តើយើងគួរធ្វើរៃអង្គាសប្រាក់ឫលក់លក់ផ្ទះក្រោមទឹករបស់យើងទេ?

សំណួរ: តើយើងគួរធ្វើរៃអង្គាសប្រាក់ឫលក់លក់ផ្ទះក្រោមទឹករបស់យើងទេ?

អ្នកអានម្នាក់សួរថា: «ស្វាមីខ្ញុំនិងខ្ញុំកំពុងព្យាយាមរកឱ្យឃើញថាតើយើងគួរតែព្យាយាមលក់ផ្ទះរបស់យើងលក់ក្នុងរយៈពេលខ្លីឬព្យួរវាហើយដាក់ពាក្យស្នើសុំកម្ម កែលំអ កម្មវិធី HARP របស់រដ្ឋាភិបាល។ ភ្នាក់ងារអចលនៈទ្រព្យរបស់យើងកំពុងប្រាប់យើងឱ្យលក់, ប៉ុន្តែយើងចូលចិត្តការបញ្ចុះតម្លៃប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះរបស់យើងយើងជំពាក់ជិត 300.000 ដុល្លារហើយផ្ទះរបស់យើងប្រហែល 165.000 ដុល្លារបុរសខ្ចីប្រាក់របស់យើងនិយាយថាយើងអាចសន្សំបាន 635 ដុល្លារក្នុងមួយខែប្រសិនបើយើងមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ការជួសជុល HARP ។ តើយើងគួរតែធ្វើសម្ភារៈបន្ថែមឡើងវិញឬ លក់ខ្លីរបស់ HARP ឬ? "

ចម្លើយ: ថាតើម្ចាស់ផ្ទះគួរលក់អហន្ដរាយទៅនឹងប្រាក់សំណងរបស់ក្រុមហ៊ុន HARP មិនមែនជាការកាត់និងស្ងួតនោះទេ។ ប្រាកដណាស់ក្នុងករណីភាគច្រើនតក្កវិជ្ជានឹងកំណត់ថាម្ចាស់ផ្ទះប្រហែលជាប្រសើរជាងមុនក្នុងរយៈពេល 2 ឆ្នាំបន្ទាប់ពីការលក់ខ្លីជាងបន្ទាប់ពីការជួសជុល HARP ប៉ុន្តែមានរឿងជាច្រើនត្រូវពិចារណាមុននឹងធ្វើការសម្រេចចិត្តនោះ។

ដំបូងនិងសំខាន់បំផុតគឺថាតើអ្នកនឹងមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់កម្មវិធីណាមួយ។ ធនាគារ លក់ដុំ ខ្លីៗ ជាច្រើនបានបន្ធូរលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការលក់រយៈពេលខ្លីហើយមិនមែនគ្រប់អ្នកខ្ចីទាំងអស់តម្រូវឱ្យមានការលំបាកផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុជាពិសេសក្រោយឆ្នាំ 2012. ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយប្រសិនបើធនាគាររបស់អ្នកត្រូវការការលំបាកផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុហើយអ្នកមិនអាចចងក្រងរឿងរ៉ាវលំបាកបានទេនោះអ្នកប្រហែលជាមិន មានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់លក់រយៈពេលខ្លី ទាំងអស់។ ដែលនឹងធ្វើឱ្យសំណួរនេះជាចំណុចមួយ, សិទ្ធិ?

ដូច្នេះរឿងដំបូងដែលខ្ញុំស្នើឱ្យអ្នកធ្វើគឺនិយាយជាមួយភ្នាក់ងារលក់ដូរខ្លីដើម្បីរកមើលថាតើអ្នកនឹងមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ការលក់រយៈពេលខ្លី។ ពិចារណាពីកម្មវិធី លក់ short HAFA របស់រដ្ឋាភិបាលប្រសិនបើការលក់ខ្លីជាទៀងទាត់គឺរឹតត្បិតពេក។

ប៉ុន្តែប្រសិនបើអ្នកចូលទៅកាន់ផ្លូវ HAFA ចូរប្រាកដថាអ្នកពិតជាចង់ធ្វើការលក់ខ្លីមុនពេលដាក់ពាក្យស្នើសុំ HAFA ។ អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីមួយចំនួននឹងមិនអនុញ្ញាត្តិឱ្យអ្នកដាក់ពាក្យសុំឡើងវិញនៅពេលដែលអ្នកមានសិទ្ធិគ្រប់គ្រាន់នោះទេប្រសិនបើអ្នកគួរតែផ្លាស់ប្តូរគំនិតរបស់អ្នកនៅពេលមានការយល់ព្រម។

