ដឹងពីសញ្ញាព្រមាននិងអ្វីដែលអ្នកគួរធ្វើនៅពេលនេះ
សញ្ញាព្រមាន
មានទីសំគាល់ច្រើនដែលទីផ្សារលំនៅដ្ឋានកំពុងធ្វើដំណើរទៅទឹកដីពពុះ។ ការប៉ះទង្គិចភាគច្រើនកើតឡើងបានតែដោយសារ ពពុះទ្រព្យសម្បត្តិ បានលេចចេញមក។
សញ្ញាមួយនៃពពុះទ្រព្យសកម្មមួយគឺថាតម្លៃផ្ទះបានកើនឡើង។ តម្លៃលំនៅឋានគ្រួសារជាមធ្យមគឺ 32% ខ្ពស់ជាង អតិផរណា ។ នោះគឺស្រដៀងគ្នាទៅនឹងឆ្នាំ 2005 នៅពេលដែលពួកគេមានអត្រាខ្ពស់ជាង 35 ភាគរយ។
អគារលំនៅដ្ឋាន Bellwether Barometer គឺជាលិបិក្រមនៃក្រុមហ៊ុនសាងសង់ផ្ទះនិងក្រុមហ៊ុនបញ្ចាំ។ នៅឆ្នាំ 2017 វាបានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងដូចកាលពីឆ្នាំ 2004 និងឆ្នាំ 2005 ។ នេះអាស្រ័យលើអ្នកបង្កើតរបស់ខ្លួនគឺ Stack Financial Management ដែលបានប្រើប្រាស់វាដើម្បីព្យាករណ៍ពី វិបត្តិហិរញ្ញវត្ថុឆ្នាំ 2 008 ។ ដូចគ្នានេះដែរ SPDR S & P Homebuilders ETF បានកើនឡើង 400% ចាប់តាំងពីខែមីនាឆ្នាំ 2009 ។ វាបានកើនឡើងខ្ពស់ជាងការកើនឡើងរបស់ S & P 500 270% ។
សន្ទស្សន៍ជាតិ Case-Shiller បានកើនឡើងដល់កម្រិតខ្ពស់បំផុតនៅក្នុងខែធ្នូឆ្នាំ 2016 ។ ការកើនឡើងតម្លៃត្រូវបានប្រមូលផ្តុំនៅក្នុងតំបន់ទីក្រុងចំនួនប្រាំពីរ។ តម្លៃផ្ទះនៅក្នុងទីក្រុង Denver និង Dallas មានកម្រិតខ្ពស់ជាង 40 ភាគរយ។ តម្លៃនៅទីក្រុង Portland និង Seattle មាន 20 ភាគរយខ្ពស់ហើយបូស្តុនសាន់ហ្វ្រាន់ស៊ីស្កូនិងទីក្រុង Charlotte មាន 10 ភាគរយលើសពីកំពូលភ្នំរបស់ពួកគេ។
យោងតាម CoreLogic តម្លៃផ្ទះនៅក្នុងទីក្រុង Denver, Houston, Miami និង Washington DC មានកម្រិតខ្ពស់ជាងកម្រិត 10 ភាគរយ។
ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះដែរលំនៅដ្ឋានដែលមានតំលៃសមរម្យបានធ្លាក់ចុះយ៉ាងគំហុក។ ក្នុងឆ្នាំ 2010 11% នៃបន្ទប់ជួលនៅទូទាំងប្រទេសមានតម្លៃសមរម្យសម្រាប់គ្រួសារមានប្រាក់ចំណូលទាប។ ត្រឹមឆ្នាំ 2016 ដែលបានធ្លាក់ចុះត្រឹមតែ 4% ប៉ុណ្ណោះ។
កង្វះខាតនេះគឺជាបញ្ហាដ៏អាក្រក់បំផុតនៅក្នុងទីក្រុងដែលតម្លៃផ្ទះបានកើនឡើង។ ឧទាហរណ៍ខុនដូដែលមានតំលៃសមរម្យរបស់ខូឡូដូដូបានធ្លាក់ចុះពី 32,4% ត្រឹមតែ 7,5% ចាប់តាំងពីឆ្នាំ 2010 ។
នៅខែមីនាឆ្នាំ 2017 លោកវីលៀមផូលដែលជាសមាជិកជាន់ខ្ពស់នៅវិទ្យាស្ថាន Cato បានព្រមានពីវិបត្តិបំណុលផ្សេងទៀត។ លោកបានព្រមានថា 35 ភាគរយនៃប្រាក់កម្ចីរបស់លោក Fannie Mae តម្រូវឱ្យមានការធានារ៉ាប់រងលើប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ។ ក្នុងកម្រិតខ្លះប្រាក់កម្ចីទាំងនេះកាន់តែអាក្រក់។ Fannie និង Freddie បានកាត់បន្ថយនិយមន័យនៃឥណទានថ្នាក់ក្រោមរបស់ពួកគេពី 660 ទៅ 620 ។ នេះមានន័យថាធនាគារមិនបានហៅអ្នកខ្ចីដែលមានកម្រិតពិន្ទុពី 620 ទៅ 660 ។ លោក Poole គឺជាប្រធានធនាគារបំរុងសហព័ន្ធកានស៍ដែលបានព្រមានអំពីវិបត្តិបំណុលក្នុងឆ្នាំ 2005 ។
នៅឆ្នាំ 2016 មាន 5,7 ភាគរយនៃការលក់ផ្ទះទាំងអស់ត្រូវបានទិញដើម្បីលក់ឱ្យបានឆាប់រហ័ស។ ផ្ទះ "ត្រឡប់" នេះត្រូវបានជួសជុលនិងលក់ក្នុងរយៈពេលតិចជាងមួយឆ្នាំ។ Attom Data Solutions បានរាយការណ៍ថានេះជាភាគរយខ្ពស់បំផុតចាប់តាំងពីឆ្នាំ 2006 ក្នុងកំឡុងពេលមានការរីកចំរើនចុងក្រោយ។
