ផលប្រយោជន៍នៃភាពជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិដោយគ្មានភាពទន់ខ្សោយ
ការជឿទុកចិត្តលើការវិនិយោគអចលនទ្រព្យឬ REITs អាចជាមធ្យោបាយងាយស្រួលសម្រាប់វិនិយោគិនមធ្យមដើម្បីទទួលបានប្រាក់ចំណេញដោយមិនមានការស្ទាក់ស្ទើរនៃការទិញអចលនទ្រព្យដោយផ្ទាល់។ នោះហើយជាមូលហេតុដែលយើងបានបញ្ចូលបទពិសោធដ៏ទូលំទូលាយនេះនៅក្នុង មគ្គុទ្ទេសក៍អ្នកណែនាំ របស់យើង សម្រាប់ការវិនិយោគអចលនទ្រព្យ ។
មុនឆ្នាំ 1960 មានតែបុគ្គលដែលមានទ្រព្យសម្បត្តិនិងសាជីវកម្មប៉ុណ្ណោះដែលមានធនធានហិរញ្ញវត្ថុចាំបាច់ដើម្បីវិនិយោគលើគម្រោងអចលនទ្រព្យសំខាន់ៗដូចជាផ្សារទំនើបឧទ្យានសាជីវកម្មនិងកន្លែងថែទាំសុខភាព។ ជាការឆ្លើយតបសភាបានអនុម័តច្បាប់វិនិយោគអចលនទ្រព្យទុកចិត្តឆ្នាំ 1960 ។ ច្បាប់នេះបានលើកលែងក្រុមហ៊ុនគោលបំណងពិសេសទាំងនេះពីពន្ធលើប្រាក់ចំណូលសាជីវកម្មប្រសិនបើលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យជាក់លាក់ត្រូវបានបំពេញ។ គេសង្ឃឹមថាការលើកទឹកចិត្តផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុនឹងធ្វើឱ្យអ្នកវិនិយោគប្រមូលធនធានរបស់ពួកគេជាមួយគ្នាដើម្បីបង្កើតក្រុមហ៊ុនដែលមានទ្រព្យសម្បត្តិអចលនវត្ថុដ៏សំខាន់ដែលផ្តល់នូវឱកាសដូចគ្នាដល់ជនជាតិអាមេរិចជាមធ្យមដែលមានសម្រាប់ពួកឥស្សរជន។ បីឆ្នាំក្រោយមកអង្គភាវរថលទីមួយត្រូវបានបង្កើតឡើង។
ច្បាប់ដើមមានគុណវិបត្តិមួយចំនួនយ៉ាងណាក៏ដោយនៅក្នុងនោះវាតម្រូវឱ្យនាយកប្រតិបត្តិទទួលខុសត្រូវលើមុខជំនួញដើម្បីជួលភាគីទីបីដើម្បីផ្តល់ការគ្រប់គ្រងនិងសេវាកម្មជួលអចលនទ្រព្យ។ ការរឹតបន្តឹងទាំងនេះត្រូវបានលើកឡើងនៅក្នុងច្បាប់កំណែទម្រង់ពន្ធនៃឆ្នាំ 1986 ។ ដប់ប្រាំឆ្នាំក្រោយមកនៅក្នុងឆ្នាំ 1999 ច្បាប់ស្តីពីការធ្វើទំនើបកម្មរបស់ក្រុមហ៊ុនត្រូវបានអនុម័ត។
ច្បាប់អនុញ្ញាតឱ្យក្រុមហ៊ុនវិនិយោគទុនដើម្បីបង្កើតក្រុមហ៊ុនបុត្រសម្ព័ន្ធដែលជាប់អាករដើម្បីផ្តល់សេវាឯកទេសដល់អ្នកជួលដែលជាធម្មតាស្ថិតនៅក្រៅការវិនិយោគអចលនទ្រព្យ។ ទោះបីជាច្បាប់នៅតែមានកម្រិតមួយចំនួនចំពោះប្រភេទសេវាកម្មដែលអាចផ្តល់ជូនក៏ដោយវាត្រូវបានគេរំពឹងថាគុណភាពនៃសេវាកម្មនៅអចលនទ្រព្យគ្រប់គ្រងដោយ REIT នឹងមានភាពប្រសើរឡើងយ៉ាងខ្លាំងដោយសារតែការអនុម័តរបស់វា។
តម្រូវការសម្រាប់ស្ថានភាព REIT
យោងតាម Ralph ប្លុកក្នុងការវិនិយោគក្នុងក្រុមហ៊ុនវិនិយោគអចលនទ្រព្យ Trust Real Estate Investment Trust រាល់គ្រឹះស្ថានមីក្រូហិរញ្ញវត្ថុអេស៊ីលីដាត្រូវឆ្លងកាត់ការធ្វើតេស្តទាំង 4 នេះជារៀងរាល់ឆ្នាំដើម្បីរក្សាស្ថានភាពពន្ធពិសេសរបស់ខ្លួន:
- "REIT ត្រូវចែកចាយយ៉ាងហោចណាស់ 90% នៃប្រាក់ចំណូលជាប់ពន្ធប្រចាំឆ្នាំរបស់ខ្លួនដោយមិនរាប់បញ្ចូល ការកើនឡើងដើមទុន ដែលជា ភាគលាភ ដល់ភាគទុនិករបស់ខ្លួន។
- ភតិកៈត្រូវតែមានយ៉ាងហោចណាស់ 75 ភាគរយនៃទ្រព្យសម្បត្តិរបស់ខ្លួនដែលបានវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យ ប្រាក់កម្ចីប្រាក់កម្ចី ភាគហ៊ុននៅក្នុងគណនីមូលធននិយមឬសាច់ប្រាក់ឬមូលបត្ររបស់រដ្ឋាភិបាល។
- ភតិកៈត្រូវតែទទួលបានយ៉ាងហោចណាស់ 75 ភាគរយនៃ ប្រាក់ចំណូលសរុប របស់ខ្លួនពីការជួលភតិសន្យាឬផលចំណេញពីការលក់អចលនទ្រព្យ។ ហើយយ៉ាងហោចណាស់ 95 ភាគរយត្រូវតែមកពីប្រភពទាំងនេះរួមជាមួយភាគលាភការប្រាក់និងផលចំណេញពីការលក់មូលបត្រ។
