តម្លៃលក់តាមផ្ទះធម្មតាអាចមានការធ្លាក់ចុះដោយសារតែការរឹបអូសជិតៗ
នៅក្នុងសង្កាត់ផ្សេងទៀតផ្ទះដែលត្រូវបានរឹបអូសអាចនឹងត្រូវបានឡើងជិះនិងដំបូលដោយសញ្ញាធំ ៗ ដែលផ្សព្វផ្សាយវាថាជាទ្រព្យសម្បត្តិរបស់ធនាគារឬអចលនទ្រព្យ REO ។
ផ្ទះដែលត្រូវបានរឹបអូសមួយចំនួនត្រូវបានបោះបង់ចោលជាច្រើនឆ្នាំមកហើយ។ ស្មៅដុះលូតលាស់ល្មមគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីគ្របដណ្តប់លើចិញ្ចើមផ្លូវ, pranksters បោះដុំថ្មតាមរយៈបង្អួចជាន់ទីពីរនិងផ្ទះក្លាយជារឿងមួយសម្រាប់អ្នកជិតខាង។
សញ្ញានៃការរឹបអូសទ្រព្យសម្បត្តិអាចធ្វើឱ្យអ្នកជិតខាងឆ្ងល់អំពីតម្លៃនៃផ្ទះរបស់ពួកគេ។ ម្ចាស់ផ្ទះដែលនៅជុំវិញគឺមានការព្រួយបារម្ភថាការរឹបអូសទ្រព្យសម្បត្តិអាចប៉ះពាល់ដល់តម្លៃអចលនៈទ្រព្យហើយត្រឹមត្រូវ។
ការវាយតម្លៃរួមបញ្ចូលផ្ទះដូចជារបស់អ្នកជាង, Foreclosures បូក
មានវិធីសាស្រ្ត វាយតម្លៃ ទ្រព្យសម្បត្តិបីគឺ:
- វិធីសាស្រ្តចំណាយ - វិធីសាស្ត្រនេះគិតគូរអំពីការចំណាយលើការកសាងផ្ទះនិងតម្លៃដី។
- វិធីសាស្រ្តប្រាក់ចំណូល - នេះត្រូវបានគេប្រើដើម្បីប្រៀបធៀបពហុភាគីដោយផ្អែកលើអត្រាដើមទុន។
- វិធីសាស្រ្តតម្លៃទីផ្សារ។ ប្រភេទនៃការវាយតម្លៃនេះប្រៀបធៀបទ្រព្យសម្បត្ដិទៅ នឹងការលក់ដែលអាចប្រៀបធៀបបាន ចំនួន 3 នៅក្នុងសង្កាត់នេះ។
ប្រសិនបើការលក់ដែលអាចប្រៀបធៀបបានពីរដងគឺជាការធ្វើប្រតិបត្តិការទៀងទាត់ហើយមួយគឺជាការរឹបអូសទ្រព្យសម្បត្តិឬ ការលក់ខ្លី តើអ្នកវាយតំលៃនឹងប្រើ ការលក់ ដែល មានទុក្ខព្រួយ ដូចទ្រព្យសម្បត្តិដែលអាចប្រៀបធៀបបានដែរឬទេ?
ដើម្បីទទួលបានចម្លើយខ្ញុំបាននិយាយជាមួយ Derek Yuke ជាអ្នកប៉ាន់ស្មាននៅក្រុមហ៊ុន Yuke & Associates នៅ Sacramento ។
Yuke ព្យាយាមរកមើលប្រតិបត្តិការដែលមានរយៈពេលវែងនៅពេលធ្វើការរួមគ្នាវាយតម្លៃ។ ទាំងនេះត្រូវបានគេចាត់ទុកថាជាការលក់នៅតម្លៃទីផ្សារដែលត្រូវបានផ្តល់ជូនសម្រាប់លក់ដោយអ្នកលក់ដែលមានឆន្ទៈនិងទិញដោយអ្នកទិញដែលមានលទ្ធភាពនិងមានបំណងដោយមិនមានភាគីណាមួយដែលស្ថិតក្រោមការគាបសង្កត់ឬជាប់ទាក់ទងឡើយ។
បើទោះបីជាវាមានន័យថាការទាញយកការលក់ដែលប្រៀបធៀបពីអ្នកជិតខាងដែលនៅជិតគ្នានិងការកែតម្រូវតម្លៃក៏ដោយក៏អ្នកវាយតម្លៃភាគច្រើនបំផុតអាចរកមើលបានក្នុងការវាយតម្លៃ។
Yuke បានចាប់ផ្តើមអាជីវកម្មចាប់តាំងពីឆ្នាំ 1996 ហើយនិយាយថា "ប្រសិនបើខ្ញុំប្រើការរឹបអូសទ្រព្យសម្បត្តិខ្ញុំពន្យល់ពីមូលហេតុដែលខ្ញុំប្រើវា។ ខ្ញុំនិយាយថាវាមិនមែនជាការងារល្អទេហើយកុំឱ្យវាមានទម្ងន់ច្រើនពេក»។ គាត់និយាយថាការរឹបអូសទ្រព្យសម្បត្តិមិនតំណាងឱ្យតម្លៃទីផ្សារហើយគាត់អាចរកបានការលក់ជាប្រចាំដើម្បីបញ្ចូលក្នុងការប៉ាន់ប្រមាណរបស់គាត់។ លោក Yuke បានព្រមានថា: «ប្រសិនបើមានការរឹបអូសទ្រព្យសម្បត្តិនៅក្នុងតំបន់តែប៉ុណ្ណោះនោះវាប៉ះពាល់ដល់ទីផ្សារពីព្រោះវាក្លាយជាតម្លៃ»។
