ផលវិបាកពន្ធសម្រាប់ការិយាល័យគេហដ្ឋាន

សំណួរពន្ធរបស់អ្នកអំពីការធ្លាក់ថ្លៃការិយាល័យអាជីវកម្មផ្ទះបានឆ្លើយ

ក្នុងរយៈពេលពីរបីឆ្នាំខាងមុខខ្ញុំមានគម្រោងលក់ផ្ទះរបស់ខ្ញុំ។ ខ្ញុំប្រើបន្ទប់មួយរបស់ខ្លួនធ្វើជាការិយាល័យផ្ទះសម្រាប់អាជីវកម្មរបស់ខ្ញុំ។ ខ្ញុំបានទាមទារការកាត់កងតាមផ្ទះសម្រាប់ភាគហ៊ុនសមមូលនៃការរំលោះនិងការចំណាយផ្សេងទៀតដែលទាក់ទងនឹងការប្រើប្រាស់អាជីវកម្មរបស់បន្ទប់ដូចជាខ្ញុំបានសរសេរចេញពីគ្រឿងបរិក្ខានិងគ្រឿងសង្ហារឹមទាំងអស់ដែលដាក់ក្នុងការិយាល័យ។ តើច្បាប់ពន្ធធ្វើដូចម្តេចនៅពេលដែលខ្ញុំលក់ផ្ទះរបស់ខ្ញុំ?

ចម្លើយ:

មុនឆ្នាំ 2002 ច្បាប់ត្រូវបានតឹងរឹងជាងមុនប្រសិនបើអ្នកបានប្រើផ្នែកនៃលំនៅដ្ឋានរបស់អ្នកសម្រាប់គោលបំណងអាជីវកម្មហើយបន្ទាប់មកលក់ផ្ទះរបស់អ្នក។ បាទច្បាប់អនុញ្ញាតឱ្យមានការលើកលែង - ការគេចចេញពីពន្ធ - ប្រាក់ចំណេញពីការលក់លំនៅឋាន។ ចំនួននៃការរាប់បញ្ចូលគឺ 250,000 ដុល្លារសម្រាប់អ្នកដែលនៅលីវនិងគូស្វាមីភរិយាដែលបាន ដាក់ប្រាក់ត្រឡប់មកវិញដាច់ដោយឡែក និង $ 500,000 សម្រាប់គូស្វាមីភរិយាដែលបាន ដាក់សំបុត្ររួម ។ ប៉ុន្តែច្បាប់ទាំងនោះអនុញ្ញាតឱ្យមានការលើកលែងសម្រាប់តែចំណែកមួយនៃប្រាក់ចំណេញដែលបានមកពីផ្នែកស្នាក់នៅដែលហាមឃាត់ការបដិសេធចំពោះប្រាក់ចំណេញនៅលើផ្នែកការិយាល័យ។

ការស្នាក់នៅនិងការព្យាបាលអាជីវកម្ម

ជាលទ្ធផល IRS បានធ្វើការលក់ប្រភេទនេះដូចជាអ្នកបានលក់ទ្រព្យសម្បត្តិពីរកន្លែង: ទីលំនៅមួយនិងអចលនទ្រព្យជំនួញផ្សេងទៀត។ ដូច្នេះអ្នកត្រូវធ្វើការគណនាដាច់ដោយឡែកសម្រាប់លំនៅដ្ឋាននិងប្រាក់ចំណេញអាជីវកម្មដោយបែងចែកតម្លៃលក់ការចំណាយលក់និងមូលដ្ឋានរវាងលំនៅដ្ឋាននិងផ្នែកអាជីវកម្ម។

IRS បាន លុបចោលច្បាប់ចាស់ៗនិងជំនួសពួកគេដោយច្បាប់ថ្មីដែលធ្វើឱ្យមានការបែងចែករវាងលំនៅដ្ឋាននិងអាជីវកម្ម។ ការលក់គឺជាកិច្ចការតែមួយគត់ដរាបណាការិយាល័យផ្ទះនិងផ្នែកលំនៅដ្ឋានស្ថិតនៅក្នុងលំនៅតែមួយ - "អង្គភាពស្នាក់នៅ" ដែលជាបទបញ្ជារបស់ភ្នាក់ងារបានដាក់វា។ ដូច្នោះហើយអ្នកណាម្នាក់ដូចជាអ្នកអាចដកប្រាក់ចំណេញទាំងស្រុងបើទោះបីជាអ្នកប្រើផ្នែកមួយនៃផ្ទះសម្រាប់ធ្វើអាជីវកម្មក៏ដោយ។

ការស្តារឡើងវិញនូវការរំលស់

ការសំរាកនេះគឺស្ថិតនៅក្រោមការរឹតត្បិត "ចាប់យក" ឡើងវិញដើម្បីការពារផលប្រយោជន៍ទ្វេរដង។ លោកអ្នកបោះបង់ចោលការដកចេញណាមួយចំពោះផ្នែកមួយនៃប្រាក់ចំណេញស្មើនឹងការកាត់កងរំលោះណាមួយដែលត្រូវបានអនុញ្ញាតឬអនុញ្ញាតនៅលើការិយាល័យផ្ទះបន្ទាប់ពីខែឧសភាឆ្នាំ 1997 ។ ផ្ទុយទៅវិញអ្នកបង់ពន្ធលើផ្នែកនោះ។ អនុញ្ញាតឬអនុញ្ញាតអាចមានន័យថាអ្វីដែលអ្នកទាមទារពីមុនឬបើអ្នកអះអាងតិចជាងចំនួនដែលអ្នកអាចអះអាងថាចំនួនទឹកប្រាក់ដែលអ្នកអាចទាមទារបាន។ ក្នុងករណីនេះច្បាប់ថ្មីមិនខុសពីអ្វីដែលច្បាប់ចាស់តម្រូវឱ្យអ្នកធ្វើទេ។

