ការបាត់បង់ផ្ទះសម្បែងនៅផ្ទះផ្ទាល់ខ្លួន

ការផ្លាស់ប្តូរលំនៅដ្ឋានរបស់អ្នកចូលក្នុងការជួលអាចអនុញ្ញាតឱ្យមានការខាតបង់ពន្ធ

ដោយ Julian ប្លុកមេធាវី

មនុស្សភាគច្រើននឹងប្រាប់អ្នកថាការបញ្ឈប់ការបាត់បង់ផ្ទះសម្បែងនៅលើទីលំនៅផ្ទាល់ខ្លួនគឺមិនអាចទៅរួចឬមិនត្រូវបានអនុញ្ញាតទេប៉ុន្តែវានឹងមិនត្រឹមត្រូវ។ ជាទូទៅក្រមពន្ធលើ IRS ហាមឃាត់ការកាត់កងសម្រាប់ការបាត់បង់លើការលក់ទីលំនៅសំខាន់មួយ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយវាអនុញ្ញាតឱ្យមានករណីលើកលែងមួយចំនួនសម្រាប់ការសរសេរពីការបាត់បង់ផ្ទះសម្បែងនៅលើទីលំនៅផ្ទាល់ខ្លួន។

ឧទាហរណ៍ច្បាប់អនុញ្ញាតឱ្យមានការកាត់ប្រាក់ពីការលក់លំនៅដ្ឋានផ្ទាល់ខ្លួនដែលត្រូវបានបម្លែងទៅជាអចលនទ្រព្យជួល។

ប៉ុន្តែវាកំណត់ចំនួនទឹកប្រាក់នៃការសរសេរ។ គ្មានការកាត់ថ្លៃសម្រាប់ការធ្លាក់ចុះណាមួយមុនពេលអ្នកចាប់ផ្តើមជួល។

ចំណុចចាប់ផ្តើមគឺជាមូលដ្ឋានលៃតម្រូវរបស់អចលនទ្រព្យ (1) នៅពេលនៃការបម្លែងឬ (2) តម្លៃទីផ្សារយុត្តិធម៌ នៅពេលនៃការបម្លែង។ បន្ទាប់ពីអ្នកបានកំណត់ទាបជាង (1) ឬ (2) បង្កើនចំនួនទឹកប្រាក់នោះដើម្បីឆ្លុះបញ្ចាំងពីការកែលម្អដើមទុនជួលដែលបង្កើនតម្លៃរបស់វា។ បន្ទាប់ដកដកចេញពីការជួលរយៈពេលសម្រាប់ការរំលោះ។ អ្វីដែលអ្នកមកដល់ទីបំផុតគឺមូលដ្ឋាននៃការកែលម្អរបស់អចលនទ្រព្យនៅពេលលក់។ នៅពេលអ្នកលក់ការកាត់កម្រូវការខាតបង់របស់អ្នកគឺជាចំនួនទឹកប្រាក់ដែលមូលដ្ឋាននៃការលក់នៅលើទីផ្សារលើសពីតំលៃលក់។

នៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យអចលនទ្រព្យមូលដ្ឋានលៃតម្រូវរបស់អចលនទ្រព្យនៅពេលលក់អាចទាបជាងតម្លៃដើម។ ជាគោលការណ៍ទូទៅមូលដ្ឋានចាប់ផ្តើមពីតម្លៃដើមរួមទាំង បំណុលដែល បានសន្មត់ដូចជា ប្រាក់បំណាច់ ទីមួយឬទីពីរបូកបញ្ចូលការប្រែប្រួលឡើងឬចុះក្រោម។

កែតម្រូវលើសដើម្បីឆ្លុះបញ្ចាំងពីការចំណាយសម្រាប់ការទូទាត់ជាក់លាក់ឬ ការបិទការ តភ្ជាប់ជាមួយនឹងការទិញដូចជាថ្លៃសេវាច្បាប់និង / ឬការធ្វើឱ្យប្រសើរឡើង។ កែតម្រូវលើចំនួននៃការចំណេញពីការលក់មុនថ្ងៃទី 7 ខែឧសភាឆ្នាំ 1997 នៃគេហដ្ឋានដែលមានពីមុនដែលពន្ធត្រូវបានពន្យារពេល។ រាល់ការលៃតម្រូវទាំងអស់នៃការចំណាយដើមរបស់អ្នកនាំមកនូវមូលដ្ឋានលៃតម្រូវ។

ឧទាហរណ៏មួយ: នៅឆ្នាំ 2001 អ្នកទិញលំនៅដ្ឋានផ្ទាល់ខ្លួនផ្ទាល់ខ្លួនដំបូងរបស់អ្នកសម្រាប់ $ 200,000 ។ នៅឆ្នាំ 2003 អ្នកត្រូវផ្លាស់ចេញពីផ្ទះហើយជួលវា។ នៅពេលនោះអ្នកកំណត់ថាតម្លៃទីផ្សារយុត្តិធម៌របស់វាគឺ 180.000 ដុល្លារ។ បនា្ទាប់មកអ្នកទទួលយកការកាត់បន្ថយនៃការ $ 20,000 និងលក់ទ្រព្យសម្បត្តិសម្រាប់ $ 150,000 ។

