កែប្រែប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះនិងក្ស័យធន

មានពេលមួយគ្រាន់តែពីរបីឆ្នាំមុននៅពេលដែលខ្ញុំមិនអាចសរសេរអ្វីមួយនៃសារធាតុអំពីការកែប្រែប្រាក់កម្ចីក្នុងករណីក្ស័យធនមួយ។ នោះហើយជាដោយសារតែធនាគារទាំងនោះមានភាពរញ៉េរញ៉ៃហើយកម្មវិធីកែប្រែគឺជារឿងកំប្លែង។ អតិថិជនត្រូវបានគេប្រាប់ជានិច្ចថាឯកសារត្រូវបានបាត់។ ពួកគេនឹងទូរសារនិងឯកសារអ៊ីម៉ែលម្តងហើយម្តងទៀត។ រាល់ពេលដែលពួកគេបានទាក់ទងធនាគារពួកគេនឹងត្រូវបញ្ជូនទៅបុគ្គលិកបម្រើអតិថិជនខុសៗគ្នាដែលគ្មាននរណាម្នាក់មើលឃើញទីតាំងគណនីឬឯកសារឬឯកសារទេ។

អតិថិជននឹងបោះបង់ចោលបន្ទាប់ពីការព្យាយាមជាច្រើន។

ថ្ងៃនេះខ្ញុំសប្បាយរីករាយណាស់ដែលនិយាយថាធនាគារទាំងនោះហាក់ដូចជាបានងាកទៅជ្រុងមួយ។ ខណៈពេលដែលនៅតែមានការខ្វែងគំនិតគ្នាទាំងមូលធនាគារនិងក្រុមហ៊ុនបញ្ចាំហាក់ដូចជាកំពុងធ្វើការងារដែលអាចជឿទុកចិត្តដោយយុត្តិធម៌នៃការទទួលបានអតិថិជនរបស់ពួកគេតាមរយៈដំណើរការដោយគ្មានភាពតានតឹងខ្លាំងពេក។

អតិថិជនជាច្រើនរបស់យើងបានមករកយើងនៅលើ ភាពក្ស័យធន ។ ពេលខ្លះពួកគេមិនដឹងពីឱកាសរបស់ពួកគេក្នុងការកែប្រែប្រាក់កម្ចីរបស់ពួកគេ។ ពេលខ្លះពួកគេយឺតពេលមុនពេលពួកគេព្យាយាមកែប្រែ។ ពេលខ្លះធនាគារនៅតែបន្តការរឹបអូសទ្រព្យសម្បត្តិទោះបីអតិថិជនរបស់ពួកគេកំពុងព្យាយាមលក់អចលនទ្រព្យទទួលបានប្រាក់កម្រៃឡើងវិញឬបានចាប់ផ្តើមដំណើរការកែប្រែក៏ដោយ។ យើងដាក់សំណុំរឿងក្ស័យធនដើម្បីទាញយកអត្ថប្រយោជន៍ពីការ ស្នាក់នៅដោយស្វ័យប្រវត្តិ បទបញ្ជាដែលបង្កើតឡើងដើម្បីបញ្ឈប់ការរឹបអូសទ្រព្យសម្បត្តិទាំងនេះនិងសកម្មភាពប្រមូលប្រាក់ផ្សេងទៀតឱ្យអ្នកជំពាក់បំណុល (នោះគឺជាអ្វីដែលយើងហៅថាបុគ្គលដែលដាក់ពាក្យក្ស័យធន) ដកដង្ហើមតិចតួចហើយលុបបំបាត់ច្រើនឬទាំងអស់ បំណុលដែលនៅសល់របស់ពួកគេតាមរយៈ ជំពូកទី 7 ឬដាក់ប្រាក់ឱ្យពួកគេនៅលើផែនការទូទាត់សំណង ក្នុងករណីជំពូកទី 13 ដែលនឹងដោះស្រាយមិនត្រឹមតែបំណុលហ៊ីប៉ូតែករបស់ពួកគេនោះទេប៉ុន្តែកាតព្វកិច្ចផ្សេងទៀតផងដែរ។

កម្មវិធីកែតម្រូវសហព័ន្ធត្រូវបានគេហៅថាកម្មវិធីដាក់បញ្ចាំប្រាក់តាមគេហដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ (HAMP) ។ នៅក្នុងអត្ថបទនេះយើងនឹងពិនិត្យមើលនូវអ្វីដែល HAMP អាចធ្វើបាននិងរបៀបដែលវាដំណើរការនៅក្នុងករណីក្ស័យធនមួយ។

ដូច្នេះតើអ្វីទៅជាភាពខុសគ្នារវាងហិរញ្ញវត្ថុនិងការកែប្រែប្រាក់កម្ចី?