ការប៉ះទង្គិចទីផ្សារផ្ទះសម្បែងឆ្នាំ 2008
មនុស្សដែលត្រូវបានគេចាប់បាននៅក្នុងឆ្នាំ 2008 បាននិយាយថាពពុះឆ្នាំ 2017 នឹងនាំឱ្យមានការធ្លាក់មួយទៀត។ ប៉ុន្តែវាត្រូវបានបង្កឡើងដោយកងកម្លាំងដែលលែងមាន។ ការផ្លាស់ប្តូរលំនាំដើមឥណទានឥណទាន និស្សារណកម្មដែលបាន ធានាដូចជា មូលបត្រដែលគាំទ្រដោយប្រាក់បំណាច់ ។ អ្នកគ្រប់គ្រង មូលនិធិការពារហានិភ័យបាន បង្កើតតម្រូវការដ៏ធំសម្រាប់មូលបត្រដែលគ្មានហានិភ័យទាំងនេះ។
នោះបានបង្កើតតម្រូវការសម្រាប់ហ៊ីប៉ូតែកដែលគាំទ្រពួកគេ។
ដើម្បីបំពេញតម្រូវការនេះសម្រាប់ កម្ចីទិញផ្ទះ ធនាគារនិងឈ្មួញកណ្តាលផ្តល់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះដល់មនុស្សគ្រប់រូប។ ពួកគេបានបង្កើត វិបត្តិសេដ្ឋកិច្ច subprime ក្នុងឆ្នាំ 2006 ។
ខណៈដែលអ្នកទិញមិនមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់បានចូលក្នុងទីផ្សារតម្រូវការបានកើនឡើង។ មនុស្សជាច្រើនបានទិញផ្ទះជាការវិនិយោគដើម្បីលក់ខណៈដែលតម្លៃនៅតែបន្តកើនឡើង។ ពួកគេបានបង្ហាញពី ភាពត្រេកអរដែលមិនសមហេតុផល ជាលក្ខណៈសម្គាល់នៃពពុះទ្រព្យ។
នៅឆ្នាំ 2006 ក្រុមអ្នកសាងសង់លំនៅដ្ឋានបានជួបនឹងតម្រូវការ។ នៅពេលដែលការផ្គត់ផ្គង់កើនលើសតម្រូវការតម្លៃផ្ទះបានចាប់ផ្តើមធ្លាក់ចុះ។ ដែលបែកពពុះទ្រព្យសកម្ម។
នៅខែកញ្ញាឆ្នាំ 2006 សមាគមជាតិអចលនទ្រព្យបានរាយការណ៍ថាតម្លៃផ្ទះបានធ្លាក់ចុះជាលើកដំបូងក្នុងរយៈពេល 11 ឆ្នាំ។ បញ្ជីសារពើភ័ណ្ឌមានកំរិតខ្ពស់ដែលផ្តល់ការផ្គត់ផ្គង់ 7,5 ខែ។ នៅក្នុងខែវិច្ឆិកាក្រសួងពាណិជ្ជកម្មបានបង្ហាញថាការអនុញ្ញាតឱ្យមានផ្ទះថ្មីមានចំនួន 28 ភាគរយទាបជាងឆ្នាំ 2005 ។
ប៉ុន្តែ ធនាគារសហព័ន្ធបាន មិនអើពើការព្រមានទាំងនេះទេ។ វាគិតថាសេដ្ឋកិច្ចមានកម្លាំងខ្លាំងគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីទាញលំនៅដ្ឋានចេញពីការធ្លាក់ចុះរបស់វា។ វាចង្អុលបង្ហាញពីការងាររឹងមាំ អតិផរណា ទាបនិងការចំណាយអតិថិជន។ វាក៏បានសន្យាថានឹងបញ្ចុះ អត្រាការប្រាក់ ផងដែរ។ នោះនឹងផ្តល់ឱ្យសេដ្ឋកិច្ចនូវ លំហូរសាច់ប្រាក់ គ្រប់គ្រាន់ដើម្បីជំរុញកំណើនសេដ្ឋកិច្ច។
ធនាគារកណ្តាលបានប៉ាន់ប្រមាណទំហំនិងផលប៉ះពាល់នៃទីផ្សារ មូលបត្រដែលគាំទ្រដោយប្រាក់បំណុល ។ ធនាគារបានជួល "jocks quant" ដើម្បីបង្កើតមូលបត្រថ្មីទាំងនេះ។ ពួកគេបានសរសេរកម្មវិធីកុំព្យូទ័រដែលបានតម្រៀបខ្ចីវត្ថុបញ្ចាំទៅក្នុងកញ្ចប់ហានិភ័យនិងហានិភ័យទាប។ បាច់ដែលមានហានិភ័យខ្ពស់បានចំណាយច្រើនប៉ុន្តែវាទំនងជាមានលំនាំដើម។ កញ្ចប់សុវត្ថិភាពទាបមានសុវត្ថិភាពជាងប៉ុន្តែត្រូវចំណាយតិច។
បាច់ទាំងនេះបានប្រារព្ធឡើងនូវបរិមាណ វត្ថុបញ្ចាំដែល មិនស្គាល់។ ធនាគារមិនខ្វល់អំពីភាពសក្ដិសមនៃការខ្ចីប្រាក់របស់អ្នកខ្ចីនោះទេព្រោះពួកគេបានលក់វត្ថុបញ្ចាំនៅលើ ទីផ្សារទីពីរ ។