- ភតិកៈត្រូវតែមានភាគទុនិកយ៉ាងហោចណាស់ 100 នាក់ហើយត្រូវតែមានតិចជាង 50% នៃភាគហ៊ុនដែលនៅសល់ដែលប្រមូលផ្តុំដោយដៃម្ចាស់ភាគហ៊ុនចំនួនប្រាំឬតិច។ "
បន្ថែមពីលើការទប់ស្កាត់ពន្ធទ្វេដង, REITs ផ្តល់នូវផលប្រយោជន៍ជាច្រើនទៀតដែលរួមមាន:
ការគ្រប់គ្រងវិជ្ជាជីវៈ
ក្នុងករណីភាគច្រើនវិនិយោគិនដែលទិញ ទ្រព្យសម្បត្តិជួល ត្រូវទុកចោលក្នុងឧបករណ៍ផ្ទាល់ខ្លួនរបស់នាង។ REITs អនុញ្ញាតឱ្យវិនិយោគិនមានឱកាសដើម្បីឱ្យទ្រព្យសម្បត្តិរបស់គាត់គ្រប់គ្រងដោយក្រុមអចលនទ្រព្យអាជីពដែលដឹងអំពីឧស្សាហកម្មយល់ដឹងពីមុខជំនួញនិងអាចទាញយកប្រយោជន៍ពីឱកាសដោយសារតែសមត្ថភាពរបស់ខ្លួនក្នុងការបង្កើនមូលនិធិពីទីផ្សារមូលធន។ អត្ថប្រយោជន៍មិនត្រូវបានកំណត់ចំពោះសមត្ថភាពផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុរបស់ក្រុមអ្នកគ្រប់គ្រងទេ។ ម្ចាស់របស់ក្រុមហ៊ុន REITs នឹងមិនទទួលបានការហៅទូរស័ព្ទនៅម៉ោង 3 ព្រឹកដើម្បីជួសជុលបង្គន់ដែលហៀរហូរនោះទេ។
ការកំណត់នៃហានិភ័យផ្ទាល់ខ្លួន
REITs អាចកំណត់ហានិភ័យយ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរ។ តើធ្វើដូចម្តេច? ប្រសិនបើវិនិយោគិនចង់ទិញអចលនទ្រព្យនោះទំនងជាគាត់នឹង ជំពាក់បំណុល ដោយខ្ចីប្រាក់ពីមិត្តភក្តិគ្រួសារឬធនាគារ។
ជារឿយៗគាត់នឹងត្រូវបានតម្រូវឱ្យធានាដោយផ្ទាល់នូវមូលនិធិ។ នេះអាចធ្វើឱ្យគាត់ប្រឈមមុខនឹងការទទួលខុសត្រូវដ៏ធំធេងក្នុងករណីដែលគម្រោងមិនបានជោគជ័យ។ ជម្រើសគឺដើម្បីរកប្រាក់ដើមទុនយ៉ាងច្រើនដោយការបែងចែកទ្រព្យសម្បត្តិផ្សេងទៀតរបស់គាត់ដូចជាភាគហ៊ុនសញ្ញាប័ណ្ណមូលធនបំណុលនិងគោលនយោបាយធានារ៉ាប់រងជីវិត។ ជម្រើសទាំងពីរទំនងជាមិនល្អទេ។
ការទិញ REIT មួយអាចធ្វើបានត្រឹមតែពីរបីរយដុល្លារប៉ុណ្ណោះនៅពេលដែលភាគហ៊ុនមានតម្លៃទាបបើមិនទាបជាងភាគហ៊ុន។ វិនិយោគិនដែលចង់វិនិយោគ 3 ពាន់ដុល្លារលើអចលនទ្រព្យនឹងទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ដូចគ្នានឹងអ្នកដែលចង់វិនិយោគ 100.000 ដុល្លារ។ ក្នុងពេលកន្លងមកវាមិនងាយស្រួលទេក្នុងការទទួលបានប្រភេទនៃការធ្វើពិពិធកម្មបែបនេះនៅក្នុងថ្នាក់ទ្រព្យសម្បត្តិអចលនទ្រព្យដោយមិនទទួលយកដៃគូរឺប្រើអានុភាព។
ប្រាក់កម្ចី
មិនដូចជាកម្មសិទ្ធិលើអចលនទ្រព្យដោយផ្ទាល់នោះទេរៀលផ្តល់នូវ សាច់ប្រាក់ងាយស្រួល និង ថ្លៃឈ្នួល ប្រចាំថ្ងៃ។ វិនិយោគិនជាច្រើនយល់ច្រឡំចំពោះ ហានិភ័យនេះ ។ បន្ទាប់ពីវិនិយោគិនអចលនទ្រព្យជាមធ្យមបានទិញផ្ទះអាគារផ្ទះល្វែងឬកន្លែងស្តុកទុកគាត់ចាប់អារម្មណ៍យ៉ាងខ្លាំងលើអនាគតនៃការរកប្រាក់ចំណូលជួលអចលនទ្រព្យមិនមែនតម្លៃលក់ទ្រព្យសម្បត្តិដែលមានសក្តានុពលប្រសិនបើគាត់ដាក់វាត្រឡប់មកវិញនៅលើទីផ្សារ។ ជាការពិតណាស់ប្រសិនបើវិនិយោគិនកាន់កាប់ទ្រព្យសម្បត្តិអស់រយៈពេល 20 ឆ្នាំនោះគាត់ទំនងជាបានរស់នៅតាមការរីកចំរើននិងការធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំងនៅក្នុងវដ្តអចលនទ្រព្យ។ ក្នុងករណីភាគច្រើនវាមានសុវត្ថិភាពក្នុងការសន្មតថាដោយសារតែការខ្វះខាតតម្លៃលក់បន្តប្រចាំថ្ងៃវិនិយោគិនមិនដែលឈប់គិតថាអចលនទ្រព្យរបស់គាត់ប្រែប្រួលដូចគ្នានឹងប័ណ្ណភាគហ៊ុនធម្មតា (ទោះបីជាមានកំរិតទាបជាងនេះក៏ដោយ) ។ ការខ្វះខាតនៃតម្លៃដែលបានដកស្រង់គឺច្រឡំសម្រាប់ស្ថិរភាព។ ដូចលោក Benjamin Graham បាននិយាយនៅក្នុងឆ្នាំ 1970 របស់លោក The Intelligent Investor :
