិនមែនគ្រប់ៗគ្នាសុទ្ធតែ មានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់ ក្នុងការខ្ចីប្រាក់ជាមួយ LPMI នោះទេ។ ជាទូទៅអ្នកត្រូវមាន ឥណទានល្អ សម្រាប់ LPMI ជាជម្រើសមួយហើយវាធ្វើឱ្យយល់បានតែនៅក្នុងស្ថានភាពជាក់ស្តែងប៉ុណ្ណោះ។
កម្ចីរយៈពេលខ្លី: LPMI មានភាពទាក់ទាញបំផុតសម្រាប់កម្ចីរយៈពេលខ្លី។ ប្រសិនបើអ្នកមានគម្រោងខ្ចីប្រាក់រយៈពេល 30 ឆ្នាំនិងធ្វើការ ទូទាត់រាប់ទសវត្សរ៍ អ្នកប្រហែលជាមានគោលនយោបាយ PMI ផ្សេងគ្នា។ ហេតុអ្វី? ជាថ្មីម្តងទៀតប្រាក់កម្ចី LPMI ភាគច្រើនប្រើប្រាស់អត្រាការប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ (ខ្ពស់ជាង) ដែលត្រូវបានគេកែតម្រូវផ្ទុយទៅនឹងការទូទាត់ថ្លៃឈ្នួល។ អត្រាប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះនោះនឹងមិនផ្លាស់ប្តូរទេដូច្នេះអ្នកត្រូវសងប្រាក់កម្ចីទាំងស្រុងដើម្បីកម្ចាត់បុព្វលាភរ៉ាប់រង LPMI ។ អ្នកអាចធ្វើការនេះ ដោយបង់ប្រាក់កម្ចី ចេញពីការសន្សំផ្ទាល់ខ្លួនរបស់អ្នក។ refinancing ប្រាក់កម្ចី ឬលក់ផ្ទះនិងសងបំណុល។
ដើម្បីធ្វើការប្រៀបធៀបសូមមើលគោលនយោបាយ PMI តែមួយគត់ដែលអ្នកអាចលុបចោលនៅពេលដែលអ្នកបង្កើត សមធម៌ គ្រប់គ្រាន់នៅក្នុងផ្ទះរបស់អ្នក។ បន្ទាប់ពីលុបចោលវិញអ្នកទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ពី អត្រាការប្រាក់ទាប - ហើយមិនមានប្រាក់កម្រៃ PMI ទៀតទេសម្រាប់ជីវិតដែលនៅសល់របស់អ្នក។
អ្នករកប្រាក់ចំណូលខ្ពស់: សម្រាប់អ្នកដែល អាច ទទួលបានការយល់ព្រមពី LPMI វាជាការទាក់ទាញបំផុតសម្រាប់អតិថិជនដែលមានប្រាក់ចំណូលខ្ពស់។ បុគ្គលនិងគ្រួសារទាំងនោះអាចទទួលបានការកាត់បន្ថយពន្ធកាន់តែច្រើនដោយសារតែអត្រាការប្រាក់ខ្ពស់ជាងនេះ (ដោយសន្មតថាពួកគេ កាត់ថ្លៃចំណាយលើការទិញផ្ទះ ) ។ អ្នកដែលមានប្រាក់ចំណូលទាបអាចម៉ត់ចត់ PMI តែម្នាក់ឯងដូច្នេះ LPMI នឹងមិននាំមកនូវផលចំណេញបន្ថែមទៀតទេ។ ជាការពិតអ្នកគួរតែនិយាយជាមួយអ្នករៀបចំពន្ធរបស់អ្នកអំពីការកាត់បន្ថយសក្តានុពលនិងរបៀបដែលល្អបំផុតដើម្បី រៀបចំប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះរបស់អ្នក ។ ច្បាប់ទាំងនេះត្រូវផ្លាស់ប្តូរជាទៀងទាត់ដូច្នេះពិនិត្យជាមួយអ្នកជំនាញដើម្បីធ្វើបច្ចុប្បន្នភាពមុនពេលអ្នកសម្រេចចិត្តលើអ្វីមួយ (ហើយត្រូវរៀបចំសម្រាប់ការផ្លាស់ប្តូរបន្ទាប់ពីអ្នកធ្វើការសម្រេចចិត្ត) ។