គ្រាប់បែកពេលគ្រាប់បែកជា ប្រាក់កម្ចីដែលមានការប្រាក់ត្រឹមតែ រាប់លាន ប៉ុណ្ណោះ ។ ទាំងនេះអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកខ្ចីដើម្បីទទួលបានការចំណាយប្រចាំខែទាប។ ប៉ុន្តែអត្រាប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះទាំងនេះបានកំណត់ឡើងវិញនៅកម្រិតខ្ពស់បន្ទាប់ពីរយៈពេលបីឆ្នាំ។ ភាគច្រើននៃម្ចាស់ផ្ទះទាំងនេះមិនអាចបង់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះបានទេ។ បន្ទាប់មកតម្លៃផ្ទះសម្បែងបានធ្លាក់ចុះហើយពួកគេមិនអាចលក់ផ្ទះរបស់ខ្លួនដើម្បីទទួលបានប្រាក់ចំណេញ។ ជាលទ្ធផលពួកគេបានធ្វើខុស។
ពេលណាល្អវាមិនសំខាន់ទេ។ អ្នករាល់គ្នាបានទិញបាច់ដែលមានហានិភ័យខ្ពស់ព្រោះពួកគេបានត្រឡប់មកវិញខ្ពស់។ ខណៈទីផ្សារលំនៅឋានបានធ្លាក់ចុះប្រជាជនគ្រប់គ្នាដឹងថាផលិតផលទាំងនោះកំពុងតែបាត់បង់តម្លៃ។ ដោយសារគ្មាននរណាម្នាក់យល់ពីតម្លៃទាំងនោះទេតម្លៃលក់បន្តនៃ និស្សន្ទវត្ថុ ទាំងនេះគឺមិនច្បាស់លាស់។
ចុងក្រោយបង្អស់អ្នកទិញ MBS ទាំងនេះមិនគ្រាន់តែជាធនាគារផ្សេងទៀតប៉ុណ្ណោះទេ។ ពួកគេគឺជា អ្នកវិនិយោគឯកជន មូលនិធិសោធននិវត្តន៍និង មូលនិធិការពារហានិភ័យ ។ ដែលរាលដាលហានិភ័យទូទាំងសេដ្ឋកិច្ច។ មូលនិធិការពារហានិភ័យបានប្រើឧបករណ៍ហិរញ្ញវត្ថុទាំងនេះជាវត្ថុបញ្ចាំដើម្បីខ្ចីប្រាក់។ កំណើននេះបានបង្កើតផលចំណេញខ្ពស់នៅក្នុងទីផ្សារគោប៉ុន្តែបានពង្រីកឥទ្ធិពលនៃការធ្លាក់ចុះ។ គណៈកម្មការមូលប័ត្រនិងរូបិយប័ណ្ណ មិនបានគ្រប់គ្រងមូលនិធិការពារហានិភ័យទេដូច្នេះគ្មាននរណាម្នាក់ដឹងពីចំនួនទឹកប្រាក់ដែលកំពុងកើតមានទេ។
ធនាគារកណ្តាលមិនបានដឹងថាការដួលរលំត្រូវបានបង្កើតឡើងរហូតដល់ខែមីនាឆ្នាំ 2007. វាបានដឹងថាការការពារការខាតបង់លំនៅឋានអាចគំរាមកំហែងដល់សេដ្ឋកិច្ច។ ពេញមួយរដូវក្តៅធនាគារមិនចង់ខ្ចីគ្នាទេ។ ពួកគេភ័យខ្លាចថាពួកគេនឹងទទួលបាន MBS អាក្រក់។ មន្រ្តីធនាគារមិនដឹងថាតើបំណុលអាក្រក់ប៉ុន្មានដែលពួកគេមាននៅក្នុងសៀវភៅរបស់ពួកគេនោះទេ។ គ្មាននរណាចង់សារភាពវាទេ។ ប្រសិនបើពួកគេធ្វើដូច្នេះចំណាត់ថ្នាក់ឥណទានរបស់ពួកគេនឹងត្រូវបានបន្ទាប។ បន្ទាប់មកតម្លៃភាគហ៊ុនរបស់ពួកគេនឹងធ្លាក់ចុះហើយពួកគេមិនអាចរកប្រាក់បានច្រើនដើម្បីបន្តអាជីវកម្មបានទេ។ ទីផ្សារភាគហ៊ុនត្រូវបានគេឃើញនៅទូទាំងរដូវក្តៅខណៈអ្នកតាមដានទីផ្សារព្យាយាមរកវិធីដែលអាក្រក់។
គិតត្រឹមខែសីហាឥណទានបានប្រែប្រួលយ៉ាងខ្លាំងដែលធនាគារ Fed បានផ្តល់កម្ចីដល់ធនាគារចំនួន 75 ពាន់លានដុល្លារ។ វាចង់ស្តារលំហូរសាច់ប្រាក់អោយបានយូរគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ធនាគារសរសេរការខាតបង់របស់ពួកគេហើយត្រលប់ទៅរកជំនួញនៃការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីវិញ។ ផ្ទុយទៅវិញធនាគារបានឈប់ផ្តល់កម្ចីដល់ស្ទើរតែគ្រប់គ្នា។
ការដួលរលំត្រូវបានចាប់ផ្តើម។ ខណៈពេលដែលធនាគារបានកាត់បន្ថយប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះតម្លៃផ្ទះបានធ្លាក់ចុះបន្ថែមទៀត។ ដែលធ្វើឱ្យអ្នកខ្ចីកាន់តែច្រើនចូលទៅក្នុងលំនាំដើមដែលបង្កើនប្រាក់កម្ចីអាក្រក់នៅលើសៀវភៅរបស់ធនាគារ។ ដែលធ្វើឱ្យធនាគារផ្តល់ប្រាក់កម្ចីតិចជាងនេះ។
មូលហេតុចំនួនប្រាំបួនហេតុអ្វីបានជាការរុះរើលំនៅដ្ឋានមិនមែនកើតឡើងទេ?