"នៅពេលនោះ [អំឡុងពេល វិបត្តិសេដ្ឋកិច្ចដ៏អស្ចារ្យ ] អត្ថប្រយោជន៍ផ្នែកចិត្តសាស្ត្រក្នុងការរកផលប្រយោជន៍ពាណិជ្ជកម្មដែលគ្មានទីផ្សារបានដកស្រង់។ ឧទាហរណ៍អ្នកដែលមានហ៊ីប៉ូតែកដំបូងនៅលើអចលនទ្រព្យដែលបន្តបង់ការប្រាក់អាចប្រាប់ខ្លួនឯងថាការវិនិយោគរបស់ពួកគេបានរក្សាតម្លៃពេញរបស់ខ្លួនដោយគ្មានការដកស្រង់ពីទីផ្សារណាមួយបញ្ជាក់ពីភាពខុសគ្នា។ ម៉្យាងទៀត សញ្ញាប័ណ្ណសាជីវកម្មដែល បានចុះបញ្ជីជាច្រើនដែលមានគុណភាពល្អប្រសើរជាងមុននិងកម្លាំងដ៏រឹងមាំច្រើនជាងនេះបានទទួលរងផលប៉ះពាល់យ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរនៅក្នុងសញ្ញាណទីផ្សាររបស់ពួកគេដូច្នេះហើយម្ចាស់របស់ពួកគេជឿថាពួកគេកំពុងមានការរីកចម្រើនយ៉ាងខ្លាំង។ ជាការពិតណាស់ម្ចាស់ហ៊ុនបានល្អប្រសើរជាមួយនឹងមូលបត្រដែលបានចុះបញ្ជីបើទោះបីជាតម្លៃទាបទាំងនេះក៏ដោយ។ ប្រសិនបើពួកគេចង់ឬត្រូវគេបង្ខិតបង្ខំនោះយ៉ាងហោចណាស់ពួកគេអាចលក់បញ្ហានេះបានហើយប្រហែលជាអាចដោះដូរពួកគេសម្រាប់ការចរចារល្អជាងមុន។ ឬពួកគេអាចគ្រាន់តែជាឡូជីខលមិនអើពើនឹងសកម្មភាពរបស់ទីផ្សារជាការបណ្តោះអាសន្ននិងគ្មានន័យ។ ប៉ុន្តែវាគឺជាការបញ្ឆោតខ្លួនឯងដើម្បីប្រាប់ខ្លួនឯងថាអ្នកមិនទទួលរងនូវការធ្លាក់ចុះនៃតម្លៃទេដោយសារតែមូលបត្ររបស់អ្នកមិនមានទីផ្សារដែលត្រូវបានដកស្រង់។ "
ម៉្យាងទៀតបើទោះបីជាការព្យាករណ៍ថាតម្លៃដែលត្រូវបានគេដកស្រង់ពីគណៈកម្មការសេដ្ឋកិច្ចអាចប្រែប្រួលជារៀងរាល់ថ្ងៃក៏ដោយការពិតសេដ្ឋកិច្ចនៃការវិនិយោគអចលនទ្រព្យដោយផ្ទាល់មិនមែនខុសគ្នាទេ។ ជាទូទៅវាគឺហាក់ដូចជាភតិកៈរបស់ម្ចាស់អចលនទ្រព្យមិនយកក្រដាសហើយពិនិត្យមើលតម្លៃដែលគាត់បានផ្តល់ឱ្យដោយលោក។ ការទទួលយកវាមួយជំហានបន្ថែមទៀតនេះគុណវិបត្តិយល់ឃើញគឺពិតជាមួយនៃអត្ថប្រយោជន៍នៃការកាន់កាប់ REITs ។ មិនដូចការកាន់កាប់អចលនទ្រព្យដោយផ្ទាល់នោះទេពួកគេគឺជាទ្រព្យសម្បត្តិរាវដែលអាចលក់បានយ៉ាងឆាប់រហ័សដើម្បីបង្កើនសាច់ប្រាក់ឬទាញយកប្រយោជន៍ពីឱកាសវិនិយោគផ្សេងទៀត។
ឧបករណ៍ល្អ ៗ សម្រាប់ការចូលនិវត្តន៍ឬប្រាក់ចំណូលសម្រាប់ការរស់នៅ
មួយចំណែកដ៏សំខាន់នៃការត្រឡប់មកវិញដែលបានសន្មតថាការវិនិយោគនៅក្នុង REITs គឺដោយសារតែ ភាគលាភសាច់ប្រាក់ ធំ។ ដោយសារការចែកចាយភាគលាភប្រភេទនេះត្រូវបានគេយកពន្ធលើអត្រាពន្ធលើប្រាក់ចំណូលផ្ទាល់ខ្លួនដែលមានត្រឹមតែ 39,8% (ដោយសារតែ ការកាត់បន្ថយពន្ធរបស់ប៊ូស អត្រានេះត្រូវបានទម្លាក់មកត្រឹម 35%) ។ ពូសអាចខាំចេញពីផលចំណេញរបស់អ្នក។ វិធីមួយដើម្បីទប់ស្កាត់បញ្ហានេះគឺការកាន់កាប់អចលនទ្រព្យរបស់អ្នកនៅក្នុង IRA ឬគណនីចូលនិវត្តន៍ផ្សេងទៀត។ ទសវត្សរ៍នៃការប្រមូលពន្ធដោយឥតគិតថ្លៃអាចបណ្តាលឱ្យរាប់សែនដុល្លារបន្ថែមទៀតនៅក្នុងការសន្សំចូលនិវត្តន៍។
REITs ក៏ត្រូវបានគេសមស្របទៅនឹងផលប័ត្រចូលនិវត្តន៍ផងដែរពីព្រោះភាគលាភសាច់ប្រាក់មិនត្រឹមតែផ្តល់ប្រាក់ចំណូលដែលត្រូវរស់នៅប៉ុណ្ណោះទេតែថែមទាំងបង្កើតឱ្យមានតម្លៃហ៊ុនផងដែរ។ ឧទាហរណ៍នៅក្នុងការដួលរលំដោយឥតគិតថ្លៃទីផ្សារ ទិន្នផលភាគលាភ នឹងមានភាពទាក់ទាញគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីទប់ស្កាត់ការលក់បន្ត (ការសន្មតថាអាជីវកម្មមូលដ្ឋានមិនមានគ្រោះថ្នាក់ទេ។ ) នេះអាចនាំឱ្យមានស្ថិរភាពកាន់តែខ្ពស់នៅពេលមានវិបត្តិទីផ្សារ។