វាសំខាន់ក្នុងការកត់សម្គាល់ថាអ្នកមិនអាចធ្វើទាំងពីរបាន។ អ្នកត្រូវតែជ្រើសរើសកម្មវិធីមួយ។ ទាំងប្រាក់កម្ចី HARP ឬការលក់ខ្លី។

លក្ខណៈសម្បត្តិសំរាប់ HARP Refinance

• មានកម្រិតចំពោះប្រាក់កម្ចី Fannie Mae និង Freddie Mac ។

  កម្មវិធីសំវិនធន HARP អនុវត្តតែលើប្រាក់កម្ចីដែលបានធ្វើឡើងដោយ Fannie Mae ឬ Freddie Mac ។ ប្រសិនបើប្រាក់កម្ចីរបស់អ្នកមិនមែនជា Fannie Mae ឬ Freddie Mac អ្នកនឹងមិនមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់ទេ។ អ្នកអាចស្វែងយល់ថាតើប្រាក់កម្ចីរបស់អ្នកគឺ Fannie Mae ឫ Freddie Mac ដោយទៅរកប្រាក់ Fannie Mae ឬមើលឥណទានរបស់ Freddie Mac រកមើល។ អ្នកនឹងត្រូវដឹងពីលេខសន្តិសុខសង្គមចំនួន 4 ខ្ទង់ចុងក្រោយរបស់អ្នកខ្ចីបឋម។

• កម្ចីដើមកំណើតនៅថ្ងៃទី 1 ខែមិថុនាឆ្នាំ 2009 រឺមុន។

  ប្រសិនបើអ្នកបានចេញប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះនៅថ្ងៃទី 2 ខែមិថុនាឆ្នាំ 2009 ឬក្រោយមកអ្នកប្រហែលជានឹងមិនមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ HARP Refinance ទេ។ មិនមានករណីលើកលែងនៅពេលនេះទេប៉ុន្តែវាអាចផ្លាស់ប្តូរបាន។

• ច្រើនជាង LTV 80%

  ប្រសិនបើផ្ទះរបស់អ្នកនៅក្រោមទឹក LTV របស់អ្នក (សមតុល្យ ប្រាក់កម្ចីទៅតម្លៃ ) នឹងលើសពី 80% នៃតម្លៃទីផ្សារ - ដោយសារតែតម្លៃទីផ្សារជាទូទៅតិចជាងតុល្យភាពប្រាក់កម្ចីរបស់អ្នក។ មនុស្សភាគច្រើនមិនមានបញ្ហាជាមួយនឹងកត្តានេះទេ។

• គ្មានការទូទាត់យឺតទេ។

  ថ្វីបើកម្មវិធីហិរញ្ញប្បទាន HARP Refinance ផ្តល់ការទូទាត់ប្រាក់យឺតយ៉ាវក្នុងរយៈពេល 12 ខែកន្លងមកក៏ដោយក៏អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីជាច្រើននឹងមិនផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដល់អ្នកខ្ចីដែលជាអ្នកជំពាក់បំណុលដោយមិនគិតពីគោលការណ៍ណែនាំរបស់ HARP ។ តម្រូវការប្រាក់កម្ចីបន្ថែមទាំងនេះដែលអាចខុសពីប្រាក់ដែលបានដាក់នៅក្នុងកម្មវិធីនេះត្រូវបានគេហៅថាការត្រួតលើគ្នា។

• សំវិនធនបឋម HARP ដំបូង។

  លុះត្រាតែច្បាប់ផ្លាស់ប្តូរនិងដោយមានករណីលើកលែងមួយតូចអ្នកអាចធ្វើបានតែមួយប៉ុណ្ណោះហើយការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទាននេះម្តងទៀតអ្នកមិនអាចធ្វើហិរញ្ញប្បទានឡើងវិញតាមរយៈ HARP ម្ដងទៀត។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយប្រសិនបើបន្ទាប់ពី HARP Refinance អ្នកមានបញ្ហាក្នុងការបង់ប្រាក់អ្នកអាចនៅថ្ងៃក្រោយសម្រាប់ការលក់ខ្លី។