ការបង្ខូចកេរ្តិ៍ឈ្មោះធ្វើឱ្យអ្នកងាយរងគ្រោះ
Yuke បន្តថា "បើសិនជាមិនមានប្រតិបត្តិការធម្មតាទេនោះអ្នកនឹងជាប់គាំង។ ការអភិវឌ្ឍខុនដូគឺមានភាពរឹងមាំ។ "តើមានអ្វីកើតឡើងបើសិនជាមានការ លក់ ឬ ការបិទលក់ក្នុងរយៈពេលខ្លី ប៉ុណ្ណោះនៅក្នុង សមាគមម្ចាស់ផ្ទះ ? នេះបើយោងតាម Yuke, ទាំងនោះគឺជាសមាសធាតុដ៏ល្អបំផុតសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍនោះទេព្រោះពួកគេគឺជាសមាសភាពតែមួយគត់ដែលអាចរកបាន។
ការលក់ដែលមានការព្រួយបារម្ភនៅក្នុងសមាគមម្ចាស់ផ្ទះមានន័យថាវាមិនទំនងនោះទេដែលថាម្ចាស់ផ្ទះបានបង់ប្រាក់សមតុល្យនៃប្រាក់រង្វាន់ HOA ។ ប្រសិនបើមូលនិធិសមាគមរបស់ម្ចាស់ផ្ទះមានកម្រិតទាបវាគឺជាម្ចាស់ផ្ទះដទៃទៀតដែលបញ្ចប់ការបង់ប្រាក់ថេបនេះក្នុងទម្រង់ជាប្រាក់សំណងខ្ពស់ជាងមុន។
ជាអកុសលទោះបីជាសមាគមម្ចាស់ផ្ទះជាច្រើនមានអំណាចក្នុងការរឹបអូសទ្រព្យសម្បត្តិប្រសិនបើប្រាក់ខែត្រូវបានសងបំណុលតិចតួចមានលុយឬមធ្យោបាយដើម្បីធ្វើដូច្នេះហើយអ្នកដែលជារឿយៗបោះបង់ចោលដំណើរការនៅពេលដែល ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ មានតម្លៃខ្ពស់ជាងតម្លៃនៃឯកតា។
ការខ្ជះខ្ជាយតម្លៃទាបនៅក្បែរ
ទោះបីជាការសិក្សាខ្លះបង្ហាញថាសង្កាត់ដែលមានចំនួនខ្ពស់នៃការជាប់ឃុំឃាំងមានការធ្លាក់ចុះតម្លៃ 1 ភាគរយក៏ដោយការទម្លាក់តម្លៃនេះគឺមិនតែងតែដោយសារតែចំនួននៃការជាប់ពន្ធនាគារ។ ជាញឹកញាប់ការធ្លាក់ចុះតម្លៃគឺដោយសារតែការយល់ឃើញរបស់អ្នកទិញពីតំបន់នេះរួមជាមួយនឹងការធ្វេសប្រហែសរបស់ម្ចាស់មុនពីទ្រព្យសម្បត្តិ។
ការលក់អចលនទ្រព្យមួយចំនួនហាក់ដូចជាបន្តរហូតមកដល់សព្វថ្ងៃ។ ដរាបណាម្ចាស់ផ្ទះមួយចូលទៅក្នុងលំនាំដើមអ្នកដទៃហាក់ដូចជាធ្វើតាម។ ប្រសិនបើម្ចាស់ផ្ទះត្រូវបានបណ្តេញចេញឬបោះបង់ចោលទ្រព្យសម្បត្តិនោះផ្ទះដែលគ្មានទីលំនៅធ្លាក់ក្នុងស្ថានភាពមិនល្អ។
ផ្ទះដែលគ្មានការហាមឃាត់ដែលត្រូវការការជួសជុលដ៏សំខាន់មិនត្រូវបានលក់ សម្រាប់តម្លៃទីផ្សារ ។
ផ្នែកមួយនៃ ឧបសគ្គ ក្នុង ការទិញ ផ្ទះត្រូវបានគេដឹងថាជាផ្ទះដែលត្រូវបានលក់«ហើយ»ហើយអ្នកទិញមិនមានលក្ខខណ្ឌធានាទេ។ ម្ចាស់ផ្ទះខ្លះដែលបាត់បង់អ្វីៗគ្រប់យ៉ាងដោយសារតែការជាប់ឃុំឃាំងប្រហែលជាមិនគិតអំពីការលក់ឧបករណ៍ប្រើប្រាស់ដែលមានស្រាប់ហើយបម្លែងធុងទឹកដើម្បីលក់អេតចាយ។ ផ្ទះដែលមានលក្ខណៈពិសេសបាត់ក៏តម្លៃទាបជាងសង្កាត់។
នៅពេលសរសេរ Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, គឺជាឈ្មួញកណ្តាលនៅឯអចលនទ្រព្យលីយ៉ុងនៅ Sacramento, កាលីហ្វញ៉ា។