រៀនពីរបៀបដែលការប៉ាន់ប្រមាណទំព័រដើមត្រឹមត្រូវពិតប្រាកដ

អតិថិជនបានសួរខ្ញុំច្រើនដងអំពីការប៉ាន់ប្រមាណតម្លៃលើ Zillow ដែលខ្ញុំស្រមៃអ្នករាល់គ្នាឆ្ងល់ថាតើ Zillow មានភាពត្រឹមត្រូវជាមួយ Zestimate របស់ខ្លួនឬយ៉ាងណា។ ខ្ញុំគិតថារឿងដំបូងដែលត្រូវយល់គឺអ្វីដែលហ្សីលូវមិនមែន។ Zillow មិនស្ថិតនៅក្នុងអចលនទ្រព្យទេ។ ខ្ញុំមិនដឹងអំពី ភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យ ណាដែលធ្វើការនៅ Zillow (មិនទាន់មានទេ) ។ វាមិនមែនជាសេវាសាធារណៈដូចបណ្ណាល័យទេ។ Zillow គឺជាវេបសាយពាណិជ្ជកម្មមួយដែលត្រូវបានបង្កើតឡើងដើម្បីទាក់ទាញភ្នែកដែលចង់សម្លឹងមើលផ្ទះនិងជាវេនដើម្បីលក់ការផ្សាយពាណិជ្ជកម្មដល់អ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យ។

Zillow មានមូលដ្ឋានគ្រឹះលើទស្សនៈដែលបង្កើតឡើងដោយការសង្កេតទិន្នន័យដែលប្រមូលបានពីប្រភពផ្សេងៗគ្នា។ អ្នករាល់គ្នាមានទស្សនៈអំពីអ្វីមួយ។ អ្នកអាចយល់ព្រមឬមិនយល់ស្រប។ មតិគឺមិនមែនជាការពិតទេ។ ប្រសិនបើ Zillow មានម្រាមដៃរបស់គាត់នៅលើទីផ្សារតាមចង្វាក់គ្រីស្តាល់ពិសេស Zillow បានព្យាករណ៍ពីការ ដួលរលំនៃទីផ្សារផ្ទះ ហើយរឿងនោះមិនបានកើតឡើងទេ។ ជាការពិត Zillow ទើបតែចាប់ផ្តើមដំណើរការនៅពេលទីផ្សារចាប់ផ្តើមធ្លាក់ចុះ។

វាដូចគ្នានឹងការប្រៀបធៀបដែលបានផ្តល់ដោយលោក Randolph Duke ក្នុងរឿង Eddie Murphy កន្លែងពាណិជ្ជកម្ម ឆ្នាំ 1983 ដែលតួអុកឧកញ៉ាពន្យល់ថាតើទីផ្សារឡើងឬទីផ្សារធ្លាក់ចុះទេឈ្មួញកណ្តាល (ហើយបាទសូម្បីតែក្រុមហ៊ុនដូចជា Zillow) នឹងបន្ត ដើម្បីរកប្រាក់។

ការយល់អំពី Zestimate Zillow

Zillow បានទិញទិន្នន័យដោយធ្វើសមាហរណកម្មព័ត៌មានទាំងអស់លើលំនៅដ្ឋានដែលវាអាចរកបាន។ ការបញ្ចូលគ្នាគឺជាពាក្យពុម្ពអក្សរក្បូរក្បាច់សម្រាប់លាយនិងបញ្ចូលទិន្នន័យពីប្រភពផ្សេងៗគ្នាទៅជាប្រភពមួយ។

ធ្វើបានត្រឹមត្រូវការធ្វើសមាហរណកម្មអាចបង្កើតផ្តាច់មុខ។ ប៉ុន្ដែសូមកុំទៅមុខទៀត។ មានកម្មវិធីកុំព្យូទ័រជាច្រើនដែលអាចព្យាករណ៍តម្លៃនៃផ្ទះមួយ។ សូម្បីតែភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យក៏ប្រើកម្មវិធីកុំព្យូទ័រដែរតែភាពខុសគ្នានោះគឺភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យមិនពឹងផ្អែកលើកម្មវិធីទាំងនោះទេដូចគេនិយាយថាមនុស្សម្នាក់អាចមើលដឹងពីសិប្បនិមិត្ត។