HARP ហិរញ្ញវត្ថុកិរិយាមានន័យដូច។ លក់ខ្លី

គោលការណ៍ណែនាំលក់ខ្លីសម្រាប់ការទិញផ្ទះមួយផ្សេងទៀតបន្ទាប់ពីការលក់ខ្លីជាធម្មតា 5 ឆ្នាំសម្រាប់ប្រាក់កម្ចីធម្មតានិង 3 ឆ្នាំសម្រាប់ កម្ចីរបស់ FHA ។ ចូរនិយាយថាអ្នកបានធ្វើការលក់ខ្លីជំនួសវិញហើយលក់ផ្ទះរបស់អ្នក។ គុណវិបត្តិនៃការលក់ខ្លីគឺ:

• អ្នកលែងជាម្ចាស់ផ្ទះទៀតហើយ។
• អ្នកត្រូវផ្លាស់ទីទៅកន្លែងផ្សេងហើយក្លាយជាអ្នកជួល។
• អ្នកប្រហែលជាត្រូវចាកចេញពីអ្នកជិតខាង។
• អ្នកនឹងបាត់បង់ការកាត់ពន្ធរបស់អ្នកសម្រាប់ការធ្វើជាម្ចាស់ផ្ទះ។
• មិនមានការធានាថាអ្នកនឹងមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់ក្នុងរយៈពេល 3 ឆ្នាំដើម្បីទិញផ្ទះផ្សេងទៀតទេព្រោះការផ្លាស់ប្តូរស្ថានភាពនិងការផ្លាស់ប្តូរច្បាប់។

ប្រសិនបើអ្នកជ្រើសរើសយកជម្រើសសំវិនធន HARP ក្នុងរយៈពេល 2 ឆ្នាំអ្នកនឹងសន្សំបាន $ 15,240 ($ 635 បម្លែងទូទាត់ x 24 ខែ) ។ ក្នុងរយៈពេល 3 ឆ្នាំអ្នកនឹងសន្សំបានច្រើនជាងនេះគឺ 22.860 ដុល្លារ។ តើតម្លៃទីផ្សារនៃផ្ទះរបស់អ្នកនឹងកើនឡើងដែរឬទេដើម្បីបង្កើតឱ្យមានការពិតដែលអ្នកនៅតែជំពាក់ប្រហែល 300.000 ដុល្លារលើផ្ទះដែលមានតម្លៃ 165.000 ដុល្លារ?

វាមិនសំខាន់ទេ។ មូលហេតុដែលវាមិនសំខាន់នោះគឺដោយសារអ្នកប្រហែលជាមិនចង់លក់។ នេះមានន័យថាអ្នកនឹងបន្តបង់នៅលើផ្ទះរហូតដល់អ្នកបានបង់ប្រាក់ចំនួន $ 300,000 ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយប្រសិនបើអ្នកជ្រើសរើសការលក់ខ្លីនៅចុងបញ្ចប់នៃរយៈពេល 3 ឆ្នាំអ្នកអាចមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីទិញផ្ទះមួយផ្សេងទៀត។ ប្រសិនបើអ្នកជឿថាតម្លៃផ្ទះនឹងនៅតែមានស្ថិរភាពក្នុងរយៈពេលនេះមានន័យថាអ្នកអាចទិញផ្ទះដូចជាផ្ទះដែលអ្នកបានលក់លើកលែងតែតម្លៃទីផ្សារបច្ចុប្បន្នគឺ 165.000 ដុល្លារ។ ទោះបី អត្រាការប្រាក់ កើនឡើងទ្វេដងក៏ដោយការទូទាត់របស់អ្នកនៅតែទាបជាងការទូទាត់ដែលអ្នកបង់នៅថ្ងៃនេះ។

ប៉ុន្តែសម្រាប់មនុស្សមួយចំនួនវាមិនមែនជាបញ្ហានៃតក្កកម្មឬហេតុផលហិរញ្ញវត្ថុនោះទេ។ ហើយនោះមិនអីទេយល់ព្រម។ មនុស្សជាញឹកញាប់ទិញអចលនទ្រព្យលើអារម្មណ៍ហើយពួកគេស្នាក់នៅផ្ទះនោះដោយផ្អែកលើអារម្មណ៍។ កុំមានអារម្មណ៍អាក្រក់នៅពេលដែលអ្នកជ្រើសរើសយកសម្ភារៈប្រមូលសំណល់ HARP ឡើងវិញ។ ការសម្រេចចិត្តណាមួយដែលអ្នកធ្វើគឺជាការសម្រេចចិត្តត្រឹមត្រូវសម្រាប់អ្នក។

នៅពេលសរសេរ Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, គឺជាឈ្មួញកណ្តាលនៅឯអចលនទ្រព្យលីយ៉ុងនៅ Sacramento, កាលីហ្វញ៉ា។