ប្រសិនបើអ្នកត្រូវការពាក្យថ្មីឬវិធីដើម្បីធ្វើឱ្យផ្ទះរបស់អ្នកមានតំលៃសមរម្យអ្នកមានជម្រើសពីរគឺការធ្វើឡើងវិញឬកែប្រែ។

ការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីជំនួសប្រាក់កម្ចីចាស់ជាមួយនឹងប្រាក់កម្ចីថ្មី។ ជាធម្មតាសំណងត្រូវបានបង្កើតឡើងដើម្បីកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់ឬផ្លាស់ប្តូរលក្ខខណ្ឌអំណោយផលតិចដូចជាអត្រាការលៃលកនិងលក្ខខណ្ឌអំណោយផល។ វាអាចត្រូវបានសម្រេចដោយអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីបច្ចុប្បន្នឬអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីថ្មី។ វាតម្រូវឱ្យអ្នកខ្ចីត្រូវមានភាពជឿទុកចិត្តហើយថាតម្លៃនៃទ្រព្យសម្បត្តិមិនបានធ្លាក់ចុះដើម្បីឱ្យប្រាក់កម្ចីនៅក្រោមទឹក (អ្នកខ្ចីជំពាក់ច្រើនជាងទ្រព្យសម្បត្តិដែលមានតម្លៃ។

ការកែប្រែផ្លាស់ប្តូរលក្ខខណ្ឌនៃប្រាក់កម្ចីបច្ចុប្បន្ន។ វាមិនតម្រូវឱ្យមានកម្រិតនៃការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដូចគ្នានឹងការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីទេទោះបីជាអ្នកខ្ចីត្រូវតែបង្ហាញថាអ្នកស្រីនឹងមានប្រាក់ចំណូលគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីធ្វើការទូទាត់ក៏ដោយ។ តាមពិតកម្មវិធីកែសម្រួលប្រាក់កម្ចីនេះត្រូវបានបង្កើតឡើងដើម្បីជួយម្ចាស់ផ្ទះដែលបានរងនូវការប្រែប្រួលផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុមួយចំនួន។ វាអាចជាអចិន្រ្តៃយ៍ឬវាអាចជាបណ្តោះអាសន្នប្រសិនបើមានហេតុផលមួយចំនួនសង្ស័យថាស្ថានភាពរបស់អ្នកខ្ចីនឹងផ្លាស់ប្តូរ។ ជាញឹកញាប់ភាពបត់បែនកាន់តែច្រើននៅក្នុងអ្វីដែលអ្នកអោយខ្ចីអាចនឹងធ្វើដើម្បីធ្វើឱ្យប្រាក់កម្ចីនេះមានតំលៃសមរម្យប៉ុន្តែអត្រាការប្រាក់នឹងខ្ពស់ជាងអ្នកខ្ចីដែលអាចទទួលបានប្រាក់កម្ចី។

តើអ្នកនៅតែអាចទទួលបានការផ្លាស់ប្តូរប្រាក់កម្ចីក្នុងករណីមានក្ស័យធនឬទេ?

បាទ។ ជាការពិតណាស់អតិថិជនរបស់ខ្ញុំជាច្រើនបានកែប្រែប្រាក់កម្ចីរបស់ពួកគេដោយជោគជ័យហើយបានលេចចេញពីការក្ស័យធនដោយមានបំណុលតិចតួចនិងប្រាក់កម្ចីមិនប្រែប្រួលនិងទាន់សម័យ។

តើអ្នកណាអាចមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ការផ្លាស់ប្តូរប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ?

នេះអាស្រ័យលើអ្នកផ្តល់សេវាកម្មនិងថាតើប្រាក់កំចីរបស់អ្នកគឺជាកម្មសិទ្ធិរបស់ធនាគារប្រាក់កម្ចីរបស់ក្រុមហ៊ុនឬអង្គភាពដូចជា Fannie Mae ឬ Freddie Mac ។ គ្នាមានតម្រូវការផ្ទាល់ខ្លួននិងលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យ។ ប៉ុន្តែជាទូទៅអ្នកនឹងមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់ប្រសិនបើ