យើងមិនទាន់មាននៅឡើយ។

យ៉ាងហោចណាស់មិនមែនសម្រាប់ពេលឥឡូវនេះ, Zillow មិនអាចព្យាករណ៍អំពីរបៀបដែលអ្នកទិញនឹងមានអារម្មណ៍ថានៅពេលដែលនាងចូលក្នុងផ្ទះ។ Zillow មិនអាចប្រាប់អ្នកថាតើផ្ទៃក្នុងត្រូវបានធ្វើឱ្យទាន់សម័យឬប្រសិនបើសម្ភារៈប្រើប្រាស់ល្អជាងឬថាតើសម្ភារៈដែលប្រើតិចជាងឬថាតើសាលារៀនមួយនៅជុំវិញជ្រុងបានបន្ថយតម្លៃផ្ទះដែលគាំទ្រដល់ទីលានបាល់ទាត់ឬ កត្តាអចលនទ្រព្យភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យនិង អ្នកវាយតំលៃ ប្រើប្រាស់នៅពេលពួកគេស្គាល់សង្កាត់និងបានត្រួតពិនិត្យផ្ទះដោយផ្ទាល់។

របៀបដែលភ្នាក់ងារមកដល់តាមការប៉ាន់ប្រមាណតម្លៃ

ខ្ញុំមិននិយាយសម្រាប់ភ្នាក់ងារអចលនៈទ្រព្យទាំងអស់ទេប៉ុន្តែខ្ញុំបានធ្វើអាជីវកម្មអស់រយៈពេលជាង 40 ឆ្នាំហើយមានសមត្ថភាពគ្រប់គ្រាន់បើមិនលើសពីកម្រិតមធ្យមនៃសមត្ថភាព។ នៅពេលខ្ញុំចាប់ផ្តើមវាយតំលៃអចលនទ្រព្យរឿងដំបូងដែលខ្ញុំធ្វើពីកុំព្យូទ័ររបស់ខ្ញុំគឺសិក្សាពីផ្ទះពីផ្កាយរណបនៅលើ Google ។ ខ្ញុំកត់សម្គាល់ថាតើវាអាចទ្រទ្រង់ផ្លូវលំដ៏រវល់នៅជិតផ្ទះពាណិជ្ជកម្មឬផ្លូវហាយវ៉េទំហំផ្ទះផ្សេងទៀតនៅក្បែរបន្លែនិងទេសភាពទិសដៅទៅព្រះអាទិត្យហើយប្រសិនបើខ្ញុំសំណាងនោះអាចមានរូបថតនៃ ផ្នែកខាងក្រៅបូកនឹងទេសភាពផ្លូវមួយ។

ខ្ញុំក៏រត់ពីរតំរឹមដោយស្វ័យប្រវត្តិ។ មួយគឺតាមរយៈ Realist ដែលជាក្រុមហ៊ុនដែលគ្រប់គ្រងដោយ CoreLogic ដែលជាទិន្នន័យផ្តោតលើការលក់ទាំងអស់រួមទាំងមិនមែន MLS ហើយនឹងពិចារណាលើការលក់ផ្ទះខុសគ្នា 25% ឬតិចជាងនៅក្នុងការកំណត់រចនាសម្ព័ន្ធនិងប្រភេទរួមទាំងប៉ារ៉ាម៉ែត្រផ្សេងទៀតដែលខ្ញុំបានបង្កើតដោយដៃ។

ការវាយតម្លៃដោយស្វ័យប្រវត្តិផ្សេងទៀតត្រូវបានផ្អែកលើការលក់ដែលបានទាញដោយផ្ទាល់ពី MLS និងត្រូវបានគណនាដោយផ្អែកលើ រូបភាពការ៉េ រួមមានតម្លៃទាបខ្ពស់មធ្យមនិងមធ្យមនៃការលក់ ការរង់ចាំ និងការរាយបញ្ជីសកម្ម។ តម្លៃទាំងពីរនោះតែឯងគឺមានភាពខុសគ្នាខ្លាំងពីគ្នាទៅវិញទៅមកប៉ុន្តែការប្រើប្រាស់រួមគ្នាខ្ញុំអាចទៅដល់តម្លៃផ្សេងៗជាទូទៅមិនលើសពី 5% ទេ។ ប៉ុន្តែវាមិនគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីបង្កើតតម្លៃទេ។