- មានភាពខុសគ្នាជាច្រើនរវាងទីផ្សារផ្ទះនៅក្នុងឆ្នាំ 2005 និងទីផ្សារបច្ចុប្បន្ន។ នៅឆ្នាំ 2005 ប្រាក់កម្ចីមានប្រាក់កម្ចីមានចំនួនសរុបជាង 620 ពាន់លានដុល្លារនិងមាន 20 ភាគរយនៃទីផ្សារកម្ចីទិញផ្ទះ។ នៅឆ្នាំ 2015 ពួកគេមានចំនួនសរុប 56 ពាន់លានដុល្លារនិងមាន 5% នៃទីផ្សារ។
- ធនាគារបានលើកកម្ពស់ស្តង់ដារផ្តល់ប្រាក់កម្ចី។ យោងតាមសន្ទស្សន៍ឥណទានលំនៅឋាន CoreLogic ប្រាក់កម្ចីមានដើមកំណើតនៅឆ្នាំ 2016 ក្នុងចំណោមផលិតផលដែលមានគុណភាពខ្ពស់បំផុតមានប្រភពដើមក្នុងរយៈពេល 15 ឆ្នាំចុងក្រោយ។ នៅក្នុងខែតុលាឆ្នាំ 2009 ពិន្ទុមធ្យមរបស់ FICO គឺ 686 ។ នៅឆ្នាំ 2001 ពិន្ទុមធ្យមគឺ 490-510 ។
- ស្តង់ដារផ្តល់ប្រាក់កម្ចីកាន់តែតឹងតែងបានធ្វើឱ្យមានភាពខុសគ្នានៅក្នុងទីផ្សារ "ត្រឡប់" ។ អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីផ្តល់ប្រាក់ 55 ភាគរយនៃតម្លៃផ្ទះ។ "អ្នកលោតផ្លោះម្ខាង" ត្រូវមានអ្វីដែលនៅសល់។ ក្នុងអំឡុងពេលមានវិបត្តិបំណុលធនាគារបានផ្តល់កម្ចី 80 ភាគរយឬច្រើនជាងនេះ។
- ចំនួនផ្ទះដែលបានលក់នៅថ្ងៃនេះគឺ 20 ភាគរយនៅក្រោមកម្រិតខ្ពស់បំផុតមុនគាំង។ នោះមានន័យថាមានផ្ទះផ្គត់ផ្គង់ត្រឹមតែបួនខែសម្រាប់លក់។ ជាលទ្ធផលប្រហែល 64 ភាគរយនៃជនជាតិអាមេរិកមានផ្ទះផ្ទាល់ខ្លួនរបស់ពួកគេបើប្រៀបធៀបទៅនឹង 68 ភាគរយនៅឆ្នាំ 2007 ។
- ការលក់ផ្ទះនៅមានកម្រិតទាបដោយសារតែវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ចបានរារាំងសមត្ថភាពរបស់យុវជនក្នុងការចាប់ផ្តើមអាជីពនិងទិញផ្ទះ។ ប្រឈមមុខនឹងទីផ្សារការងារមិនល្អមានមនុស្សជាច្រើនបានបង្កើនការអប់រំរបស់ពួកគេ។ ជាលទ្ធផលពួកគេត្រូវបានបន្ទោបង់ជាមួយប្រាក់កម្ចីរបស់សាលា។ ដែលធ្វើឱ្យវាមិនសូវមានលទ្ធភាពគ្រប់គ្រាន់ក្នុងការទិញផ្ទះ។ ការណ៍នេះនឹងធ្វើឱ្យតម្រូវការធ្លាក់ចុះ។
- តម្លៃផ្ទះខ្ពស់ជាងប្រាក់ចំណូល។ អត្រាប្រាក់ចំណូលមធ្យមទៅនឹងលំនៅដ្ឋានគឺ 30 ភាគរយ។ នៅតាមតំបន់មេតាមមួយចំនួនវាឡើងដល់ 40 ឬ 50 ភាគរយ។ ជាអកុសលតំបន់ម៉េត្រូគឺជាកន្លែងដែលការងារ។ ដែលបង្ខំយុវជនឱ្យបង់ថ្លៃឈ្នួលជួលឱ្យនៅជិតការងារដែលមិនចំណាយប្រាក់គ្រប់គ្រាន់ដើម្បីទិញផ្ទះ។ NAR បាននិយាយថាការលក់ផ្ទះ 30 ភាគរយនៅថ្ងៃនេះនឹងក្លាយជាអ្នកទិញផ្ទះលើកដំបូងបើប្រៀបធៀបជាមួយ 40 ភាគរយជាប្រវត្តិសាស្ត្រ។ ជាធម្មតាអ្នកទិញនេះគឺ 32, រកបាន 72.000 ដុល្លារនិងបង់ 182.500 ដុល្លារសម្រាប់ផ្ទះមួយ។ ជាប្តីប្រពន្ធដែលរកចំណូលបានពីរនាក់ចំណាយជាមធ្យម 208,500 ដុល្លារជាមធ្យម។