អ្វីដែល IRS សម្រេចបានគឺដើម្បីយកមកវិញនូវការកាត់ថ្លៃរំលោះដែលអាចឱ្យអ្នកកាត់បន្ថយពន្ធក្នុងឆ្នាំមុនលក់។ ទីភ្នាក់ងារនេះនៅតែអនុវត្តច្បាប់ចាប់យកមកវិញទោះបីជាអ្នកឈប់ប្រើបន្ទប់នោះសម្រាប់ហេតុផលអាជីវកម្មហើយផ្ទះទាំងមូលគឺជាទីតាំងលំនៅឋានក្នុងរយៈពេលយ៉ាងហោចណាស់ពីរឆ្នាំក្នុងរយៈពេល 5 ឆ្នាំដែលបញ្ចប់នៅថ្ងៃលក់។

ការសង្គ្រោះពីការចាប់យកមកវិញ

ដើម្បីមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីទទួលបាន ជំនួយពីការចាប់យកឡើងវិញ អ្នកត្រូវបង្ហាញដោយ "កំណត់ត្រាគ្រប់គ្រាន់ឬភស្តុតាងផ្សេងទៀត" - ជាទូទៅការត្រឡប់មកវិញកន្លងមកគួរតែគ្រប់គ្រាន់ - "ការកាត់កងការកាត់បន្ថយត្រូវបានអនុញ្ញាតតិចជាងបរិមាណអនុញ្ញាត។ " បន្ទាប់មកចំនួនទឹកប្រាក់ដែល "អ្នក មិនអាចរាប់បញ្ចូលនូវចំនួនទឹកប្រាក់ដែលត្រូវបានអនុញ្ញាត។ "

ជាឧទាហរណ៍សូមគិតថាការិយាល័យផ្ទះរបស់អ្នកមានគុណសម្បត្តិដែលអ្នកទាមទារសំណងប៉ុន្តែអ្នកអាចបង្ហាញថាអ្នកមិនដែលអះអាងថាខ្លួនអ្នក។

បន្ទាប់មកមិនមានការកាត់បន្ថយនៃចំនួនរាប់បញ្ចូលនិងគ្មានការចាប់យកមកវិញទេ។

ការទទួលខុសត្រូវលើការបង់ពន្ធដោយសារតែការរំលស់ឡើងវិញ

ការដករំលស់ឡើងវិញត្រូវបានគេយកពន្ធតាមអត្រាតម្លៃអតិបរមាចំនួន 25 ភាគរយជំនួសឱ្យអត្រាខ្ពស់បំផុត 15 ភាគរយសម្រាប់ការកើនឡើងដើមទុនរយៈពេលវែងបូកពន្ធលើប្រាក់ចំណូលរដ្ឋ។ រាយការណ៍ពីចំនួនទឹកប្រាក់ដែលត្រូវចាប់ខ្លួននេះឡើងវិញនៅលើកាលវិភាគ D (ការចំណេញនិងការខាតបង់ដើមទុន) មិនមែនទម្រង់ 4797 (ការលក់ទ្រព្យសម្បត្តិពាណិជ្ជកម្ម) ។ នៅលើផ្នែកខាងបូកអ្នកទទួលរងនូវការចាប់យកឡើងវិញនូវការចំណាយផ្សេងទៀតទេដូចជាពន្ធអចលនៈទ្រព្យនិងការ ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ ។

ដូចគ្នានឹងបញ្ហាពាក់ព័ន្ធនឹងពន្ធសូមពិគ្រោះយោបល់ជាមួយអ្នករៀបចំពន្ធផ្ទាល់ខ្លួនរបស់អ្នក។

_{Julian Block គឺជាមេធាវីម្នាក់អ្នកសារព័ត៌មានដែលជាអ្នកចែកចាយនិងអតីតភ្នាក់ងារពិសេសរបស់ IRS (អ្នកស៊ើបអង្កេតឧក្រិដ្ឋ) ។ អត្ថបទនេះត្រូវបានដកស្រង់ដោយមានការអនុញ្ញាតពីកូនសៀវភៅ "មគ្គុទ្ទេសក៍អ្នកលក់ផ្ទះសម្រាប់ការសន្សំពន្ធ: មធ្យោបាយសាមញ្ញសម្រាប់អ្នកលក់ដើម្បីបន្ថយពន្ធទៅនឹងច្បាប់អប្បបរមា" ដែលអាចត្រូវបានបញ្ជាដោយផ្ញើ $ 19.95 សម្រាប់ច្បាប់ចម្លងបង់ប្រាក់ទៅជេប្លុក 3 ។ ទីក្រុងវ៉ាស៊ីនតោនលេខ # 1-G, Larchmont, NY 10538 ។}

ក្នុងនាមជាអ្នកនិពន្ធនេះ Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006 គឺជាអ្នកសម្របសម្រួលឈ្មួញកណ្តាលនៅក្រុមហ៊ុន Lyon Real Estate ក្នុង Sacramento, CA ។