រយៈពេលសមធម៌ក្រុមហ៊ុន REIT សំដៅលើអង្គភាពអាជីវកម្មដែលចូលរួមនៅក្នុងការទិញការគ្រប់គ្រងការកសាងការជួសជុលនិងការលក់អចលនទ្រព្យ។ ប្រភេទនៃការជឿទុកចិត្តលើការវិនិយោគអចលនទ្រព្យនេះផ្តល់នូវសក្តានុពលដ៏អស្ចារ្យបំផុតនៃរង្វាន់និងជាបែបនេះទំនងជាត្រូវបានអនុគ្រោះដោយ អ្នកគ្រប់គ្រងប្រាក់ជំនាញវិជ្ជាជីវៈ ។ ភាវូបនីយកម្ម REITs ជាញឹកញាប់ដំណើរការនៅក្នុងតំបន់ជាក់លាក់នៃអ្នកជំនាញ។ ឧទាហរណ៍មួយចំនួនរួមមាន:
- REITs លំនៅដ្ឋាន
- REITs លក់រាយ
- ការិយាល័យនិងឧស្សាហកម្ម REITs
- REITs ថែទាំសុខភាព
- REITs ផ្ទុកដោយខ្លួនឯង
- សណ្ឋាគារនិងរមណីយដ្ឋាន REITs
REITs លំនៅដ្ឋាន
ប្រភេទនៃក្រុមហ៊ុន REIT នេះមានជំនាញក្នុងអគារផ្ទះល្វែងនិង / ឬអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋានផ្សេងទៀតដែលជួលទៅបុគ្គល។ គ្រោះថ្នាក់ដ៏ធំបំផុតសម្រាប់អចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋានគឺស្ថិតនៅលើការសាងសង់ក្នុងតំបន់ភូមិសាស្ដ្រជាក់លាក់មួយក្នុងកំឡុងពេល បរិយាកាសសេដ្ឋកិច្ចធ្លាក់ចុះ ។ ក្នុងករណីបែបនេះការផ្គត់ផ្គង់កំពុងកើនឡើងនៅពេលដែលតម្រូវការកំពុងថយចុះក្រុមការងារត្រូវបង្ខំចិត្តកាត់បន្ថយការជួលដើម្បីរក្សាអត្រាកំណើន។
ឧទាហរណ៍នៃ REIT លំនៅដ្ឋាន: សហគមន៍ Avalon Bay
យោងទៅតាមភ្នាក់ងាររ៉យទ័របានឱ្យដឹងថាសហគមន៍ជនបទ Avalon Bay (AVB) ដែលត្រូវបានគេស្គាល់ថាជាសហគមន៍ផ្ទះល្វែងប្រណីតគឺជាការជឿទុកចិត្តលើការវិនិយោគអចលនទ្រព្យដែលផ្តោតលើការអភិវឌ្ឍការអភិវឌ្ឍឡើងវិញការទិញកម្មសិទ្ធិនិងការប្រតិបត្តិការសហគមន៍អាផាតមិននៅតាមទីផ្សារខ្ពស់បំផុត។ សហរដ្ឋអាមេរិក។ នៅថ្ងៃទី 27 ខែកុម្ភះឆ្នាំ 2004 ក្រុមហ៊ុននេះមានភាគហ៊ុនផ្ទាល់ឬដោយប្រយោលលើសហគមន៍ផ្ទះល្វែងចំនួន 131 កន្លែងដែលមានលំនៅដ្ឋានចំនួន 38 504 នៅក្នុងរដ្ឋចំនួន 10 និងខណ្ឌកូឡុំប៊ីដែលក្នុងនោះមានសហគមន៍ចំនួន 2 ដែលមានផ្ទះល្វែងចំនួន 1.089 ស្ថិតនៅក្រោមការសាងសង់ឡើងវិញ។ លើសពីនេះទៅទៀតនៅថ្ងៃនោះក្រុមហ៊ុន AvalonBay ជាម្ចាស់ឬមានចំណាប់អារម្មណ៍ម្ចាស់កម្មសិទ្ធិដោយផ្ទាល់ឬដោយប្រយោលលើសហគមន៍ចំនួន 11 ដែលកំពុងសាងសង់ដែលត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងមានផ្ទះល្វែងចំនួន 3.449 ខ្នងនៅពេលបញ្ចប់។ វាក៏ជាកម្មសិទិ្ធជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិដោយផ្ទាល់ឬដោយប្រយោលក្នុងសិទ្ធិបង្កើតសហគមន៍ 40 បន្ថែមទៀតដែលប្រសិនបើមានការអភិវឌ្ឍន៍តាមលក្ខណៈដែលរំពឹងទុកនឹងមានលំនៅដ្ឋានផ្ទះល្វែងចំនួន 10.070 ។
REITs លក់រាយ
មានឯកទេសជាច្រើននៅក្នុងវិស័យលក់រាយដែលរួមមានផ្សារទំនើបនិងមជ្ឈមណ្ឌលផ្សារទំនើប។ អត្ថប្រយោជន៍ពិសេសសម្រាប់អតីតគឺថាតម្លៃចំណាយសាងសង់មានសារៈសំខាន់ណាស់។ វាស់នៅខ្ទង់ដប់ឬរាប់រយលានដុល្លារ។ ការចំណាយលើរបាំងខ្ពស់នេះអាចជួយពង្រីកការពង្រីកនៅក្រោមការគ្រប់គ្រងដោយធ្វើឱ្យការផ្គត់ផ្គង់លើសតម្រូវការមានការព្រួយបារម្ភតិចតួច។
ឧទាហរណ៍នៃ REIT លក់រាយ: Regency Realty Corp ។
"Regency Centers Corporation គឺជាការជឿទុកចិត្តលើការវិនិយោគអចលនទ្រព្យដែលជាម្ចាស់និងដំណើរការហាងលក់ទំនិញទំនើប ៗ នៅសហរដ្ឋអាមេរិក។ គិតត្រឹមថ្ងៃទី 31 ខែធ្នូឆ្នាំ 2003 ផលបត្រវិនិយោគអចលនទ្រព្យរបស់ក្រុមហ៊ុនរួមមាន 265 កន្លែងនៅតាមបណ្តារដ្ឋចំនួន 22 ដែលមានផ្ទៃដីសរុបចំនួន 30,3 លានហ្វីតហ្វូតនិងជួល 92,2% ។ តាមភូមិសាស្រ្តមាន 19,6% នៃ GLA របស់វាមានទីតាំងស្ថិតនៅរដ្ឋផ្លរីដា 19,5% នៅកាលីហ្វ័រញ៉ា 16,8% នៅក្នុងរដ្ឋ Texas 6,6% នៅហ្សកហ្ស៊ី 6,3% នៅក្នុងរដ្ឋអូហៃយ៉ូនិង 31,2% នៅក្នុងរដ្ឋ 17 ផ្សេងទៀត។ Regency កាន់កាប់និងដំណើរការមជ្ឈមណ្ឌលទិញទំនិញរបស់ខ្លួនតាមរយៈភាពជាដៃគូប្រតិបត្តិការរបស់ខ្លួនគឺមជ្ឈមណ្ឌល Regency LP (RCLP) ដែលក្នុងនោះក្រុមហ៊ុនមាន 98% នៃអង្គភាពជាដៃគូ។ សកម្មភាពប្រតិបត្តិការវិនិយោគនិងហិរញ្ញវត្ថុរបស់ Regency ត្រូវបានអនុវត្តជាទូទៅដោយ RCLP ។ "- សេចក្តីសង្ខេបអាជីវកម្មរបស់ Reuter