• អ្នកកំពុងចំណាយប្រាក់ចំណូលច្រើនជាង 31% លើថ្លៃផ្ទះ (ការបង់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះការធានារ៉ាប់រងពន្ធលើអចលនទ្រព្យនិងថ្លៃដើមសមាគមម្ចាស់ផ្ទះ) ។
• អ្នកមិនមានសិទ្ធិទទួលបានប្រាក់កម្ចីឡើងវិញទេ។
• អ្នកគឺជាអ្នកប្រព្រឹត្តល្មើសឬស្ថិតក្នុងស្ថានភាពគ្រោះថ្នាក់ដោយសារតែការផ្លាស់ប្តូរកាលៈទេសៈហិរញ្ញវត្ថុ។
• តម្លៃនៃផ្ទះបានធ្លាក់ចុះហើយអ្នកជំពាក់ច្រើនជាងផ្ទះគឺមានតម្លៃ។

ការកែប្រែ HAMP អាចត្រូវបានប្រើដើម្បីកែប្រែប្រាក់កម្ចីនៅលើលំនៅដ្ឋានបឋមសិក្សានិងអចលនទ្រព្យជួលមួយចំនួន។

តើការផ្លាស់ប្តូរប្រាក់កម្ចីចូលជាអ្វី?

កម្មវិធី

ទីមួយគឺកម្មវិធី។ អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីភាគច្រើននឹងត្រូវការភស្តុតាងនៃប្រាក់ចំណូលដើម្បីធានាថាអ្នកខ្ចីយ៉ាងហោចណាស់មានប្រាក់ចំណូលអប្បបរមាដើម្បីធ្វើការទូទាត់ដែលបានកែប្រែ។ អ្នកផ្តល់កម្ចីភាគច្រើនក៏ត្រូវការរបាយការណ៍ឥណទានទោះបីជាមិនមានពិន្ទុឥណទានអប្បរមាឬអតិបរមាក៏ដោយ។ នេះជាធម្មតាត្រូវកំណត់ថាតើបំណុលផ្សេងទៀតដែលអ្នកខ្ចីត្រូវធ្វើរាល់ខែ។

ការទូទាត់សាកល្បង

ទីពីរគឺជារយៈពេលសាកល្បង។ នៅពេលដែលក្រដាសស្នាមក្រដាសទាំងអស់ត្រូវបានបញ្ចប់ហើយអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីកំណត់ថាអ្នកខ្ចីអាចនឹងបំពេញតាមតម្រូវការអប្បបរមារបស់ខ្លួនអ្នកខ្ចីនឹងត្រូវបានផ្តល់ជូននូវឱកាសដើម្បីធ្វើការទូទាត់ជាបន្តបន្ទាប់។ ការបង់ប្រាក់បីគឺជាចំនួនដែលខ្ញុំឃើញញឹកញាប់បំផុត។

នៅពេលការទូទាត់សាកល្បងត្រូវបានធ្វើឡើងដោយជោគជ័យអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីនឹងធ្វើការសម្រេចចិត្តចុងក្រោយលើការកែប្រែហើយផ្តល់ការកែប្រែដល់អ្នកខ្ចី។

តើលក្ខខណ្ឌកម្ចីអ្វីនឹងផ្លាស់ប្តូរ?

គោលដៅនៃការកែប្រែ HAMP គឺដើម្បីធ្វើឱ្យប្រាក់កម្ចីមានតំលៃសមរម្យសម្រាប់អ្នកខ្ចីនិងទប់ស្កាត់មិនអោយអ្នកអោយខ្ចីប្រាក់ច្រើនជាងអ្វីដែលខ្លួនត្រូវការ។ អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីអាចផ្លាស់ប្តូរស្ទើរតែគ្រប់លក្ខខណ្ឌទូទាត់រួមទាំង

• បញ្ចុះអត្រាការប្រាក់
• ការប្រែក្លាយប្រាក់កម្ចីពីអត្រាមួយដែលអាចលៃតម្រូវទៅនឹងអត្រាថេរ
• ការពង្រីកប្រវែងឧទាហរណ៍ពី 30 ទៅ 40 ឆ្នាំ
• បន្ថែមបំណុលទៅខាងក្រោយនៃកម្ចី
• យឺតយ៉ាវខ្លះ
• អត់ទោសដល់នាយកសាលាមួយចំនួន

ចុះយ៉ាងណាចំពោះការកែប្រែនិងការក្ស័យធន?

