មូលហេតុដែលអ្នកទិញផ្ទះចូលចិត្តកិច្ចសន្យាដីធ្លី
កិច្ចសន្យាដីធ្លីសម្រាប់ការទិញផ្ទះមានប្រជាប្រិយភាពខ្លាំងនៅចុងឆ្នាំ 1970 និងដើមទសវត្សឆ្នាំ 1980 ។ នៅពេលនោះកិច្ចសន្យាលក់ដំណាក់កាលដែលជួនកាលគេហៅថាកិច្ចសន្យាបានផ្តល់ឱ្យនូវល័ក្ខខណ្ឌនៃការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានដ៏គួរឱ្យទាក់ទាញជាងអត្រាខ្ពស់និងស្តង់ដារគុណវុឌ្ឍិរឹងមាំរបស់គ្រឹះស្ថានផ្តល់ប្រាក់កម្ចី។
កិច្ចសន្យាដីបានចាប់ផ្តើមបាត់នៅពេល តម្រូវការប្រាក់កម្ចី ថយចុះហើយអត្រាធ្លាក់ចុះក្រោម 8% ។ ប៉ុន្តែពួកគេមិនអស់សង្ឃឹមឡើយហើយតាមពិតទៅបានត្រឡប់ទៅរកទីផ្សារវិញក្នុងពេលមានវិបត្តិប្រាក់កម្ចី។
ម្ចាស់ផ្ទះមុន ៗ ដែលបានបាត់បង់ផ្ទះសម្បែងរបស់ពួកគេដើម្បីរឹបអូសឬលក់តាមរយៈការលក់រយៈពេលខ្លីមួយបានចាប់ផ្ដើមមិនយល់ស្របទៅលើកិច្ចសន្យាដីជាជម្រើសហិរញ្ញវត្ថុនៅពេលដែលធនាគារធំ ៗ បានបណ្តេញពួកគេចេញ។
តើកិច្ចសន្យាជួលលក់ដីសម្បទានជាអ្វី?
កិច្ចសន្យាលក់មួយគឺជាប្រភេទកិច្ចសន្យាដែលតម្រូវឱ្យមានការទូទាត់តាមកាលកំណត់តែក្នុងអចលនទ្រព្យវិញគេហៅថាជាកិច្ចសន្យាដីកិច្ចសន្យាដីឬកិច្ចសន្យាលក់។ ពាក្យថា "ដី" គឺខុសឆ្គងដែលកិច្ចសន្យាដីអាចត្រូវបានប្រើដើម្បីទិញអចលនទ្រព្យណាមួយដែលមានឬមិនមានភាពប្រសើរឡើង។
កិច្ចសន្យាលក់ការលក់បានបញ្ជាក់ពីតំលៃលក់ចំនួនទឹកប្រាក់នៃការទូទាត់សំណងអត្រាការប្រាក់ចំនួនប្រាក់ប្រចាំខែ (ឬតាមកាលកំណត់) និងភារកិច្ចរបស់ភាគីនីមួយៗ។ វាគ្របដណ្តប់ការទទួលខុសត្រូវដូចជាអ្នកដែលនឹងរក្សាលំនៅដ្ឋានបង់ប្រាក់ធានានិងពន្ធអចលនៈទ្រព្យ - ជាទូទៅអ្នកទិញ។ កិច្ចសន្យានេះនឹងរាប់បញ្ចូលការប្រមូលផ្ដុំសម្រាប់អ្នកលក់ក្នុងករណីអ្នកទិញបញ្ឈប់ការបង់ប្រាក់សំណង។
ជាក់លាក់:
- កិច្ចសន្យាដីឬកិច្ចសន្យាសម្រាប់កិច្ចសន្យាគឺជាកិច្ចព្រមព្រៀងសុវត្ថិភាពរវាងអ្នកលក់ដែលហៅថាអ្នកលក់និងអ្នកទិញហៅថា Vendee ។
- អ្នកលក់យល់ព្រមនឹងលក់ទ្រព្យសម្បត្តិដោយផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានចំពោះការទិញរបស់ Vendee ។
- អ្នកលក់រក្សាសិទ្ធិស្របច្បាប់ហើយអ្នកលក់ដូរ Vendee ទទួលបានកម្មសិទ្ធភាព។
- ហិរញ្ញប្បទានដែលម្ចាស់ហាង អាចមានរួមមានសមតុល្យប្រាក់កម្ចីដែលមានស្រាប់ (សូមមើលខាងក្រោម) ឬអចលនទ្រព្យអាចមានលក្ខណៈសេរីនិងច្បាស់លាស់ (ជម្រើសល្អបំផុត) ។