ការិយាល័យនិងឧស្សាហកម្ម REITs
វិស័យការិយាល័យនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យវិនិយោគអចលនទ្រព្យបានក្លាយជាប្រវត្តិសាស្ត្រធំបំផុត។ ផលវិបាកចម្បងគឺថាថ្លៃជួលការិយាល័យជាទូទៅមានលក្ខខណ្ឌជួលច្រើនដែលមានន័យថាក្នុងពេលធ្លាក់ចុះការជួលនិងការកាន់កាប់ទាបអ្នកជួលដែលចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាការងារនឹងមានអត្រាទាបនិងមិនមានផលចំណេញជាប់ក្នុងរយៈពេលច្រើនឆ្នាំ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយនេះក៏អាចជាពរជ័យដែរប្រសិនបើទ្រព្យសម្បត្តិត្រូវបានបំពេញក្នុងអំឡុងពេលនៃការផ្គត់ផ្គង់រយៈពេលខ្លីនិងតម្រូវការខ្ពស់។ ការិយាល័យ REITs គឺដូចដែលអាចស្រមៃបានជារង្វង់ខ្ពស់។ ផ្ទុយទៅវិញក្រុមហ៊ុន REITs មាននិន្នាការបង្កើតលំហូរសាច់ប្រាក់ស្ថេរភាពនិងអាចព្យាករបានដោយសារតែអត្រានៃការជួលឡើងវិញខ្ពស់និងការចំណាយមូលធនទាបនិងតម្រូវការនៃការថែទាំ។
ឧទាហរណ៏នៃការិយាល័យនិងឧស្សាហកម្ម REIT: CentrePoint Properties ទុកចិត្ត
"មជ្ឈមណ្ឌលពត៌មានអចលនទ្រព្យទុកចិត្តគឺជាការជឿទុកចិត្តលើការវិនិយោគអចលនទ្រព្យដែលជាកម្មសិទ្ធិនិងប្រតិបត្តិការចម្បងឃ្លាំងនិងអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មដទៃទៀតនៅក្នុងទីក្រុងឈីកាហ្គោរដ្ឋអិលលីណយ។ មជ្ឈមណ្ឌលចង្អុលបង្ហាញដើម្បីបង្កើតតម្លៃភាគហ៊ុនតាមរយៈការគ្រប់គ្រងដោយការវិនិយោគការវិនិយោគការអភិវឌ្ឍនិងការអភិវឌ្ឍឡើងវិញនៃឃ្លាំងការចែកចាយការផលិតពន្លឺការដឹកជញ្ជូនតាមផ្លូវអាកាសនិងគ្រឿងបរិក្ខារដែលទាក់ទងនឹងផ្លូវដែក។ ក្រុមហ៊ុនក៏មានការអភិវឌ្ឍន៍សួនឧទ្យានជាច្រើនដែលមានទីតាំងស្ថិតនៅតាមយុទ្ធសាស្ត្រនៅជិតផ្លូវហាយវេនិងផ្លូវដែក។ នៅថ្ងៃទី 31 ខែធ្នូឆ្នាំ 2003 ផលប័ត្រវិនិយោគរបស់ក្រុមហ៊ុនដែលមានឃ្លាំងសម្រាប់ប្រតិបត្តិការនិងអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មដទៃទៀតមាន 187 អចលនទ្រព្យដែលមានទំហំប្រមាណជា 34,4 លានហ្វីតការ៉េដែលមានមូលដ្ឋានចំនួនប្រហែល 284 នាក់ដែលបានចូលរួមក្នុងជំនួញផ្សេងៗគ្នា។ នៅថ្ងៃទី 31 ខែធ្នូឆ្នាំ 2003 មជ្ឈមណ្ឌល Pointup បានបង្កើនការគ្រប់គ្រងលើទំហំដីធំ ៗ លើសពី 3000 ហិចតាដែលឃ្លាំងស្តម្ភចំនួន 50,1 លានហ្វីតហ្វូតនិងលក្ខណៈសម្បត្តិឧស្សាហកម្មផ្សេងទៀតអាចត្រូវបានបង្កើតឡើង។ "-
REITs ថែទាំសុខភាព
ការថែទាំសុខភាព REITs កសាងកសាងនិងជួលអគារជំនាញដូចជាមន្ទីរពេទ្យផ្ទះថែទាំអគារវេជ្ជសាស្រ្តនិងកន្លែងរស់នៅដែលមានជំនួយ។ វិស័យ REIT នេះមានភាពធន់ទ្រាំទៅនឹង វិបត្តិសេដ្ឋកិច្ច ទោះបីជាពួកគេពឹងផ្អែកយ៉ាងធំធេងលើសុខភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់អ្នកជួលដែលពួកគេពឹងផ្អែកលើការទូទាត់សងសុខភាពដែលផ្តល់ដោយរដ្ឋាភិបាលសហរដ្ឋអាមេរិក។ ការផ្លាស់ប្តូរសហព័ន្ធនៅក្នុងគោលនយោបាយសុខាភិបាលនឹងមានឥទ្ធិពលយ៉ាងសំខាន់ទៅលើ REITs ថែទាំសុខភាព។
ឧទាហរណ៍នៃការថែទាំសុខភាព REIT: Health Care REIT, Inc.