នៅពេលមាននរណាម្នាក់ដាក់ពាក្យបណ្តឹងក្ស័យធនតុលាការក្ស័យធនគ្រប់គ្រងយុត្តិធម៌ស្ទើរតែទាំងអស់ដែលទាក់ទងនឹងហិរញ្ញវត្ថុរបស់អ្នកដាក់ពាក្យ។ កូនបំណុល (នោះគឺជាអ្វីដែលយើងហៅថាបុគ្គលដែលដាក់កម្រិតក្ស័យធន) ត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យបន្តប្រតិបត្តិការប្រចាំថ្ងៃដូចជាការទិញគ្រឿងទេសនិងការបង់វិក័យប័ត្រប្រើប្រាស់ដែលជាអ្វីមួយដែលយើងហៅថា "មុខជំនួញធម្មតា" ។

ការកែប្រែប្រាក់កម្ចីមិនមែនជា "ដំណើរការអាជីវកម្មធម្មតា" ទេ។ មិនថាតុលាការក្ស័យធនត្រូវតែចាត់វិធានការដើម្បីអនុម័តលើការកែប្រែអាស្រ័យលើផ្នែកធំដុំថាតើករណីនេះមានជំពូក 7 ឬជំពូក 13. នៅក្នុងជំពូក 7 ករណីដែលជាធម្មតាមានរយៈពេលពី 4 ទៅ 6 ខែអ្នកខ្ចីមួយចំនួននឹងសុំឱ្យកូនបំណុលទទួលបានតុលាការ។ ការអនុម័ត។ នៅក្នុងជំពូកទី 13 កូនបំណុលត្រូវបានតម្រូវឱ្យមានការយល់ព្រមពីតុលាការទោះបីជាអ្នកអោយខ្ចីឬអត់ក៏ដោយ។ ដើម្បីទទួលបានការអនុម័តពីតុលាការនោះមេធាវីរបស់កូនបំណុលនឹងត្រូវដាក់ញត្តិទៅតុលាការ។

ក្នុងករណី ជំពូកទី 13 កូនបំណុល ស្នើគម្រោងមួយដើម្បីសងបំណុលរបស់គាត់ ដោយធ្វើការទូទាត់ទៅឱ្យអ្នក ទទួល ដែលបានចែកចាយប្រាក់ដែលបានទទួលទៅម្ចាស់បំណុលដែលបានដាក់ពាក្យបណ្តឹង ត្រឹមត្រូវ ។ ផែនការនេះត្រូវតែរួមបញ្ចូលបំណុលមួយចំនួនដូចជា ពន្ធលើប្រាក់ចំណូលដែលមាន កន្លងមកឬ កាតព្វកិច្ចគាំទ្រក្នុងស្រុក ដូចជាការគាំទ្រកុមារនិងអាហារូបត្ថម្ភជាដើម។ វាអាចរួមបញ្ចូលទាំងការសងបំណុលដែលជំពាក់ក្រុមហ៊ុនបញ្ចាំហើយបំណុលដែលមានសុវត្ថិភាពដូចជារថយន្តនិងគ្រឿងប្រើប្រាស់។

ដោយសារតែនៅក្នុងស្ទើរតែគ្រប់ករណីទាំងអស់ប្រាក់បំណុលហ៊ីប៉ូតែកនឹងត្រូវបានបញ្ចូលទៅក្នុងការកែប្រែច្បាប់មេធាវីរបស់កូនបំណុលក៏នឹងត្រូវដាក់ចលនាដើម្បីកែប្រែផែនការបង់ប្រាក់ជំពូកទី 13 ដើម្បីដកហួសបំណុល។ អាស្រ័យលើអ្វីដែលកូនបំណុលអាចមានបំណងសម្រេចបានជាមួយផែនការជំពូកទី 13 - សងបំណុលអាទិភាពដូចជាពន្ធលើប្រាក់ចំណូលថ្មីៗឬការគាំទ្រកុមារឬបង្កើតការបង់ថ្លៃរថយន្តបន្ថែមទៀតដោយដាក់បញ្ចូលក្នុង ផែនការជំពូក 13 - កូនបំណុល អាចសម្រេចចិត្តថាករណីជំពូកទី 13 គឺមិនចាំបាច់ឬមានប្រយោជន៍ទេ។ នៅចំណុចនោះនាងអាចពិចារណាថាតើគួរធ្វើការផ្លាស់ប្តូរសំណុំរឿងទៅជាផ្នែកមួយនៅក្រោមជំពូកទី 7 ឬច្រានចោលវាទាំងអស់គ្នា។