ដោយប្រដាប់ដោយព័ត៌មាននោះខ្ញុំពិនិត្យមើលផ្ទះហើយមើលវាតាមភ្នែកអ្នកទិញរបៀបដែលអ្នកវាយតម្លៃនឹងមើលវាហើយកន្លែងណាដែលយើងត្រូវឈរនៅលើការប្រកួតដើម្បី ជំរុញចរាចរទៅផ្ទះ ។ វាមិនធម្មតាសម្រាប់ខ្ញុំក្នុងការបញ្ចូលផ្ទះដែលមាន កិច្ចព្រមព្រៀងបញ្ជីដែល បានរៀបចំរួចហើយនិងបញ្ចប់ដោយខ្លួនឯងដោយប្តូរតម្លៃចុះបញ្ជីបន្ទាប់ពីមើលផ្ទះ។ ស្វ័យប្រវត្តិកម្មមិនយកកន្លែងនៃការវាយតម្លៃផ្ទាល់ខ្លួនទេ។

Zillow ស្ថិតក្នុងភាពត្រឹមត្រូវនៃភាពត្រឹមត្រូវ

Zillow មិនដែលអះអាងថាមានភាពសុក្រិត 100% គ្រប់ពេលនោះទេឬសូម្បីតែ 80% មានភាពសុក្រិតភាគច្រើនបំផុតនៅក្នុងគ្រប់តំបន់ទាំងអស់។ ប្រសិនបើផ្ទះទាំងអស់ក្នុងរង្វង់ 6 ប្លុកមានលក្ខណៈស្រដៀងគ្នាទៅនឹងគ្នាទៅវិញទៅមកនិយាយថាជាតំបន់រងជាយក្រុងដែលពោរពេញទៅដោយផ្ទះដែលត្រូវបានសាងសង់នៅក្នុងឆ្នាំដដែលដែលមានទំហំប៉ុនគ្នានិងមានលក្ខណៈដូចគ្នាបេះបិទការប៉ាន់ស្មាន Zillow នឹងមានភាពត្រឹមត្រូវច្រើនជាងមុន។ ប្រហែលជានៅក្នុង 10%, ដោយសារតែមិនមានការផ្លាស់ប្តូរជាក់លាក់ជាក់លាក់ណាមួយដើម្បីបោះវាបានបិទ។ ពេលផ្សេងទៀតវានឹងមិននៅជិតនោះទេ។

ខ្ញុំបានទាញផ្ទះបួនធម្មតាដែលខ្ញុំបានលក់ដោយខ្លួនឯងដើម្បីប្រៀបធៀបជាមួយ Zestimate សម្រាប់អ្នក។ អចលនទ្រព្យមួយគឺជាផ្ទះពីរនៅតំបន់ Midtown Sacramento ដែលមានទីតាំងស្ថិតនៅតាមផ្លូវរវល់នៅជិតផ្លូវរថភ្លើងនិងនៅជិតនឹងសំលេងរំខានពីយានជំនិះ។ លោក Zillow បានប៉ាន់ប្រមាណថាផ្ទះរបស់គាត់មានតំលៃ 380.733 ដុល្លាប៉ុន្តែវាបានលក់ក្នុងតម្លៃ 349.000 ដុល្លាបន្ទាប់ពីរយៈពេល 6 ខែនៅលើទីផ្សារ។ ការប៉ាន់ស្មាន Zillow គឺប្រហែល 9% ខ្ពស់ពេក។

ផ្ទះទីពីរគឺជាមាត់ទន្លេផ្ទាល់ខ្លួននៅក្នុងតំបន់ហោកស្តុកនៃសាក្រាម៉ង់តូ។ Zillow មានតម្លៃថាផ្ទះ $ 983 097 ។ វាត្រូវបានគេលក់ក្នុងតម្លៃ 1.085.000 ដុល្លារដែលច្រើនជាងការប៉ាន់ស្មាន Zillow 10% ។ ប្រសិនបើអ្នកលក់បានពឹងផ្អែកលើការប៉ាន់ស្មាន Zillow ពួកគេនឹងបាត់បង់ច្រើនជាង $ 100,000 ដែលមិនមានការប្រែប្រួលទេ។

ផ្ទះទីបីគឺជាផ្ទះដែលត្រូវបានកសាងឡើងវិញនៅក្នុងតំបន់ផ្តាច់មុខមួយនៃទីក្រុងដាវីសរដ្ឋកាលីហ្វ័រញ៉ានៅជិតសាកលវិទ្យាល័យដាវីស។ Zillow មានតម្លៃថាផ្ទះចំនួន 1,230,563 ដុល្លារប៉ុន្តែវាត្រូវបានគេលក់ក្នុងតំលៃ 1,495,000 ដុល្លារហើយសម្រាប់សាច់ប្រាក់គ្មានការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានទេ។ ថា Zestimate គឺច្រើនជាង 20% ទាបពេក។

