មូលដ្ឋានគ្រឹះរបស់ REIT: ប្រភេទត្រឡប់និងហានិភ័យ
តើអ្វីជា REITS?
ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យ REITS គឺជាក្រុមហ៊ុនដែលមានមុខជំនួញអចលនទ្រព្យ។ ជាឧទាហរណ៍ជាក់ស្តែងអាចទិញនិងគ្រប់គ្រងអាផាតមិន។ តាមច្បាប់ពួកគេត្រូវចែកចាយ 90% នៃប្រាក់ចំណេញរបស់ពួកគេក្នុងទម្រង់ជាភាគលាភ។
REITs ភាគច្រើនបានបញ្ចេញប្រាក់ចំណេញទាំងនេះដល់វិនិយោគិនប្រចាំត្រីមាសដែលធ្វើឱ្យពួកគេក្លាយជារថយន្តរកចំណេញដ៏ងាយស្រួលសម្រាប់អ្នកចូលនិវត្តដែលចង់បានប្រាក់ចំណូលថេរ។ ក្រុមហ៊ុន REITS មិនដូចពន្ធលើប្រាក់ចំណូលសាជីវកម្មទេ។ ប្រាក់ចំណេញបន្ទាប់ពីការកាត់បន្ថយការគ្រប់គ្រងត្រូវបានចែកចាយមុនពន្ធទៅវិនិយោគិន REITs ។ ជាប្រវត្តិសាស្ត្រសម្រាប់រយៈពេលយូរ - ដូចក្នុងអំឡុងឆ្នាំ 2010 ដល់ឆ្នាំ 2015 - REITS បានប្រសើរជាង សញ្ញាប័ណ្ណសាជីវកម្ម ។
ប្រភេទនៃ REITs
ភរៈផ្រស្រង ៗ មានលក្ខណៈបីប្រភ្រទ:
- មូលនិធិសមធម៌សមធម៌ដែលជាម្ចាស់និងគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យដែលមានប្រាក់ចំណូល
- REITs ដែលផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដល់ម្ចាស់អចលនទ្រព្យនិងប្រតិបត្តិករឬវិនិយោគលើមូលបត្រឬប្រាក់កម្ចីដែលគាំទ្រដោយប្រាក់បំណាច់
- REITs កូនកាត់, ដែលធ្វើទាំងពីរ។
ត្រឡប់នៃ REITs
ដូចដែលបានវាស់វែងដោយសន្ទស្សន៍ MSCI US REIT គិតត្រឹមថ្ងៃទី 23 ខែមិថុនាឆ្នាំ 2016 US REITs បានធ្វើការត្រលប់ប្រចាំឆ្នាំជាមធ្យមក្នុងរយៈពេល 5 ឆ្នាំមុន 12.34% សន្ទស្សន៍ S & P 500 ដែលជាការវាស់វែងធំធេងសម្រាប់ទីផ្សារភាគហ៊ុនអាមេរិក។ អត្រាជាមធ្យមគឺ 10,49% ក្នុងរយៈពេលដូចគ្នា។
វាជាការសំខាន់ណាស់ដែលត្រូវចងចាំថាប្រាក់ចំណូលខ្ពស់ជាងពី REITs គឺជារង្វាស់នៃការអនុវត្តក្នុងចន្លោះពេលជាក់លាក់ណាមួយមិនមែនជាការបង្ហាញថា REITs គឺជាការវិនិយោគខ្ពស់នោះទេ។ ជាការពិត REITs បានតាមដាន S & P 500 ក្នុងរយៈពេល 1 ឆ្នាំ 3 ឆ្នាំនិង 5 ឆ្នាំបានបញ្ចប់នៅថ្ងៃទី 31 ខែសីហាឆ្នាំ 2013 ។
នៅចុងឆ្នាំ 2016 ការវិលត្រឡប់យឺតនៃសេដ្ឋកិច្ចអាមេរិកពី វិបត្តិសេដ្ឋកិច្ចដ៏អស្ចារ្យ ដែលបានចាប់ផ្តើមនៅចុងឆ្នាំ 2007 ត្រូវបានអមដោយបរិមាណអត្រាការប្រាក់ទាបគួរឱ្យកត់សម្គាល់ជាងនៅមុនប៉ុន្មានឆ្នាំមុន។
