មូលដ្ឋានគ្រឹះនៃប្រាក់កម្ចីកូនកាត់
ប្រាក់កម្ចីកូនកាត់មានទម្រង់ផ្សេងៗគ្នាហើយវាមានប្រជាប្រិយភាពបំផុតសម្រាប់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ។
ពួកគេគឺជា "កូនកាត់" (ឬល្បាយ) នៃប្រាក់កម្ចីមានអត្រាថេរនិង វត្ថុបញ្ចាំអត្រាបញ្ចាំ (ARMs) ដូច្នេះអ្នកទទួលអត្ថប្រយោជន៍មួយចំនួនពីប្រភេទកម្ចីនីមួយៗ។
ប្រាក់កម្ចី មាន កាលកំណត់ គឺអាចព្យាករណ៍បាន : អ្នកដឹងថាអត្រាការប្រាក់របស់អ្នកនឹងមានរយៈពេលប៉ុន្មានសម្រាប់ប្រាក់កម្ចីរបស់អ្នកហើយអ្នកតែងតែដឹងពីការបង់ប្រាក់ប្រចាំខែរបស់អ្នក។ ប្រាក់កម្ចីកូនកាត់ផ្តល់ឱ្យមានស្ថេរភាពរហូតដល់ 10 ឆ្នាំមុនពេលការកែសម្រួលចាប់ផ្តើម។
ប្រាក់កម្ចីដែលអាចលៃតម្រូវ បានចាប់ផ្តើមជាធម្មតាដោយមានអត្រាការប្រាក់ទាបហើយអត្រាទាបជាងមុនបណ្តាលឱ្យមានការបង់ប្រាក់ប្រចាំខែទាប។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ប្រសិនបើអត្រាការប្រាក់កើនឡើង ការបង់ប្រាក់ប្រចាំខែរបស់អ្នកអាចកើនឡើងដែលជាបញ្ហាប្រសិនបើអ្នកមិនមានលំហូរសាច់ប្រាក់ដើម្បីទូទាត់ប្រាក់ខ្ពស់។
នៅពេលដែលពួកគេធ្វើការល្អបំផុត
អត្រាចាប់ផ្តើមទាបជាងនេះមានហានិភ័យខ្លះ។ ប៉ុន្តែកូនកាត់អាចធ្វើឱ្យមានអារម្មណ៍ក្នុងស្ថានភាពត្រឹមត្រូវ។
រយៈពេលខ្លី: ប្រសិនបើអ្នកមានគម្រោងផ្លាស់ប្តូរ ឬ refinance ក្នុងរយៈពេលតែប៉ុន្មានឆ្នាំអ្នកអាចទាញយកប្រយោជន៍ពីអត្រាទាបមុនពេលការកែប្រែចាប់ផ្តើម។
ប៉ុន្តែប្រសិនបើផែនការផ្លាស់ប្តូរហើយអ្នករក្សាប្រាក់កម្ចីនោះយុទ្ធសាស្ដ្រអាចប្រឆាំងនឹងបញ្ហាបាន។
ការបង់ប្រាក់មុន: អ្នកអាចកាត់បន្ថយហានិភ័យរបស់អ្នកដោយធ្វើការ បង់ប្រាក់បន្ថែមសំខាន់ៗ - ខាងលើនិងលើសពីការបង់ប្រាក់ប្រចាំខែដែលទាមទារ។ ប្រសិនបើអ្នកទូទាត់សមតុល្យឥណទានឱ្យបានឆាប់រហ័សគ្រប់គ្រាន់អ្នកប្រហែលជាអាចទូទាត់អត្រាការប្រាក់កាន់តែខ្ពស់ហើយជៀសវាងការឆក់ប្រាក់ដ៏សំខាន់។
អត្រាទាប: ប្រសិនបើអត្រាតម្លៃស្ថិតនៅឬផ្លាស់ទីទាបអ្នកនឹងទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ពីអត្រាចាប់ផ្តើមទាបជាងនេះក្នុងរយៈពេលវែង។ ប៉ុន្តែការទស្សន៍ទាយពីអនាគតគឺពិបាកដូច្នេះធ្វើផែនការបម្រុងក្នុងករណីអត្រាការប្រាក់កើនឡើង។
របៀបដែលពួកគេធ្វើការ