របៀបដែលវាដំណើរការនៅក្នុងករណីក្ស័យធនមួយ

នេះជាឧទាហរណ៍មួយ: តោះនិយាយថាកូនបំណុលបានដាក់ពាក្យបណ្តឹងជំពូក 13 ហើយត្រូវបានដាក់បញ្ចូលប្រាក់ចំនួន 5.000 ដុល្លារក្នុងការទូទាត់ប្រាក់កម្ចីដោយមិនគិតពីអតីតកាល។ បន្ទាប់ពីបានដាក់ពាក្យប្តឹងជំពូកទី 13 កូនបំណុលត្រូវដាក់ពាក្យសុំខ្ចីប្រាក់ជាមួយក្រុមហ៊ុនបញ្ចាំរបស់គាត់។ ខណៈពេលនៅក្នុងជំពូកទី 13 គាត់នៅតែបន្តធ្វើការទូទាត់ទៅជំពូកទី 13 ដែលរាប់បញ្ចូលទាំង $ 5,000 ដែលជំពាក់ក្រុមហ៊ុនបញ្ចាំ។

ចូរនិយាយថារយៈពេលមួយឆ្នាំបន្ទាប់ពីសំណុំរឿងត្រូវបានដាក់ទណ្ឌកម្មនោះត្រូវបានអនុម័ត។ នៅពេលនោះអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីត្រូវបានគេបង់ប្រាក់ចំនួន 1.000 ដុល្លារតាមរយៈការបង់ប្រាក់ទៅអ្នកទទួលប្រាក់ជំពូកទី 13 ។ ការកែសំរួលប្រាក់កម្ចីរួមបញ្ចូលទាំងប្រាក់ចំនួន 4.000 ដុល្លារដែលនៅសល់ពីការទាមទារប្រាក់បំណុល។

កូនបំណុលមិនចង់បានលុយ "បន្ថែម" បន្ថែមទៀតដើម្បីទៅទិញក្រុមហ៊ុនបញ្ចាំនោះទេដូច្នេះមេធាវីរបស់គាត់នឹងត្រូវធ្វើពីរយ៉ាង។ ទីមួយមេធាវីនឹងដាក់ពាក្យសុំជាមួយតុលាការក្ស័យធនដើម្បីស្នើសុំតុលាការអនុម័តការកែប្រែប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ។ ជួនកាលចលនាត្រូវបានកំណត់សម្រាប់សវនាការមួយនៅចំពោះមុខចៅក្រម។ ជួនកាលវាអាចនៅលើឯកសារក្នុងរយៈពេលកំណត់ - ជាញឹកញាប់ 24 ថ្ងៃ - ដើម្បីអនុញ្ញាតឱ្យភាគីដែលចាប់អារម្មណ៍ណាមួយជំទាស់នឹងវា។ ប្រសិនបើគ្មានវត្ថុភាគីណាមួយនិងលក្ខខណ្ឌណាដែលអនុគ្រោះដល់កូនបំណុលវាទំនងជាថាចៅក្រមក្ស័យធននឹងយល់ព្រម។ ប្រសិនបើភាគីណាមួយបដិសេធវាការកែប្រែនឹងត្រូវបានកំណត់សម្រាប់សវនាការដើម្បីឱ្យភាគីទាំងអស់អាចផ្តល់សក្ខីកម្មនិងជំទាស់ទៅនឹងចៅក្រម។

នៅពេលដែលគាត់មានបញ្ជាពីតុលាការដែលយល់ព្រមលើការកែប្រែហើយកូនបំណុលបានចូលទៅក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀងកែប្រែហើយមេធាវីរបស់គាត់នឹងស្នើសុំឱ្យតុលាការផ្លាស់ប្តូរលក្ខខណ្ឌនៃផែនការដើម្បីដកហួសបំណុលទៅឱ្យក្រុមហ៊ុនប៉ូ។ នេះក៏នឹងតម្រូវឱ្យមានចលនាផងដែរ។ ដំណើរការនេះគឺស្រដៀងទៅនឹងចលនាសម្រាប់ការកែប្រែប្រាក់កម្ចី។ ចលនានេះត្រូវបានកំណត់សម្រាប់សវនាការឬវាស្ថិតនៅលើឯកសារក្នុងរយៈពេលមួយចំនួនដើម្បីផ្តល់ឱ្យម្ចាស់បំណុលនូវឱកាសដើម្បីប្រគល់វានិងវត្ថុប្រសិនបើចាំបាច់។

ឬកូនបំណុលអាចបោះបង់ចោលដំណើរការកែប្រែផែនការនិងដាក់ចលនាដើម្បីប្តូរទៅជាជំពូក 7 ឬក៏បណ្តឹងមួយដើម្បីច្រានចោលករណីទាំងអស់ដោយអាស្រ័យលើអ្វីដែលកូនបំណុលអាចនឹងលាក់បាំងនៅក្នុងរូបភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់គាត់។ ស្វែងយល់អំពី កម្មវិធីក្ស័យធន ។