- នៅពេលការទូទាត់ពេញលេញអាជិវកម្មប្រគល់ឱ្យ Vendee ជាកម្មសិទ្ធិរបស់អចលនទ្រព្យ។
កិច្ចសន្យាដី (រុំជុំវិញ) ទាំងអស់
- កិច្ចសន្យារុំព័ទ្ធជុំវិញមានវត្ថុបញ្ចាំដែលមានស្រាប់។
- Vendee ធ្វើឱ្យការទូទាត់មួយដល់អ្នកលក់។
- នៅពេលទទួលបានការទូទាត់នោះអ្នកលក់នឹងទូទាត់ការទូទាត់របស់អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីហើយរក្សាវាទុក។
- ប្រសិនបើ ប្រាក់កម្ចី ដែលមានស្រាប់មាន អត្រាការប្រាក់ទាប ជាងអត្រាការប្រាក់លើកិច្ចសន្យានោះអ្នកលក់ទទួលបានការប្រាក់បន្ថែមលើប្រាក់ដែលមិនមែនជារបស់អ្នកលក់។ នេះត្រូវបានគេស្គាល់ថាជាការបដិសេធ។
ខាងក្រោមនេះគឺជាវិធីដែលវាធ្វើការ។
- និយាយថា តម្លៃលក់ គឺ 100,000 ដុល្លារ។
- Vendee បានដាក់ប្រាក់ចំនួន $ 10,000 ។
- Vendee យល់ព្រមបង់ប្រាក់ចំនួន 90.000 ដុល្លារដោយទទួលបានការប្រាក់ 6,5% បង់ 567 ដុល្លារ។
- ប្រាក់កម្ចីដែលមានស្រាប់មានចំនួន 50.000 ដុល្លារដែលអាចទូទាត់បានក្នុងអត្រាការប្រាក់ 5% ជាមួយនឹងការទូទាត់ចំនួន 268 ដុល្លារ។
- អ្នកលក់ទទួលបានការប្រាក់ 6.5% លើដើមទុនចំនួន 40.000 ដុល្លារការប្រាក់ 1,5% លើប្រាក់កម្ចីដែលមានស្រាប់ចំនួន 50.000 ដុល្លារនិងហោប៉ៅ 299 ដុល្លារក្នុងមួយខែ។
- Vendee ក៏បានបង់ពន្ធ, ការធានារ៉ាប់រងនិងការចំណាយផ្សេងៗទៀតនៃកម្មសិទ្ធិ។
កិច្ចសន្យាត្រង់
មិនមានការចាប់អារម្មណ៍លើកិច្ចសន្យាត្រង់ទេ។ Vendee អាចយល់ព្រមបង់ប្រាក់អោយម្ចាស់បំណុលដែលមានស្រាប់ដោយផ្ទាល់ហើយធ្វើការទូទាត់ទៅឱ្យអ្នកលក់ផ្សេងទៀតឬ Vendee អាចផ្ញើការទូទាត់មួយទៅអោយអ្នកលក់ហើយអ្នកលក់នឹងទូទាត់ការទូទាត់ទៅឱ្យអ្នកអោយខ្ចី។
តោះមើលគំរូមុនលើកិច្ចសន្យាត្រង់:
- តម្លៃលក់ចំនួន 100.000 ដុល្លារ។
- Vendee ដាក់ប្រាក់ចំនួន $ 10,000 ។
- Vendee បានធ្វើការទូទាត់ប្រាក់ចំនួន 268 ដុល្លារលើប្រាក់កម្ចីដែលមានស្រាប់ចំនួន 50.000 ដុល្លារដោយទទួលបានការប្រាក់ 5% ។
- Vendee បានបង់ប្រាក់ជាលើកទីពីរដល់អ្នកលក់ដែលមានទឹកប្រាក់ចំនួន 40.000 ដុល្លារដោយទទួលបានហិរញ្ញប្បទានដោយទទួលបានការប្រាក់ 6.5% និងបង់ 253 ដុល្លារក្នុងមួយខែ។
- សរុបការបង់ប្រាក់ទាំងសងខាងគឺ 521 ដុល្លារដែលជួយឱ្យ Vendee រក្សាបាន 46 ដុល្លារក្នុងមួយខែ។
អំណាចនៃការលក់
- ក្រុមហ៊ុនប័ណ្ណមួយចំនួន ព្រាងនិងធានា កិច្ចសន្យាដី ដែលមានអ្នកលក់ Vendee និងអ្នកទទួល។ អ្នកនឹងត្រូវហៅនៅជុំវិញដើម្បីស្វែងរកក្រុមហ៊ុននេះ។