- ម្ចាស់ផ្ទះមិនត្រូវទទួលយកសមធម៌ច្រើនពីផ្ទះរបស់ពួកគេទេ។ ទ្រព្យសម្បត្តិគេហដ្ឋានបានកើនឡើងរហូតដល់ $ 85 ពាន់លានក្នុងឆ្នាំ 2006 ។ វាបានដួលរលំតិចជាង 10 ពាន់លានដុល្លារនៅក្នុងឆ្នាំ 2010 ហើយនៅតែមានរហូតដល់ឆ្នាំ 2015 ។ រហូតដល់ឆ្នាំ 2017 វាបានកើនឡើងត្រឹមតែ 14 ពាន់លានដុល្លារប៉ុណ្ណោះ។ Obamacare គឺជាហេតុផលមួយសម្រាប់រឿងនេះ។ ឯកសារក្ស័យធនបានធ្លាក់ចុះ 50 ភាគរយចាប់តាំងពី ACA ត្រូវបានអនុម័ត។ ក្នុងឆ្នាំ 2010 មានមនុស្ស 1,5 លាននាក់បានដាក់ពាក្យ។ នៅឆ្នាំ 2016 មានតែ 770 846 ប៉ុណ្ណោះ។
- មនុស្សមួយចំនួនបានចង្អុលបង្ហាញថាតម្លៃផ្ទះសម្បែងជាតិបានកើនឡើងខ្ពស់ជាងឆ្នាំ 2006 ។ ប៉ុន្តែនៅពេលដែលពួកគេត្រូវបានកែតម្រូវសម្រាប់អតិផរណារយៈពេល 11 ឆ្នាំពួកគេគ្រាន់តែនៅកម្រិត 2004 ប៉ុណ្ណោះ។ រវាងឆ្នាំ 2012 និងឆ្នាំ 2017 តម្លៃផ្ទះបានកើនឡើង 6,5% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ ចន្លោះពីឆ្នាំ 2002 ដល់ឆ្នាំ 2006 ពួកគេបានកើនឡើង 7,5% ជារៀងរាល់ឆ្នាំ។ នៅឆ្នាំ 2005 ពួកគេបានកើនឡើង 16 ភាគរយ។
- អ្នកបង្កើតផ្ទះផ្តោតលើផ្ទះចុងខ្ពស់។ ផ្ទះថ្មីមានទំហំធំនិងថ្លៃជាង។ ទំហំមធ្យមនៃផ្ទះគ្រួសារតែមួយថ្មីគឺជិត 2.700 ហ្វីតការ៉េ។ ដែលប្រៀបធៀបទៅនឹងផ្ទៃដី 2.500 ហ្វីតការ៉េក្នុងឆ្នាំ 2006 ។
តើអ្វីអាចបណ្តាលឱ្យមានការដួលរលំ
អត្រាការប្រាក់ខ្ពស់បានបណ្តាលឱ្យមានការដួលរលំនៅក្នុងអតីតកាល។ នោះគឺដោយសារតែពួកគេធ្វើឱ្យប្រាក់កម្ចីមានតម្លៃថ្លៃជាង។ វាធ្វើឱ្យការសាងសង់លំនៅឋានថយចុះការផ្គត់ផ្គង់មានការថយចុះ។ ប៉ុន្តែវាក៏ពន្យឺតការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដែលកាត់បន្ថយតម្រូវការ។ ជារួមការកើនឡើងអត្រាការប្រាក់យឺតនិងមិនមានស្ថេរភាពនឹងមិនបង្កើតគ្រោះមហន្តរាយទេ។
វាជាការពិតដែលថាអត្រាការប្រាក់ខ្ពស់ជាងមុនមុនពេលការដួលរលំនៃគេហដ្ឋានក្នុងឆ្នាំ 2006 ។ តែនោះដោយសារតែអ្នកខ្ចីជាច្រើនដែលមាន ប្រាក់កម្ចីត្រឹមតែប្រាក់កម្ចី និង វត្ថុបញ្ចាំអត្រាការប្រាក់ ប៉ុណ្ណោះ។ មិនដូច ប្រាក់កម្ចីធម្មតា អត្រាការប្រាក់កើនឡើងជាមួយនឹង អត្រាតម្លៃមូលនិធិ ។ មនុស្សជាច្រើនក៏មានអត្រារំលឹកណែនាំដែលកំណត់ឡើងវិញបន្ទាប់ពីបីឆ្នាំ។ នៅពេលដែល ធនាគារកណ្តាល បានដំឡើងអត្រាការប្រាក់ក្នុងពេលតែមួយដែលពួកគេបានកំណត់ឡើងវិញអ្នកខ្ចីបានរកឃើញថាពួកគេមិនអាចមានលទ្ធភាពបង់ប្រាក់។ តម្លៃផ្ទះបានធ្លាក់ចុះក្នុងពេលតែមួយដូច្នេះអ្នកកាន់ប្រាក់កម្ចីទាំងនេះមិនអាចធ្វើការទូទាត់ ឬ លក់ផ្ទះបានទេ។ នោះហើយជាមូលហេតុអត្រាអត្រាការប្រាក់លំនាំដើមខ្ពស់។