"Health Care REIT, Inc. គឺជាមូលនិធិវិនិយោគអចលនទ្រព្យអចលនទ្រព្យ (RIET) ដែលវិនិយោគលើមណ្ឌលថែរក្សាសុខភាពជំនាញថែទាំជំនាញនិងជំនួយការរស់នៅក្នុងសហរដ្ឋអាមេរិក។ កេុមហ៊ុនក៏វិនិយោគលើមធ្យោបាយថែរក្សាជំនាញផងដែរ។ ក្នុងអំឡុងឆ្នាំដែលបានបញ្ចប់នៅថ្ងៃទី 31 ខែធ្នូឆ្នាំ 2003 ក្រុមហ៊ុនមានទុនវិនិយោគចំនួន 328 កន្លែងស្ថិតនៅ 33 រដ្ឋនិងគ្រប់គ្រងដោយប្រតិបត្តិករចំនួន 47 ។ សំពៀតឥណទានរួមមាន 219 កន្លែងរស់នៅដែលមានជំនួយថែទាំជំនាញ 101 កន្លែងនិងមជ្ឈមណ្ឌលថែទាំពិសេសចំនួន 8 ។ នៅខែតុលាឆ្នាំ 2003 ក្រុមហ៊ុនបានលក់ការវិនិយោគរបស់ខ្លួននៅមហាសេដ្ឋី Atlantic Healthcare Finance LP "- សេចក្តីសង្ខេបអាជីវកម្មរបស់ Reuter
ផ្ទុកដោយខ្លួនឯង
វិស័យ REIT របស់ខ្លួនឯងផ្ទុកគឺមានភាពធន់ទ្រាំទៅនឹងការធ្លាក់ចុះ។ អ្វីដែលគួរឱ្យភ្ញាក់ផ្អើលជាងនេះទៀតនោះគឺថាអតិថិជនរបស់សាជីវកម្មបង្កើតបានជាចំណែកយ៉ាងសំខាន់នៃការជួលកន្លែងផ្ទុក។ ឧបសគ្គចំពោះការចូលគឺមានកំរិតទាបជាងប្រភេទផ្សេងៗនៃ REITs ដោយសារចំនួនទឹកប្រាក់ដើមទុនតិចតួចដែលចាំបាច់ដើម្បីសាងសង់ឃ្លាំងស្តុក។
ឧទាហរណ៍នៃការផ្ទុកខ្លួនឯង: REIT: Sovran Self Storage, Inc ។
"ក្រុមហ៊ុន Sovanda Self Storage, Inc. គឺជាក្រុមហ៊ុនវិនិយោគអចលនទ្រព្យដែលគ្រប់គ្រងខ្លួនឯងនិងគ្រប់គ្រងដោយខ្លួនឯងដែលទទួលបានជាម្ចាស់និងគ្រប់គ្រងទ្រព្យសម្បត្តិផ្ទាល់ខ្លួន។ គិតត្រឹមថ្ងៃទី 1 ខែមីនាឆ្នាំ 2004 មានទ្រព្យសម្បត្តិផ្ទាល់ខ្លួនចំនួន 265 ដែលមានម្ចាស់និង / ឬគ្រប់គ្រងទ្រព្យសម្បត្តិដែលមានចំនួនប្រហែល 15,5 លានហ្វីតការ៉េដែលស្ថិតនៅក្នុងរដ្ឋចំនួន 21 នៅភាគខាងកើតនិងភាគពាយព្យសហរដ្ឋអាមេរិកអារីសូណានិងរដ្ឋតិចសាស។ សុវណ្ណ Self Storage គ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យចំនួន 11 សម្រាប់ Locke Sovran I, LLC ដែលជាក្រុមហ៊ុនរួមទុនដែលមិនមានការរួមវិភាគទានដែលមាន 45% ជាកម្មសិទ្ធិរបស់ក្រុមហ៊ុន។ គិតត្រឹមថ្ងៃទី 1 ខែមីនាឆ្នាំ 2004 អចលនទ្រព្យទាំង 2 របស់គាត់ត្រូវបានធ្វើពាណិជ្ជកម្មក្រោមឈ្មោះពាណិជ្ជកម្មពូរបស់លោក Bob's Self-Storage ។ កន្លែងផ្ទុកដោយខ្លួនឯងរបស់ក្រុមហ៊ុនផ្តល់ជូននូវតំលៃថោកងាយស្រួលចូលទៅដល់កន្លែងរក្សាទុកសម្រាប់អ្នកប្រើប្រាស់លំនៅដ្ឋាននិងពាណិជ្ជកម្មជារៀងរាល់ខែ។ អចលនទ្រព្យទាំងអស់មានអ្នកគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យនៅនឹងកន្លែងក្នុងកំឡុងពេលធ្វើការ។ អតិថិជនអាចចូលទៅកាន់ឃ្លាំងផ្ទុករបស់ពួកគេក្នុងកំឡុងពេលធ្វើការហើយអតិថិជនពាណិជ្ជកម្មមួយចំនួនត្រូវបានផ្តល់ជូន 24 ម៉ោង។ "- សេចក្តីសង្ខេបអាជីវកម្មរបស់ Reuter
សណ្ឋាគារនិងរមណីយដ្ឋាន REITs