ប្រាក់កម្ចីកូនកាត់ចាប់ផ្តើមជាមួយនឹងអត្រាដែលទាបជាងប្រាក់កម្ចីមានអត្រាថេររយៈពេល 30 ឆ្នាំប៉ុន្តែអត្រាអាចប្រែប្រួលបន្ទាប់ពីប៉ុន្មានឆ្នាំ។ អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្រៃជាទូទៅកំណត់ថាតើអត្រាការប្រាក់របស់អ្នកផ្លាស់ប្តូរជារៀងរាល់ឆ្នាំនិងក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំនៃប្រាក់កម្ចីផ្តល់ការការពារមួយចំនួនប្រសិនបើអត្រាការប្រាក់កើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង។
ឧទាហរណ៍: សន្មតចំនួនទឹកប្រាក់កម្ចីចំនួន 200.000 ដុល្លារ។
- ប្រាក់កម្ចីអត្រាថេររយៈពេល 30 ឆ្នាំដែលមានអត្រាការប្រាក់ 4,25 ភាគរយនឹងត្រូវបង់ប្រចាំខែចំនួន 983,88 ដុល្លារអាមេរិក (រៀនពីរបៀប គណនាប្រាក់ប្រចាំខែ ឬប្រើ សៀវភៅបញ្ជី ដើម្បីធ្វើដូច្នេះ) ។ ការទូទាត់ប្រចាំខែនឹងមិនផ្លាស់ប្តូរទេ។
- មួយ 5/1 ARM ជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់មួយ 3.4 ភាគរយចាប់ផ្តើមចេញជាមួយនឹងការទូទាត់ប្រចាំខែនៃការ $ 886.96 - ការសន្សំមួយ $ 96.92 ក្នុងមួយខែ។ បន្ទាប់ពីរយៈពេលប្រាំឆ្នាំអត្រាការប្រាក់និងការបង់ប្រាក់ប្រចាំខែអាចកើនឡើងឬថយចុះ។
រយៈពេលថេរ: ARM កូនកាត់ជាធម្មតាប្រើអត្រាថេរសម្រាប់រយៈពេលបី, ប្រាំ, ប្រាំពីរឆ្នាំឬ 10 ឆ្នាំ។ អំឡុងពេលនោះអត្រាការប្រាក់ដំបូងនិងការបង់ប្រាក់ប្រចាំខែនៅតែដដែល។ នៅពេលធ្វើការស្រាវជា្រវលើប្រាក់កម្ចីកូនកាត់ចំនួនទីមួយដែលបានរាយបញ្ជីប្រាប់អ្នកថាតើរយៈពេលកំណត់មានរយៈពេលប៉ុន្មាន។
ការប្រើប្រាស់ ARM 5/1 ដែលបានរៀបរាប់ខាងលើអត្រានៅតែមានដូចគ្នាសម្រាប់រយៈពេល 5 ឆ្នាំដំបូង។ មួយហ៊ីប៉ូតែ 10/1 កូនបំណុលនឹងរក្សាអត្រាដំបូងសម្រាប់ដប់ឆ្នាំមកហើយ។
កំឡុងពេលកែតម្រូវ: បន្ទាប់ពីរយៈពេលកំណត់ចប់អត្រាការប្រាក់អាចផ្លាស់ប្តូរហើយលេខទីពីរនៅក្នុងឈ្មោះកម្ចីនេះប្រាប់អ្នកថាតើវាកើតឡើងញឹកញាប់ប៉ុណ្ណា។ មួយ 5/1 ARM អាចលៃតម្រូវរាល់មួយឆ្នាំសម្រាប់ជីវិតនៅសល់នៃប្រាក់កម្ចី។
ការទូទាត់ប្រចាំខែ: ប្រសិនបើអត្រាការប្រាក់ផ្លាស់ប្ដូរ, ការទូទាត់ប្រចាំខែរបស់អ្នកនឹងផ្លាស់ប្តូរ។ ការទូទាត់ប្រាក់កម្ចីត្រូវបានគណនាដើម្បីសងបំណុលរបស់អ្នក - និងការធានារ៉ាប់រងលើការធានារ៉ាប់រងលើ ជីវិតដែលនៅសល់នៃប្រាក់កម្ចីរបស់អ្នក ។ អត្រាការប្រាក់ខ្ពស់តម្រូវឱ្យបង់ប្រាក់ប្រចាំខែខ្ពស់ហើយជាទូទៅវាជាការភ្ញាក់ផ្អើលមួយចំពោះអ្នកខ្ចី។ ប៉ុន្តែអត្រាក៏អាចធ្លាក់ចុះផងដែរ។
តើអត្រាផ្លាស់ប្តូរដោយរបៀបណា?
