តើធ្វើដូចម្តេចដើម្បីទទួលបានធនាគារលក់ខ្លីដើម្បីអនុម័តថ្លៃទូទាត់
តើ HUD គឺជាអ្វី? ហេតុអ្វីបានជាធនាគារចង់បាន HUD?
HUD-1 គឺជាឯកសារ RESPA ដែលសរសេរចេញតាមលក្ខណៈឯកសណ្ឋានទាំងអស់នៃឥណពន្ធនិងឥណទាននៅក្នុងប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យ។ HUD គឺពិតជាសម្រាប់ផលប្រយោជន៍របស់អ្នកទិញ។
វាមិនមែនសម្រាប់អត្ថប្រយោជន៍របស់ធនាគារលក់ដាច់ខ្លីទេហើយពិតជាមិនមែនជាមុខជំនួញរបស់ធនាគារលក់ដាច់ខ្លីទេក្រៅពីតម្លៃដែលកាត់ចេញពីតម្លៃលក់។ ប្រសិនបើមានអ្វីមួយ HUD ជាប់ពាក់ព័ន្ធនឹងធនាគាររបស់អ្នកទិញមិនមែនធនាគាររបស់អ្នកលក់ទេ។
ប៉ុន្តែវាមិនបញ្ឈប់ការលក់ធនាគាររយៈពេលខ្លីពីការស្នើសុំនិងទាមទារការផ្លាស់ប្តូរក្នុងអំឡុងពេលដំណើរការអនុម័ត។ ជាសំណាងល្អមិនមែនគ្រប់ធនាគារទាំងអស់តម្រូវឱ្យមានការយល់ព្រមពី HUD ទេ។ ឧទាហរណ៍អ្នកជាប់កាតព្វកិច្ចតូចៗជាច្រើនមិនយល់ស្របលើ HUDs ទេ។ នោះដោយសារតែអ្នកជាប់កាតព្វកិច្ចតូចបំផុតភាគច្រើនខ្វល់អំពីចំនួនទឹកប្រាក់នៃការត្រួតពិនិត្យដែលត្រូវបង់ដល់ពួកគេ។
តម្លៃលក់ដែលបង់នូវអ្វីនិងរបៀបដែលកម្រៃជើងសារត្រូវបានបង់នោះអ្នកជាប់កាតព្វកិច្ចទីពីរមានភាពធូររលុង។ វាមិនដូចគ្នាតាមវិធីផ្សេងទៀតទេ។ អ្នកជាប់កាតព្វកិច្ចដំបូងគឺយកចិត្តទុកដាក់យ៉ាងខ្លាំងទៅលើចំនួនអ្នកដែលមានប្រាក់ខែទាបនិងអ្នកដែលបង់ប្រាក់។ មានកាលៈទេសៈមួយចំនួនដែលអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីទីពីរព្យាយាមឱ្យអ្នកលក់ប្រព្រឹត្ត ការក្លែងបន្លំ ។ នោះដោយសារតែអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីទីពីរសង្ស័យថាអ្នកផ្តល់កម្ចីដំបូងនឹងបដិសេធ HUD ប្រសិនបើអ្នកលក់បង់ប្រាក់ឱ្យពួកគេច្រើនដូច្នេះពួកគេប្រាប់អ្នកលក់ឱ្យបំពានច្បាប់។
អ្វីដែលធនាគារពិនិត្យលើ HUD សម្រាប់ការលក់ខ្លី
ចំនួនជាក់ស្តែងនិងសំខាន់បំផុតនៅលើ HUD គឺជាតម្លៃលក់។ ជួនកាលធនាគារមួយអាចនិយយថាវាត្ូវប្ើប្ស់បរិមាណជាក់លាក់មួយហើយចំនួនបញ្ច្ញសុទ្ធអាចនឹងខ្ពស់ជាងប្ក់លើ HUD ។ ក្នុងស្ថានភាពបែបនោះវិធីល្អបំផុតដើម្បីដាក់ប្រាក់ឱ្យធនាគារកាន់តែច្រើនគឺត្រូវសុំឱ្យអ្នកទិញបង្កើនតម្លៃទិញ។
តម្លៃទិញដែលធនាគារអនុម័តគឺកម្រផ្អែកលើការវាយតម្លៃពេញលេញ។ ដោយមានប្រាក់ច្រើនណាស់គេគិតថាធនាគារចង់ជួលអ្នកវាយតម្លៃឯករាជ្យដើម្បីវាយតម្លៃតម្លៃ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយធនាគារភាគច្រើនបង់ថ្លៃលក់ភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យចៃដន្យដែលមិនចាំបាច់ជា អ្នកឯកទេសខាងអ្នកជិតខាង ដើម្បីផ្តល់ឱ្យធនាគារនូវគំនិតឆាប់រហ័សចំពោះតម្លៃដែលគេហៅថា BPO ។ ពួកគេបង់ប្រាក់ពី 50 ទៅ 100 ដុល្លាសំរាប់ BPO ។ នេះជាឧទាហរណ៍ដ៏ល្អមួយដែលធ្វើឱ្យអ្នកមានប្រាជ្ញានិងផិតក្បត់ដូចជាម្តាយរបស់អ្នកដែលធ្លាប់និយាយ។