ប្រវត្តិសាស្ត្រនៃអត្រា ប្រាក់បំណុលបណ្តាញបង្ហាញថាធនាគារកណ្តាលបានបង្កើនអត្រាការប្រាក់លឿនពេករវាងឆ្នាំ 2004 និងឆ្នាំ 2006 ។ អត្រានេះគឺ 1,0% នៅក្នុងខែមិថុនាឆ្នាំ 2004 កើនឡើងទ្វេដងដល់ 2,25% គិតត្រឹមខែធ្នូ។ វាបានកើនឡើងទ្វេដងម្តងទៀតរហូតដល់ 4,25 ភាគរយនៅត្រឹមខែធ្នូឆ្នាំ 2005 ។ ប្រាំមួយខែក្រោយមកអត្រានេះគឺ 5,25 ភាគរយ។
ធនាគារកណ្តាលបានដំឡើងអត្រាការប្រាក់ឱ្យនៅកម្រិតយឺតជាងឆ្នាំ 2015 ។ វាបានកើនឡើងដល់ 0,5 ភាគរយនៅក្នុងខែធ្នូឆ្នាំ 2015 ។ វាបានកើនឡើងដល់ 1/4 ពិន្ទុនៅចុងឆ្នាំ 2016 និង 1,25 ភាគរយនៅខែមិថុនាឆ្នាំ 2017 ។
ទីផ្សារអចលនវត្ថុអាចនឹងដួលរលំប្រសិនបើធនាគារនិងមូលនិធិការពារហានិភ័យត្រឡប់ទៅរកការវិនិយោគលើផលិតផលហិរញ្ញវត្ថុដែលប្រថុយប្រថាន។ និស្សន្ទវត្ថុ ទាំងនេះ គឺជាមូលហេតុចម្បងនៃវិបត្តិហិរញ្ញវត្ថុ ។ ធនាគារបានប្រមូលផ្តុំនូវវត្ថុបញ្ចាំហើយលក់បន្តនៅក្នុងមូលបត្រដែលត្រូវបានគាំទ្រដោយប្រាក់បំណុល។ មូលបត្រទាំងនេះគឺជាអាជីវកម្មធំជាងហ៊ីប៉ូតែកខ្លួនឯង។ នោះហើយជាមូលហេតុដែលធនាគារបានលក់វត្ថុបញ្ចាំទៅមនុស្សគ្រប់គ្នា។ ពួកគេត្រូវការពួកគេដើម្បីគាំទ្រដល់និស្សន្ទវត្ថុ។ ពួកគេបានបណ្តេញពួកវាឡើងដើម្បីឱ្យវត្ថុបញ្ចាំអាក្រក់ត្រូវបានលាក់ទុកក្នុងកញ្ចប់ជាមួយនឹងគ្រាប់ពូជល្អ។ បន្ទាប់មកនៅពេលអ្នកខ្ចីមិនមានលទ្ធភាពនោះនិស្សន្ទវត្ថុទាំងអស់ត្រូវបានសង្ស័យថាអាក្រក់។ នោះហើយជាមូលហេតុដែលបណ្តាលឱ្យការស្លាប់របស់ Bear Stearns និង Lehman Brothers ។
ផែនការកំណែទម្រង់ពន្ធ Trump អាចបង្កឱ្យមានការធ្លាក់ចុះតម្លៃដែលអាចនាំឱ្យមានការដួលរលំមួយ។ សភាបានស្នើដកចេញការកាត់បន្ថយសម្រាប់អត្រាការប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ។ ការកាត់បន្ថយនេះមានចំនួនសរុប 71 ពាន់លានដុល្លារ។ វាដើរតួនាទីដូចជាការឧបត្ថម្ភធនរបស់សហព័ន្ធចំពោះទីផ្សារលំនៅដ្ឋាន។ ការសម្រាកពន្ធជួយឱ្យម្ចាស់ផ្ទះមានទ្រព្យសម្បត្តិសុទ្ធចំនួន 195,400 ដុល្លារ។ នោះគឺធំជាងតម្លៃមធ្យមរបស់អ្នកជួលចំនួន 5.400 ដុល្លារ។ ទោះបីជាផែនការពន្ធរក្សាការកាត់កងក៏ដោយក៏ផែនការពន្ធមិនត្រូវបានលើកទឹកចិត្តច្រើននោះទេ។ ផែនការរបស់ Trump បានលើកកម្ពស់ការកាត់បន្ថយស្ដង់ដារ។ ជាលទ្ធផលជនជាតិអាមេរិចនឹងលែងមានធាតុ។ នៅពេលដែលវាកើតឡើងពួកគេមិនអាចទាញយកប្រយោជន៍ពីការកាត់ប្រាក់ចំណេញនោះទេ។ ឧស្សាហកម្មអចលនៈទ្រព្យប្រឆាំងនឹងផែនការពន្ធ។