High LTV: ប្រសិនបើ ប្រាក់កម្ចី របស់អ្នក មានតម្លៃ រហូតដល់ 80 ភាគរយ LPMI ប្រហែលជាមិនមែនជាជំរើសល្អបំផុតរបស់អ្នកទេលុះត្រាតែអ្នកមានគម្រោងកម្ចាត់ប្រាក់កម្ចីឆាប់ៗនេះ។ ជិត 80 ភាគរយអ្នកស្ទើរតែបានធ្វើរួចរាល់ជាមួយនឹងការធានារ៉ាប់រងប៉ូល។ ប្រសិនបើអ្នកប្រើគោលនយោបាយធានារ៉ាប់រងដាច់ដោយឡែកជំនួសវិញអ្នកអាចធ្វើការទូទាត់ដោយឡែកពីគ្នារៀងរាល់ខែ។ អ្នកនឹងអាច លុបចោលការធានារ៉ាប់រងបាន ឆាប់ៗហើយអ្នកនឹងមិនត្រូវជាប់នឹងអត្រាការប្រាក់ខ្ពស់ទេ។ សូមចងចាំថាមានវិធីជាច្រើនដើម្បីទទួលបាន LTV ខាងលើ 80 ភាគរយ:
- តាមរយៈការបង់ប្រាក់អ្នកបង្កើនដើមទុនរបស់អ្នកហើយអ្នកកាត់បន្ថយ LTV របស់អ្នក។
- ប្រសិនបើតម្លៃផ្ទះរបស់អ្នកកើនឡើងដោយសារទីផ្សារលំនៅដ្ឋានដ៏រឹងមាំឬការកែលម្អផ្ទះ, LTV របស់អ្នកនឹងកាន់តែប្រសើរឡើង។
ការទទួលបាន PMI របស់អ្នកបានលុបចោល នៅដើមឆ្នាំអាចចំណាយតែពីរបីរយដុល្លារ ( ដើម្បីទទួលបានការវាយតម្លៃ ) ។ ប៉ុន្តែការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីពីប្រាក់កម្ចី LPMI អាចចំណាយច្រើន។
ជម្មើសជំនួសដល់ LPMI
ប្រសិនបើ LPMI មិនមានលក្ខណៈល្អឥតខ្ចោះសម្រាប់អ្នកនោះទេអ្នកអាចសាកល្បងវិធីសាស្រ្តផ្សេងៗ។
ការទូទាត់ធំជាងមុន: ដោយកាត់បន្ថយយ៉ាងហោចណាស់ 20 ភាគរយអ្នកលុបបំបាត់តម្រូវការចំណាយ PMI ។ ទោះជាយ៉ាងណាអ្នកទិញជាច្រើនមិនមានជំរើសនោះទេ។
ទិញ PMI ផ្ទាល់របស់អ្នក: អ្នកតែងតែអាចបង់ប្រាក់សម្រាប់ PMI ផ្ទាល់របស់អ្នក (ជួនកាលគេហៅថាអ្នកខ្ចីប្រាក់ធានារ៉ាប់រងដែលមានប្រាក់កម្ចីឬ BPMI) ជារៀងរាល់ខែ។ អ្នកបានឃើញរួចមកហើយនូវឧទាហរណ៏មួយចំនួននៃស្ថានភាពដែល PMI ចាស់ធម្មតាល្អជាង LPMI ខាងលើ។
Piggyback: អ្នកក៏អាចព្យាយាមបញ្ចូលគ្នានូវប្រាក់កម្ចីដើម្បីចៀសវាង PMI ទោះបីជាអ្នកត្រូវពិនិត្យមើលតួលេខដោយប្រុងប្រយ័ត្នក៏ដោយ។ យុទ្ធសាស្រ្តមួយដែលត្រូវបានគេស្គាល់ថាជាប្រាក់កម្ចី 80/20 គឺជាជំរើសមួយ។ ប្រាក់កម្ចីទាំងនេះមិនមានជាទូទៅដូចដែលពួកគេធ្លាប់មាននោះទេប៉ុន្តែពួកគេអាចរកបាន។ piggyback មួយអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកជៀសវាងការធានារ៉ាប់រងលើប្រាក់កម្ចីទាំងអស់ប៉ុន្តែ ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះទីពីរ របស់អ្នកនឹងមានអត្រាការប្រាក់ខ្ពស់។ ប្រសិនបើអ្នកអាចទូទាត់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះទីពីរយ៉ាងឆាប់រហ័សអ្នកនឹងទទួលបានអត្រាបញ្ចាំទាប (ដែលមិនត្រូវបានបង្កើនដោយ LPMI) ក្នុងរយៈពេលច្រើនឆ្នាំ។
កម្ចីបង់ រំលោះ : កម្មវិធីប្រាក់កម្ចីជាច្រើនអនុញ្ញាតឱ្យបង់រំលស់តិច។ ឧទាហរណ៍ ប្រាក់កម្ចីរបស់ FHA មានតិចជាង 3,5 ភាគរយ។ អ្នកត្រូវបង់ប្រាក់សម្រាប់ការធានារ៉ាប់រងលើប្រាក់បំណុលប៉ុន្តែប្រាក់កម្ចីទាំងនោះអាចមានភាពសមស្របសម្រាប់អ្នកខ្ចីមួយចំនួន។ ប្រាក់កម្ចី VA អនុញ្ញាតឱ្យចុះសូន្យចុះ ហើយពួកគេមិនតម្រូវឱ្យមានការធានារ៉ាប់រងទិញផ្ទះទេ។