នេះជាហេតុផលដែលភ្នាក់ងារលក់ខ្លីៗជាច្រើននឹង លក់ក្នុងរយៈពេលខ្លី តាមមធ្យោបាយដូចគ្នាដែលភ្នាក់ងារ BPO នឹងផ្តល់តម្លៃពីព្រោះពួកគេមិនចង់ប្រយុទ្ធជាមួយធនាគារលក់ដូរខ្លី។ វាមិនមានបញ្ហាទេប្រសិនបើតម្លៃលក់គឺជាតម្លៃទីផ្សារដរាបណាវាស្ថិតនៅស្របជាមួយ BPO ។
បន្ទាប់មកធនាគារនឹងពិនិត្យថ្លៃសេវាផ្សេងៗទៀតដែលត្រូវបានគិតទៅអ្នកលក់នៅលើ HUD ។ អ្នកប្រហែលជាឆ្ងល់ថាអ្នកណាជា អ្នកលក់លក់ខ្លី ហើយអ្នកនោះគឺជាអ្នកលក់។ ធនាគារគ្រាន់តែយល់ព្រមលើថ្លៃឈ្នួលដែលអ្នកលក់នឹងបង់។ កម្រៃសេវាធម្មតាសម្រាប់ថ្លៃបិទការលក់របស់អ្នកលក់គឺ:
- គណៈកម្មាធិការ ទៅឱ្យឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យ / ភ្នាក់ងារ
- ថ្លៃចំណងជើងនិងថ្លៃសេវា
- ថ្លៃបញ្ជូន
- ការថតសម្លេង, លិខិតបញ្ជាក់, ការតម្កល់ទុកជាមុននិងថ្លៃឈ្នួល
- តែដក់
- ពន្ធលើអចលនទ្រព្យមិនជាប់លាប់
- ការបង់ពន្ធ
- ការទូទាត់បញ្ចុះតម្លៃសម្រាប់អ្នកជាប់កាតព្វកិច្ចថ្មី
- ថ្លៃ HOA ប្រសិនបើមាន
- ឥណទានអ្នកទិញសម្រាប់បិទថ្លៃចំណាយ
ប្រភេទនៃការបង់ថ្លៃលក់ធនាគាររយៈពេលខ្លីបដិសេធនៅលើ HUD មួយ
ជាញឹកញាប់ធនាគារមួយនឹងយល់ព្រមដើម្បីបង់ប្រាក់សម្រាប់របាយការណ៍សត្វល្អិតឬការធានាផ្ទះប៉ុន្តែកម្រ។ ធនាគារស្ទើរតែមិនបង់ប្រាក់សម្រាប់ ការជួសជុលនៅលើការលក់ខ្លី ។ វាក៏មិនធម្មតាផងដែរសម្រាប់ធនាគារមួយដើម្បីបង់កម្រៃសេវា HOA ឬកំណត់ហេតុ UCC ។
ឧទាហរណ៍ប្រសិនបើធនាគារនឹងមិនអនុញ្ញាតឱ្យមានកម្រៃមួយចំនួននិយាយថាវាចង់កាត់បន្ថយថ្លៃសេវាអមលេខសង្ស័យពី 1,500 ទៅ 500 ដុល្លារតើមានអ្វីកើតឡើងចំពោះសមតុល្យ? នរណាម្នាក់ត្រូវបង់ថ្លៃសេវានោះ។ វាអាចជាអ្នកលក់ឬវាអាចជាអ្នកទិញ។ Escrow អាចសម្រេចចិត្តកាត់បន្ថយថ្លៃសេវារបស់ខ្លួនប៉ុន្តែមិនទំនងនោះទេ។
ប្រហែលជាបញ្ហាធំបំផុតដែលទាក់ទងនឹងការលក់ខ្លី HUD គឺជាការពិតដែលថាអ្នកចរចាជាច្រើនមិនចេះអាន។ ពួកគេមិនយល់ថា ឥណទានរបស់អ្នកលក់នៅលើ HUD មិនមែនតែងតែជាឥណទានដល់អ្នកទិញទេ។
ការផ្លាស់ប្តូរនៅក្នុង RESPA តម្រូវឱ្យថ្លៃឈ្នួលណាមួយដែលបានឆ្លុះបញ្ចាំងពីការ ប៉ាន់ប្រមាណជំនឿ របស់អ្នកទិញត្រូវតែបង្ហាញជាឥណទានដល់អ្នកទិញប្រសិនបើពួកគេត្រូវបានបង់ដោយអ្នកលក់។ អ្វីដែលអ្នកចរចាមិនដឹងនោះគឺថាពួកគេក៏បង្ហាញថាជាប្រាក់បំណុលផងដែរដែលធ្វើឱ្យអ្នកទិញខ្ជះខ្ជាយ។ សូមព្យាយាមពន្យល់ថាម្នាក់ទៅស្មៀនម្នាក់ 8 ដុល្លារក្នុងមួយម៉ោង។