ផ្ទះទី 4 គឺជាផ្ទះនៅមាត់បឹងនៅ Elk Grove រដ្ឋកាលីហ្វ័រនីញ៉ា។ ជាថ្មីម្តងទៀតការប៉ាន់ប្រមាណ Zillow មានកំរិតទាបពេកគឺ 488.711 ដុល្លារហើយវាបានលក់ 16% បន្ថែមទៀតដែលរាប់បញ្ចូលទាំងការវាយតម្លៃរបស់អ្នកដាក់ប្រាក់កម្ចីផងដែរគឺ 565 500 ដុល្លារ។

Zestimate ត្រូវបានបង្កើតឡើងដើម្បីផ្តល់ឱ្យអ្នកចូលទស្សនាគេហទំព័រនូវជួរតម្លៃ។ វាមិនមានន័យថាជំនួសការវាយតម្លៃនិងទស្សនៈរបស់អ្នកជំនាញផ្នែកអចលនៈទ្រព្យចំពោះតម្លៃឡើយ។ ខ្ញុំតែងតែយក gander នៅតម្លៃ Zillow មុនពេលខ្ញុំទៅជួបអ្នកលក់ពីព្រោះខ្ញុំដឹងថាអ្នកលក់កំពុងសម្លឹងមើលតម្លៃទាំងនោះ។ មិនមែនដោយសារតែមានតម្លៃសម្រាប់ខ្ញុំក្នុងនាមជាអ្នកជំនាញក្នុងការប៉ាន់ស្មាន។ ភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យមិនប្រើ Zillow ដើម្បី លក់ផ្ទះ។

ខ្ញុំដឹងថាភ្នាក់ងារមួយចំនួននឹងប្រាប់អតិថិជនរបស់ពួកគេឱ្យរកមើលតម្លៃនៅ Zillow ដើម្បីបង្ហាញពីអ្វីដែលពួកគេទទួលបាននៅពេល ទិញផ្ទះដោយ ផ្តល់ឱ្យ Zestimate គឺខ្ពស់ជាងតម្លៃលក់ពិតប្រាកដ។ វាជាការប្រើប្រាស់ជ្រើសរើសជាមួយភ្នាក់ងារ។ នៅពេលដែលតម្លៃគឺដើម្បីអត្ថប្រយោជន៍របស់ពួកគេពួកគេអាចប្រើវា។ សូម្បីតែធនាគារមិនស្គាល់ល្អប្រសើរជាងនេះទៀតដូច្នេះក្នុងស្ថានភាពលក់ខ្លីឧទាហរណ៍នៅពេលដែលការផ្តល់ជូនច្រើនជាង Zestimate ភ្នាក់ងារលក់ខ្លី អាចចង្អុលទៅកាន់ Zestimate សម្រាប់ធនាគារលក់ដូរខ្លី។

នៅឡើយទេ, Zillow ផ្តល់ជូនច្រើនបន្ថែមទៀតសម្រាប់អតិថិជនជាងទិដ្ឋភាព Zestimate ។ ខ្ញុំជឿជាក់ថាមនុស្សម្នាបានឃ្លាតឆ្ងាយពី Zestimate ថាពួកគេមើលរំលងទិន្នន័យសម្បូរបែបនៃពត៌មាននៅលើគេហទំព័រនោះដែលរួមមានការពិតការពិតទិន្នន័យពាក់ព័ន្ធ ការលក់ដែលអាចប្រៀបធៀបបាន និងប្រជាសាស្រ្តដែលនៅជិតខាងដែលអាចមានតម្លៃដល់ អ្នកទិញ ផ្ទះឬផ្ទះ ជាលើកដំបូង។ អ្នកលក់នៅក្នុងប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យ។

នៅពេលសរសេរ Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, គឺជាឈ្មួញកណ្តាលនៅឯអចលនទ្រព្យលីយ៉ុងនៅ Sacramento, កាលីហ្វញ៉ា។

ការបង្ហាញពេញលេញ: Elizabeth Weintraub ក៏ជាភ្នាក់ងារ Premier Zillow