នៅក្នុងពិភពនៃការវិនិយោគអចលនទ្រព្យវិស័យ សណ្ឋាគារនិងរមណីយដ្ឋាន គឺជាផ្នែកមួយយ៉ាងជិតស្និទ្ធបំផុតជាមួយសេដ្ឋកិច្ចទាំងមូល។ នៅពេលដែលពេលវេលាមិនល្អមនុស្សធ្វើដំណើរតិចសម្រាប់អាជីវកម្មនិងការកម្សាន្តដោយកាត់បន្ថយសិទ្ធិនៅត្រង់ចំណុចសំខាន់ៗរបស់ក្រុមហ៊ុនទាំងនេះ។ ជាលទ្ធផលវិនិយោគិននៅឯសណ្ឋាគារ REITs ត្រូវព្រួយបារម្ភមិនត្រឹមតែជាមួយការសាងសង់ច្រើនទេតែទស្សនវិស័យសេដ្ឋកិច្ចនៃតំបន់ភូមិសាស្ត្រដែលសណ្ឋាគារឬរមណីយដ្ឋានមានទីតាំងក៏ដូចជាប្រទេសទាំងមូលផងដែរ។
ឧទាហរណ៍នៃសណ្ឋាគារនិងរមណីយដ្ឋាន REIT: LaSalle សណ្ឋាគារលក្ខណៈសម្បត្តិ
"អចលនទ្រព្យសណ្ឋាគារឡាសាល់គឺជាការគ្រប់គ្រងទំនុកចិត្តការវិនិយោគអចលនទ្រព្យដែលគ្រប់គ្រងដោយខ្លួនឯងនិងគ្រប់គ្រងដោយខ្លួនឯងដែលទិញអចលនទ្រព្យនិងជួលសណ្ឋាគារពេញវ័យនិងទំនើប ៗ ដែលមានទីតាំងនៅក្នុងអនុសញ្ញារមណីយដ្ឋាននិងទីផ្សារអាជីវកម្មទីក្រុងធំ ៗ ។ គិតត្រឹមថ្ងៃទី 31 ខែធ្នូឆ្នាំ 2003 ក្រុមហ៊ុនមានកម្មសិទ្ធិលើសណ្ឋាគារចំនួន 17 ដែលមានបន្ទប់ចំនួន 5,600 បន្ទប់ស្ថិតនៅក្នុងរដ្ឋចំនួន 10 និងសង្កាត់ Columbia ។ ប្រតិបត្តិករសណ្ឋាគារឯករាជ្យគ្រប់គ្រងសណ្ឋាគារ។ ទ្រព្យសម្បត្តិទាំងអស់របស់ក្រុមហ៊ុនត្រូវបានគ្រប់គ្រងដោយប្រតិបត្តិការទាំងអស់ហើយដំណើរការទាំងអស់របស់វាត្រូវបានធ្វើឡើងតាមរយៈ LaSalle Hotel Partnership, LP ក្រុមហ៊ុនគឺជាដៃគូទូទៅតែមួយគត់នៃភាពជាដៃគូប្រតិបត្ដិការដែលមានភាពជាម្ចាស់ប្រហែល 98,3% គិតចាប់ពី ឆ្នាំសារពើពន្ធដែល បានបញ្ចប់នៅថ្ងៃទី 31 ខែតុលា។ , ឆ្នាំ 2003 ។ នៅសល់ 1.7% ត្រូវបានកាន់កាប់ដោយដៃគូដែលមានកម្រិត។ "- របាយការណ៍របស់ Reuter
ហេតុអ្វីបានជា REITs លក់លក្ខណៈសម្បត្តិ
ប្រសិនបើគោលបំណងនៃ REIT គឺទទួលបាននិងទទួលបានប្រាក់ចំណេញពីការវិនិយោគអចលនទ្រព្យហេតុអ្វីក្រុមអ្នកគ្រប់គ្រងមួយចំនួននឹងបោះលក់ទ្រព្យសម្បត្តិ? ដូចអាជីវកម្មល្អបំផុតដែរវាជាការគួរអោយកត់សម្គាល់សម្រាប់ REITs ដើម្បីពិនិត្យមើលផលប័ត្រអចលនទ្រព្យរបស់ខ្លួនជាទៀងទាត់ហើយសម្រេចចិត្តថាទ្រព្យសម្បត្តិណាដែលទំនងជាបង្កើតលំហូរសាច់ប្រាក់តិចជាងមធ្យមនៅក្នុងឆ្នាំខាងមុខនេះ។ ប្រាក់ចំណូលពីការលក់ទ្រព្យសម្បត្តិទាំងនេះអាចត្រូវបានវិនិយោគឡើងវិញនៅក្នុងឱកាសដែលមានទស្សនវិស័យខ្ពស់ឬត្រូវបានប្រើប្រាស់ដើម្បីពង្រឹង តារាងតុល្យការ (ឬ កាត់បន្ថយបំណុល ) ឬបង្កើនទ្រព្យសកម្មរបស់ម្ចាស់ហ៊ុនតាមរយៈ កម្មវិធីទិញភាគហ៊ុន ។ វិនិយោគិនត្រូវដឹងពីគោលដៅចម្បងនៃសាជីវកម្មជោគជ័យណាមួយដែលគួរតែបង្កើនទ្រព្យសកម្មរបស់ម្ចាស់ភាគហ៊ុនមិនគ្រាន់តែបន្តការធ្វើអាជីវកម្ម។
ការប្រើប្រាស់ REITs សម្រាប់កម្មវិធីបែងចែកនិងការបែងចែកទ្រព្យសម្បត្តិ