អ្នកអាចគិតថាការខាតបង់របស់អ្នកគឺ 50.000 ដុល្លារ - ភាពខុសគ្នារវាងតម្លៃដើម 200.000 ដុល្លារនិងតម្លៃលក់ 150.000 ដុល្លារ។ ប៉ុន្តែ IRS កំណត់ការខាតបង់របស់អ្នកត្រឹមតែ $ 10,000 - ចំនួនទឹកប្រាក់ដែលមូលដ្ឋានលៃតម្រូវ $ 160,000 នៅពេលដែលត្រូវបានលៃតម្រូវ (តម្លៃទីផ្សារយុត្តិធម៌នៃ $ 180,000 នៅពេលការប្តូរការដករំលោះរយៈពេលនៃការជួល 20.000 ដុល្លារ) លើសពីការលក់ 150.000 ដុល្លារ។ តម្លៃ។

នៅពេលដែលរយៈពេលជួលតិចជាងមួយឆ្នាំ IRS អាចអះអាងថាការបាត់បង់គួរតែមិនត្រូវបានអនុញ្ញាតដោយផ្អែកលើហេតុផលថាការប្តូររបស់អ្នកលក់ពីលំនៅដ្ឋានទៅជាអចលនទ្រព្យជួលគ្រាន់តែជាបណ្តោះអាសន្នមិនមែនជាអចិន្រ្តៃយ៍ទេ។ គោលការណ៍ណែនាំរបស់អ្នកលក់ផ្ទះបានព្រមានថា "អ្នកមិនបានផ្លាស់ប្តូរផ្ទះរបស់អ្នកទៅជាអចលនទ្រព្យជួលទេប្រសិនបើអ្នកជួលផ្ទះចាស់របស់អ្នកជាបណ្តោះអាសន្នមុននឹងលក់វា" ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយគោលការណ៍ណែនាំស្ដីពីអ្វីដែលបណ្ដោះអាសន្ននិងអ្វីដែលអចិន្ត្រៃយ៍មិនមានន័យថាពាក្យចុងក្រោយទេ។ ពួកគេគ្រាន់តែឆ្លុះបញ្ចាំងអំពីជំហរជាផ្លូវការរបស់ IRS លើបញ្ហាមួយហើយមិនមានការជាប់ពាក់ព័ន្ធលើតុលាការ។

ហើយបើយោងតាមគោលការណ៍ណែនាំ IRS នឹងពិចារណា លំនៅឋានផ្ទាល់ខ្លួនដែល ត្រូវបានបម្លែងទៅជាទ្រព្យសម្បត្តិជួល "ប្រសិនបើអ្នកដាក់ផ្ទះរបស់អ្នកជាមួយ ភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យ សម្រាប់ជួលឬលក់ហើយវាមិនត្រូវបានជួលទេ" ។ ការបកប្រែ: អ្នកត្រូវហូរផ្ទះចេញពីផ្ទះមុនពេលអ្នកអាចដកចេញការបាត់បង់។ ដែនកំណត់នេះត្រូវបានគាំទ្រដោយតុលាការ។

ប្រសិនបើមានការសង្ស័យសូមពិនិត្យមើលជាមួយគណនេយ្យករជំនាញឬ CPA មុនពេលទាមទារសំណងលើផ្ទះផ្ទាល់ខ្លួន។ ដូចគ្នានេះដែរពិនិត្យមើលជាមួយ IRS ដើម្បីធ្វើឱ្យប្រាកដថាអ្នកគោរពច្បាប់ពន្ធដារថ្មីដែលផ្លាស់ប្តូរជារៀងរាល់ឆ្នាំ។ ពន្ធលើអចលនទ្រព្យនៅរដ្ឋមួយចំនួនដូចជារដ្ឋកាលីហ្វ័រនីញ៉ាឥឡូវត្រូវបានកំណត់ចំពោះការកាត់ប្រាក់អតិបរមាចំនួន 10.000 ដុល្លារក្រោមច្បាប់ពន្ធឆ្នាំ 2018 របស់ Trump ។

ជូលីប្លុកជាអ្នកជំនាញខាងពន្ធដារមកពីឡាក់ម៉ីនញូវយ៉ក។

កែសម្រួលដោយ Elizabeth Weintraub, អ្នកជំនាញការទិញផ្ទះ។

នៅពេលសរសេរ Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, គឺជាឈ្មួញកណ្តាលនៅឯអចលនទ្រព្យលីយ៉ុងនៅ Sacramento, កាលីហ្វញ៉ា។