នេះបានរួមចំណែកយ៉ាងសំខាន់ដល់ការត្រឡប់មកវិញរបស់ក្រុមហ៊ុន ។ វាជាការសំខាន់ណាស់ក្នុងការចងចាំចំណុចនេះនៅពេលធ្វើការវាស់ល្បឿននៃការអនុវត្តជាក់ស្តែង។ REITS មិនមែនជាការវិនិយោគដែលល្អឥតខ្ចោះគ្រប់ពេលវេលានោះទេ។ ជាការពិត REITs បានតាមដានសន្ទស្សន៍ S & P 500 ក្នុងរយៈពេល 1 ឆ្នាំ 3 ឆ្នាំនិង 5 ឆ្នាំដែលបានបញ្ចប់នៅថ្ងៃទី 31 ខែសីហាឆ្នាំ 2013 ។
ហានិភ័យនៃ REITs
REITs ត្រូវបានជួញដូរនៅលើផ្សារហ៊ុនហើយពួកគេពាក់ព័ន្ធនឹងហានិភ័យដែលជាធម្មតាត្រូវបានគេរំពឹងទុកថានឹងមានការវិនិយោគទុន។ ពួកគេក៏រងផលប៉ះពាល់យ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរដោយសារភាពទន់ខ្សោយនៃតម្លៃអចលនទ្រព្យ។ ថ្វីបើ REITs ទទួលបានផលចំណេញយូរអង្វែងក៏ពិតមែនក៏មានរយៈពេលជាច្រើនដែលពួកគេទទួលបានលទ្ធផលមិនល្អដែរ។ ក្នុងឆ្នាំ 2007 ប្រាក់ចំណេញ IShares Dow Jones US Real Estate ETF (IYR) បានសងវិញ -20,35% ហើយបន្ទាប់មកបានត្រឡប់មកវិញជាមួយ -40,03% (ជាមួយប្រាក់ចំណូលភាគលាភរួមបញ្ចូល) កំឡុងពេលផ្ទុះ អចលនទ្រព្យ "ពពុះ" នៅចុងឆ្នាំ 2007 និង 2008 វិនិយោគិនដែលកំពុងស្វែងរកជម្រើសជំនួសប័ណ្ណត្រូវដឹងអំពីហានិភ័យដែលពាក់ព័ន្ធ។
REITs ក៏មានសក្តានុពលក្នុងការផលិតផលចំណេញអវិជ្ជមានក្នុងកំឡុងពេលដែលអត្រាការប្រាក់ត្រូវបានកើនឡើងឬ កើនឡើង ។ នៅពេលអត្រាតម្លៃទាបវិនិយោគិនតែងតែផ្លាស់ប្តូរទ្រព្យសម្បត្តិដែលមានសុវត្ថិភាពដើម្បីស្វែងរកប្រាក់ចំណូលនៅតាមតំបន់ផ្សេងទៀតនៃទីផ្សារ។ ផ្ទុយទៅវិញនៅពេលអត្រាខ្ពស់ឬក្នុងរយៈពេលមិនប្រាកដប្រជាអ្នកវិនិយោគជារឿយៗវិលត្រលប់ទៅរកប័ណ្ណរតនាគារអាមេរិកឬការវិនិយោគប្រាក់ចំណូលថេរ។
ខណៈពេលដែលពេលខ្លះត្រូវបានស្នើឡើងដោយគ្មានការដាស់តឿនថាជា "ការជំនួសសាច់ញាតិ", REITS មិនមែនជាចំណង។ ពួកគេគឺជាភាគហ៊ុន។ ដូចគ្នានឹងភាគហ៊ុនទាំងអស់ដែរពួកគេមានហានិភ័យច្រើនលើសពី ប័ណ្ណបំណុលរដ្ឋាភិបាល ។
តើធ្វើដូចម្តេចដើម្បីវិនិយោគនៅក្នុង REITs
REITs មានផ្តល់ជូនវិនិយោគិនតាមរបៀបមួយចំនួនរួមទាំងមូលនិធិដែលបានបញ្ចោញមូលនិធិមូលនិធិ បិទជិតនិងមូលនិធិ ជួញដូរ។ ក្នុងចំណោម មូលនិធិជួញដូរ ដែលផ្តោតលើក្រុមហ៊ុន REITS គឺអចលនទ្រព្យ iShares Dow Jones US (ticker: IYR) Vanguard REIT Index ETF (VNQ), SPDR Dow Jones REIT (RWR) និង iShares Cohen & Steers Realty (ICF) ។
វិនិយោគិនក៏អាចបើកគណនីឈ្មួញជើងសាផងដែរហើយទិញយកភាគហ៊ុនផ្ទាល់ខ្លួនដោយផ្ទាល់។ ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យធំ ៗ មួយចំនួនគឺ Simon Property Group (SPG) កន្លែងផ្ទុកសាធារណៈ (PSA) លំនៅដ្ឋានសមធម៌ (EQR), HCP (HCP) និង Ventas (VTR) ។
វិនិយោគិនក៏មានមធ្យោបាយកាន់តែច្រើនឡើងដើម្បីទទួលបាននូវទីផ្សារ REIT នៅបរទេស។
ការវិនិយោគទាំងនេះមានភាពប្រថុយប្រថានជាង REITs នៅសហរដ្ឋអាមេរិកប៉ុន្តែវាក៏មានទិន្នផលខ្ពស់និងសក្តានុពលក្នុងការផ្តល់នូវការធ្វើពិពិធកម្មកាន់តែច្រើន។ មូលនិធិ ETF ធំបំផុតដែលផ្តោតលើក្រុមហ៊ុនមិនមែន US REITs គឺ SPDR អចលនទ្រព្យអចលនទ្រព្យអន្តរជាតិអេអេអេហ្វអេ (RWX) ។
REITs ក្នុងការកសាងផលប័ត្រ
លក្ខណៈពិសេសមួយរបស់ REIT គឺជាវិជ្ជមានដែលមិនអាចប្រកែកបានពោលគឺថា REITs មានទំនោរទាបជាងមធ្យមភាគជាមួយនឹងទីផ្សារដទៃទៀតដែលមានន័យថាខណៈពេលដែលពួកគេទទួលរងផលប៉ះពាល់ពីនិន្នាការទីផ្សារធំជាងការរំពឹងទុករបស់ពួកគេអាចនឹងប្រែប្រួលបន្តិចបន្តួចពី សន្ទស្សន៍ភាគហ៊ុនសំខាន់ៗ និង ទៅកម្រិតខ្លះពីចំណង។
ដូច្នេះការបែងចែកទៅនឹង REITs អាចកាត់បន្ថយជំនួយជួយកាត់បន្ថយការប្រែប្រួលនៃផលប័ត្ររបស់វិនិយោគិននៅពេលដំណាលគ្នាដែលវាអាចបង្កើនទិន្នផល។ អត្ថប្រយោជន៍មួយទៀតរបស់ក្រុមហ៊ុន REITs គឺថាមិនដូចប័ណ្ណបំណុលដែលបានទិញនោះទេ REITs មានសក្តានុពលសម្រាប់ការបង្កើនដើមទុនរយៈពេលវែង។ ពួកគេក៏អាចធ្វើបានល្អប្រសើរជាងការវិនិយោគដទៃទៀតក្នុងអំឡុងពេលនៃ អតិផរណា ដោយសារតម្លៃអចលនទ្រព្យជាទូទៅកើនឡើងជាមួយនឹងអតិផរណា។ ចូរចងចាំថាភាគលាភរបស់ REIT មិនដូច ការកើនឡើងដើមទុន ពីភាគហ៊ុនដែលបានកាន់កាប់យ៉ាងហោចណាស់មួយឆ្នាំទេគឺមានជាប់ពន្ធពេញលេញ។ វាតែងតែជាគំនិតល្អក្នុងការនិយាយអំពីការសំរេចចិត្តបែងចែកទ្រព្យសម្បត្តិជាមួយទីប្រឹក្សាហិរញ្ញវត្ថុដែលទុកចិត្ត។
ការបដិសេធ : ព័ត៌មាននៅលើគេហទំព័រនេះត្រូវបានផ្តល់ជូនសម្រាប់គោលបំណងពិភាក្សាប៉ុណ្ណោះហើយមិនគួរត្រូវបានគេយល់ច្រឡំថាជាដំបូន្មានវិនិយោគឡើយ។ នៅក្រោមកាលៈទេសៈទេព័ត៌មាននេះតំណាងឱ្យអនុសាសន៍ដើម្បីទិញឬលក់មូលបត្រ។