- ដូចជាអ្នកជឿទុកចិត្តនៅក្នុង ភារកិច្ចដែលជឿទុកចិត្ត អ្នកលក់និងអ្នកលក់ដូរបានផ្តល់សិទ្ធិកម្មសិទ្ធិនិងការចាប់អារម្មណ៍ទៅអ្នកទទួលអាទិភាពក្នុងគោលបំណងធានានូវកាតព្វកិច្ចរបស់អ្នកលក់និងអ្នកលក់។
- នៅក្នុងព្រឹត្តិការណ៍ Vendee ឈប់ធ្វើការទូទាត់អ្នកទទួលបានអំណាចដើម្បីរឹបអូសក្រោមអំណាចលក់។
- ដំណើរការនៃការដាក់សេចក្តីជូនដំណឹងនៃលំនាំដើមមួយខុសគ្នាពីរដ្ឋទៅរដ្ឋ។
ខ្ទង់ការបង្កើនល្បឿននៅក្នុងការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីក្រោម
ប្រាក់កម្ចីទាំងអស់សព្វថ្ងៃនេះមានការ បង្កើនល្បឿន និង ការផ្លាស់ប្តូរ ។ អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីមានប្រវត្តិយូរអង្វែងក្នុងការហៅប្រាក់កម្ចីភ្លាមៗនិងត្រូវបង់ប្រសិនបើអ្នកទិញទទួលយកប័ណ្ណបំណាក់ " កម្ចី " ដែលមានស្រាប់ ។ នោះដោយសារតែអ្នកអោយខ្ចីចង់ឱ្យអ្នកទិញមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់បង់ ប្រាក់កម្ចី និង អត្រាការប្រាក់ខ្ពស់ ។
លោក Sue Heimbichner ជាមន្រ្តី រក្សាលេខាធិការនៅ Chicago title ក្នុង Sacramento បានធ្វើអាជីវកម្មតាំងពីឆ្នាំ 1976 ហើយបានឃ្លាំមើលភាពពេញនិយមនៃកិច្ចសន្យាដីធ្លីមកនិងទៅ។ មួយក្នុងចំណោមបណ្តឹងធំជាងគេបំផុតចាប់តាំងពីពេលនោះបានវិវត្តន៍ពីអ្នកទិញ ដែលមានប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ ទៅនឹងហ៊ីប៉ូតែកដែលមានស្រាប់ដែលកាន់កាប់ដោយសមាគមសន្សំនិងសហព័ន្ធកម្ចី។ សមាជបានអនុម័តច្បាប់គ្រប់គ្រងប្រាក់បញ្ញើនៅឆ្នាំ 1982 ដោយលុបបំបាត់ប្រសិទ្ធភាពកម្ចីដែលមានស្រាប់។
លោក Heimbichner និយាយថាអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីសព្វថ្ងៃនេះមាននិន្នាការទៅរកវិធីផ្សេង។ នាងបាននិយាយថា "អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីខ្លះសប្បាយចិត្តនឹងការបង់ប្រាក់របស់ពួកគេ" ។ ប៉ុន្តែកុំព្យាយាមគ្រប់គ្រងលើប្រាក់កម្ចីដែលគាំទ្រដោយរដ្ឋាភិបាល។ លោក Heimbichner ព្រមានថា: «អ្នកមិនចង់ធ្វើឱ្យរញ៉េរញ៉ៃជាមួយរដ្ឋាភិបាលទេព្រោះអ្នកនឹងទះកំផ្លៀង»។ ប្រសិនបើកិច្ចសន្យាដីរបស់អ្នកមានប្រាក់កម្ចីដែលមានស្រាប់អ្នកគួរតែស្វែងរកដំបូន្មានពីមេធាវីអចលនទ្រព្យ។