កត្តាសំខាន់ពីរមានឥទ្ធិពលលើអត្រារបស់អ្នក។ អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីរបស់អ្នកចាប់ផ្តើមជាមួយនឹងអត្រាសន្ទស្សន៍ហើយបន្ទាប់មកបន្ថែមការរីករាលដាល។
លិបិក្រម: ស្តង់ដារនិងអត្រាការប្រាក់នៅក្នុងសេដ្ឋកិច្ចទូលំទូលាយមានឥទ្ធិពលលើអត្រាលៃតម្រូវរបស់អ្នក។ ប្រាក់កម្ចីកូនកាត់ត្រូវបានភ្ជាប់ទៅនឹងលិបិក្រមមួយដែលផ្តល់នូវចំណុចចាប់ផ្តើមសម្រាប់អត្រារបស់អ្នក។ ឧទាហរណ៏ប្រាក់កម្ចីរបស់អ្នកអាចប្រើ អត្រាការផ្តល់ជូនអ៊ិនធឺរណែត (LIBOR) ជាលិបិក្រម។ ខណៈពេលដែលអត្រានេះផ្លាស់ទីឡើងនិងចុះអត្រាប្រាក់កម្ចីរបស់អ្នកអាចផ្លាស់ប្តូរជាមួយវា។
ការរីករាលដាល: អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីបន្ថែមចំនួនដែលត្រូវបានគេស្គាល់ថាជា "ការរីករាលដាល" ឬ "រឹម" ដើម្បីឈានដល់អត្រាការប្រាក់ចុងក្រោយរបស់អ្នក។ ការបង់ការប្រាក់បន្ថែមនេះផ្តល់សំណងបន្ថែមដល់អ្នកឱ្យខ្ចី។
ឧទាហរណ៍: សន្មតថាអ្នកមានប្រាក់កម្ចីកូនកាត់ដែលស្ថិតនៅក្នុងកំឡុងពេលលៃតម្រូវ។ 1 ឆ្នាំ LIBOR បច្ចុប្បន្នមាន 2 ភាគរយ។ ការរីករាលដាលនៅលើប្រាក់កម្ចីរបស់អ្នកគឺ 2,25 ភាគរយ។ អត្រាការប្រាក់កម្ចីរបស់អ្នកនឹងប្រែប្រួលទៅជា 4,25 ភាគរយ (2 ភាគរយបូក 2,25 ភាគរយ) ។
អត្រា ប្រាក់កម្ចី: កំចីប្រាក់កម្ចីកូនកាត់ភាគច្រើនឬ "កំណត់" អំពីអត្រាការប្រាក់ប៉ុន្មានអាចផ្លាស់ប្តូរ។ ប័ណ្ណទាំងនេះកាត់បន្ថយហានិភ័យសម្រាប់អ្នកខ្ចីប្រាក់ដោយរារាំងការកើនឡើងអត្រាគ្មានដែនកំណត់។
- ការចាប់ផ្ដើមដំបូង ដាក់កម្រិតថាតើអត្រារបស់អ្នកអាចផ្លាស់ប្តូរលើការលៃតម្រូវដំបូងរបស់អ្នកបន្ទាប់ពីអ្នកបញ្ចប់រយៈពេលកំណត់។ ឧទាហរណ៍ប្រសិនបើសន្ទស្សន៍ផ្លាស់ទី 3 ភាគរយប៉ុន្តែអ្នកមានកម្រិតចាប់ផ្ដើម 2 ភាគរយអត្រាអ្នកនឹងបានត្រឹមតែ 2 ភាគរយប៉ុណ្ណោះ។
- មួក កំណត់ពេលកំណត់កំណត់ថាអត្រានៃការផ្លាស់ប្តូរអត្រានៃការប្រែប្រួលនីមួយៗ។ ឧទាហរណ៍អត្រាអាចនឹងមិនផ្លាស់ប្តូរមិនលើសពី 2 ភាគរយរៀងរាល់ឆ្នាំ។
- មួកពេញ មួយកំណត់ដែនកំណត់អតិបរមាលើការកែតម្រូវសរុបក្នុងរយៈពេលនៃការខ្ចីប្រាក់របស់អ្នក។ ប្រសិនបើអត្រាការប្រាក់កើនឡើងដល់កម្រិតខ្ពស់បន្ទាប់ពីការកែសម្រួលមួយចំនួនអត្រាការប្រាក់នឹងមិនកើនឡើងទៀតទេ។
ប្រាក់កម្ចីកូនកាត់អាចរកបានពីអ្នកអោយខ្ចីធម្មតាហើយអ្នកក៏អាចប្រើកម្មវិធីរបស់រដ្ឋ ដូចជា ប្រាក់កម្ចី FHA និង VA ដើម្បីធ្វើឱ្យមានលក្ខណៈងាយស្រួលជាងមុន។ ប្រាក់កម្ចីដែលគាំទ្រដោយរដ្ឋាភិបាលប្រហែលជាល្អបំផុតប្រសិនបើអ្នកមានគម្រោងធ្វើការទូទាត់តូចឬអ្នកមានបញ្ហានៅក្នុងប្រវត្តិឥណទានរបស់អ្នកប៉ុន្តែកុំព្រងើយកន្តើយនឹងប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ។
ប្រសិនបើឥណទានរបស់អ្នកត្រូវការការជម្រុញអ្នកអាចទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ពីអត្រាទាបក្នុងកំឡុងពេលប៉ុន្មានឆ្នាំដំបូងនៃប្រាក់កម្ចីកូនកាត់ហើយការបង់ប្រាក់ទាន់ពេលរបស់អ្នកនឹងជួយ បង្កើនប្រាក់កម្ចីរបស់អ្នក ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយការរៀបចំការប្រកួតប្រជែងដើម្បីទទួលបានអត្រាល្អប្រសើរជាងមុននៅលើផ្លូវមិនត្រូវបានធានាទេជាពិសេសប្រសិនបើអត្រាការប្រាក់កើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង។