ផលប៉ះពាល់ពន្ធនៃផ្ទះដែលត្រូវគេឃាត់ទុក

ការបង្ក្រាបអាចធ្វើអោយមានការកើនឡើងដើមទុននិងលុបបំបាត់ប្រាក់ចំណូល

ទាក់ទងទៅនឹងសេវាប្រាក់ចំណូលផ្ទៃក្នុងមានការព្រួយបារម្ភការជាប់សាច់ញាតិគឺដូចគ្នានឹងការលក់ទ្រព្យសម្បត្តិ។ បន្ទាត់សំខាន់គឺថាវាធ្លាប់ជារបស់អ្នកហើយឥឡូវនេះវាមិនមែនទេ។ នេះមានន័យថាព្រឹត្តិការណ៍នេះអាចបង្កឱ្យមានការចំណេញឬខាតបង់មូលធនហើយប្រសិនបើបំណុលណាមួយត្រូវបានលើកលែងឬលុបចោលនោះពន្ធលើប្រាក់ចំណូលអាចនឹងមាននៅលើចំនួននោះដែរ។

ការចំណេញមូលធនឬការបាត់បង់នូវការខ្ជះខ្ជាយ

ការលក់ទ្រព្យសម្បត្តិអចលនទ្រព្យជាទូទៅឆ្លងតាមដំណើរការរក្សាទុកនិងអ្នកលក់ទទួលបានសេចក្តីបញ្ជាក់ថាតើផ្ទះត្រូវបានលក់ចេញយ៉ាងដូចម្តេច។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយការជាប់ឃុំឃាំងមិនមានការធានាទេ។ ធនាគារផ្តល់ប្រាក់កម្ចីនេះគ្រាន់តែជាកម្មសិទ្ធិរបស់ផ្ទះ។ ទ្រព្យសម្បត្តិបានផ្លាស់ប្តូរដូច្នេះសហភាពសេដ្ឋកិច្ចបារាំងបាននិយាយថាការរឹបអូសទ្រព្យសម្បត្តិនៅតែត្រូវបានគេចាត់ទុកថាជាការលក់ឬក្នុងន័យបច្ចេកទេសជា "ការរៀបចំ" នៃទ្រព្យសម្បត្តិ។

រូបមន្តមូលដ្ឋានសម្រាប់ការគណនាផលចំណេញមូលធនគឺដកចំនួន មូលដ្ឋានឬតម្លៃនៃទ្រព្យសម្បត្តិ ពីតម្លៃលក់។ ភាពខុសគ្នានេះគឺថាតើប្រាក់ចំណូលរបស់មនុស្សម្នាក់បានធ្វើប៉ុណ្ណាឬចំនួនប្រាក់ដែលបានបាត់បង់នៅក្នុងប្រតិបត្តិការ។ នៅក្នុងស្ថានភាពបិទទ្វារនិងគ្មានសេចក្តីថ្លែងអំណរគុណតម្លៃលក់ដែលត្រូវបានប្រើប្រាស់សម្រាប់គោលបំណងពន្ធមិនច្បាស់លាស់ភ្លាមៗទេ។ មិនមានការយល់ព្រមលើតម្លៃលក់ទេ។

ប៉ុន្តែនៅតែមាន "តម្លៃលក់" សម្រាប់គោលបំណងពន្ធ។ វានឹងជាតម្លៃទីផ្សារដោយយុត្តិធម៌នៃទ្រព្យសម្បត្តិឬតុល្យភាពប្រាក់កម្ចីភ្លាមៗមុនពេលការរឹបអូសទ្រព្យសម្បត្តិអាស្រ័យលើប្រភេទនៃប្រាក់កម្ចីដែលអ្នកមាន។ តួលេខទាំងពីរនេះនឹងត្រូវបានរាយការណ៍ជូនអ្នកនិង IRS ដោយស្ថាប័នផ្តល់ប្រាក់កម្ចីនៅលើទម្រង់បែបបទ 1099-A ។

ប្រាក់កម្ចីពឹងពាក់និងមិនស្វែងយល់

ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះរបស់អ្នកគឺជាប្រាក់កម្ចីឬប្រាក់កម្ចីដែលមិនត្រូវការ។ ប្រាក់កម្ចីដែលត្រូវបានប្រើដើម្បីទិញផ្ទះមាននិន្នាការដែលមិនមែនជាប្រាក់កម្ចីពឹងផ្អែក, ខណៈពេលដែលប្រាក់កម្ចី refinanced និងប្រាក់កម្ចីផ្ទះមាននិន្នាការទៅជាប្រាក់កម្ចីពឹងផ្អែក។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយនេះមិនមែនជាច្បាប់ពេញលេញទេ។ វាក៏អាចពឹងផ្អែកលើស្ថានភាពដែលអ្នករស់នៅផងដែរ។

ប្រសិនបើអ្នកមានប្រាក់កម្ចីទិញទំនិញអ្នកត្រូវទទួលខុសត្រូវដោយខ្លួនឯងចំពោះបំណុលហើយអ្នកអោយខ្ចីប្រាក់អាចឱ្យអ្នកបង់លុយសូម្បីតែក្រោយពេលដែលអចលនទ្រព្យត្រូវបានដកហូតវិញក៏ដោយ។ ក្នុងករណីនេះតួលេខដែលត្រូវបានប្រើជាតម្លៃលក់នៅពេលដែលគណនាការចំណេញឬខាតបង់ដើមទុនរបស់អ្នកគឺតិចជាងចំនួនពីរខាងក្រោម:

• សមតុល្យឥណទានមិនទាន់សងភ្លាមៗមុនពេលការរឹបអូសទ្រព្យសម្បត្តិដកបំណុលណាមួយដែលអ្នកខ្ចីត្រូវទទួលខុសត្រូវដោយផ្ទាល់បន្ទាប់ពីការរឹបអូសទ្រព្យសម្បត្តិ
• តម្លៃទីផ្សារយុត្តិធម៌នៃទ្រព្យសម្បត្តិត្រូវបានរឹបអូស

អ្នកប្រហែលជាបាន លុបបំបាត់ប្រាក់ចំណូល ពីការជាប់សាច់ញាតិជាមួយនឹងប្រភេទប្រាក់កម្ចីនេះ។

ប្រាក់កម្ចីដែលមិនមែនជាឥណទានគឺជាកន្លែងមួយដែលអ្នកខ្ចីមិនទទួលខុសត្រូវដោយខ្លួនឯងចំពោះការសងប្រាក់កម្ចីនោះទេ។ និយាយម្យ៉ាងទៀតប្រាក់កម្ចីនេះត្រូវបានពេញចិត្តហើយអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីមិនអាចបន្តតាមអ្នកខ្ចីដើម្បីសងប្រាក់បន្ថែមទៀតបន្ទាប់ពីវាបានកាន់កាប់ឡើងវិញនូវទ្រព្យសម្បត្តិ។ ចំពោះប្រាក់កម្ចីមិនមានតំរូវការតួលេខដែលត្រូវបានប្រើជាតម្លៃលក់គឺជាសមតុល្យឥណទានមិនទាន់សងភ្លាមៗមុនពេលការរឹបអូស។ IRS និយាយថាអ្នកកំពុងលក់ផ្ទះឱ្យអ្នកខ្ចីយ៉ាងមានប្រសិទ្ធភាពដើម្បីធ្វើការពិចារណាឱ្យបានពេញលេញអំពីបំណុលដែលនៅសល់។ អ្នកនឹងមិនមានប្រាក់ចំណូលដែលត្រូវបានគេលុបបំបាត់ទេពីព្រោះអ្នកអោយខ្ចីត្រូវបានហាមឃាត់ដោយច្បាប់ពីការដេញតាមអ្នក។

រាយការណ៍អំពីការចំណេញឬការបាត់បង់ដើមទុន

បន្ទាប់ពីអ្នកបានកំណត់ប្រភេទនៃប្រាក់កម្ចីដែលអ្នកមានលើទ្រព្យសម្បត្តិរបស់អ្នកអ្នកអាចកំណត់តម្លៃលក់។

ប្រសិនបើអចលនទ្រព្យដែលបានរឹបអូសគឺជាកន្លែងស្នាក់នៅបឋមរបស់អ្នកចូររាយការណ៍ពីការជាប់លាប់នៅលើកាលវិភាគ D និងទម្រង់ 8949 ។ អ្នកអាចមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីដកចេញនូវប្រាក់ចំណូលរហូតដល់ទៅ $ 500,000 ពីពន្ធលើប្រាក់ចំណេញដោយមានលក្ខខណ្ឌជាក់លាក់:

• ផ្ទះគឺជាលំនៅឋានរបស់អ្នក។
• អ្នករស់នៅក្នុងវាសម្រាប់យ៉ាងហោចណាស់ពីរនៃប្រាំចុងក្រោយ។

អ្នកបង់ពន្ធបុគ្គលអាចដកប្រាក់ចំនួន 250.000 ដុល្លារហើយអ្នកជាប់ពន្ធដារដែលបានរៀបការរួមគ្នាអាចបង្កើនចំនួននេះទ្វេដង។

ច្បាប់បន្ថែមមួយចំនួនត្រូវបានអនុវត្ត។ ប្រសិនបើអចលនទ្រព្យដែលបានរឹបអូសត្រូវបានលាយបញ្ចូលគ្នា - វាគឺជាលំនៅឋានរបស់អ្នកក្នុងពេលតែមួយនិងជាទីលំនៅទីពីរនៅពេលអ្នកផ្សេងទៀត - អ្នកប្រហែលជានៅតែមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ការដកចេញពីពន្ធលើប្រាក់ទុនក្រោម ច្បាប់កែប្រែដើម្បីគណនាការចំណេញឬការបាត់បង់របស់អ្នក ។

គិតត្រឹមឆ្នាំ 2017 អត្រាពន្ធលើការកើនឡើងដើមទុនរយៈពេលវែងសម្រាប់អចលនទ្រព្យដែលមានរយៈពេលមួយឆ្នាំឬយូរជាងនេះគឺ 15 ភាគរយសម្រាប់អ្នកជាប់ពន្ធដែលស្ថិតក្នុងវណ្ណៈពន្ធ 25 ទៅ 35 ភាគរយ។

អត្រានេះគឺ 20 ភាគរយសម្រាប់អ្នកដែលធ្លាក់ចូលក្នុងតម្លែពន្ធ 39,6 ។ ម្ចាស់ផ្ទះដែលធ្លាក់ចូលតង្កៀបពន្ធ 10 ឬ 15 ភាគរយប្រហែលជាមិនត្រូវបង់ពន្ធលើផលចំណេញទេ។ ប្រសិនបើអ្នកជាម្ចាស់ផ្ទះរបស់អ្នកតិចជាងមួយឆ្នាំអ្នកត្រូវតែបង់ពន្ធលើផលចំណេញដោយទទួលបានប្រាក់កម្រៃដូចគ្នានឹងប្រាក់ចំណូលធម្មតារបស់អ្នកពោលគឺយោងទៅតាមតង្កៀបពន្ធរបស់អ្នក។

ប្រសិនបើអចលនទ្រព្យដែលបានរឹបអូសគឺជាទ្រព្យសម្បត្តិជួលរាយការលក់នៅលើទំរង់ 4797 ។

ការអភ័យទោសការដាក់បញ្ចាំការសងប្រាក់បំណុលច្បាប់

ការខ្ជះខ្ជាយអាចបណ្តាលឱ្យមានប្រាក់ចំណូលជាប់ពន្ធក្រៅពីប្រាក់ចំណេញ។ ប្រសិនបើអ្នកផ្តល់ ប្រាក់បំណុលលុបបំបាត់ ឬលុបចោលបំណុលកម្ចីទិញផ្ទះលើកម្ចីពឹងពាក់អ្នកប្រហែលជាត្រូវបញ្ចូលប្រាក់ចំណូលនេះប៉ុន្តែមានករណីលើកលែងខ្លះដែលអាចដកចេញនូវ បំណុលលុបបំបាត់ ពីការបង់ពន្ធ។

អ្វីដែលសំខាន់បំផុតនោះគឺការរាប់បញ្ចូលនូវបំណុលដែលធានាបានដោយផ្ទះដ៏សំខាន់របស់អ្នក។ នៅក្រោមច្បាប់នៃការអត់ទោសពីការដាក់បញ្ចាំការដាក់បញ្ចាំប្រាក់បំណុលលុបបំបាត់បំណុលរហូតដល់ 2 លានដុល្លារអាចត្រូវបានដកចេញដរាបណាបំណុលត្រូវបានប្រើដើម្បីទិញឬសាងសង់លំនៅឋានរបស់អ្នក។ ការដកពន្ធនេះបានផុតកំណត់នៅដំណាច់ឆ្នាំ 2016 ប៉ុន្តែវានៅតែគ្របដណ្តប់បំណុលដែលត្រូវបានលើកលែងនៅក្នុងឆ្នាំ 2017 ប្រសិនបើកិច្ចព្រមព្រៀងត្រូវបានចុះហត្ថលេខានៅឆ្នាំ 2016. ហើយសភាបានបើកដំណើរការឡើងវិញនៅក្នុងខែមករាឆ្នាំ 2017 ដូច្នេះវាអាចធ្វើទៅបានថាច្បាប់នេះនឹងត្រូវបានពន្យារពេលនៅទីបំផុត។ ចូលទៅក្នុងឆ្នាំក្រោយ។

ឯកសាររបាយការណ៍ពន្ធលេខ 1099-A និងទម្រង់ 1099-C

ទម្រង់ 1099-A ត្រូវបានចេញដោយធនាគារបន្ទាប់ពីអចលនទ្រព្យត្រូវបានរារាំង។ របាយការណ៍នេះរាយការណ៍អំពីកាលបរិច្ឆេទនៃការរឹបអូសទ្រព្យសម្បត្តិទីផ្សារដោយយុត្តិធម៌និងសមតុល្យឥណទានដែលមិនទាន់សងភ្លាមៗមុនពេលការរឹបអូស។ អ្នកនឹងត្រូវការព័ត៌មាននេះនៅពេលអ្នករាយការណ៍ពីប្រាក់ចំណូលដែលទទួលបានដើមទុនទាក់ទងនឹងការជាប់សាច់ញាតិ។

ទម្រង់ 1099-C ត្រូវបានចេញដោយធនាគារបន្ទាប់ពីធនាគារបានលុបចោលឬលុបចោលបំណុលលើប្រាក់កម្ចី។ សំណុំបែបបទនេះនឹងបង្ហាញពីចំនួនបំណុលត្រូវបានលុបចោល។ ប្រសិនបើអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីទាំងសងខាងនៅផ្ទះនិងលុបបំបាត់បំណុលដែលមិនបានបង់នៅក្នុងឆ្នាំដដែលអ្នកអាចទទួលបានតែទម្រង់ 1099-C តែមួយគត់ដែលរាយការណ៍ទាំងការរឹបអូសទ្រព្យសម្បត្តិនិងការលុបចោលបំណុលជាជាងទទួលទាំងប័ណ្ណធានារ៉ាប់រង 1099-A និង 1099- គ។