ការវិនិយោគអចលនទ្រព្យផ្តល់នូវជម្រើសដ៏គួរឱ្យទាក់ទាញចំពោះភាគហ៊ុនភាគហ៊ុនមូលបត្រនិងការវិនិយោគមូលនិធិទៅវិញទៅមក។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ វិនិយោគិន ទាំងឡាយដែល មានបំណងចង់ធ្វើពិពិធកម្ម ត្រូវចាំថាវាមិនមែនគ្រាន់តែជាការគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីទិញ REITs មួយចំនួនហើយហៅថាផលប័ត្ររបស់អ្នកមានភាពចម្រុះ។ ផ្ទុយទៅវិញវិនិយោគិនត្រូវប្រាកដថា REITs ដែលគាត់បានទិញតំណាងឱ្យទីតាំងភូមិសាស្ត្រនិងវិស័យផ្សេងៗនៃទ្រព្យសម្បត្តិ។ ចំពោះ វិនិយោគិនការពារ វាមានសុវត្ថិភាពជាងការធ្វើជាម្ចាស់ផ្ទះផ្ទះល្វែងការិយាល័យការិយាល័យឧស្សាហកម្មស្តុកទុកនិងសុខភាពពីទីក្រុងញូវយ៉កទៅកាលីហ្វ័រនីញ៉ាស្ថិតក្រោមក្រុមគ្រប់គ្រងផ្សេងៗគ្នាច្រើនជាងការទិញតែក្រុមហ៊ុនខ្លួនឯងដែលមានមូលដ្ឋាននៅរដ្ឋ Pennsylvania ។
REIT ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ
REIT គឺជាភ្នាក់ងារដែលមានឯកទេសក្នុងការធានាការទិញនិងកាន់កាតព្វកិច្ចបំណុលដែលធានាដោយ អចលនទ្រព្យ ។ ភតិកម្មផ្ទេរប្រាក់គឺជាសមតុល្យកម្ចីសំខាន់ៗដែលផ្ទុយនឹងភាពជាម្ចាស់នៃទ្រព្យសកម្មដូចគ្នានឹងសមភាគីសមធម៌របស់ខ្លួនដែរ។
REITs កូនកាត់
REIT មួយត្រូវបានគេសំដៅថាជាកូនកាត់នៅពេលដែលវាមានទាំងសមធម៌និងសមាសភាគប្រាក់កម្ចី។ ទោះបីជាមិនមានការពេញចិត្តយ៉ាងខ្លាំងពីសំណាក់ ទីប្រឹក្សាវិនិយោគ ដែលជាភាគហ៊ុនសុទ្ធសុទ្ធនោះពួកគេនៅតែជាជម្រើសវិនិយោគដ៏គួរឱ្យទាក់ទាញ។
សង្ខេប: គុណសម្បត្តិនៃការវិនិយោគអចលនទ្រព្យតាមរយៈ REITs
- ការជៀសវាងពន្ធទ្វេដងត្រូវបានជៀសវាងដែលអនុញ្ញាតឱ្យមានដើមទុនបន្ថែមរបស់វិនិយោគិន។
- អ្នកជំនាញដែលជាអ្នកគ្រប់គ្រងដែលមានការទទួលខុសត្រូវចំពោះប្រតិបត្តិការប្រចាំថ្ងៃរបស់អាជីវកម្មដោយផ្តល់ឱ្យអ្នកវិនិយោគនូវជំនាញដែលលើសពីមូលដ្ឋានចំណេះដឹងផ្ទាល់ខ្លួនរបស់គាត់។
- មិនដូចអចលនទ្រព្យដែលគ្រប់គ្រងផ្ទាល់ដោយវិនិយោគិនទេក្រុមហ៊ុន REITs គឺជាទ្រព្យសកម្មរាវដែលអាចលក់បានយ៉ាងឆាប់រហ័សដើម្បីបង្កើនសាច់ប្រាក់ឬទាញយកផលប្រយោជន៍ពីឱកាសវិនិយោគផ្សេងទៀត។
- ដោយប្រើ REITs វិនិយោគិនមានតែពីរបីពាន់ដុល្លារដែលអាចរកបានអាចពង្រីកការកាន់កាប់របស់ពួកគេរវាងតំបន់ភូមិសាស្ត្រនិងជំនាញអចលនទ្រព្យ។ ក្នុងករណីកម្មសិទ្ធិលើអចលនទ្រព្យដោយផ្ទាល់វានឹងមិនមែនជាហិរញ្ញវត្ថុទេលុះត្រាតែវិនិយោគិនបានប្រើអានុភាពលើសឬដៃគូអាជីវកម្ម។
- REITs អាចប៉ះទីផ្សារបំណុលនិង ទីផ្សារមូលធន និងបង្កើនមូលនិធិដើម្បីទាញយកអត្ថប្រយោជន៍ពីកាលានុវត្តភាព។
- REITs មានទំនាក់ទំនងទាបជាងភាគហ៊ុនធៀបនឹងចំណាត់ថ្នាក់ទ្រព្យសកម្មដទៃទៀតដែលផ្តល់នូវស្ថេរភាពផលប័ត្រសម្រាប់អ្នកដែល មានយុទ្ធសាស្រ្តបែងចែកសកម្ម ។
- ភាគលាភដែលមានតម្លៃខ្ពស់ទាក់ទងនឹងទីផ្សារមាននិន្នាការបង្កើតឱ្យមានតម្លៃទាបទៅនឹងតម្លៃភាគហ៊ុនរបស់ REIT ដែលជារឿយៗធ្វើឱ្យពួកគេមិនធ្លាក់ចុះដូចជា ភាគហ៊ុនធម្មតា នៅក្នុង ទីផ្សារធ្លាក់ចុះ ។
ការជូនដំណឹងចុងក្រោយស្តីពី REITs
វិនិយោគិនត្រូវតែចងចាំជានិច្ចថា REITs មិនគ្រាន់តែតំណាងឱ្យគំនរទ្រព្យសម្បត្តិអចលនទ្រព្យប៉ុណ្ណោះទេ។ ពួកគេគឺស្ថិតនៅក្នុងនិងខ្លួនឯងអាជីវកម្មអាជីវកម្មព្រួយបារម្ភនិងត្រូវតែត្រូវបានវាយតម្លៃនិងវិភាគដូចជា។