ទីផ្សារអាចនឹងដួលរលំប្រសិនបើ ខ្សែកោងទិន្ន័យ លើ ប័ណ្ណរតនាគារសហរដ្ឋអាមេរិក បានប្រែទៅជា បញ្ច្រាស ។ នោះហើយជាពេលដែលអត្រាការប្រាក់សម្រាប់ Treasurys រយៈពេលខ្លីខ្ពស់ជាងទិន្នផលរយៈពេលវែង។ ទិន្នផលរយៈពេលខ្លីធម្មតាគឺទាបជាងមុនដោយសារតែអ្នកវិនិយោគមិនត្រូវការការវិលត្រឡប់មកវិញខ្ពស់ក្នុងរយៈពេលតិចជាងមួយឆ្នាំ។ នៅពេលការដាក់បញ្ច្រាសនេះវាមានន័យថាវិនិយោគិនគិតថារយៈពេលខ្លីគឺមានគ្រោះថ្នាក់ជាងរយៈពេលវែង។ ដែលដើរតួជាមួយទីផ្សារប្រាក់កម្ចីហើយបង្ហាញសញ្ញាវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ច។ ខ្សែកោងទិន្នផលត្រូវបានដាក់បញ្ច្រាសមុនពេល វិវត្តន៍ នៃឆ្នាំ 2008, 2000, 1991 និង 1981 ។
តម្លៃផ្ទះនឹងធ្លាក់ចុះមែនទេ?
នៅក្នុងពពុះលំនៅដ្ឋានចុងក្រោយម្ចាស់ផ្ទះបានដាក់លិខិតអនុញ្ញាតឱ្យសាងសង់ថ្មី។ នៅឆ្នាំ 1990 មានតិចជាង 1 លាននាក់។ វាបានកើនឡើងជាបណ្ដើរៗនៅទូទាំងទសវត្សរ៍ឆ្នាំ 1990 ដែលមានលើសពី 1 លានក្នុងឆ្នាំ 1998 ។ វាស្ថិតនៅកម្រិតរហូតដល់ឆ្នាំ 2002 នៅពេលវាកើនលើស 1,5 លាន។ នៅឆ្នាំ 2006 តម្លៃលំនៅឋានបានធ្លាក់ចុះ។ ក្រុមហ៊ុនសាងសង់ផ្ទះបានស្វែងរកការអនុញ្ញាតជាង 1,5 លានប័ណ្ណ។ នៅឆ្នាំ 2009 វាបានដួលរលំដល់ 500.000 ។
ពួកគេបានងើបឡើងវិញបន្តិចម្តង ៗ រហូតដល់ 1,3 លាននាក់នៅក្នុងឆ្នាំ 2017 ។ ពួកគេត្រូវបានរំពឹងថានឹងថយចុះទាបរហូតដល់ 1,1 លាននាក់នៅត្រឹមឆ្នាំ 2020 ។
តើនៅពេលណាទីផ្សារអចលនទ្រព្យនឹងបែកធ្លាយម្តងទៀត?
សាស្ត្រាចារ្យ Teo Nicholas សាស្រ្តាចារ្យនៅ Harvard Extension School បាននិយាយថាការដួលរលំទីផ្សារបន្ទាប់នឹងកើតឡើងនៅឆ្នាំ 2026 ។ គាត់ផ្អែកលើការសិក្សាដោយសេដ្ឋវិទូហូមហ៊យ។ អចលនទ្រព្យបានរីកដុះដាលបន្ទាប់ពីរយៈពេល 18 ឆ្នាំចាប់តាំងពីឆ្នាំ 1800 មក។ មានតែករណីលើកលែងតែមួយគត់នោះទេគឺសង្គ្រាមលោកលើកទី 2 និងការស្ទាក់ស្ទើរ។
លោក Nicholas និយាយថាទីផ្សារអចលនទ្រព្យឆ្នាំ 2017 នៅតែស្ថិតនៅក្នុងដំណាក់កាលពង្រីកនៅឡើយ។ ដំណាក់កាលបន្ទាប់, hypersupply, នឹងមិនកើតឡើងទេរហូតដល់អត្រាទំនេរជួលចាប់ផ្តើមកើនឡើង។ ប្រសិនបើវាកើតឡើងខណៈពេលដែលធនាគារកណ្តាលបង្កើនអត្រាការប្រាក់វាអាចបណ្តាលឱ្យមានការធ្លាក់។
របៀបការពារខ្លួនឯងពីការគាំង
ប្រសិនបើអ្នកស្ថិតនៅក្នុងចំណោមប្រជាជនអាមេរិកភាគច្រើនដែលមានការព្រួយបារម្ភនោះមានរឿងប្រាំពីរដែលអ្នកអាចធ្វើដើម្បីការពារខ្លួនអ្នកពីគាំងអចលនទ្រព្យ។
- ទិញផ្ទះមួយដើម្បីរស់នៅមិនមែនដើម្បីត្រឡប់។ ពីរភាគបីនៃផ្ទះដែលបាត់បង់នៅក្នុងវិបត្តិហិរញ្ញវត្ថុគឺជាផ្ទះទីពីរនិងទីបី។ នៅពេលដែលតម្លៃលក់ធ្លាក់ចុះទាបជាងប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះម្ចាស់កម្មសិទ្ធិបានដើរចេញ។ ពួកគេបានរក្សាទុកផ្ទះរបស់ពួកគេប៉ុន្តែបានបាត់បង់ការវិនិយោគរបស់ពួកគេ។