គំរូកម្ចីដែលគាំទ្រដោយរដ្ឋាភិបាលគឺ Fannie Mae ឬ Freddie Mac ហើយប្រាក់កម្ចីរបស់រដ្ឋាភិបាលគឺ FHA ឬ VA ។
ឈុតនៃសិទ្ធិរបស់អ្នកលក់
សម្រាប់គោលបំណងជាក់ស្តែងទាំងអស់ Vendee ជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិនិងមានសិទ្ធិ:
- ការចាប់យក។
- ការស្ងប់ស្ងាត់និងការប្រើទ្រព្យសម្បត្តិ។
- ការលើកលែងបង្ខំឱ្យអ្នកដទៃចាកចេញពីបរិវេណ។
- លក់បន្ត។
អត្ថប្រយោជន៍ចំពោះអ្នកលក់ដូរ
- មិនមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់ទេបើទោះជាអ្នកលក់អាចស្នើសុំច្បាប់ចម្លងនៃ របាយការណ៍ឥណទាន របស់អ្នកទិញក៏ដោយ។
- ភាពបត់បែនក្នុងការទូទាត់។ ចំនួនទឹកប្រាក់នេះអាចចរចាបាន។
- រយៈពេលនៃកិច្ចសន្យាដី អត្រាការប្រាក់ និងការទូទាត់អាចចរចារបាន។
- ថ្លៃដើមបិទ ។ មិនមានកម្រៃសេវារបស់អ្នកអោយខ្ចីបង់ទេ។
- បិទយ៉ាងរហ័ស។ ប្រតិបត្តិការអាចបិទក្នុងរយៈពេល 7 ថ្ងៃឬតិចជាងនេះ។
អត្ថប្រយោជន៍ចំពោះអ្នកលក់
- ជាទូទៅតម្លៃលក់និងគ្មានការវាយតម្លៃ។ ទោះបីជាអ្នកទិញត្រូវបានគេណែនាំឱ្យទទួលបានការវាយតម្លៃក៏ដោយ។
- ប្រសិនបើជាប់ពន្ធ, អាចធ្វើទៅបានអាចមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់កំណើនពន្យា។
- ចំណូលប្រចាំខែ។
- ជាញឹកញាប់អត្រាការប្រាក់ត្រឡប់មកវិញជាង គណនីទីផ្សារប្រាក់ ។
- ប្រសិនបើអចលនទ្រព្យមិនស្របតាមច្បាប់វាជាវិធីងាយស្រួលក្នុងការលក់។
- បិទយ៉ាងរហ័ស។
ព័ត៌មានជំនួយអ្នកទិញ
- ទទួលបានការវាយតម្លៃ។
- ទទួលបានការធានារ៉ាប់រងលើចំណងជើង។
- ចូលរួមសេវាកម្មរបស់ក្រុមហ៊ុនកាន់កាប់ដើម្បីរក្សាកម្មសិទ្ធិលើប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិនិងឯកសារដើម។
- និយាយជាមួយ មេធាវីអចលនទ្រព្យ ។
ព័ត៌មានជំនួយអ្នកលក់
- ទាញរបាយការណ៍ឥណទានរបស់អ្នកទិញ។
- រាប់បញ្ចូលទាំងអ្នកលក់និងឈ្មួញ Vendee អំពីគោលនយោបាយធានារ៉ាប់រងដែលមានស្រាប់។
- ជួលក្រុមហ៊ុនផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដើម្បីដោះស្រាយកិច្ចសន្យា។
- និយាយជាមួយមេធាវីអចលនទ្រព្យ។
អត្ថបទនេះមិនត្រូវបានគេយល់ច្រឡំថាជាការផ្តល់ដំបូន្មានផ្នែកច្បាប់ទេ។ មានតែមេធាវីទេដែលអាចផ្តល់ដំបូន្មានផ្នែកច្បាប់។
នៅពេលសរសេរ Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, គឺជាឈ្មួញកណ្តាលនៅក្រុមហ៊ុន Lyon Real Estate ក្នុង Sacramento រដ្ឋ California ។