- ទទួលបានប្រាក់កម្ចីមានអត្រាថេរ។ នៅពេលអត្រាតម្លៃកើនឡើងការទូទាត់របស់អ្នកនឹងនៅដដែល។ ប្រសិនបើមានន័យថាអ្នកអាចមានលទ្ធភាពទិញផ្ទះតូចជាងនេះ, ដូច្នេះត្រូវតែវា។ នោះជាការប្រសើរជាងការប្រថុយនិងបាត់បង់វានៅពេលក្រោយ។
- ប្រសិនបើអ្នកទទួលបានប្រាក់កម្ចីអត្រាអត្រាតម្លៃ, ស្វែងយល់ថាតើអត្រាការប្រាក់នឹងមាននៅពេលដែលវាកំណត់ឡើងវិញ។ គណនាការបង់ប្រាក់ប្រចាំខែហើយត្រូវប្រាកដថាអ្នកអាចមានលទ្ធភាពបង់ប្រាក់ដោយប្រាក់ចំណូលបច្ចុប្បន្នរបស់អ្នក។ យកភាពខុសគ្នារវាងការទូទាត់នាពេលអនាគតនិងអ្វីដែលអ្នកកំពុងបង់នៅថ្ងៃនេះជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់ទាបនិងរក្សាទុកវា។ វិធីនោះអ្នកនឹងមានប្រាក់ដើម្បីបង់ប្រាក់បំណាច់ប្រសិនបើប្រាក់ចំណូលរបស់អ្នកធ្លាក់ចុះ។
- ទិញផ្ទះដ៏អាក្រក់បំផុតនៅក្នុងតំបន់ដ៏ល្អបំផុតដែលអ្នកអាចទិញបាន។ ត្រូវប្រាកដថាតំបន់នោះមានសាលារៀនល្អបើទោះបីជាអ្នកមិនមានគម្រោងក្នុងការមានកូនក៏ដោយ។ អ្នកទិញមានសក្តានុពលនឹង។ អ្នកអាចកែលម្អផ្ទះបានច្រើនឆ្នាំប្រសិនបើចំណូលរបស់អ្នកអនុញ្ញាត។ សង្កាត់ល្អ ៗ នឹងមិនរងគ្រោះខ្លាំងដូចនៅតំបន់ដែលមានការធ្លាក់ចុះជាថ្មីទៀតនោះទេ។ ពួកគេក៏នឹងលោតត្រឡប់មកវិញលឿនជាងមុន។
- ត្រូវប្រាកដថាផ្ទះរបស់អ្នកមានបន្ទប់យ៉ាងតិច 3 ។ នោះនឹងទាក់ទាញគ្រួសារប្រសិនបើអ្នកត្រូវការលក់បន្ត។
- មធ្យោបាយដ៏ល្អបំផុតដើម្បីការពារខ្លួនអ្នកគឺជាមួយនឹង ផលប័ត្រ ទ្រព្យសម្បត្តិដ៏ សម្បូរបែប ។ ពិពិធកម្ម មានន័យថាជាការលាយបញ្ចូលគ្នានៃ ស្តុក មូលប័ត្រប័ណ្ណសារទំនិញនិងសមធម៌នៅក្នុងផ្ទះរបស់អ្នក។ អ្នករៀបចំផែនការហិរញ្ញវត្ថុភាគច្រើនមិនរាប់បញ្ចូលទ្រព្យសម្បត្តិផ្ទះជាទ្រព្យសម្បត្តិទេប៉ុន្តែពួកគេគួរតែ។ វាជា ទ្រព្យសម្បត្តិ ដ៏ធំបំផុតដែលមនុស្សភាគច្រើនមាន។
- ដើម្បីកំណត់ការខូចខាតនៃការដួលរលំអចលនទ្រព្យសូមទិញផ្ទះដែលតូចជាងគេដែលអ្នកអាចរស់នៅបាន។ ព្យាយាមទូទាត់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះរបស់អ្នកឱ្យបានឆាប់ដូច្នេះអ្នកមិនបាត់បង់ផ្ទះរបស់អ្នកក្នុងការធ្លាក់ចុះនោះទេ។ បង្កើនការវិនិយោគរបស់អ្នកនៅក្នុងស្តុកមូលប័ត្រប័ណ្ណសរសើរនិងទំនិញដូច្នេះពួកគេស្មើឬលើសពីដើមទុនផ្ទះរបស់អ្នក។ ប្រសិនបើមានពពុះទ្រព្យសម្បត្តិនៅក្នុងលំនៅដ្ឋានចូរកុំចុះចាញ់ការល្បួងក្នុងការធ្វើសមាហរណកម្មនិងដកចេញនូវសមធម៌។ ផ្ទុយទៅវិញសូមទស្សនា ការបែងចែកទ្រព្យសម្បត្តិ របស់អ្នកឡើងវិញដើម្បីប្រាកដថាវានៅតែមានតុល្យភាព។